2021年11月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

どうもこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は【引渡し猶予】についての解説になります。

皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

【引渡し猶予】についてですが、引渡し猶予とは何かご存じでしょうか？

引渡し猶予とは、決済後に売主が買い替え先の物件に引っ越すまでの間、一定期間買主が時間的な余裕を与える事を言います。

一般的に、お家を売却して売却代金の全額を買主から受け取った時、その家は買主に引き渡されて買主のものになります。売主は、今の家を売ったお金で新しい物件を買う場合、先に売却代金を受け取らないと新しい物件の購入代金を支払う事が出来ない場合があります。

 

一時的に実家などで仮住まいが出来れば良いのでしょうが、実家が遠方で難しい場合もありますよね。

この様な場合、【引渡し猶予の特約】を付けて、今の家を売ってから新しい物件を購入して引っ越しをするまでの間、売却した物件に住まわせてもらう事が可能です。代金決済や所有権移転登記は通常通り行った上で、およそ数日～1週間程度の間引渡しを待ってもらう事が出来ます。

猶予期間中に失火などが起こった場合、損害賠償が発生するリスクもあり、少しでもリスクを回避する為に1日も早く引っ越しを済ませ、買主へ明け渡す事をお勧めします。

引渡し猶予は、買主にとっては不利な内容です。
なぜなら、売主の都合で買主に引渡しの延長をお願いするものです。


なので売主側は不動産会社に依頼して、売却活動の最初から引渡し猶予の特約を付けての売却だという事を明示してもらう様にしましょう。

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皆様、こんにちは。今季初めて、車の上に積もった雪を下した相原です。

前回、久保田が動画解説した「遺言書には何種類があるのですか？」
（https://www.c21tens.com/column/douga/20211126）シリーズの
「公正証書遺言書」編になります。

公正証書遺言とは公正役場に行って作成する遺言書の事です。本人が公正役場に行って、口述したものを公証人が記載していくものになります。

公正証書遺言を作成する場合は、証人が二人必要になりますが、

・未成年者

・推定相続人、

・直径尊属人

・公証人の配偶者

・4頭身以内の親族　

など、上記の相続人の関係者は残念ながらなれません。

もし、証人をお願いする人がいないとなってもご安心ください。費用は発生しますが、公証役場から紹介してもらうことも可能です。費用については、遺産の額や相続人の人数によって変わりますので、詳しいことは公正役場に確認したほうがいいかと思います。

公正証書遺言を作成するメリットとして、自筆証書遺言や秘密証書遺言の作成時にある不備が無く、法的に必ず有効になるのが、最大のメリットです。

他には、公正証書遺言の原本は公正役場で保管してくれるので、紛失や改ざんの心配はないですし、家庭裁判所の検認も必要ありません。

デメリットとしては、費用が掛かるということ、公証人との打ち合わせがあるぐらいです。

必要書類ですが、遺言者の印鑑証明書、実印、相続人と遺言者の関係性を表す戸籍謄本、また相続人以外の人に遺言する場合のその方の住民票。
遺言内容に不動産がある場合は、その不動産の謄本、固定資産評価証明書。
銀行預金や証券などに関しては支店名、口座番号、現在の残高が必要になります。

遺言書は相続人が後々争わないように、作成するものです。不備が無いように法的に有効な遺言書を作成したいなら、公正証書遺言をおすすめいたします。

本日はありがとうございました。

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皆さま、こんにちは！テンズホームの久保田と申します。

本日は、「遺言書には何種類かある？」の動画解説です。

遺言書は大きく分けて３種類

「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」

今回は主に”自筆証書遺言”についてを説明している動画です。

自筆証書遺言とは・・・

遺言書の全文、日付、氏名を全て自筆で記載し、押印したものです。

仮に自筆でなくどなたかが代理で記入した場合は遺言書自体が無効となります。

ただし・・・

土地などの財産目録（相続財産の内容が一覧で分かるようまとめたもの）は自筆で作成するのは難しいですよね。

以前はこの部分も自筆でなければ認められませんでしたが、法改正により2019年1月13日から「財産目録についてはパソコンで作成可、又は不動産の登記事項証明書など書類のコピーが添付可」となりました。

※全ページに署名押印が必要

自筆証書遺言書は、自分1人で作成・訂正でき、費用もかからず、更には遺言書の存在を秘密にできるなど気軽に”争族対策”を行えます。

どのようにして認められるのか・・・

◆検認が必要な場合

ご自身で保管する場合、必ず家庭裁判所にて検認という手続きが必要です。

これは検認の日現在における遺言書の内容を明確にし、遺言書の偽造や変造を防止するための手続きです。

相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせます。

◆検認が必要ない場合

先に述べた「公正証書遺言」や「法務局によって保管されている自筆証書遺言書」などは検認の必要はありません。

後者について、2020年7月10日より法務省で「自筆遺言書保管制度」が始まりました。

事前予約が必須となりますが、自筆証書遺言書は法務局で保管することができます。

原本保管・画像データ保管の2種類があり、保管期間は原本では遺言者死亡後50年間、画像データでは150年間です。

こちらを活用することにより自分で管理するリスクや煩わしい検認手続きが不要になるというメリットがございますので、積極的にご活用されることをおすすめいたします。

本日の内容は以上となります。

また次回、よろしくお願いいたします！

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（2021/11/25）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区大通東　中古マンション

◆建物状況 ･･･ リフォーム歴有り
　　　　　　　
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建物の修繕履歴等も加味したご提案をさせていただきます！
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こんにちは！

センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

今日は≪相続について≫です。

皆さん一度は聞いたことのある言葉だと思いますが

「相続」とは、亡くなった人の財産をある特定の人に引き継いでもらうことを

と言います。

そして、その財産を引き継ぐ人の事を「相続人」と呼びます。

相続人になれる人と、各相続人が相続する割合は法律で決まっています。

相続対策として

「相続トラブル対策」と「相続税対策」を考える必要があります。

相続人同士で話がまとまらず、トラブルになる事を避ける為にも

きちんと相続対策をしておく必要あります。

そして、相続税の基礎控除といって亡くなった人が遺した財産のうち

一定の金額までは相続税がかからない（＝控除される）制度があり、

相続税対策を行うか行わないかで、収める税金の額が大きくかわってきます

ので、相続開始時に納付する税金をなるべく減らすためにも

きちんと対策をしておくことが重要です。

ちなみに

基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数となります。

相続において

遺言書作成が最も有効な相続対策となります。

遺産分割協議がまとまらないがために

相続トラブルへ発展してしまうことも大変多くなっており、

遺言書の作成が非常に重要になってきます。

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（2021/11/22）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区西野　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 所有者が高齢のため
                     空き家のため
◆希望時期 ･･･ 半年以内
　　　　　　　
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弊社では売主様のご希望条件に合わせたご提案が可能です。
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どうもこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日解説するのは【相続不動産評価】についてです。

皆さま、お手柔らかに宜しくお願い致します。

相続財産の額を算出する際、不動産の評価はどう計算されるのでしょうか？

建物の場合は毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐにわかります。

記載の評価額＝相続税評価額なので、至ってシンプルです。

土地の場合は固定資産税通知書と同じではありません。
同じ土地でも、売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が【路線価地域】にあるのか【倍率地域】にあるのかで計算方法が異なります。

路線価地域の計算方法ですが、その年の1月1日の価格を毎年7月初旬頃に国税庁が公表します。この路線価に土地の面積をかけて土地の価格を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されております。路線価は1月1日に評価され、年度の途中で変更されません。

年度途中での時価の値下がりにより、相続税を払い過ぎる事の無い様に路線価は時価よりも20％少なく評価しています。あらかじめ時価の変動を想定しているのですね。

実際の計算方法は？

国税庁のホームページの中の【路線価図・評価倍率表】を開きます。

相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認します。例えば、“150F”と記載があれば、その土地の路線価は1㎡あたり15万円となります。

路線価図に記載してある価格は千円単位なので“0”を3つ足すと簡単に価格がわかります。

ちなみに、数字の後ろについている“F”ですが、これは借地権割合を示すアルファベットになり、この土地を借りて建物を建てている人に関係する記号です。



路線価を確認したら、固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認します。【地積】と記載のものが土地の面積です。その面積と路線価を掛けます。

例）地積100㎡　路線価150F　→　100㎡×15万円　＝　1,500万円

意外と簡単？と思われるかもしれません。

しかし土地の間口や地形は様々です。正確には上記で計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ、悪さを考慮して価格を調整する必要があります。
この調整に関しては、不動産のプロじゃないと難しいです。

倍率地域の計算方法ですが、こちらも国税庁のホームページの中の【路線価図・評価倍率表】を開きます。

評価倍率表の一般の土地等用を開き、対象の土地がある市町村をクリックすると倍率表が表示されます。

対象の宅地の倍率がわかれば、固定資産評価額にその倍率を掛ければ土地の相続税評価額が算出できます。

上記の様な計算はいずれにしても、身近な不動産会社か、不動産に強い税理士さんに相談するのが一番話が早いかもしれませんね。

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（2021/11/22）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区西野　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 資産整理
◆ご希望等 ･･･ 時間をかけても高く売りたい
　　　　　　　家族に知られたくない
　　　　　　　
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皆様こんにちは。自宅の冬囲いをいつ行うか悩んでいる相原です。

今回の動画解説は「相続の配分割合って法律で決まってる？　法定相続分」の動画解説です。

法定相続分とは民法で決められた相続する割合になります。誰が相続人になるかによって変わります。

例①被相続人（亡くなった方）の相続人が配偶者と子供２人の場合。

配偶者が1/2・子供がそれぞれ1/4になります。

例②相続人に配偶者のみで子供がいない場合

配偶者が2/3、被相続人の父母が1/3。

例③相続人が配偶者と兄弟の場合

配偶者が3/4、被相続人の兄弟が1/4を兄弟の人数で等分します。

相続人が特別な意思がない場合になるので、「遺言書」や「遺産分割協議」が存在するときは、法定相続割合より「遺言書」や「遺産分割協議」が優先いたします。

今回は短い動画でしたけど、気になる方が多い内容の動画だったのではないでしょうか。

また次回の動画解説の時に、お会いしましょう。ありがとうございました。

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日の動画は、リースバックとリバースモーゲージの違いについて解説しているものです。

近年、高齢化社会や給与所得の減少等により、リースバックやリバースモーゲージの需要がとても増えています。

どちらも、資金調達をしてもそのまま住み慣れた不動産に住み続けられる仕組みとなっております。

『リースバック』

所有不動産を不動産買取業者に売却し、売却金を一括で取得します。

その後、売却先と賃貸借契約を締結することで、毎月家賃の支払をしながら住み続けることができます。

賃料は取り扱う業者にもよりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。

売却価格は相場より安くなる傾向にあり、賃貸借期間も期限があることなどに注意が必要っとなっております。

※不動産を売却しているため、「所有権」が不動産買取業者に移転します

『リバースモーゲージ』

所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることをいいます。

存命中・契約期間中は毎月利息のみを返済します。

元金については死亡後に担保不動産の売却や預貯金で返済していただくことになります。

融資を受ける際には多くの制約があり、年齢制限や物件種別、推定相続人全員の同意が必要であるのに加え、金利上昇リスクや評価額下落リスクに備える必要もあります。

※不動産は売却しないため、「所有権」は金融機関に移転しません。

両社の違いをしっかり理解したうえで検討しましょう。

また、資金不足や住宅ローン返済困難の場合には買い替えや住宅ローンのリスケジュールなど、他にもたくさん方法はあるので、お困りの方はぜひ一度テンズホームにご相談ください！

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