2022年08月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

（2022/08/31）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区西野　土地

◆売却理由 ･･･ 所有者が高齢のため
◆ご希望等 ･･･ 多少安くても早く売りたい
　　　　　　　
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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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（2022/08/31）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区北6条西　中古マンション

◆ご希望等 ･･･ 時間をかけても高く売りたい
　　　　　　　
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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は「内装渡しの盲点」という内容になります。

お付き合いの程、宜しくお願い致します。

中古物件を購入後、現状のまま引渡しをする「現状有姿渡し」の他に、

内装工事をしてから引渡す「内装渡し」があります。

簡単な口頭説明や仕様書と施工図面のみを使った説明だけですと、

買主様の思い描くイメージと大きく食い違い、

それが原因となって大きなトラブルに発展するケースもあります。

買主様が思い描く、思い通りの形でリフォームをするということは

買主様の期待値も少なからず込められるということですので、

100パーセント希望通りという形になる事は難しいことかもしれませんが、

買主様との売主様側が行う工事内容の説明を丁寧に行うことで

その後トラブルを避けることができます。

買主様に提供する資料としては、

内装工事の「仕様書」、「施工図面」を用意します。

予算等、大きく影響が出ない範囲内で、内装用資材・住宅設備に関しては

できるだけ買主様に選んでいただくようにします。そうすれば材質や色合い等、リフォーム後のイメージもよりつきやすくなります。

又は、予算の範囲でより多くの選択肢を提示して買主様に選んでいただくとよいでしょう。

実際に依頼する内装業者の施工事例もご覧いただくと

具体的なイメージもでき、どのようなリフォームになるのかも想像しやすくなります。

実際に自分でものを「選ぶ」という行為自体、現場で行われることが少ないこと

ですが、

上記のように内装工事業者の施工事例や、又は内装済みの現場を見て歩くことで

イメージと全くかけ離れるということが少なくなります。

買主様に満足していただけるよう、

我々は常に「報連相」を心掛け、行動していかなければなりません。

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（2022/08/27）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区西野　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
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（2022/08/27）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市手稲区金山　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
　　　　　　　
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リフォーム履歴等は査定額に反映いたします！
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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『更地渡しの注意点』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

更地渡しとは？

一般的に、更地渡しは土地の上にある建物を売主側で負担して取り壊し、更地で買主に引き渡す事です。

実は、更地渡しは、どこまでの作業を済ませたものを更地渡しというか明確な定義があるわけではありません。
例えば、地中埋設物の調査や撤去などを更地渡し前に行うかなどは決まっていません。

それゆえ、売り手と買い手の間に認識のズレが生まれ、トラブルにつながる場合もあります。

更地渡しの注意点　

①契約条件の調整が必要

更地渡しにすることで売却しやすくなりますが、いくつか注意しなければならない点があります。更地渡しをする際には、後のトラブルを避けるためにも契約条件を明確にしておいてください。また、締結する売買契約書の内容をしっかりと理解しておくことが大切です。

例えば、買主がローンを組んで土地を購入する場合にローン特約が設定されることがあります。ローン特約とは買主の住宅ローンで審査結果が承認とならなかった場合に、売買契約が白紙となるものです。

特約を理解せず、買主のローン審査結果が出る前に解体してしまうと、解体費用がかかったにもかかわらず土地を売却できないという事態に陥ってしまいます。

②解体前に調査を要する場合もある

更地渡しの費用でも説明した通り、解体工事で地中埋蔵物が発見された場合は追加工事の費用が発生します。
古くから利用されている土地では、埋蔵物が見つかる可能性も高くなるため、あらかじめ地歴調査が必要です。

地歴調査は手間や費用がかかりますが、地歴調査済みであることを知らせることで買い手がつきやすくなるというメリットもあります。

③固定資産税に注意が必要

更地には特例措置が適用されないため、古家ありのときよりも土地の固定資産税が高くなる可能性があります。
更地渡しのためにせっかく建物を解体したにもかかわらず、買い手がつかなければ以前より高額の税金が発生する点にも注意してください。

④近隣住民とのトラブル防止

建物の解体工事期間中は、大きな騒音や振動が発生するため、近隣住民に迷惑がかかるおそれがあります。
近隣住民からのクレームや騒動になってしまうと、工事が予定通りに進まなかったり、売主が住みにくくなったりするかもしれません。

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（2022/08/26）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南二十二条西　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 不要物件の処分
　　　　　　　
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（2022/08/24）
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《売却査定不動産》

札幌市手稲区前田　戸建住宅

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムのタイトルは「停止条件と解除条件」です。

停止条件と解除条件は不動産取引において必要な知識になります。

「停止条件」・「解除混同して覚えないようにしましょう。

停止条件は、一定の「条件」が「成就」することにより、はじめて「効力」が生じること。

売買契約を締結しても、「条件」が「成就」するまでは、契約の効力は発生していません。「条件」が「成就」したときに、契約締結日までさかのぼって効力が発生します。

「条件」が「成就」しなければ、契約自体がはじめからなかったものになります。

解除条件は、一定の「条件」の発生により「効力」を消滅させること。

契約締結時に発生した「効力」を「解除」という行為で消滅させることになります。

例えば、融資利用特約がこれに該当し、住宅ローンが不成立となった事実によって、契約締結が解除になります。

融資利用特約には、融資が不成立になったら自動的に解除となる「解除条件型」と買主の意思により解除の申し出を行う「解除権留保型」があり、「解除権留保型」であれば、買主は解除することも、融資減額分を自己資金で補填し契約を履行することもできるわけです。

他にも停止条件と解除条件の具体例は次の通りです。

・地主の承諾を停止条件とする「借地権つき土地売買契約」

・債権者の同意が得られることを停止条件とする「任意売却」

・融資が不成立になったら、解除することができる「融資利用特約」

・自宅が売却できなかったら、解除することができる「買替特約」

などがあります。

本日は、短いですが、最後までご拝読いただき、ありがとうございます。





※契約解除について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【クーリングオフ】についてです。

まず宅地建物取引業法で定めるクーリングオフは、「売買」のみで「賃貸」は適用対象外となります。
また、誰とどこで契約（申込）したかが明確になっているかが重要になりますので、ご注意ください。

下記に適用となる要件を記載します。

・売主が宅地建物取引業者であること

※売主が宅地建物取引業者ではない個人の場合は適用されません。

※買主が宅地建物取引業者の場合は、適用されません

・宅地建物取引業者の「事務所など以外」での申込か契約である

※喫茶店やレストラン、買主の自宅、勤務先が該当します

・代金の支払いをしていないこと、または物件の引き渡しを受けていないこと

・クーリングオフできる旨およびその方法を「書面」で告知された日から起算して8日以内であること

※申込・契約締結日ではなく、「書面」で告知された日からの起算です。

※「書面」による告知がなければ買主は8日以内の制限を受けません

下記の場合はクーリングオフ適用外となります

・宅地建物取引業者の「事務所など」での申込・契約である

※店舗、営業所、案内所、モデルルームも該当します

・買受けの意思表示を「事務所など」で行っていて、後日、「事務所など以外」の場所で契約締結した場合

※意思表示をした場所が重要になります。

・買主が指定した場所で申込・契約した場合

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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