2022年01月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

こちら風が冷たく、コロナも未だ収束が見えておりません。皆様お体にお気を付けくださいませ。

今回私が解説させて頂くのは、【買取保証】についてです。

早期売却をしたい。でもすぐに買取業者に買取を依頼してしまうと安く買われてしまうかもしれない…。そんな時に、ご検討いただきたいのが、買取保証を行っている不動産会社へのご相談です。

買取保証とは、予め販売期間を設定し、その期間中に売れなかった場合の買取金額を決めておき、売れなかった場合は媒介契約をした業者に買取してもらう方法となります。

こちらの販売方法は、一般仲介での販売活動も行い、販売期間も決まっている為、そちらで売れなかったとしても業者に買い取ってもらえる事で、今後の予定や資金計画などがたてやすいです。

　また、不動産のプロである業者の購入となる為、売主様が一般的に契約不適合責任を負わないように契約を行うというメリットもございます。

※契約不適合責任：土地・建物の状態が契約内容（事前の報告）と異なる場合、契約内容に合わせた状態で引き渡す責任の事をさします。

　その他、業者の買取の際は仲介手数料が必要なくなるという点もございます。

※ただし、媒介業者がより高く買ってもらえる買取業者による買取には仲介手数料が発生いたしますので、ご注意ください。

　買取保証での契約にはこのような利点もありますのでご検討してみてください。

不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは！テンズホームの、久保田です！

今週末はまた大荒れの天気になるみたいですので、皆様お気をつけください。

本日の動画解説は「設備表ってどのような役割を果たすの？」についてです。

高額な取引である不動産売買契約では、物件の状況が契約締結時にどのような状況であるのか、どのような状況で買主に引渡をするのかを明確にしておく必要があります。

そのために、この「設備表」を用いることになります。

引渡時に一部設備が壊れている場合・・・

売主は、設備表の故障・不具合の欄に「有」と記載する必要があります。

もし、故障・不具合があるのに「無」と記載した場合・・・

買主は売主に対し、修復の請求をすることができます。

設備表は「主要設備」と「その他の設備」に分けられます。

「主要設備」

・給湯関係　：給湯器、湯沸かし器など

・水廻り関係：厨房。浴室、洗面、トイレの設備など

・空調関係　：冷暖房機、床暖房設備、換気扇など

・玄関関係　：インターホン、ドアチャイムなど

「その他の設備」

・照明設備　：屋内証明、屋外照明

・収納関係　：食器棚、床下収納、下駄箱など

・建具関係　：網戸、雨戸、扉、ふすま、障子など

・その他　　：ＴＶアンテナ、カーテン（レール）、物干し、車庫、物置、塀など

このうち、買主が請求することができる部分は「主要設備」のみです。

特約の記載がない場合は、引渡完了後から7日以内に買主から通知を受けた故障・不具合に限り売主は修復義務を負います。

売却依頼時と契約締結時で設備の状況が異なることももちろんございますので、故障や不具合に気付いた際に改めて契約締結時に買主に説明をします。

この工程があることにより引渡後のトラブルを未然に防ぐことができます。

しかし、契約締結時の説明と引渡時の状況が異なる場合には売主には修復義務が発生しますので、注意が必要です。

弊社も、買主様・売主様どちらにも納得していただけるよう最善を尽くしますので、ぜひお任せください！

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は『山林の売却』についてです。

山林の売却をする場合についてのお話になります。

お付き合いの程、よろしくお願いします。

まず、山林の売却についてですが、

通常の不動産の売却と山林の売却とでは取引に必要な知識が異なる部分もありますので、もし売却をご検討される場合は地元の不動産会社、もしくは山林の売買を得意としている不動産会社等に相談するのが一番だと思います。

地元の不動産会社には、過去に売買経験があったり、山林を購入したいというお客様が相談に来られている可能性も多いにありますので、まずは地元の不動産会社に一度相談されることをおすすめしています。

山林には大きく分けて4つの種類がありますが、

素人ですと見分けも難しかったり、境界線がはっきり分からない場合などは隣地所有者との調整が必要になってきたりとなかなか難しいケースも多くありますので、山林のことは山林のプロに相談することが、おすすめといえます。

ちなみに、先程の山林の種類についてですが、

1. ・都市近郊林地（市街地近郊にある林地、且、相場が一番高い）
2. ・農村林地（農村部にある林地）
3. ・林業本場林地（林業をメインとした管理された林地）
4. ・山村奥地林地（道などが整備されていない山）

種類ついては上記の4つに分けられます。

種類の他にも、山林に建物を建築する場合には特に覚えておきたい区域区分もありますので、このあたりの確認も必要になってきます。

都市計画法で、都市計画として「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」の3つの区域に分けられますが、都市計画区域の中の3つのうち、「市街化調整区域」では原則として建物の建築ができないことになっています。

山林を購入して、建物を建てようとお考えの方は

特に注意するポイントのひとつではないでしょうか。

このように、山林の売却については、通常の不動産の売却とは違うことが

多くありますので、

まずは、地元の不動産会社等に一度ご相談することをおすすめいたします。

尚、過去の取引実績を確認してみることも可能です。

国土交通省【不動産取引価格情報検索】サイトより確認することが可能です。

あくまでも目安なりますので、その点には注意しましょう。

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皆様、こんにちは。テンズホームの相原です。

今回の動画解説は「危険負担ってどのようなもの？　危険負担」についてです。

不動産の取引において危険負担とは売買契約後から引渡しまでの間に天災や地変などが起こり、売買契約した対象の不動産が売主や買主の責任がなく滅失することを言います。

例えば、落雷で建物が壊れてしまった。水害で建物が流されてしまったなどです。

2020年４月１日に民法が改正になり、それ以前での民法では契約は成立しているので、建物が滅失していても買主は売買代金を支払うことになっていました。

これは、債権者主義といって、買主は危険負担を継ぐという形でした。



ただ、不動産の取引では売買契約書で、売主、買主それぞれに責任が無い天災地変などで建物が滅失した場合や修復不能な場合は契約を解除するという条文が入っています。

相手方へ通知し売主は買主様へ受領済みの金員を無利息で返還するという条文も入っております。また、修復可能な場合は売主が修復し買主に引き渡すという条文が入っております。

民法改正後は引渡し前でかつ引渡し不能な場合は、買主は支払い義務は消えませんが支払いを拒絶することができることになり、民法が改正されたことにより、実際の取引と民放が近づいたことになりました。

あくまでも、売主に責任が無い場合に限ります。売主は引渡しまで「善管注意義務」善良なる管理者の注意義務がありますので、注意付則の場合は売主の責任になりますので、気を付けないといけないです。

今回の動画解説は、少し難しいかと思いますがわからない場合は、お気軽にご連絡いただければと思います。

ご拝読ありがとうございました。

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（2022/01/24）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区八軒　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため

　　　　　　　
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弊社では売主様のご希望条件に合わせたご提案が可能です。
不動産売却についてお困りのことがある方は
お気軽にお問合せください！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂くのは【区画整理地について】になります。

皆さま、宜しくお願い致します。

そもそも【区画整理地】とはどういった土地の事でしょうか？

街並みは、長い時間をかけて自然と出来上がる事が多いです。
中には道路が狭く、入り組んでいる事もあります。そうなると、災害時に緊急車両が通れない等、支障をきたすケースがあります。

土地区画整理とは、安全・快適な住みやすい街をつくる為の公的事業の一環として、道路や公園、下水道などの公共施設を新たに設置する為に、土地所有者が宅地を出し合い、改めて土地を分配しなおすことをいいます。

一言で申し上げると『区画整理地事業により、整理された土地』をさします。

土地区画事業を行う上で、『保留地』『仮換地』と2種類の土地があります。

保留地・・・土地区画整理事業で新たに誕生した土地。

事業完了後に換地処分なし（金銭による清算）。

仮換地・・・事業前の従前地を整備した生まれた土地。

　　　　　　事業完了後に換地処分あり（金銭による清算）

保留地とは、区画整理により新たに誕生した土地です。
法律上まだ住所が存在していない土地です。

保留地が生まれるのは、区画整理により乱立した土地に道路を引き、一部に余った土地が生まれるからです。つまり、もともとあった土地を整理したことでできた余りの土地が保留地となり、事業を推進する団体はこれを販売する事で、事業推進のための費用を獲得します。



対して仮換地とは、区画整理によって新しく整備された土地ですが、元あった土地を整備して生まれる事が特徴です。

通常の土地とは性質が異なる区画整理地内の土地は、一般的な相場と比べると安価で取引される事が多いです。


理由は大きく2つあり、公共団体が主導していることや、利益目的の事業ではない事が関係しております。
また、区画整理地は通常の土地売買とも異なり、勝手が違います。区画整理地内における土地は使用収益権や所有権の扱いがややこしく、事業の完了を持って権利が移動することも多いです。

区画整理地を扱う事は多くないため、一般の方にはとても分かりにくいと思います。

この様な状況下で売却を余儀なくされた場合は、まずは信頼のおける不動産屋へ相談しましょう！

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

新型コロナがまた、猛威を振るい始めました。皆様お体にお気を付けくださいませ。

今回私が解説させて頂くのは、【既存不適格建物の売却】についてです。

建物を建てるときは、その土地に設定されている基準や条件を満たし許可をとる（建築確認）必要があり、承認をされて建物を建てます。

しかし、法改正があると基準が変わり、建てた当時の基準を満たせなくなる建物が出てきます。それが「既存不適格建物」となります。

では、既存不適格建物の売却についてですが、結論から申し上げて難しいものとなります。

既存不適格建物を販売する場合、既存の同じ規模・用途の物を建替えできない可能性がある事と建築確認をするための修繕も行えない事もあります。


その結果、担保価値がさがり、購入者様がローンの審査をした時に、審査が通りにくくなってしまう為、販売が難しいことがございます。


また、建蔽率や容積率が小さくなってしまっていると再建築できる建物が既存の物より小さくなってしまう可能性がある為、物件の魅力が減ってしまう事も要因の一つとなります。

既存不適格建物の売却ができないのか？と思われるかもしれませんがそんなことはありません。

では、どのように販売を進めていくのかお話ししていきます。

まずは、購入検討している方にしっかりと現状（既存不適格であること・現行の条件の提示）を把握していただき商談を進めるようにし後のトラブルを避けるようにいたしましょう。

また、既存不適格である以上相場よりも低い価格で取引する事が多いです。その事を想定した上で相場をしっかりと調べ信頼のできる不動産業者に相談しましょう。

地元に密着している不動産業者であれば、土地勘がある為、様々な販売方法がご提案できます。

当社でもお客様のご希望に添えるようなご提案をさせていただいておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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みなさま、こんにちは！

テンズホームの久保田です！

本日は、「検査済証が無いと売却できないの？」の動画解説です！

結果から述べると、検査済証は無くても建物の売却は可能です！

まず、検査済証とは・・・

「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している」
ことを証する文書のことです。

建築主事又は指定確認検査機関から交付されます。

ただ、この検査済証がないと

・住宅ローンなどの融資を利用できないことがある

・増改築等ができないことがある

など、購入者にとってのデメリットがあるケースがあります。

検査済証があっても検査後の増改築で違反建築物になっている場合や法改正などで既存不適合建築物になっているケースもございますので注意が必要です。

検査済証が無い理由には

・完了検査を受けていないため検査済証が存在しない

・検査済証は発行されたものの、紛失などで既存していない

などの理由があります。

完了検査を受けていない建物は基本的には使用することはできませんが、

20年ほど前までは完了検査の実施率は高くないため、中古物件の流通市場では検査済証の無い建物も多いです。

紛失している場合、検査済証の再発行は不可能です。

各役所で建築計画概要書や台帳記載事項などを発行できますので、そこで完了検査を受けていることや検査済証の番号などがわかります。

これらの資料は不動産会社が調査で発行いたしますので、お困りごとがある際には何なりとお申し付けください！

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こんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

今日は「家族信託」についてのお話になります。

よろしくお願いします。

『家族信託』とは、自分で自分の財産管理が出来なくなった場合に備えて、「家族」に自分の財産の管理や処分の権限を与えることを言います。

簡潔に言うと、「家族間で財産管理をする」という意味合いになります。

家族信託は、具体的には「認知症」悪化の場合など

自分の≪もしも≫の時に備えて準備する場合が多いようです。

家族信託を設定することで、円滑な財産管理を行えるようになり、

それが新しい相続の形とも言える制度となります。

家族信託のメリットとしては、

●柔軟な財産管理が行える

●自分の体調などに左右されずに財産管理が容易となる

　（自分が希望する形で財産管理ができる）

●遺言書としての機能がある

●財産継承の順位付けができる

　（自分が希望する形で財産の在り方が指定できる）

●倒産隔離機能がある

　（万が一の場合でも家族信託によって委託された財産は守られる）

家族信託とは、自分の≪もしも≫のときに備えて、

最も信頼できる家族に財産管理を任せることができる制度ですが、

多くのメリットがある一方で、もちろんデメリットになる事も十分ありますので、

ご家族でよく相談して行うことがおすすめです。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

誰もが思っていると思いますが、もうこの雪の多さにうんざりしているところです。

そんな中解説させて頂くのは【営業活動報告について】になります。

媒介契約を締結した後、不動産会社は売主様に対して、【営業活動報告】を行います。

別の呼び方で『媒介報告』とも言うのですがそれは置いといて、具体的は報告内容としましては、どの様な販売方法をしたか、問い合わせや案内がどれくらい入ったかを報告致します。


その為不動産会社と媒介契約を結ぶと、例えば実家が空き家で現在居住していない場合でも、どれくらいの人が見に来ているかがわかります。





そして、報告については宅地建物取引業法で定められていて、媒介契約の種類によってその周期が違います。

〇専属専任媒介契約→1週間に1回以上

〇専任媒介契約→2週間に1回以上

〇一般媒介契約→報告に関する定めは無い

一般媒介契約については、法律による報告義務は特にありませんが、販売状況を気にする方がほとんどだと思いますので、定期的に報告している不動産会社もあります。

もし、一般媒介契約で複数の会社とやりとりされている場合、営業報告の有り無しで、《良い会社を見極める》のも良い手法かと思います。

営業活動報告はメールか書面にて報告をします。

媒介契約を交わす際に、どの様に報告するかについて取り決め、媒介契約書に記載します。

営業活動報告を受けるにあたり、注意して確認した方が良い内容については概ね下記の項目になります。

〇どの様な販売活動を行ったか

〇何件の問合せがあったか

〇案内が何組あったか

〇案内の結果、どの様な感想があったか

販売活動については、自社やセンチュリー２１のウェブサイトへの掲載、スーモやアットホームなどの不動産情情報サイトへの掲載、新聞折り込みチラシ広告などがあります。

一定期間経っても、買主が見つからない・案内の数が少ない場合、販売活動の見直しを提案する場合もあるが、その場合は出来る限り直接会ってご相談する様にしております。

（ご時世や居住地を考慮して、メールや電話でのやりとりをさせて頂く場合もあります）

問合せ・案内の数が少ない場合と、案内は多いが決まらない場合では、その後の提案の計画が変わってきますので、営業活動報告はしっかり目を通す方が良いかと思います。

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