札幌市西区の不動産売却・買取・査定,センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『契約決済について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

契約と決済は何がどう違うのでしょうか。

不動産売買契約を締結した時が契約となります。
不動産の取引では契約と同時に物件を引き渡すことが出来ないケースが多く、それら決済の際に行うことが一般的です。

契約と引き渡しが同時にできないのは、どんなケースか。

例えば融資を利用する場合や居住中での売却、更地や測量してからの引渡しの場合です。
融資を利用する場合、申し込みには契約書等が必要になります。
居住中の場合や買い替えの場合、売買契約の後に引っ越しをする事になります。
さらに更地渡しですとここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

ですので、金額はもちろん残代金支払いや引渡しの期日、引渡しの条件などの特約条項を記した契約書を作成し記名押印することで売買契約を締結します。

決済とはどんな事を行うのでしょうか。

残代金の支払い、所有権の移転登記です。

通常、買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち会います。

売主様から所有権移転登記に必要な書類等を受け取り、本人確認を司法書士が行い問題がなければ融資の実行を行います。

登記に関する書類への記入以外、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記、火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書への記入などを行います。

それらの手続きが終われば鍵の引渡しを行います。引渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引渡し日を記載した引渡し完了確認書を作成し署名押印を頂きます。

売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消などが必要となります。
売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行にて、一括返済の手続きと抵当権抹消書類を取得します。

売主様はここで手続き完了ですが司法書士はここから法務局に行き抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権の設定の登記申請を行います。

抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。
諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないといけないですよね。仲介の担当者は日々これらの業務を行っています。


仲介手数料にはこれらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

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こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原と申します。

今回のコラムですが、「古い家を高く売る方法ってあるの？　高値売却」です。

古いお家を売却する場合ですが、現状のままで売却する場合と更地にして売却する場合の2パターンがあります。

現状のままで売却する場合、フルリフォームや建替えで売却することが可能です。

また、場合によっては更地にした方が、用途が広がるため高く売れるケースもあります。

更地にする場合は次の注意が必要になります。

①     解体費がかかる。

②     固定資産税の軽減措置がなくなる。

③     隣地との打ち合わせが必要

①  ですが解体費は数十万～数百万位かかる場合があり、アスベストを使用しているは高額になるケースが多いです。

②  は、更地にすると建物の分の軽減措置がなくなるため、固定資産税が高くなる可能性があります。

③  解体時に足場など隣地との打ち合わせが必要になります。

所有者や物件の状況によりますが、解体費が高額・解体自体が困難・解体するお金がない・RC造だと解体費が高くつく・古民家だと人気があり高く売却できる可能性があるなどの場合は、更地より、現状で売却するのが一番だと思います。

売却の仕方は、不動産に相談するのが良いかと思います。

最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【売却の流れ】についてです。

はじめてのご売却、どんなことからはじめていいのか、わかりませんよね。
今回はそんなお悩みを解決するために、【ご売却の流れ】について解説させていただきます。

ご売却を進めるためにはどのようなご事情でご売却をするのかがとても大事です。
まずはそちら聞き取りをさせていただく事から始まります。

※ご希望によってどのようなスケジュールで販売活動を行っていくかをご提案させていただきます。

その後下記の様な流れで売却が進んでまいります。

・査定（訪問により建物を見てもらう）

確認後から1週間から10日以内に価格をご提示させていただきます。

ご提示される金額は大まかに、現状渡しでの相場に合わせた価格・昨今の状況に合わせて価格が高騰していれば相場よりも高いチャレンジ価格、土地なら解体・建物ならリフォームをして販売をする価格、相場よりも低く設定し短期間で成約を目指す早期売却価格と4種類ほどご用意させていただきます。

・スケジュール確認（売却理由が大きく影響を与えます）

成約まで時間の余裕がある場合は、チャレンジ価格をおススメ致します。

短期間の契約を希望される場合は、早期売却価格をおススメ致します。

※スケジュールと査定額を考慮した上で、売却価格を決定します。

・媒介契約書締結

一般または（専属）専任媒介契約を、お任せする不動産会社と締結します。

・広告掲載

インターネットの広告登録（一般の方々向け）

レインズ登録（不動産業者向け：一般媒介契約の場合登録されない場合があります）

オープンハウス

・買主案内

お問合せがあったお客様をご案内させていただきます。

※お掃除をしておくことおススメ致します。

※居住中のご物件であればご案内の際は、事前にスケジュールのご確認をさせていただきます。

・仮に反響が芳しくなかったときは、写真の差し替えや金額の見直しのご提案をさせていただきます。

※2週間または1週間に1度状況報告致します。

・お申込み者が現れた場合

購入申込書（購入金額・手付金・ローン利用の有無）を書いていただきます。

・契約

契約書をご記入いただき、手付金を受け取っていただきます。

※物件に関する資料があればこの時点でお渡ししていただきます。

※買主側はその後、ローンを使う場合は本審査へ移ります。

※仮に本審査が通過しなかった場合、白紙撤回という可能がございます。

・居住中であれば引き渡しまでに引越し、または残置物撤去をしていただきます。

・引渡し（鍵の引き渡しと代金の受け取りを同時に行います）

この時点で司法書士同席のもと、銀行のブース等で本人確認を行い移転登記の手続きを行います。

※司法書士を使わない場合は買主が、自身で行うケースもございます。

※契約不適合責任（土地・建物3ヶ月間、設備に関しては7日間）があり、隠れた瑕疵に関して、保証する責任があります。

以上を経て、売却が完了します。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについてお話したいと思います。

そもそも瑕疵とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気づかず実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。
そのため隠れた瑕疵とも呼ばれます。

売買契約後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を覆う範囲や対応する期間を定めたものを瑕疵担保責任といいますが、2020年4月から法改正により契約不適合責任に変わりました。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きく違う点としましては、買主が売主に請求できる範囲です。

《 瑕疵担保責任 》

1. 1.契約解除　2. 損害賠償請求
2.  

《 契約不適合責任 》

1. 1.追完請求　2. 代金減額請求　3. 催告解除
2. 4.無催告解除　5. 損害賠償請求

上記のように契約不適合責任では、買主は売主に対して5つの請求をすることができるようになりました。

また、売主に請求を問える要件は瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」であるのに対し、契約不適合責任は「契約内容に合致しない場合」というのも大きな違いです。

「隠れていたかどうか」という問題ではなく、契約書に「書かれていたかどうか」が問題となるのです。

また、旧法では隠れた瑕疵・原始的瑕疵について、「売買契約締結時まで」に発生したものが対象でしたが、新法では瑕疵の種類に関わらず「売買契約履行時(引渡し)まで」に変更されました。

このように、民法改正によって買主は売主に請求できる損害の範囲が広がりましたが、売主の責任は重くなりました。

ただし、新民法における契約不適合責任も免責特約は有効ですので、あらかじめ契約書に契約不適合責任を一切負わないという特約を加えることもできます。

その他にもインスペクションの実施や、物件状況報告書の記入など、リスクを抑えるためにできることもございますので、詳しくは弊社へお問い合わせいただければと思います。

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皆さまこんにちは！

センチュリー　テンズホームの小溝です。

冷気が一段と深まり、冬の訪れを感じる季節となりましたが

皆さまお元気にお過ごしでしょうか。

さて、本日のお話は「住宅ローンの支払いに困ったときは？」

という内容になります。

最後までお付き合いいただけますと幸いです。宜しくお願いします。

住宅ローンを組むときは

その時点での生活状況と将来的な見通しを基準に計画をしっかりと立てますが、

予想外の出来事（失業や病気等）が起こると、収入が減り、生活状況も変わり、

住宅ローンの支払いが困難になる場合もあります。

収入が減り、生活するうえで必要な支出も減らなければ住宅ローンの返済に充てるための余裕がなくなってしまう可能性もあります。

住宅ローンの支払いが困難になった場合には、

借入先の金融機関へ相談する事、住宅ローンを借り換える、任意売却の検討など、

まずは相談することが大切です。

また、税理士や公的機関、会計士などの専門家にも相談することも良いでしょう。

住宅ローンの支払いを滞納し続けると、最終的には競売にかけられて

住む家を失うことになりますので、

放置することは決してしないようにしましょう。

また、借金を借金で増やすことなども決して良いことではありません。

返済が難しいと感じたときは、早めに、できる対策を検討することが

必要です。

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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画コラムですが「空き家所有者に対する責任が厳しくなった？　空き家問題」です。

最近、日本では空き家が増え続けており、この30年間で約2倍以上に増加しています。

原因としては、居住者の死亡や転居、実家を相続した子などが居住しない等様々です。生まれ育った家に愛着があるため売却をためらったり、将来親族の誰かが使うのではないかと考えたり、他人が住むことに対する抵抗感があって賃貸にも出さなかったりして、居住可能な住宅であるにも関わらず、結果的に空き家になってしまいます。

定期的な利用がされず、管理が不十分な状態となりがちであるため、その増加は近年大きな社会問題になっています。

そこで、対策として2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置地方」（空家法）全面施行され、自治体も対策にのりだしました。この法律は罰則が適用される可能性があります。

・倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態

・アスベストの飛散やごみによる異臭の発生など、著しく衛生上有害となるおそれがある状態

・適切な管理がされていないことで著しく景観を損なっている状態

・その他、立木の枝の越境や棲みついた動物の糞尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱している状態

上記に当てはまれば、自治体から「特定空家等」に認定されます。

認定されると自治体は所有者に適切に管理をするように助言や指導を行います。
それでも改善が見られない場合は勧告や命令を行い、所有者が命令に従わなければ、最大50万以下の過料に処される場合があります。（空家法第14条、第16条）。

また、「特定空家等」に認定されると固定資産税や都市計画税などの税金の特例措置の適用が受けられなくなり、税金の負担が大きくなります。

空家を相続したり、所有している場合は、空き家を「売る」「貸す」「使う」「解体する」などの方針を決め、最寄りの不動産会社に相談するのが良いかと思います。

「売る」「貸す」のであれば、「空き家バンクを利用する」など、「使う」のであれば「空き家をリフォームする」「空き家の管理サービス」を利用する」など目的に応じて様々な方法があります。

弊社も「貸す」「売る」等様々な相談に対応できますので、お気軽にお問合せいただければと思います。

最後までご拝読ありがとうございます。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『生産緑地問題』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

生産緑地とは、1992年に生産緑地法で定められた土地制度の一つで、都市や住宅街の中にある農地・緑地のことを指します。

コンクリートで舗装されたエリア一帯に緑地や農地があることで良好な生活環境が維持できること、衰退しつつある農林水産業の一助になることから、条件を満たす土地を生産緑地とみなし、税金などの優遇をおこなうことが決定されました。

生産緑地とみなすかどうかは申請式で、1992年の施行以来、主に税金の優遇を受ける目的で多数の申請があり、平成29年でも全国で12,972.5ヘクタールの生産緑地地区が残っています。

生産緑地として認められる条件は、以下の4項目を満たしている必要があります。

・農林漁業などの生産活動が営まれている、または公共施設の用地になっている

・面積が500㎡(森林、水路、池沼などを含む)

・生産活動の継続が可能である(日照などの条件が十分かどうか)

・所有者以外の関係権利者全員が同意している

生産緑地に指定された土地を相続・遺贈する場合、取得者の相続税納税が猶予になります。

そのため、相続税対策として生産緑地の申請を利用する方も多いです。

ただ注意してほしいのは、納税猶予は控除・減税ではなくあくまで猶予という点です。そのため、生産緑地が解除された時点で、相続税は遡って課税されるようになります。

生産緑地の2022年問題とは？問題点を分かりやすく解説します。

生産緑地という土地分類が出来たのは1972年なので、それから自然に生産緑地とみなされてきた土地もあります。
ただ、数としては1992年の生産緑地法改正によって条件が緩和されてから指定された土地のほうが多いです。

生産緑地の指定は1992年に一気におこなわれているので、2022年の営農義務完了で一斉に指定が解除されます。

これにより固定資産税の優遇なども無くなるので、市町村に対して一斉に市町村への買取申し出がおこなわれると予測されます。

これにより不動産の供給過多が起こり、全国的な地価の下落を引き起こすのではないかという懸念が起こっています。

これが2022年問題の概要です。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です。

今回は、相続時の3000万控除についての解説を行っていきます。

相続した物件の売却に関わることは今後ご経験される方もいらっしゃるかと思います。

この特例は、相続した物件を2016年4月～2023年12月31日までに売却すると譲渡所得から3000万円を控除することができるものです。

「居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

少子高齢化などに係る空き家対策の一環として導入されたものになっております。

しかし、この特例を受けるには多数の要件をクリアすることが必要です。

動画で解説をしているものをご説明いたしますと、

・昭和56年5月31日以前に建築されている旧耐震物件であること

・区分所有建物以外の建物であること

・相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

があります。

区分所有建物とは、マンション等のことをいいます。マンションの一室を相続した際にはその時点で特例の対象とはならないことになります。

要件を満たすために耐震物件としたり、更地にして売却をしたりする方法もございます。

また、この他にも相続が開始された日から3年を経過する年の12月31日までに売却をすること、親子や夫婦など血縁関係のある人以外の譲渡であること、譲渡価格が1億円以下であることなど様々な細かい要件がございます。

税金の問題は不動産会社だけでは対処しきれないことも多く、弊社も顧問税理士に協力をいただきながら対策に努めております。

相続に関することなどでお困りの際にはいつでもお気軽にご相談くださいませ。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【居住用財産の特別控除】についてです。

昨今の不動産価格の高騰により売却した際、購入した時よりも土地や建物が高く売れることが多くなってきました。利益が出たときに受けられる税金の控除に関してのご説明となります。

マイホームを売却した時に利益が発生した場合、不動産譲渡所得税が発生いたします。

その時には【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】という特別控除が受けられる可能性があります。

まずどんなものかというところですが、不動産譲渡所得税とは買った時より、売った時の方が高く売れた時に出る差額である利益に、税金がかかってきます。

そこから税金がかかる分から3000万円分引くことができる制度となります。

例（売った金額）-（買った金額）＝利益　（単位：万）　

        4000　　　-　500　＝　3500←こちらに税金がかかります。

3000万円控除の制度を利用

　　　3500　　-　　3000　　＝　500←税金がかかる対象の利益額

節税できますので、とってもいいです。

ただし、受ける為には条件があります。

・自身が住んでいる、または住まなくなってから3年目の年末までに売却した不動産

※建物がある場合は、人に貸していた場合でも、3年目の年末までは適用できます。

・解体した場合は、取り壊してから1年以内に土地の売買契約を締結し、住まなくなってから3年目までに売却を完了する必要あります。

※ただし、建物がある場合と異なり、解体してから他に賃貸（駐車場・資材置き場等）してしまった場合は、この制度を利用できません。

・共有名義の場合は、それぞれが3000万円の控除を受けられます。

・【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】には、不動産の所有期間・居住期間は関係なく受けることができます。

ただし、仮住まいなどの一時的な入居は適用外となります。

適用外となる場合

・前年または前々年に【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】、【居住用財産の買い換え特例】、【マイホーム譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例】のいずれかを受けていた場合は、受けることができません。

・親族などの特別な関係（配偶者や直系の血族）の方への譲渡の場合受けられない

また、買い替えでローンを使う場合は、3000万円控除または住宅ローン控除のどちらかしか受けられませんのでご注意ください。

※制度の利用をするためには、確定申告が必要となります。利益が控除額3000万円を超えなくても、申告をしてください。

※最終的に控除の可否に関しては、税務署への確認が必要となります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は「一般媒介と専任媒介どちらがいいの？」というお話に

なります。

最後までよろしくお願いします。

不動産を売買するにあたっては、

自分自身で新たな買い手を見つけることはなかなか難しく、

大多数の方は不動産会社に仲介を依頼するという流れが一般的と思います。

不動産会社に仲介を依頼するときに契約するのが「媒介契約」となり、

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類に

分かれています。

それぞれの特徴について（専属専任媒介については最後に説明します）簡単に説明して行きます。

●一般媒介契約

複数社への仲介依頼が可能となり、媒介契約期間も原則ありません。

もちろん自己発見取引も可能です。

３つの媒介契約の中で一番制限の少ない契約となります。

指定流通機構（レインズ）への登録義務もありませんし、活動報告義務がないため

仲介会社からの報告連絡は原則ありません。

デメリットとなる部分とすると、活動報告義務がないため、依頼した仲介会社が

どのような販売活動をしているのか分からない部分が多いこと、指定流通機構への

登録義務もないため、積極的に販売活動を行っているのか分からないという点が挙げられるかと思います。

●専任媒介契約

一般媒介契約とは逆に、一社のみへ依頼する媒介契約となります。

自己発見取引は可能です。

二週間に一度以上の報告義務が課せられる他、指定流通機構への登録義務も発生しますので、何としても売却へ向けて一生懸命活動する点がメリットとして大きいのではないかと思います。

デメリットとして挙げるとすれば、不動産会社一社としか媒介契約を結べないため、

どれだけの営業力・宣伝力があるのか、選んだ会社によって変わってしまうという点です。

一般媒介・専任媒介、

おすすめはどちらですかと問われると

３つの中では専任媒介契約かと思います。

一社に絞って媒介契約を結び、売却へ向けて積極的に営業活動を行っていくという

点で、専任媒介契約をおすすめしています。

もちろん、状況によって選ぶ媒介契約は変わってくると思いますので、

それぞれの媒介契約の特徴をつかんでおくことも大事なポイントになってきます。

※専属専任媒介契約ですが

基本的な内容は専任媒介契約とほぼ同じです。

専任媒介契約と違う部分は、自己発見取引ができない、報告義務は一週間に一度以上という点が専任媒介契約と異なります。

実務上、専属専任契約が選ばれることはそう多くある事ではありません。

何にしても、

皆さんが信頼できる会社、信頼できる営業マンと出会えることが

イチバンのポイントになりますね。

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