2022年12月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『買取と仲介について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産の売却をおこなう際には、不動産を一般のお客様が主に購入する「仲介」での売却方法と不動産会社が直接購入する「買取」での売却方法の２通りがあります。
不動産の買取と仲介による売却方法では、それぞれメリット・デメリットがあり、特徴が異なります。

「仲介」での売却方法は、売却する不動産を不動産仲介会社に売却依頼（媒介契約の締結）を行うことで、売却することが可能となります。

仲介の場合、不動産仲介会社が不動産を購入するのではなく、主に一般の個人のお客様が購入する事になりますので、販売活動を行い購入希望者を探す必要があります。そこで頼りになるのが不動産仲介会社です。

不動産仲介会社は、既に登録されている購入希望のお客様や来店のお客様への物件のご紹介とあわせて、不動産ポータルサイトや不動産流通機構(レインズ)などのインターネット媒体への掲載や、新聞折込チラシなどの各種広告媒体を使って、広く購入希望者を探します。

不動産仲介会社は、不動産の購入検討者が見つかると、売主と購入検討者の間に入り、契約条件の折衝や契約手続きなど、各種調整を行います。
また、契約が完了した後も不動産の残金決済・お引渡しが完了するまで、不動産仲介会社が売主・買主をあらゆる面でサポートをおこないます。

このように売主と買主の間に不動産仲介会社が立つことで、「仲介」においても安心・安全に不動産の売却が可能となるのです。

一方「買取」での売却方法ですが、仲介と大きく異なる点としては、売却スケジュールに一番影響を与える、「広告・販売期間」が不要となることです。

「買取」での売却方法では、買主が不動産会社となるため、仲介の場合のように、一から購入希望者を探す必要がなく、不動産会社に売却の相談をおこなってから不動産売買契約の締結、残金決済・引渡しに至るまでの期間が、仲介の場合よりも圧倒的に短くできることが最大の特徴です。

また、買取のメリットとしては、
①仲介手数料がかからない
②早期に現金化出来る為、その後のスケジュールが立てやすい
③設備修復責任や瑕疵保険が免責
④内覧の必要がない
⑤様々な種類の不動産を買取してくれる
⑥近隣や周囲の人に知られる可能性が低い

逆にデメリットとしては、
①仲介による売却より、売却価格が低くなる可能性ある
②不動産によっては買取が出来ない場合もある

物件や状況によって、仲介・買取を選択し、良い条件にて取引が出来る様に

信頼出来る不動産屋へ相談する事が重要です。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

雪の季節になり、除雪が大変な時期になりました。

さて今回のコラムの内容ですが、「近所に知られずに売却できるの？　水面下売却」です。

おうちを売却する際に、ご近所様に売却や販売価格を知られずに売却したいというお問合せはたまにあります。通常は、ネット広告や新聞の折り込みなどで集客し販売活動をします。

ご近所に知られずに売却したいとなると、これらの方法が取れません。

こういった場合は、不動産買取業者に買い取ってもらうのが一番良いかと思います。

不動産買取業者とは、不動産を買い取ってリフォームをしてから販売するという会社になります。買い取った価格とリフォームして販売した価格の差額で利益を上げている会社になります。不動産買取業者に依頼する場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット

・ご近所様に知られずに売却できる。

・室内の汚れや設備の不具合があっても業者がリフォームするので、気にする必要はない。

・不動産業者が掛かるので、契約不適合責任を負う必要がない。

デメリット

・買取価格が低めになる。通常の販売価格より、6割から7割ぐらいの価格になります。

価格が低くなることに問題がなければ、不動産買取業者にお願いするのが一番だと思います。

通常の価格で売却してほしいとなると、依頼した不動産会社の見込みのお客様に紹介する、来店があった方のみに紹介するなど、時間が掛かります。また、地域限定で売却活動をしたとしても、ご近所や顔見知りの方が来ることが多いので、難しいかと思います。

弊社は不動産買取業者とのお付き合いも多く、また価格によっては弊社でも買取をいたしますので、お気軽にご相談くださいませ。

いつも最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【取得費不明時の売却益の算出法】についてです。

居住用の不動産を売却した時は税金がかかります。

では、どの部分に税金がかかってくるのかというと、売却した時の金額から取得費（買った時、手に入れた時に使った金額）と譲渡費（売った時、渡した時に使った金額）と特別控除（諸条件あり）を差し引いたものが売却益となり、その売却益に税金がかかってきます。

売却した金額　-　取得費　-　譲渡費　–　特別控除＝売却益←残った金額に税金がかかります。

しっかりと買ったときの金額がわかっていればこのように算出できるのですが、長らく住んだマイホームや親族から相続した物件などは、購入時から相当時間が経っているケースも多い為、書類関係が残っていないケースがございます。


今回のテーマはそんな時はどのように【取得費（買ったときの金額）】が決まるのかを解説して参ります。

取得費がわからないときの、計算方法はとてもシンプルで、取引のあった物件の売却した価格の5％として計算されます。

・売却価格　×　5％　＝　概算取得費

例　1000万円　×　5％　＝　50万円　となります。

仮に、バブルの時に買ったものだったら相当な価格差がでてしまうじゃないかや、利益が出ていないのに出ていることになってしまうのでは？と思うかと思います。

その通りです。ですから、よく探しましょう。そして、それらしい書類が出てきたら専門の業者に見てもらいましょう。

それでもない場合はあきらめるしかないの？

可能性はまだ残っております。登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や

市街地価格指数（日本不動産研究所）を用いる方法がございます。

※ただし、すべてに適用できるわけではなく最終的に税務署の判断となります。

不動産関係の経験のある税理士に相談することで多角的に提案をもらえる事もあります。

不動産取引の税金に長けた税理士と業務提携しておりますので、ぜひご相談してください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。
センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、不動産の売却を考えている方からよくいただくご質問

『住みながらでも売却できる？』についてお話したいと思います。

結論から申し上げると、住みながらでも売却できます。

むしろ、住みながら売却活動をされた方が売主にとってもメリットがあるのでご説明いたします。




そもそも不動産の売却を検討されている方はどういったケースが多いでしょうか？


例えば、住み替えを考えている方。
こちらのケースだと、今住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の不動産を購入するとスムーズです。

お持ちの不動産がいくらで売れるかわからない状況で、次の住み替え先の不動産を購入するのはリスクがあります。



もし仮に住み替え先の不動産を購入して、元々お持ちの不動産が売れなかった場合、2つの住宅ローンを同時に支払うことになります。

こういったケースを避けるためにも、住み替えをお考えの方は先にお住まいの不動産を売却されることをおすすめしております。

売却金額がわかれば、住み替え先の不動産の予算も知ることができ、より物件探しがしやすくなります。

他にもメリットをあげると、住んでいる方の家具や家電が置いてあると、内覧に来た方が生活をイメージしやすい点です。

不動産は空き家の方が売れやすいと言われていますが、最近では家具や小物類を飾って住空間を演出するホームステージングという方法も増えています。

デメリットをあげると、内覧希望者が来る際にスケジュールを空けたり、少しでも印象を良くするために掃除をすることが必要な点です。

その他の対応は信頼できる不動産会社に任せておけば、問題ないかと思います。


弊社は売主、買主どちらの立場にも寄り添って、安心してお取引が出来るようサポートいたします。

お困りのことがございましたら、お気軽にお声がけくださいね。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、不動産売却の疑問　についてです。

不動産を売却することはそう何度も経験することではないと思います。

そのため、売却に至った際には疑問点がたくさんうまれるはずです。

そんな疑問が少しでも解消してあげることが私どものお仕事です。

どれくらいの期間で売却できるのか。売却にかかる費用はいくらか、住みながら売却はできるのか、など疑問は様々です。

まず、売却の期間についてですが、売出金額にもよりますがだいたい3～6か月程度でご売却が完了します。しっかりと相場にふさわしい金額で売り出していれば1カ月以内でのご売却も可能です。

不動産の購入を考えられている方は常に最新情報をチェックしているため、探している条件の物件が更新されるとすぐにお問合せいただくことが多いです。

「最新情報」として取り扱われる最初の広告が肝心ということになります。

売却にかかる費用としては、弊社では「仲介手数料」のみいただいております。

面倒くさいお手続きをなるべく無くし、お客様の負担を少なくするためです。

通常であれば印紙代や登記代など、様々な費用がかかることになります。

住みながらの売却は、もちろんできます。

例えば住替え先が決まってから引渡したい　という条件があればその条件を購入希望者様にお伝えし、お引き渡し時期を調整することも可能です。

お引越しの準備や残置物処分など、時間のかかる作業がたくさん絡み大変ですがある程度の期間は売主様の方で決めることができますのでご安心ください。

税金のことなども心配される方は多いですが、ご心配の場合は弊社の顧問税理士をご紹介いたします。

少しでもご不安に思われることは徹底的に解消したのちのご売却が望ましいです。

弊社はFPや税理士、介護士のご紹介等も可能になっておりますので、お気軽にお声がけくださいませ。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は「査定額と売出価格はどう違うの？」という内容となります。

最後までお付き合いいただけますと幸いです。

宜しくお願いいたします。

不動産売却をご検討されているお客様からお問合せやご依頼があった際に

不動産会社の担当者が物件を評価し、近隣の相場等を参考に適正価格を算出する金額が

「査定価格」となります。

一方、「売出価格」とは不動産会社が算出した金額を基に、

売主様の希望、状況、同一建物内の売出状況等を鑑みて価格を決定し

販売を行う価格となります。

査定価格が基本的に売出価格のベースにはなりますが、

売主様ともご相談しながら、売出価格を決定するという流れとなります。

売出価格の設定が査定価格とかけ離れてあまりにも高く設定してしまうと、

売れるまでに長い時間がかかってしまうというケースや、査定価格を下回る価格での

売却になってしまったというケースもございますので

売出価格の設定は慎重に行う必要があります。

ご売却期間についても、こだわりがないといった場合と、時間に余裕がない場合、

様々なご事情があると思いますので、

そのあたりも、営業担当者との打ち合わせをしっかりとしていくことをおすすめします。

買替等で新たな住まいが見つかっている場合等には、早期売却といって

査定価格を下回る価格、査定価格に近い価格で売り出すことで、早めの売却が可能になってきますので、状況に応じて営業担当者との打ち合わせをする事もおすすめしております。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『契約決済について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

契約と決済は何がどう違うのでしょうか。

不動産売買契約を締結した時が契約となります。
不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡すことが出来ないケースが多く、それら決済の際に行うことが一般的です。

契約と引き渡しが同時にできないのは、どんなケースか。

例えば融資を利用する場合や居住中での売却、更地や測量してからの引渡しの場合です。
融資を利用する場合、申し込みには契約書等が必要になります。
居住中の場合や買い替えの場合、売買契約の後に引っ越しをする事になります。
さらに更地渡しですとここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

ですので、金額はもちろん残代金支払いや引渡しの期日、引渡しの条件などの特約条項を記した契約書を作成し記名押印することで売買契約を締結します。

決済とはどんな事を行うのでしょうか。

残代金の支払い、所有権の移転登記です。

通常、買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち会います。

売主様から所有権移転登記に必要な書類等を受け取り、本人確認を司法書士が行い問題がなければ融資の実行を行います。

登記に関する書類への記入以外、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記、火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書への記入などを行います。

それらの手続きが終われば鍵の引渡しを行います。引渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引渡し日を記載した引渡し完了確認書を作成し署名押印を頂きます。

売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消などが必要となります。
売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行にて、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。

売主様はここで手続き完了ですが司法書士はここから法務局に行き抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権の設定の登記申請を行います。

抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。
諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないといけないですよね。仲介の担当者は日々これらの業務を行っています。


仲介手数料にはこれらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

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こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原と申します。

今回のコラムですが、「古い家を高く売る方法ってあるの？　高値売却」です。

古いお家を売却する場合ですが、現状のままで売却する場合と更地にして売却する場合の2パターンがあります。

現状のままで売却する場合、フルリフォームや建替えで売却することが可能です。

また、場合によっては更地にした方が、用途が広がるため高く売れるケースもあります。

更地にする場合は次の注意が必要になります。

①     解体費がかかる。

②     固定資産税の軽減措置がなくなる。

③     隣地との打ち合わせが必要

①  ですが解体費は数十万～数百万位かかる場合があり、アスベストを使用しているは高額になるケースが多いです。

②  は、更地にすると建物の分の軽減措置がなくなるため、固定資産税が高くなる可能性があります。

③  解体時に足場など隣地との打ち合わせが必要になります。

所有者や物件の状況によりますが、解体費が高額・解体自体が困難・解体するお金がない・RC造だと解体費が高くつく・古民家だと人気があり高く売却できる可能性があるなどの場合は、更地より、現状で売却するのが一番だと思います。

売却の仕方は、不動産に相談するのが良いかと思います。

最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【売却の流れ】についてです。

はじめてのご売却、どんなことからはじめていいのか、わかりませんよね。
今回はそんなお悩みを解決するために、【ご売却の流れ】について解説させていただきます。

ご売却を進めるためにはどのようなご事情でご売却をするのかがとても大事です。
まずはそちら聞き取りをさせていただく事から始まります。

※ご希望によってどのようなスケジュールで販売活動を行っていくかをご提案させていただきます。

その後下記の様な流れで売却が進んでまいります。

・査定（訪問により建物を見てもらう）

確認後から1週間から10日以内に価格をご提示させていただきます。

ご提示される金額は大まかに、現状渡しでの相場に合わせた価格・昨今の状況に合わせて価格が高騰していれば相場よりも高いチャレンジ価格、土地なら解体・建物ならリフォームをして販売をする価格、相場よりも低く設定し短期間で成約を目指す早期売却価格と4種類ほどご用意させていただきます。

・スケジュール確認（売却理由が大きく影響を与えます）

成約まで時間の余裕がある場合は、チャレンジ価格をおススメ致します。

短期間の契約を希望される場合は、早期売却価格をおススメ致します。

※スケジュールと査定額を考慮した上で、売却価格を決定します。

・媒介契約書締結

一般または（専属）専任媒介契約を、お任せする不動産会社と締結します。

・広告掲載

インターネットの広告登録（一般の方々向け）

レインズ登録（不動産業者向け：一般媒介契約の場合登録されない場合があります）

オープンハウス

・買主案内

お問合せがあったお客様をご案内させていただきます。

※お掃除をしておくことおススメ致します。

※居住中のご物件であればご案内の際は、事前にスケジュールのご確認をさせていただきます。

・仮に反響が芳しくなかったときは、写真の差し替えや金額の見直しのご提案をさせていただきます。

※2週間または1週間に1度状況報告致します。

・お申込み者が現れた場合

購入申込書（購入金額・手付金・ローン利用の有無）を書いていただきます。

・契約

契約書をご記入いただき、手付金を受け取っていただきます。

※物件に関する資料があればこの時点でお渡ししていただきます。

※買主側はその後、ローンを使う場合は本審査へ移ります。

※仮に本審査が通過しなかった場合、白紙撤回という可能がございます。

・居住中であれば引き渡しまでに引越し、または残置物撤去をしていただきます。

・引渡し（鍵の引き渡しと代金の受け取りを同時に行います）

この時点で司法書士同席のもと、銀行のブース等で本人確認を行い移転登記の手続きを行います。

※司法書士を使わない場合は買主が、自身で行うケースもございます。

※契約不適合責任（土地・建物3ヶ月間、設備に関しては7日間）があり、隠れた瑕疵に関して、保証する責任があります。

以上を経て、売却が完了します。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについてお話したいと思います。

そもそも瑕疵とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気づかず実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。
そのため隠れた瑕疵とも呼ばれます。

売買契約後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を覆う範囲や対応する期間を定めたものを瑕疵担保責任といいますが、2020年4月から法改正により契約不適合責任に変わりました。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きく違う点としましては、買主が売主に請求できる範囲です。

《 瑕疵担保責任 》

1. 1.契約解除　2. 損害賠償請求
2.  

《 契約不適合責任 》

1. 1.追完請求　2. 代金減額請求　3. 催告解除
2. 4.無催告解除　5. 損害賠償請求

上記のように契約不適合責任では、買主は売主に対して5つの請求をすることができるようになりました。

また、売主に請求を問える要件は瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」であるのに対し、契約不適合責任は「契約内容に合致しない場合」というのも大きな違いです。

「隠れていたかどうか」という問題ではなく、契約書に「書かれていたかどうか」が問題となるのです。

また、旧法では隠れた瑕疵・原始的瑕疵について、「売買契約締結時まで」に発生したものが対象でしたが、新法では瑕疵の種類に関わらず「売買契約履行時(引渡し)まで」に変更されました。

このように、民法改正によって買主は売主に請求できる損害の範囲が広がりましたが、売主の責任は重くなりました。

ただし、新民法における契約不適合責任も免責特約は有効ですので、あらかじめ契約書に契約不適合責任を一切負わないという特約を加えることもできます。

その他にもインスペクションの実施や、物件状況報告書の記入など、リスクを抑えるためにできることもございますので、詳しくは弊社へお問い合わせいただければと思います。

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