札幌市西区の不動産売却・買取・査定,センチュリー21テンズホーム

皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説は【遺言書って何種類かあるんですか？公正証書遺言】の解説になります。

公正証書遺言というのは公正証書役場で作成します。
本人が遺言の内容口述し公証人が記述していくという事ですが、実際には事前に、公証人と打ち合わせをし、当日内容を確認する形になります。



遺言書の証人は2名必要となりますが、証人は誰でもなれるわけではありません。
まず、未成年者はなれません。あと推定相続人と受遺者並びにこれらの配偶者・直系尊属は証人にはなれません。
また、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記および使用人も証人になれません。相続人の関係者は証人になれないです。

公正証書遺言のメリットは自筆証書遺言や秘密証書遺言にある要件の不備というものが、公正証書遺言にはありません。
法的に必ず有効になるという事が公正証書遺言の最大メリットになります。


他には原本を公証役場で保管してもらえるので紛失や改ざんの恐れもありませんし、家庭裁判所で検認の必要がないのもメリットです。

デメリットは費用が掛かることですが、のちのち相続でもめてトラブルになることを考えれば有効なお金の使い方ではないかと思います。

証人を用意できない場合ですが、お金は掛かりますが、公証役場で紹介していただけます。

費用については遺産の額や相続人の人数等によって変わってきますので交渉役場にお問合せ下さい。

公証役場に必要となるものですが、遺言を作成する人の印鑑証明が必要になり、ご実印、遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本、財産をその人以外に遺贈する場合は、その人の住民票、遺産に不動産が含まれる場合は登記簿謄本、固定資産税評価証明書、遺産に銀行預金や株などが含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名、口座番号、現在の残高などが必要です。

法務局の保管制度を利用した自筆証書遺言より公正証書遺言の方が確実だと思います。

ご不明な点がありましたら、お問合せいただければと思います。

最後までご拝読ありがとうございました。



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どうも皆様こんにちは。センチュリー２１テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂くのは、売主様が注意すべき【引渡し猶予】についての解説になります。

通常の物件購入や売却の時は決済時に所有権の移転登記や残代金の振り込みをして物件を空室で買主に引渡すのですが、現在所有の物件の売却と住み替え先の物件購入を行う場合は同時に銀行で決済する必要があります。

その際、ご実家や仮住まい先があれば、一時的に引越しの荷物を移動して、空室で明け渡すことができますが、仮住まいが無い場合は、購入先も決済が終わっていないため空室で引渡すことが出来ません。

では、どうしたらいいのか？こういう場合に「引渡猶予」という特約を売買契約書に記載します。

　

「引渡猶予」の特約をつけることによって、決済時に残代金の支払いと所有権移転登記を行いますが、物件を引渡すのに一定期間猶予をいただくという内容になります。

ただし、「引渡猶予」は買主様の承諾が必要になります。

また、一定期間というのは1週間～2週間ぐらいです。買主様が早く新しい新居に引越ししたいという気持ち考慮して上げるためということもありますが、引渡猶予期間中に物件に何かあっては損害賠償の恐れもあるので、一日でも早くこの期間中に引越しをしましょう。

北海道においては、冬の除雪が嫌になり、戸建からマンションに引っ越す方が増えているので、引渡し猶予特約はたまにあります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日の動画は「引渡し猶予」です。

不動産を売却するにあたり、住み替えのことも考える方は多いかと思います。

通常、不動産売却は「決済」の日に次の所有者様へ不動産のお引き渡しをします。

ですが、まだ住み替え先が決まっていない、一時的に仮住まいする物件が無い　などすぐにお引き渡しができない場合がある方もいらっしゃいますよね。

そのようなときには「引渡し猶予」という特約を設けることができます。

引渡し猶予とは、決済日以降も一定期間のみ無償貸借できる特約のことです。

注意点としては、引渡し猶予を設けたからといってゆっくり物件探しをしてしまっては買主様にもご迷惑がかかりますので、長くても3か月ほど（1日でも早く）を限度に次の住替え先を決めて引越をするのが良いかと思います。

買主様のためにも、売却活動中にも住替え先の希望物件を探すのが良いでしょう。

売却を依頼している不動産会社さんに住み替え先の希望条件もお伝えしておけば

希望物件を探してくださいます。

弊社も賃貸、売買問わずお手伝いをさせていただいておりますので

お困りでしたらお声がけくださいませ！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『契約費用について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

売却にかかる諸費用についてです。不動産の売却額＝手残り額ではありません。

不動産の売却時には、諸費用がかかります。

1. 仲介手数料

仲介を依頼した不動産会社に対し、売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、取引価格ごとに手数料の上限が決められています。

400万円を超える物件については、簡易な計算式「取引価格×3%＋60,000円」（消費税別）で算出することができます。

（例）取引価格3,000万円（消費税別）の場合の仲介手数料の上限

3,000万円×3%＋60,000円＝960,000円　消費税10%を加算すると1,056,000円

仲介手数料は、会社によって半額にするなどのサービスを行っているところがあります。
金額の安さは魅力ではありますが、不動産会社の得意分野や信頼して任せられるかも考慮して選びましょう。

2. 登記、住宅ローンの関連費用

住宅ローンが残っている場合、物件は金融機関の担保として抵当権が設定されています。
売却によって一括返済することになるため、買主に引き渡す前に抵当権を抹消する必要があり、そのため抵当権抹消登記にかかる費用が必要です。

登録免許税として不動産1物件につき1,000円、土地と建物であれば2,000円となります（登記方法によって異なります）。

また、抹消登記を依頼する司法書士への報酬が10,000円程度必要です。住宅ローンを完済するには、繰上返済の手数料が必要なこともあります。金融機関によって異なりますので、借入先に確認しておきましょう。

3. 印紙代

売買契約書には印紙税法により、契約金額に応じて収入印紙を貼ります。

たとえば、1,000万円超5,000万円以下の場合は10,000円となっています。（2020年（令和2年）3月31日作成までの軽減措置）

このほかに物件によって必要な諸費用もあります。

例えば土地売却の際に隣地との境界が定かでない場合は、測量して面積や境界を確定することになるため、測量費用が必要です。

また、売る前にリフォームやハウスクリーニングを行ったり、建物を解体したりする際はそれぞれにお金が必要になります。
どのような費用が必要になるかを事前に確認しておきたいものです。

初めてのことだと分からないことも多いと思うので、不動産会社へ相談しましょう。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、不動産を売買するにあたり大切な「物件状況報告書」についての解説です。

物件状況報告書は、告知書ともよばれ、不動産売買の際に売主様が買主様に対し

不動産の状況を細かく説明する書面となっております。

不具合があれば事前に買主様にお伝えし、購入後のトラブルを未然に防ぐために

売主様は事細かく告知をすることが大切です。

告知内容は、主に以下の項目となります。

・雨漏り

・シロアリ被害

・給排水管の故障

・腐食

・きしみ、傾き

・火災等

・漏水等

・土壌汚染等

・騒音や振動、臭気

その他にも告知する事項はたくさんございます。

また、このような項目だけでなく　新築時の設計図書や引継ぎ資料等があれば

そのような情報もあると尚良いです。

分厚い資料等は捨ててしまうことも多々あるかと思いますが、次の所有者様に

お渡しすることができると物件の価値も保つことができ、買主様も安心できます。

告知書は主に担当からのヒヤリングに基づきます。

トラブルにならないためにも、不具合等があれば正直に答えましょう。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが「仲介手数料はいつ発生するの？　仲介手数料」になります。

不動産をご売却する時に媒介契約を締結するのですが、その時にお客様からよく「媒介契約を結んだ時に仲介手数料は発生するのですか？」と聞かれます。

媒介契約を締結しても売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生いたしません。
発生の条件としては媒介契約の締結、売買契約の成立、この二つが必要になりますので、売買契約が成立してはじめて仲介手数料が発生します。

仲介手数料を支払う時期ですが、媒介契約書の方に記載されておりまして、契約時に半分、決済時に半分という形でいただく事が一般的になっておりますが、それぞれで取り決めをさせて頂いております。

ちなみに弊社、テンズホームでは決済時に一括でお支払いただく事になっております。

仲介手数料は買主を探しえ貰うための対価とよく言われますが、それは仲介業務のごく一部となっておりまして、取引を安全に行うために担保する保険料だと思っていただければと思っております。


お客様を探すだけでなくて安全に取引するという事も私たちの重要な役割です。
そのため物件の調査、書類作成、これらの責任をもって行い、万が一がないように日々勉強して細心の注意を払って活動しております。

今回も最後までご拝読いただき、ありがとうございました。

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どうも皆様こんにちは。センチュリー２１テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂くのは、売主様が注意すべき【案内時の対応】についての解説になります。

・物件の案内時の対応について

まずは室内をキレイにしておきましょう。特にキッチンや洗面所などの水廻りには意識を向ける様にします。シンクに洗い物が残っている状態だと悪い印象を与えてしまいます。

次に、日中であっても全ての部屋の電気を付けて、カーテンを開けておく様にしましょう。大切なのは、第一印象で【明るい部屋】だと思って頂く事です。生活をしていく部屋となるので、明るい印象がとても重要になります。

また、季節にもよりますが、窓を開けておき、風通しの良さをアピールすることも大切です。室内の物は少ない方が、部屋も広く見えるので好印象を与えます。不用品はあらかじめ捨てておきましょう。

過度な営業はしない様にし、聞かれた事にのみ答えます。

買主様から多い質問の一例として【近隣にはどうゆう方が住んでいるか？】聞かれる方が多いです。これから長く住むうえではご近所付き合いを気にされる方が多いです。わかる範囲で答える様にします。

また、ペットを飼っている場合はゲージの中に入れておきます。

その他、細かいことになりますが、湿気が残らない様に、案内前にお風呂は使わない様にしましょう。そして、案内前に食事をするとしても、ギョーザなどの臭いの残るものは食べないようにしましょう。


売主様が用意するものとして、スリッパは4人分あれば良いと思います。（基本的には不動産会社の営業マンが用意します）

当日は、時間がないことも多いのでお茶の用意は不要です。

・押入の中など、見られたくないものがある場合。

真剣に検討している買主様ほど細かな所まで見る為、見られたくないものがあればあらかじめまとめて、特定の場所に集めておきましょう。その場所だけは見ない様に営業マンがご案内致します。

基本的には、不動産会社の営業マンが内覧前にどうすれば良いかアドバイスをしますので、内覧前に信用の出来る営業マンと相談するのが良いかと思います。

　今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は【収益還元法】についてお話します。

不動産を賃貸で貸している、いわゆる収益物件をお待ちの方が、その不動産を売却したいとなった場合、査定価格を算出する際に利用するのが、この【収益還元法】です。

収益還元法には

・直接還元法

・DCF還元法

この２つの方法がありますが、

今回は【直接還元法】についてお話します。

【直接還元法】は対象不動産が、将来生み出すであろう収益をベースに価値を算出します。

１年間の純利益を還元利回りで割る計算方法で、以下の式で不動産価格を求めることができます。

　不動産価格＝１年間の純利益÷還元利回り

１年間の純利益とは、年間の家賃収入額から経費(管理費、固定資産税、修繕費、入居者募集の広告費)を差し引いた金額です。

経費については正確に把握するのが難しい場合、家賃収入の20〜30%が経費になるという目安で大丈夫です。

還元利回りは「１年間の純利益÷不動産価格×100」で求めることができますが、正確な還元利回りを算出することは難しいため、類似物件の取引事例を参考にするケースや、不動産会社などが公表している利回りデータなどを活用するケースがほとんどです。

還元利回りが何%で買いたい人がいるか？は周辺の取引事例や、現在売り出されている物件の利回りをもとにして知ることができます。

もしお持ちの不動産のご売却をお考えでしたら、テンズホームでお気軽にご相談ください♪

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皆様こんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は、「決済時に売主はどんなものが必要なの？」という内容です。

最後までお付き合いいただけますと幸いです。

宜しくお願いします。

売買契約を結び、あとは残金決済と引き渡しのみ！という際に

売主はどのようなものが必要になってくるのでしょう。

何が必要で、どうして必要になるのか簡単にご説明いたします。

◎実印・・・不動産の書類等に押印、所有権移転登記を司法書士へ委任する際にも使用。

　　　　　　共有名義の場合にはそれぞれの実印が必要。

◎印鑑証明書（3ヵ月以内のものを1通）・・・一般的に印鑑証明書の有効期限は3ヵ月と

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　されているため。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　共有名義の場合にはそれぞれの印鑑証明書が必要。　

◎本人確認書類・・・個人の場合：運転免許証、パスポート等

　　　　　　　　　　法人の場合：登記事項証明書、印鑑証明書等

◎登記済証（権利証）、又は登記識別情報通知・・・登記識別情報が通知されていない不動　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　産については、発行済みの権利証が登

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記申請の際に必要となります。

◎住民票、又は戸籍の附票・・・登記簿に記載の住所から住所移転している場合のみ必要。

◎戸籍謄本・・・結婚や離婚等で登記簿上の氏名と現在の氏名が一致しない場合のみ必要

◎売却物件の鍵一式

◎買主に引き継ぐ資料など

◎通帳・銀行印・・・残代金決済時には契約時に受け取った手付金を除いた残りの売買代金等が一括で、基本的には振り込みで受け取ることになるため。

　　　　　　　　　住宅ローンが残っている場合には、ローン返済口座の通帳も必要。

◎仲介手数料・・・仲介手数料を契約時に半金、残代金決済時に半金を

　　　　　　　　　不動産業者へ支払うため。

◎登記費用・・・抵当権抹消登記や住所移転登記などが必要な際に、司法書士に支払う費用

です。

こちらに関しては売却物件の登記状況によって異なります。

◎固定資産税評価証明書

万が一、ご本人が残代金決済日に行けない際には代理人の出席も可能です。

その場合には、

・本人の委任状（本人の自署と実印を押印したもの）

・本人の印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）

・代理人の印鑑証明書と実印（印鑑証明書は3ヵ月以内のものを1通）

・売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類

上記の準備が必要なります。

簡単にご説明てきましたが、決済当日の忘れ物を防ぐためにも、

ご不安な場合にはお気軽に不動産会社へお問合せださい。

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