札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は「内装渡しの盲点」という内容になります。

お付き合いの程、宜しくお願い致します。

中古物件を購入後、現状のまま引渡しをする「現状有姿渡し」の他に、

内装工事をしてから引渡す「内装渡し」があります。

簡単な口頭説明や仕様書と施工図面のみを使った説明だけですと、

買主様の思い描くイメージと大きく食い違い、

それが原因となって大きなトラブルに発展するケースもあります。

買主様が思い描く、思い通りの形でリフォームをするということは

買主様の期待値も少なからず込められるということですので、

100パーセント希望通りという形になる事は難しいことかもしれませんが、

買主様との売主様側が行う工事内容の説明を丁寧に行うことで

その後トラブルを避けることができます。

買主様に提供する資料としては、

内装工事の「仕様書」、「施工図面」を用意します。

予算等、大きく影響が出ない範囲内で、内装用資材・住宅設備に関しては

できるだけ買主様に選んでいただくようにします。そうすれば材質や色合い等、リフォーム後のイメージもよりつきやすくなります。

又は、予算の範囲でより多くの選択肢を提示して買主様に選んでいただくとよいでしょう。

実際に依頼する内装業者の施工事例もご覧いただくと

具体的なイメージもでき、どのようなリフォームになるのかも想像しやすくなります。

実際に自分でものを「選ぶ」という行為自体、現場で行われることが少ないこと

ですが、

上記のように内装工事業者の施工事例や、又は内装済みの現場を見て歩くことで

イメージと全くかけ離れるということが少なくなります。

買主様に満足していただけるよう、

我々は常に「報連相」を心掛け、行動していかなければなりません。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『更地渡しの注意点』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

更地渡しとは？

一般的に、更地渡しは土地の上にある建物を売主側で負担して取り壊し、更地で買主に引き渡す事です。

実は、更地渡しは、どこまでの作業を済ませたものを更地渡しというか明確な定義があるわけではありません。
例えば、地中埋設物の調査や撤去などを更地渡し前に行うかなどは決まっていません。

それゆえ、売り手と買い手の間に認識のズレが生まれ、トラブルにつながる場合もあります。

更地渡しの注意点　

①契約条件の調整が必要

更地渡しにすることで売却しやすくなりますが、いくつか注意しなければならない点があります。更地渡しをする際には、後のトラブルを避けるためにも契約条件を明確にしておいてください。また、締結する売買契約書の内容をしっかりと理解しておくことが大切です。

例えば、買主がローンを組んで土地を購入する場合にローン特約が設定されることがあります。ローン特約とは買主の住宅ローンで審査結果が承認とならなかった場合に、売買契約が白紙となるものです。

特約を理解せず、買主のローン審査結果が出る前に解体してしまうと、解体費用がかかったにもかかわらず土地を売却できないという事態に陥ってしまいます。

②解体前に調査を要する場合もある

更地渡しの費用でも説明した通り、解体工事で地中埋蔵物が発見された場合は追加工事の費用が発生します。
古くから利用されている土地では、埋蔵物が見つかる可能性も高くなるため、あらかじめ地歴調査が必要です。

地歴調査は手間や費用がかかりますが、地歴調査済みであることを知らせることで買い手がつきやすくなるというメリットもあります。

③固定資産税に注意が必要

更地には特例措置が適用されないため、古家ありのときよりも土地の固定資産税が高くなる可能性があります。
更地渡しのためにせっかく建物を解体したにもかかわらず、買い手がつかなければ以前より高額の税金が発生する点にも注意してください。

④近隣住民とのトラブル防止

建物の解体工事期間中は、大きな騒音や振動が発生するため、近隣住民に迷惑がかかるおそれがあります。
近隣住民からのクレームや騒動になってしまうと、工事が予定通りに進まなかったり、売主が住みにくくなったりするかもしれません。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムのタイトルは「停止条件と解除条件」です。

停止条件と解除条件は不動産取引において必要な知識になります。

「停止条件」・「解除混同して覚えないようにしましょう。

停止条件は、一定の「条件」が「成就」することにより、はじめて「効力」が生じること。

売買契約を締結しても、「条件」が「成就」するまでは、契約の効力は発生していません。「条件」が「成就」したときに、契約締結日までさかのぼって効力が発生します。

「条件」が「成就」しなければ、契約自体がはじめからなかったものになります。

解除条件は、一定の「条件」の発生により「効力」を消滅させること。

契約締結時に発生した「効力」を「解除」という行為で消滅させることになります。

例えば、融資利用特約がこれに該当し、住宅ローンが不成立となった事実によって、契約締結が解除になります。

融資利用特約には、融資が不成立になったら自動的に解除となる「解除条件型」と買主の意思により解除の申し出を行う「解除権留保型」があり、「解除権留保型」であれば、買主は解除することも、融資減額分を自己資金で補填し契約を履行することもできるわけです。

他にも停止条件と解除条件の具体例は次の通りです。

・地主の承諾を停止条件とする「借地権つき土地売買契約」

・債権者の同意が得られることを停止条件とする「任意売却」

・融資が不成立になったら、解除することができる「融資利用特約」

・自宅が売却できなかったら、解除することができる「買替特約」

などがあります。

本日は、短いですが、最後までご拝読いただき、ありがとうございます。





※契約解除について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【クーリングオフ】についてです。

まず宅地建物取引業法で定めるクーリングオフは、「売買」のみで「賃貸」は適用対象外となります。
また、誰とどこで契約（申込）したかが明確になっているかが重要になりますので、ご注意ください。

下記に適用となる要件を記載します。

・売主が宅地建物取引業者であること

※売主が宅地建物取引業者ではない個人の場合は適用されません。

※買主が宅地建物取引業者の場合は、適用されません

・宅地建物取引業者の「事務所など以外」での申込か契約である

※喫茶店やレストラン、買主の自宅、勤務先が該当します

・代金の支払いをしていないこと、または物件の引き渡しを受けていないこと

・クーリングオフできる旨およびその方法を「書面」で告知された日から起算して8日以内であること

※申込・契約締結日ではなく、「書面」で告知された日からの起算です。

※「書面」による告知がなければ買主は8日以内の制限を受けません

下記の場合はクーリングオフ適用外となります

・宅地建物取引業者の「事務所など」での申込・契約である

※店舗、営業所、案内所、モデルルームも該当します

・買受けの意思表示を「事務所など」で行っていて、後日、「事務所など以外」の場所で契約締結した場合

※意思表示をした場所が重要になります。

・買主が指定した場所で申込・契約した場合

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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みなさま、こんにちは。

本日は、担保責任（契約不適合責任）についてのご説明を行います！

まず、担保責任（契約不適合責任）とは、不動産の売買について目的物が種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しない契約不適合であった場合に売主様が負わなければならない責任のことをいいます。

2020年4月1日施工の民法改正により、「瑕疵担保責任」という概念を廃止し、「契約不適合責任」に改められました。

契約不適合責任で買主様が請求できる権利として、4つございます。

①  追完請求・・・物件を受け渡された時点で不完全な状態であった場合に後から売主様に補修を求めたりする。

②  代金減額請求・・・買主様が相当の期間を定めて履行の追完を請求したのにもかかわらず売主様が追完しない場合

③  損害賠償請求・・・契約内容に適合しない場合

④  契約解除・・・催告をしたのにもかかわらず売主が履行に応じない場合、履行不能の場合

上記は買主様にとって有益な権利となりますが、売主様は「売主は契約不適合責任を負わない」旨の特約を有効にすることが可能です。

※あくまでも買主様の同意が必要

特に我々が多く取り扱う中古物件では、隠れた不具合が見つかることも少なくありません。

そのため、空き家により長年使用されていない建物などには「契約不適合責任免責」の特約を記載することもございます。

契約不適合には雨漏りや腐食、土壌汚染や境界越境など、その例は多数にのぼります。

売主様を保護するためにも、我々が仲介に入ることで建物状況調査を行い、トラブルを未然に防ぐ努力をしております。

テンズホームには顧問弁護士やご協力いただいている建物調査士もおりますので、

ご安心してお任せいただければと思います。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は危険負担についてお話したいと思います。

危険負担とは…

不動産売買契約締結後、物件引き渡しまでの間に、天災地変など、

売主、買主のいずれにも法的に責任のない理由で目的物件が滅失

または毀損した場合、修復可能であれば売主が修復し買主に引き渡す。

目的物件が滅失した場合は、買主は売買代金の支払いを拒絶し、

契約を解除できるというものです。

ただし、買主の代金支払債務は存続するため、

債務を消滅させるためには契約解除が必要なので注意が必要です。

物件の引き渡し後に当事者に法的責任のない理由で滅失または毀損した場合は買主の負担となります。

民法では所有権移転登記にかかわらず売買契約を結んだ時点で、

所有権が売主から買主へ移ったとみなすのですが、実際に所有権が移転するのは物件引き渡し時になります。

そのため現在では、物件引き渡しまでは売主が危険負担を負うのが妥当だと考えられています。

重要なポイントは目的物件の「引き渡し」が基準になるという点です。

危険負担は、売主と買主の双方に落ち度がないときにのみ適用されますので、もしどちらかに原因があって債務が履行できない場合は、損害賠償を支払わなければなりません。

売買契約書において、危険負担についての記載は売主と買主でしっかりと読み合わせ、認識を合わせておきましょう。

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皆さま、こんにちは。

センチュリー２１　テンズホーム小溝です。

本日は『現状有姿を学ぼう』という内容になります。

宜しくお願いいたします。

不動産取引で、大きなトラブルに発展する危険性が特に高いのが

『現状有姿』による取引です。

この「現状有姿」についてご説明していきたいと思います。

「現状有姿」という内容は、はっきりと法律で決まっているわけではなく、

一般的には、「現状有姿」＝「現状あるがままの状態」という解釈となります。

例えば、中古物件の購入をする際に、

「対象となる不動産に経過年数に応じた小さな傷、汚れが存在していても、

売主側で特段修繕など≪手を加えることなくあるがままの姿≫で引渡しを行う」

というような解釈となります。

ただし、

「現状有姿取引」の場合、売主はその物件について知っていることをすべて伝えなくてはいけません。

仮に、不具合や事件事故などを知っているのに告知しなかった場合や

特に認識のズレが生じる部分として、売主自身が設置した設備や備付家具、戸建てでは、庭木や庭石等、建物内に設置されているものについても告知しなければなりません。

また、過去の修繕履歴や修繕箇所についても告知の対象となります。

当事者間の認識のズレや思い込みによるトラブルを避けるためにも、

契約当事者の理解が不十分なままに手続きを進めることはないようにしましょう。

当事者間の意向や引渡しの状態、契約適合責任との関係に関してもしっかりと説明し、理解していただくことが重要になります。

引渡しの物件、状況はどの物件でも二つと同じものはありませんので、

双方が納得のいくような気持ちの良いお取引となるようにしたいですね。




※告知義務について

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『成年後見人による不動産売却』についてです。
皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

成年後見人制度とは？

成年後見人制度は、認知症や精神的な障害、または知的障害などによって十分な判断能力が低下した方をサポートし、支援する為の国の制度です。

判断能力を失った方は、家庭裁判所の監督の下で、成年後見人からの支援を受けられます。


具体的な支援の内容は大きく2つに分かれます。

1つ、財産管理で、本人に代わって本人名義の預貯金や不動産といった管理運営において、詐欺などから本人を守る支援です。

2つ、身の上看護と言われるもので、介護契約や施設への入所手続きなどの生活を支援する内容です。判断能力が不十分な方をサポートし、しっかりと守る制度が成年後見制度になります。

成年後見制度は2種類あります。
成年後見制度には【任意後見】と【法定後見】の2つの制度があります。




法定後見はそのなかでもさらに補助・保佐・後見の3つにわかれるのです。

〇任意後見制度・・本人と任意後見の候補者の双方間で、基本的には自由に内容を決めて結ぶ契約です。
判断能力が不十分になる前に本人の意思によって誰を後見人にするかなど、将来に備えて予め受任者と契約出来ます。国の制度である法定後見に対して、任意後見は自由に契約できるものです。

本人の判断能力が十分なうちに、任意後見契約を公正証書で本人と結びます。家庭裁判所は任意後見監督人を選任し、万が一不正などがあった場合には、任意後見人を解任できるようになっています。

任意後見監督人は、任意後見人の後見事務を監督する人です。弁護士・司法書士・社会福祉士・税理士等の専門職や法律、福祉に関わる法人などが務めるのが一般的です。

〇法定後見制度・・法定後見は、本人が認知症などを患うなどして判断能力が低下したあとに家庭裁判所の監督下で始まります。判断力が低下した方の法的権利を守る制度です。

万が一本人が判断能力を失ってしまった場合は、申し立てにより家庭裁判所が選任した後見人が、本人の代わりに財産や権利を守る助けをします。

銀行など金融機関から預金の引き出しや不動産の売却など、判断能力が十分でない方はそういった財産や権利を自身で守ることができません。そのため、認知症になってしまった家族を抱える家庭では、法定後見制度を利用せざるを得ないといったケースが多いのです。

成年後見人による不動産売却の流れは、いずれ解説したいと思います。





※意思能力について

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は、「代理人による契約の注意点」です。

不動産の取引では、売買契約や決済時・引き渡し時は原則、契約者本人による立ち合いになります。

共有名義の取引においても同じです。
ただ、どうしても契約者本人あるいは共有者全員の立ち合いが困難な場合は代理人による契約になります。

代理人契約は、形式が整っていれば法的には問題のない行為ですが、不動産取引の場合、委任者の意向と受任者の認識とずれが生じると、後日大きなトラブルになる可能性があります。

委任者と受任者のずれをなくすために、委任者の意思を正確に確認すること・代理人に委任する権限の範囲を明確にすることが大事になります。




代理人への委任権限の範囲を超える判断が必要な場合は、その場で判断せず、委任者の意向を確認してから対処することが大切になります。

また、契約の相手方に対しても、代理人契約となる旨を事前に説明し、相談事項は契約までに確認して対処することも大切になります。

代理人には本人に代理権を与えられる「任意代理人」と法律の規定により代理権が与えられる「法定代理人」があります。未成年者の親権者や成年被後見人の成年後見人などは法定代理人になります。

委任状に記載される内容ですが、以下の通りです。

・委任者の住所、氏名は必ず自署、実印で押印。印鑑証明書添付し日付も記入。

・受任者の住所、氏名は委任者が記載、または事前に記載。

・取引内容、取引日を記載。

・委任権限の範囲を記載。

・目的となる不動産の表示。

これらが必要になります。

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本日は、これにて終了になります。最後まで、ご拝読ありがとうございました。

どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【共有名義物件の注意点】についてです。

〇売主が共有名義の場合

共有名義物件の場合特に注意したい点は、「共有者全員の同意と承諾を得る」という点です。
共有名義といえば、一般的に親子、夫婦、相続であれば兄弟、姉妹という場合もあります。

同意・承諾を得る際には、「共有者間の円滑な関係か否か」がとても大事なこととなります。

「お金」に関わる問題ですから、共有名義の物件を扱う際は、次の3点を徹底しております。

・売却条件や方向性などに関し、必ず共有者全員の同意と承諾を書面で取る

・契約や決済に関しては、原則、共有者全員の同席を条件とする

・書面には共有者全員が実印、印鑑証明書の添付を原則とする

〇買主が共有名義の場合

買主の場合は贈与に注意した持ち分設定、住宅ローン控除、相続対策が注意点となります。

メリットとして住宅ローン控除（連帯債務・ペアローンを使用した場合）、3000万円控除がそれぞれ受けられます。

デメリットとしては共有者の死亡で相続が発生（相続人が複数に分かれる場合には複雑化する可能性あり）。離婚した際に複雑化する可能性あり。持ち分の設定によっては贈与税が課税される可能性あり。登記費用が人数分かかるなど。

共有名義の契約の主なトラブルは、それぞれの意向や認識、理解度にも差が出てしまう事が多く契約後、そういうつもりではなかったという事がおきトラブルに発展することが多いため、しっかりとそれぞれの意見を一致させてから契約に臨みましょう。



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