2023年04月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『譲渡税率について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

譲渡所得とは・・土地や建物を売却することになると、譲渡所得が発生し、税金がかかる事があります。これはどういった所得なのでしょうか。
譲渡所得とは、特定の資産を譲渡することによって発生する所得のことを指し、以下の式で算出することができます。

≪収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額≫

譲渡所得にも必ず所得税がかかる

利益が出ればそれは収入とみなされるので、給料に対して発生する給与所得や事業で発生した事業所得と同様に税金を納めなくてはなりません。このときに発生する税金の名称は所得税と住民税です。しかし、給与所得や事業所得など他の所得とは違う特徴もあります。

まず、土地や建物の譲渡所得で大きなポイントは、それを持っていた年数によって税率が変わる点です。この基準は、譲渡した年の1月1日時点で、何年が経過したかによって判断されます。

5年を超える期間を長期、5年以内のものが短期とされ、その所得のことを長期譲渡所得、短期譲渡所得と呼びます。どちらが適用されるかで税率が2倍近く異なるので、その違いをしっかり理解しておく必要があります。

長期所有と短期所有、税率が低いのは？

長期譲渡所得の税率は20.315%（所得税15.315%、住民税5%）にとどまる一方、短期譲渡所得の税率は39.63%（所得税30.63％　住民税 9％）と大きな比率になります。
このように、5年を契機として税率が大きく異なるのは、投資目的の売買を抑制するためという背景があります。

所有期間が10年を超える場合の特例

10年超所有軽減税率の特例があるので、所有期間が10年を超えると長期譲渡所得の税率をさらに抑えることができます。この特例を受けるためには、マイホームのように、居住用不動産である必要がありますので注意しましょう。

10年超所有軽減税率の特例を適用することができれば、

課税譲渡所得が6,000万円以下の場合の税率は14.21%（所得税10.21%、住民税4%）になります。

一方、6,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分には特例としての税率、超えた部分に対しては長期譲渡所得と同様に20.315%の税率（所得税15.315%、住民税5%）がかかります。
つまり、6,000万円までは特例が受けられるものの、6,000万円を超えた部分については10年超所有軽減税率の特例を受けられないということになります。

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皆様いかがお過ごしでしょうか。センチュリー21テンズホームの相原です。

札幌市は桜が見ごろの季節となってきております。

本日の動画解説ですが、「市街化調整区域の売却」についてです。弊社でも何件か市街化調整区域の物件をお預かりしております。

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることが出来ませんので、売却が難しい場合が多くなります。

ただ、例外として行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられた場合は建物が建築されている場合があり、既に建物が建っている場合は、売却はしやすいかと思います。

注意点としては、建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。

建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。
ただし、建築出来る人が限定される場合もありますので注意が必要です。

例えば、農家住宅はその農業を営む人だけに認められたもので、一般住宅として再建築は出来ません。

もし建物が無く土地だけの場合は、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。地域によっては、家の敷地同士の間隔が50㎡以内に50戸以上連続している場合、建物の建築が出来るというところもありますが、確認が必要になります。

また、不動産を取得しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、原則として市街化調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。

ただ、建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。

また、どのような方に向けて販売するかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、お気軽にご相談いただければと思います。

本日も最後までご拝読いただき、ありがとうございます。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂く内容は【相続登記の義務化】になります。

不動産所有している方がいずれ対面する問題として『相続登記』があります。

相続登記とは土地・建物・マンションなどの所有者が亡くなった際に、相続人の名義に変える手続きのことです。令和3年4月に“民法などの一部を改正する法律” 及び “相続などにより取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律”が可決成立しました。

相続登記が義務化されると、土地所有者が亡くなった際に亡くなった方の配偶者や子供といった相続人は、取得を知ってから3年以内に相続登記する事が必要になります。

正当な理由無くそれを怠ると、10万円以下の過料が科されます。義務化は令和6年4月1日から施行されます

相続登記が義務化される背景には、すぐに相続登記をしないケースが多く、長い期間を経て土地の所有者がわからなくなるという事態が生じています。
義務がないために、所有者がわからないと取引できず、再開発、公共事業への支障となっていました。

所有者不明の土地は全国で410万ha（2016年時点）を上回り、このままでは、2040年には720万haを超えると予想されています。
ちなみに410万ha以上という事は、九州全土（約367万ha）の大きさを超える広大な土地です。

相続登記でお悩みの方は、弊社の様な不動産会社へ一方入れた上で、司法書士を紹介してもらうのが一番良いかと思います。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。
本日は不動産取引における告知義務についてお話したいと思います。

宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容は、購入者に伝えなければならない決まりがあります。これを告知義務といいます。

2021年10月8日に国土交通省から宅建業者が告知すべき基準を定めた人の死の告知に関するガイドラインというものが発表されました。

その中では告知しなくてもいいケースとして、売却する場合は2つのケースの記載があります。




ひとつめは、対象不動産で発生した自然死や日常生活の中での不慮の死の場合。

ふたつめは、対象不動産の隣接住戸やマンションなどの集合住宅の普段使わない共用部分での死亡の場合です。



賃貸の場合はこの2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。

原則は自然死であれば伝える必要はありませんが、共用部分の死亡も含めて事件性や社会への影響が高い場合、買主や借主から質問があった場合は伝える必要があります。

他にも近所にゴミ集積所やお墓などの嫌悪施設がある場合にも伝える必要があります。




告知事項ありと記載せず、近隣に○○ありというような直接的な表現で販売活動を行うこともあります。

不動産の売却を考えている方は、トラブルを避けるためにも、査定の段階で告知しなければならないことがあればお伝えいただければと思います。

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皆様こんにちは。

センチュリー２１テンズホームの小溝です。

本日は、「賃貸中の物件でも不動産売却は可能か？」という内容に

なります。

最後まで読んでいただけましたら幸いです。

宜しくお願いいたします。

所有する賃貸物件を売却しようかと検討する中で、

賃貸物件だと入居者もいるし・・具体的にどのような流れで

売却を進めていいのか、と悩むことがあるかと思います。

そこでどのよう流れで、どのような注意点があるのか、簡単に説明してきたいと思います。

賃貸中の物件を売却する際には

物件の所有権や賃貸権を購入してもらうことで、新しいオーナーへ賃貸経営を引き継ぐ

事が出来ます。

所有権や賃貸権が変更になるという事を「オ―ナーチェンジ」といいます。

少し難しそうに聞こえるかもしれませんが、

なにか特別な取引になるわけではなく

オーナーチェンジで物件を売却する手順は、ほぼ通常の売却と変わりはありません。

賃貸中の物件を売却する際には、

内覧が難しかったり、売却価格の査定方法が「投資用不動産」にあたるため

居住中物件とは違って、その物件の収益力に基づいて査定する形になるために、一般的な居住用物件よりも査定価格が低い傾向になります。

「投資用物件」の売買となると、

どうしてもターゲットが投資家や大家業を営むような方などに限られてきてしまう部分もあるため

収益物件のニーズが少なくなってきてしまいます。

ただし、

オーナーチェンジするということは入居者には事後報告でかまいません。

オーナーチェンジをすること自体には、借主や連帯保証人の承諾を得る必要は

ありませんので、

売却後に、売主・買主双方を連名でお知らせするのが一般的です・。

オーナーチェンジ物件の売却は

場合によっては手続きが複雑になる可能性もありますので

まずは

不動産会社にご相談してみるということをおすすめします。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『残置物処分について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

家の売却時には残置物は原則処分する

家の売却時には、基本的に残置物は売主が撤去するのがマナーです。

引っ越し先にもっていかない荷物は事前に売却しておくなどして、処分する必要があります。しかし、売却を依頼する業者が買取業者の場合、売主が自分で処分する必要のないこともあります。仲介業者に依頼する場合は残置物を撤去しておくことが原則なので、早めに対応しておきましょう。

家の売却時の残置物の処分方法

家の売却時の残置物を処分する方法としては、次の方法が挙げられます。

○自分で処分する

残置物を処理する方法の一つ目は、自分で処分する方法です。

処分費用を抑えられる上、中には現金化できる残置物があるかもしれません。

処分に時間と手間がかかりますが、費用面では優れています。

○不動産業者に処分してもらう

自分で残置物を処分できない場合は、残置物を処分してくれる不動産会社に依頼するのも手です。仲介業者は原則残置物の処分は行いませんが、中には不用品処理業者に委託して残置物の処分を請け負ってくれる会社もあります。

残置物をそのまま売却したい人は、築古物件の売却実績が豊富な仲介業者を探してみると良いです。また、買取業者を利用する方法もあります。残置物の撤去をサービスの一環としている会社が多く、基本的に残置物を処分してもらえます。買取業者に依頼すると売却金額が相場の7割程度になるデメリットはありますが、残置物を処分する手間が大幅に省けます。

○不用品処理業者に依頼する

残置物を処理する方法として、不用品処理業者に直接依頼する方法もあります。

業者に依頼すると時間や手間をほとんどかけることなく対応してもらえます。

かかる費用は作業にとりかかる人数や残置物の量によって異なるので、事前に確認しておくと良いです。自分で処分できるものは事前に処分しておくことで、費用を抑えられます。

一般的な方法で不動産を売却する際には、残置物を処分しなければいけません。不動産会社による買取であれば残置物の処分を依頼できますが、そうでない場合は、購買希望者の印象を良くするためにも、早めに処分しましょう。

残置物は売主・買主どちらの立場でもトラブルの原因となるため、適切な対処方法を知っておくことは大変重要です。

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センチュリー21テンズホームの相原です。

今回は【ローン特約】動画解説です。

ローン特約とは、住宅ローンに関する特約になります。多くの購入者は銀行などの金融機関から借り入れし、購入します。もし、融資承認が下りなかった場合、売買契約自体が白紙解約になるという特約です。

白紙解約とは契約自体が無かったことにすることになります。契約時に手付金や残代金一部の授受があった場合は、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返金しなければなりません。

ローン特約には2種類あり、1つは解除権条件型です。

買主の住宅ローン融資が不承認だった場合、自動的に契約が解除になる場合です。

2つ目は解除権留保型です。期限までに住宅ローンが不承認になった場合、契約を解除するか買主が決定する場合です。
買主はローンが不承認になった場合、多くの方は他の金融機関に相談しますので、解除権留保型が多いかと思います。解除権留保型の場合、解除期日までに売主に解除の意思表示をして契約の解除をすることができますが、解除期日を過ぎますと契約解除が出来ないので、気を付けないといけません。



ローン特約の解除はそんなに多くは無いですが、たまにあります。

ローンの審査中に転職や書類の不備によって融資金額の減額や不誠実により白紙解約になった場合があります。売主様には出来ること言えば、売却の時間を待てるようであれば、他の金融機関に相談や融資書類提出する時間など、時間的に待っていただければ助かります。

買主のローン特約が認められない場合もございます。過去の裁判事例ですが、買主のローンを成立させるための努力を怠った場合があります。

ローン特約は審査を進めていった場合に不承認になった場合に使用できるものです。ローン特約の他に手付解除というものがありますが、ローン特約と違います。



手付解除というのは、買主は手付金を放棄し、売主は手付金を売返しして解除するものになります。また、手付解除は不動産会社に支払う仲介手数料は返金されません。

ここは大きな違いになるかと思います。

私も過去に一度だけローン特約を使用したことがあります。
今は不動産売買契約の前に金融機関で事前審査をしてから契約し、事前審査の承認が下りれば、本審査で不承認になることは少ないからです。

最後まで、ご拝読ありがとうございました。

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