札幌市西区の不動産売却・買取・査定,センチュリー21テンズホーム

収益物件、そろそろ売り時かも？

札幌市西区で収益物件を所有されている皆さま、こんにちは♪

不動産会社テンズホーム、営業アシスタントのやもりです！


「入居率が下がってきた」「修繕費がかさむ」 

そんなお悩みをお持ちのオーナー様から、

最近は「売却」を検討するご相談が増えています。


ただし、1棟アパートやマンションなどの収益物件は、

住まいとは違い投資商品としての視点が必要です。


利回りの計算方法や賃貸借契約の引継ぎ、入居者の有無による評価額の変動など、

売却には専門的な知識が欠かせません。 


ですから、収益物件の取り扱いに慣れた不動産会社に相談することが大切です。


また、売却のタイミングも重要なポイント。


築年数が進むと、建物の法定耐用年数を超え、

減価償却費が取れなくなり、経費が減って節税効果も薄れていきます。


そうなる前に売却することで、

結果的に手元に残るお金が多くなるケースもあるんです。


さらに、今は金利が比較的安定しており、購入側の融資条件も整いやすい状況です。


買い手がつきやすいうちに動くことが、

納得の価格で売却するためのひとつのコツでもあります。


 「急いでいないけれど、話だけでも聞いてみたい」そんな方も歓迎です♪


「売った方がいいのか、まだ持っておくべきか」迷ったときは、

どうぞお気軽に私たちにご相談くださいね。


札幌・西区エリアの収益物件に精通したスタッフが、丁寧にサポートいたします(^^)


≪ご売却をご検討のお客様≫
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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062 札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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税率が倍？不動産売却前に知っておきたい「所有期間」とは


札幌市西区で不動産の売却を検討中の皆さま、こんにちは♪

 地域密着の不動産会社テンズホーム、営業アシスタントのやもりです(^^)/


今回は「家を売ったときの税金」、

特に【所有期間によって変わる税率】についてお話しします！


不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかりますが…

・ 5年以下（短期譲渡）：約39％
・ 5年超（長期譲渡）：約20％

と、大きな差があるんです！


ポイントは、「売った年の1月1日時点で、5年を超えているかどうか」で

判断されること。


たとえば、2019年に購入→2025年に売却しても、

1月1日時点で5年経っていなければ“短期”扱いになるので注意が必要です！


さらに、新築で購入した物件は時間とともに価値が下がりやすく、

利益が出にくい一方、中古で購入した物件や相続した物件は取得費が低めな分、

譲渡所得が出やすい傾向にあります。


ちなみに、相続した不動産の場合は「被相続人が取得してからの期間」で

所有期間をカウントします！


 「相続した家、売るなら税金はどうなるの？」というご相談も

最近とても増えています。


不動産の税金は、タイミングや状況によって大きく変わります。


 「うちはどうなの？」と思ったら、ぜひお気軽にご相談ください♪ 

札幌・西区の不動産なら、わたしたちがわかりやすくお手伝いします！


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心理的瑕疵物件って売れるの？〜告知のタイミングと注意点〜


札幌市西区で不動産売却をご検討中の皆さま、こんにちは♪

地域密着の不動産会社テンズホーム、営業アシスタントのやもりです(^^)/


「家の中で人が亡くなったことがあるけど、売れるのかな…？」
 
こんなお悩み、実はご相談いただくことが多いです。


過去に自殺や事件、孤独死などがあった物件は

「心理的瑕疵物件」とされる場合があり、

買主の判断に影響を与えるため、売主は“告知義務”を負うことになります。


ここで重要なのが、「いつ、どのタイミングで伝えるか？」という点です。

基本的には物件の内覧前や、購入申込前の段階で伝えると良いでしょう！ 


買主が購入の判断をする前に、心理的瑕疵の内容をきちんと説明し、

書面でも記録しておくことで、トラブルを防げます。


ただし、「どこまでが告知義務に当たるの？」「自然死や孤独死も対象？」

と悩まれる方も多いのが現実。


実は、2021年に国土交通省がガイドラインを発表し、

孤独死や自然死は、原則として告知不要とされるケースもあるんです。


心理的瑕疵がある＝売れない、ということではありません！ 


情報の開示、価格設定、購入希望者とのコミュニケーションの工夫で、

実際に売却に至ったケースもたくさんあります。


不安なこと、誰にも相談できないことがあれば、ぜひ私たちにご相談ください。


 札幌・西区に詳しい不動産のプロとして、

一番話しやすい相談相手でありたいと思っています(^^


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•  
• ・開発許可
• 市の許可を得ることで新築が可能になる場合があります。
•  
• ・既存宅地（いわゆる線引き前宅地）
  
• 昔から住んでいた土地なら、
• 一定の条件を満たせば建て替えOKなことも
•  
• ・農地転用
• 農地に家を建てたい場合は、
• 農地から宅地への用途変更が必要です

札幌市西区で不動産の売買を検討されている皆さま、こんにちは♪

不動産会社テンズホーム、営業アシスタントのやもりです。

さて、本日も一緒に不動産の知識を学んでいきましょう！！


本日のテーマは「相続登記の義務化」についてです。


「相続した不動産、まだ名義変更してないけど大丈夫かな？」

そんな風に思っているそこのあなた！

ぜひ本日の記事を読んで頂きたいです！


2024年4月から、相続登記が義務化されました。

つまり、不動産を相続したら、必ず名義変更をしなければいけなくなったのです。


「え、なんで？」「放置したらどうなるの？」

そう思いますよね。


そこで今回は、相続登記義務化のポイントを、分かりやすく解説していきます。


まず、相続登記とは、

亡くなった方の不動産（土地や建物）の名義を、

相続した人に変更する手続きのことです。


これまでは、相続登記は義務ではありませんでした。


しかし、所有者不明の土地が増加し、管理不十分な空き家が問題になるなど、

様々なトラブルが発生したため、その対策として制度が変わったのです。


不動産の所有者を明確にし、有効活用するために、相続登記が義務化されました。

相続登記をせずに放置すると、おきるデメリットがいくつかあるので

チェックしていきましょう。


まず、名義が亡くなった方のままでは、不動産の売却の手続きができません。

金融機関から不動産を担保に融資を受ける場合も、名義変更が必須となります。


また、登記可能なタイミングから時間が経つほど、相続人が増える可能性があり、

権利関係が複雑になる可能性があります。


さらには、正当な理由なく相続登記を怠った場合、

10万円以下の過料が科される可能性があるので注意が必要です(；ﾟДﾟ)


つまり、相続登記をしないと、不動産を有効活用できず、

損をしてしまう可能性があるのです。


相続登記の期限としては、不動産を相続したことを知った日から3年以内となります。


また、2024年4月1日より前に相続した不動産についても、

2027年3月31日までに相続登記が必要です。


「まだ時間がある」と思わずに、早めに手続きを始めましょう。


なぜなら、相続登記の手続きは、専門的な知識が必要になる場合があるからです。


「何から始めたらいいか分からない」という方は、ぜひご相談ください(*^_^*)

先日も、ご近所の方が店舗へ直接ご相談に来てくださいました♪


テンズホームは、おうちに関するちょっとした不安を気軽に相談できる、

そんな不動産会社を目指しております。


不動産相続のプロが揃っておりますので、お客様の状況に合わせて、

最適なサポートをお約束いたします！どうぞお気軽にご連絡くださいませ♪


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札幌市西区で不動産の売買を検討されている皆さま、こんにちは♪


不動産会社テンズホーム、営業アシスタントのやもりです。

さて、本日も一緒に不動産の知識を学んでいきましょう！！


本日のテーマは「告知義務」についてです。


売り主において売却を成功させるためには、

物件の情報を正確に買主に伝えることが不可欠です。


その中でも特に重要なのが「告知義務」です。

告知事項とは、売却する不動産に関する重要な情報で、

買主が購入を検討する上で知っておくべき事柄を指します。


具体的には、以下のような情報が含まれます。

物件の欠陥や不具合（雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きなど）

過去の事件・事故（自殺、殺人、火災など）

周辺環境の問題（騒音、悪臭、近隣住民とのトラブルなど）

心理的瑕疵（過去の事件・事故による心理的な抵抗感など）


これらの情報は、買主が購入後に不利益を被る可能性のあるもので、

売主は買主に告知する義務があります。告知事項を正確に伝えることは、

売主・買主双方にとって非常に重要です。


売主にとっては告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われ、

損害賠償請求を受ける可能性があります。


買主にとっては告知事項を知らずに購入すると、

後々大きなトラブルに発展する可能性があります。


告知事項をしっかりと伝えることで、売主は法的リスクを回避し、

買主は安心して取引を進めることができます。


売主は、自身が把握している情報を全て告知する必要があります。

ただし、どこまで告知すべきか判断に迷う場合もあるでしょう。

そのような場合は、客観的に見て、買主が購入判断に影響を与える可能性の

ある情報かどうかを基準に判断しましょう。


または、過去に専門家から指摘されたことのある物件の欠陥や不具合や

近隣住民から苦情を受けたことのある周辺環境の問題などがあれば

それらも告知するべき事項だと言えます。


また、告知事項は、口頭だけでなく、書面でも伝えることが重要です。


告知書を作成し、売買契約書に添付することで、

後々のトラブルを防ぐことができます。


告知事項は、買主が購入判断に影響を与える可能性のある情報に限られます。

些細なことは告知する必要はありませんが、判断に迷う場合や、

少しでも不安な点があれば、不動産会社の担当者に相談し、

専門家の意見を聞くようにしましょう。


売主は、自身の告知義務をしっかりと理解し、

買主に正確な情報を伝えるように心がけましょう。


不安な点や疑問点があれば、

信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします(^^)/


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みなさんこんにちは♪

札幌市の西区の不動産会社テンズホーム営業アシスタントのやもりです。


さて、本日も一緒に不動産の知識を学んでいきましょう！！


本日のテーマは不動産取引において、売り主の「意思能力」についてです。


不動産は、多くの方にとって重要な資産です。

しかし、不動産の所有者が認知症などで判断能力を失ってしまうと、

不動産取引がスムーズに行えなくなる可能性があります。


まずは、「不動産所有者の意思能力」についてご説明していきます。


不動産取引を行うには、売買契約や賃貸借契約などの法律行為が必要です。

これらの法律行為は、契約の内容を理解し、自分の意思で判断できる能力、

つまり「意思能力」を持つ人が行う必要があります。


もし、不動産所有者が認知症などで判断能力を失ってしまうと、

法律行為が無効になる可能性や、

親族間でのトラブルに発展するリスクがあります。 


判断能力が低下している状態で契約を結んでしまうと、

不利な条件で契約してしまったり、 判断能力の低下につけこまれ、

詐欺被害にあうというリスクが考えられます。


また、不動産の処分方法などをめぐり、親族間で意見が対立し、

トラブルに発展する可能性もあるのです。


このようなリスク対策のひとつに、成年後見制度というものがあります。

認知症などで判断能力を失った人を法律的に保護し、支援するための制度です。


成年後見制度を利用することで、

本人の代わりに後見人が不動産取引などの法律行為を行うことができます。


成年後見制度には、

大きく分けて「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。


法定後見制度は、家庭裁判所が後見人を選任する制度です。

成年後見制度の期間は、本人の判断能力が回復するか、

または本人が亡くなるまでです。


費用は、後見人の報酬や手続き費用などがかかります。

時間もかかる作業になるので、注意が必要です。


任意後見制度は、本人が元気なうちに、将来の判断能力低下に備えて、

あらかじめ後見人を決めておく制度です。


後見人に依頼したい内容も自由に決めることができます。


成年後見制度は、本人の判断能力が低下したときだけでなく、

将来の備えとして利用することもできるので、

まずは、ご家族で集まったタイミングで

話題にあげてみるところから始めるのもの良いと思います(^^♪


不動産所有者の意思能力低下は、不動産取引において様々なリスクをもたらします。

もし、ご自身やご家族の判断能力について不安を感じたら、

早めに専門家などに相談することをおすすめします。


テンズホームでも、親身に相談に乗ってくださる専門家と連携しております。


実際にご高齢のご両親がいらっしゃるお客様から、

今後の不安を取り除いておきたい！とご相談のお電話を頂くことも多いです。


備えておくことで、回避できるトラブルもたくさんありますので、

小さな不安もぜひお気軽にご相談くださいませ(*^-^*)


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みなさんこんにちは♪

札幌市の西区の不動産会社テンズホーム営業アシスタントのやもりです。

さて、本日も一緒に不動産の知識を学んでいきましょう！！


今回は「オーナーチェンジ物件」について詳しく解説いたします。


近年、不動産投資の多様化に伴い、

オーナーチェンジ物件の売買が活発になっています。


オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される不動産のことで、

投資家を中心に人気を集めています。


しかし、オーナーチェンジ物件の売却には、

居住用物件とは異なる注意点も存在します。


オーナーチェンジ物件の購入者は、賃貸借契約を引き継ぎ、

大家業を引き継ぐことになります。

メリットとしては、購入後すぐに家賃収入が得られるため、投資効率が高いこと。

入居者がいるため、空室リスクが低いということ。

投資用として人気が高いため、

価格設定によっては高い利回りを期待できることなどがあげられます。


一方でデメリットとしては、入居者のプライバシーに配慮する必要があるため、

居住用物件のように自由な内覧が難しいこと。


家賃滞納やトラブル歴のある入居者がいる場合、売却価格が下がる可能性があること。

賃貸借契約の内容によっては、

売却後にトラブルが発生するリスクがあるということ等です。


査定方法も居住用物件とは異なりますので知っておく必要があります。

主に収益還元法という査定方法で行われます。


投資家は収益性を重視するため、

物件が生み出す収益（家賃収入）に基づいて査定する方法です。


査定時には利回り（年間の家賃収入を物件価格で割ったもの）空室率、

入居者の属性や家賃滞納者の有無、築年数や設備等の物件の状態などが

大きなポイントとなります。


オーナーチェンジ物件の売却では、入居者への丁寧な対応が重要です。

売却の経緯や今後の対応について、入居者に丁寧に説明し、

不安を取り除くように努めましょう。


このように、売却時には居住用物件とは異なるノウハウが必要です。


売却を検討する際は、専門家のアドバイスを受けながら、

慎重に判断するようにしましょう。

テンズホームでも、オーナーチェンジ物件を取り扱っております♪



弊社は賃貸管理業務を行う専門部署もございますので、

知識豊富なスタッフが揃っております！いつでも、ご相談ください(*^^)v



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みなさんこんにちは♪

札幌市の西区の不動産会社テンズホーム営業アシスタントのやもりです。

さて、本日も一緒に不動産の知識を学んでいきましょう！！


本日のテーマは「残置物処分について」です(*‘ω‘ *)


不動産売却における残置物撤去は、

スムーズな取引とトラブル回避のために重要なプロセスです。


「残置物」とは、売却する不動産内に残された、売主の私物のことです。

家具、家電、日用品などが該当し、

これらは買主への引渡し前に撤去する必要があります。


残置物撤去の最適なタイミングは、以下の2つのケースによって異なります。

まずは、引渡し前に撤去する場合です。


一般的なケースでは、売買契約締結後に残置物を撤去します。

引渡し日までにすべての残置物を撤去し、清掃を完了させておく必要があります。


このタイミングであれば、

買主との間で残置物の撤去範囲や方法について合意形成を図りやすく、

トラブルを回避することができます。


残置物の量が少ない場合や、早期売却を目指す場合は、

売買契約締結前に撤去することも可能です。


事前に撤去しておくことで、内覧時の印象が良くなり、

早期売却につながる可能性があります。


次に、残置物の量が多かったり、撤去作業が困難な場合です。

買主が残置物の処分を了承する場合、残置物込みで売却することができます。


ただし、その分売却価格が下がる可能性があるので確認が必要です。


不動産会社に相談し、

残置物込みでの売却が可能な買主を探してもらうことが重要です。


また、不動産会社による買取という選択肢もあります。


残置物が残った状態でも売却できる可能性がありますが、

買取価格は仲介での売却よりも低くなる傾向があります。


しかし、早期売却が可能なのが特徴です☆残置物撤去に関しては、

「契約不適合責任」についても理解しておく必要があります。


契約不適合責任とは、売買契約の内容と異なるものを引き渡した場合に、

売主が負う責任のことです。


例えば、売買契約では残置物をすべて撤去することになっていたにもかかわらず、

一部が残っていた場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。


残置物の撤去範囲や方法については、

売買契約書に明確に記載しておくことが重要です。


残置物の影響で、雨漏りやシロアリ被害が発生した場合、

契約不適合責任を問われる可能性があるので、注意が必要です。


撤去費用については、残置物の量や種類によって、大きく異なります。

事前に複数の業者から見積もりを取り、比較検討しましょう。


不用品回収業者を選ぶ際は、

一般廃棄物収集運搬業の許可を持っている業者を選びましょう。


残置物を撤去した後は、室内を清掃し、

買主に気持ちよく引き渡せる状態にしておくと早期売却につながります♪(^^)/


残置物撤去は、不動産売却において重要なプロセスです。

適切なタイミング、適切な方法で残置物を撤去し、

契約不適合責任のリスクを回避することで、スムーズな不動産売却を実現しましょう♪


テンズホームでは、

訪問査定時に残置物の撤去のお見積りもお出しすることが可能です♪

提携先の業者もございますので、安心してお任せください(^^)/

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札幌市西区で不動産の売買を検討されている皆さま、こんにちは♪

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今回は「ローン特約について」について詳しく解説いたします。

夢のマイホームを手に入れる際、住宅ローンを組む方がほとんどかと思います。


「ローン特約」という言葉を耳にしたことはありませんか？

今回は、このローン特約について、手付解除との違いをわかりやすく解説します。


ローン特約とは、不動産売買契約において、

買主が住宅ローンを利用して物件を購入することを条件とする特約です。


通常、不動産売買契約が成立すると、買主は売主に対して手付金を支払います。

しかし、ローン審査がうまく通らず、住宅ローンが承認されない事態になると、

買い主は購入断念しなくてはならない可能性がありますよね。


そんな、まさかの事態に備えてローン特約を付けることで、

住宅ローンが承認されなかった場合に、買主は手付金を返還してもらい、

契約を解除することができるようになります。


ローン特約には、大きく分けて解除条件型と解除権留保型の2種類があります。


まず解除条件型とは、住宅ローンの承認が売買契約の効力発生の条件となるものです。

つまり、住宅ローンが承認されなければ、売買契約は無効となります。


もう一つの解除権留保型とは、住宅ローンの承認が得られなかった場合に、

買主が契約を解除する権利を留保するものです。


つまり、住宅ローンが承認されなくても、売買契約自体は有効ですが、

買主は契約を解除することができます。


売り主に時間の余裕がある場合は、融資先を他に探すための時間をもらう等、

猶予をもらえる可能性があります。


また、ローン特約と混同しやすいものに、手付解除があります。

手付解除とは、買主が手付金を放棄することで、売買契約を解除することです。

ローン特約と手付解除の大きな違いは、契約解除の理由です。


ローン特約は、住宅ローンの承認が得られないことが理由で契約を解除するのに対し、

手付解除は買主の都合で契約を解除します。


手付解除の場合、買主は手付金を放棄しなければなりませんが、

ローン特約の場合は、手付金が返還されます。


このように、ローン特約は、買主にとって非常に重要な特約です。

なぜなら、住宅ローンが承認されなかった場合のリスクを

回避することができるからです。


もしローン特約を付けずに売買契約をしてしまうと、

住宅ローンが承認されなかった場合でも、契約を解除することができず、

手付金を放棄しなければならない可能性があります。


不動産購入は、人生における大きな買い物です。

ローン特約をしっかりと理解し、安心して不動産購入を進めていきましょう(^^)/


ご不明な点があれば、お気軽にご質問ください。


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