札幌市西区の不動産売却・買取・査定,センチュリー21テンズホーム

皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが「仲介手数料はいつ発生するの？　仲介手数料」になります。

不動産をご売却する時に媒介契約を締結するのですが、その時にお客様からよく「媒介契約を結んだ時に仲介手数料は発生するのですか？」と聞かれます。

媒介契約を締結しても売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生いたしません。
発生の条件としては媒介契約の締結、売買契約の成立、この二つが必要になりますので、売買契約が成立してはじめて仲介手数料が発生します。

仲介手数料を支払う時期ですが、媒介契約書の方に記載されておりまして、契約時に半分、決済時に半分という形でいただく事が一般的になっておりますが、それぞれで取り決めをさせて頂いております。

ちなみに弊社、テンズホームでは決済時に一括でお支払いただく事になっております。

仲介手数料は買主を探しえ貰うための対価とよく言われますが、それは仲介業務のごく一部となっておりまして、取引を安全に行うために担保する保険料だと思っていただければと思っております。


お客様を探すだけでなくて安全に取引するという事も私たちの重要な役割です。
そのため物件の調査、書類作成、これらの責任をもって行い、万が一がないように日々勉強して細心の注意を払って活動しております。

今回も最後までご拝読いただき、ありがとうございました。

≪ご売却をご検討のお客様≫
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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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どうも皆様こんにちは。センチュリー２１テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂くのは、売主様が注意すべき【案内時の対応】についての解説になります。

・物件の案内時の対応について

まずは室内をキレイにしておきましょう。特にキッチンや洗面所などの水廻りには意識を向ける様にします。シンクに洗い物が残っている状態だと悪い印象を与えてしまいます。

次に、日中であっても全ての部屋の電気を付けて、カーテンを開けておく様にしましょう。大切なのは、第一印象で【明るい部屋】だと思って頂く事です。生活をしていく部屋となるので、明るい印象がとても重要になります。

また、季節にもよりますが、窓を開けておき、風通しの良さをアピールすることも大切です。室内の物は少ない方が、部屋も広く見えるので好印象を与えます。不用品はあらかじめ捨てておきましょう。

過度な営業はしない様にし、聞かれた事にのみ答えます。

買主様から多い質問の一例として【近隣にはどうゆう方が住んでいるか？】聞かれる方が多いです。これから長く住むうえではご近所付き合いを気にされる方が多いです。わかる範囲で答える様にします。

また、ペットを飼っている場合はゲージの中に入れておきます。

その他、細かいことになりますが、湿気が残らない様に、案内前にお風呂は使わない様にしましょう。そして、案内前に食事をするとしても、ギョーザなどの臭いの残るものは食べないようにしましょう。


売主様が用意するものとして、スリッパは4人分あれば良いと思います。（基本的には不動産会社の営業マンが用意します）

当日は、時間がないことも多いのでお茶の用意は不要です。

・押入の中など、見られたくないものがある場合。

真剣に検討している買主様ほど細かな所まで見る為、見られたくないものがあればあらかじめまとめて、特定の場所に集めておきましょう。その場所だけは見ない様に営業マンがご案内致します。

基本的には、不動産会社の営業マンが内覧前にどうすれば良いかアドバイスをしますので、内覧前に信用の出来る営業マンと相談するのが良いかと思います。

　今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は【収益還元法】についてお話します。

不動産を賃貸で貸している、いわゆる収益物件をお待ちの方が、その不動産を売却したいとなった場合、査定価格を算出する際に利用するのが、この【収益還元法】です。

収益還元法には

・直接還元法

・DCF還元法

この２つの方法がありますが、

今回は【直接還元法】についてお話します。

【直接還元法】は対象不動産が、将来生み出すであろう収益をベースに価値を算出します。

１年間の純利益を還元利回りで割る計算方法で、以下の式で不動産価格を求めることができます。

　不動産価格＝１年間の純利益÷還元利回り

１年間の純利益とは、年間の家賃収入額から経費(管理費、固定資産税、修繕費、入居者募集の広告費)を差し引いた金額です。

経費については正確に把握するのが難しい場合、家賃収入の20〜30%が経費になるという目安で大丈夫です。

還元利回りは「１年間の純利益÷不動産価格×100」で求めることができますが、正確な還元利回りを算出することは難しいため、類似物件の取引事例を参考にするケースや、不動産会社などが公表している利回りデータなどを活用するケースがほとんどです。

還元利回りが何%で買いたい人がいるか？は周辺の取引事例や、現在売り出されている物件の利回りをもとにして知ることができます。

もしお持ちの不動産のご売却をお考えでしたら、テンズホームでお気軽にご相談ください♪

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皆様こんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は、「決済時に売主はどんなものが必要なの？」という内容です。

最後までお付き合いいただけますと幸いです。

宜しくお願いします。

売買契約を結び、あとは残金決済と引き渡しのみ！という際に

売主はどのようなものが必要になってくるのでしょう。

何が必要で、どうして必要になるのか簡単にご説明いたします。

◎実印・・・不動産の書類等に押印、所有権移転登記を司法書士へ委任する際にも使用。

　　　　　　共有名義の場合にはそれぞれの実印が必要。

◎印鑑証明書（3ヵ月以内のものを1通）・・・一般的に印鑑証明書の有効期限は3ヵ月と

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　されているため。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　共有名義の場合にはそれぞれの印鑑証明書が必要。　

◎本人確認書類・・・個人の場合：運転免許証、パスポート等

　　　　　　　　　　法人の場合：登記事項証明書、印鑑証明書等

◎登記済証（権利証）、又は登記識別情報通知・・・登記識別情報が通知されていない不動　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　産については、発行済みの権利証が登

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記申請の際に必要となります。

◎住民票、又は戸籍の附票・・・登記簿に記載の住所から住所移転している場合のみ必要。

◎戸籍謄本・・・結婚や離婚等で登記簿上の氏名と現在の氏名が一致しない場合のみ必要

◎売却物件の鍵一式

◎買主に引き継ぐ資料など

◎通帳・銀行印・・・残代金決済時には契約時に受け取った手付金を除いた残りの売買代金等が一括で、基本的には振り込みで受け取ることになるため。

　　　　　　　　　住宅ローンが残っている場合には、ローン返済口座の通帳も必要。

◎仲介手数料・・・仲介手数料を契約時に半金、残代金決済時に半金を

　　　　　　　　　不動産業者へ支払うため。

◎登記費用・・・抵当権抹消登記や住所移転登記などが必要な際に、司法書士に支払う費用

です。

こちらに関しては売却物件の登記状況によって異なります。

◎固定資産税評価証明書

万が一、ご本人が残代金決済日に行けない際には代理人の出席も可能です。

その場合には、

・本人の委任状（本人の自署と実印を押印したもの）

・本人の印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）

・代理人の印鑑証明書と実印（印鑑証明書は3ヵ月以内のものを1通）

・売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類

上記の準備が必要なります。

簡単にご説明てきましたが、決済当日の忘れ物を防ぐためにも、

ご不安な場合にはお気軽に不動産会社へお問合せださい。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『契約時に売主はどんなものが必要なのか』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

売買契約時に売主が持参するもの

不動産売買契約のときに、売主は次のものを用意して持参しなければなりません。

①     実印・・不動産売買契約時に押印する際に使用します。

②     印鑑証明書・・実印と同じく、本人であることの証明の為に必要となります。一般的に印鑑証明書の有効期限は3ヶ月とされております。

③     収入印紙・・売買契約書に記載されている売買代金によって、貼付する収入印紙の額は変わります。

④     本人確認書類・・本人と確認出来る写真付きの公的証明書が必要です。

個人の場合　→　運転免許証、パスポート等

法人の場合　→　登記事項証明書、印鑑証明書等

⑤     登記識別情報通知（権利証）・・不動産購入した時の登記済証若しくは登記識別情報通知が必要となります。

⑥     仲介手数料の半金・・契約時に、買主から受け取る手付金の中から支払う事が多いため、実際に現金を持参しなくて良い場合もあります。また、不動産会社によっては、契約時では無く、残代金決済時に一括で仲介手数料を支払うケースもありますので、不動産会社に確認が必要となります。

⑦     固定資産税納税通知書・・固定資産税納税通知書は、税金を支払う義務がある人に対して税金の算定の基準となった不動産の評価額や納付すべき額などを通知した書類です。

共有名義で本人が出席できない場合は？

・本人の委任状（本人の自署と実印を押印）

・本人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）

・代理人の実印

・代理人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）

・売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類

一般的に、不動産売買契約の日程が決まれば、不動産会社から契約のご案内が通知されます。

その中に用意が必要なものについて記載されていますので、確認しながら用意する様にしましょう。契約当日に忘れ物が無い様に、不動産会社への確認は必須です。

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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画コラムは【取引事例比較法ってどのように算出するの？　取引事例比較法】についてです。

【取引事例比較法】とは、同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に価格を算出する査定方法になります。

土地の場合は、まったく同じ土地というのがないので、路線価を基に算出いたします。

路線価というのは必ず道路に付けられている価格になりますので、今回の査定する不動産と試薬事例の不動産各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整します。

但し、同じ面積の土地であっても、土地の形であったり、間口が違うと価格も変わってきますので、その辺りは「流通性比率」というところで調整して、最終的な価格の算出をしております。

今回は短いですが、最後までご拝読ありがとうございます。

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どうも皆様こんにちは。センチュリー２１テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂く内容は、【原価法ってどの様に算出するの？】です。

実家の一戸建てを売却したいと思った時は、土地と建物を分けて考慮する必要があります。

土地の場合、近隣の成約事例などを調べる取引事例比較法を用います。

建物は土地と違い、時間が経過するにつれ劣化していく為、購入時とは価格が変わってしまいます。そこで建物の場合は、原価法を用います。

原価法とは・・不動産鑑定評価において、不動産の価格を求める際に用いられる手法のひとつです。
原価法では、価格を評価される時点における、対象となる不動産の【再調達価格】を算出して、これについて【原価修正】を行い、更にこれに【流通性比率】を掛ける事で、対象不動産の価格を求める事が出来ます。

原価法を計算式で表すと　【再調達価格　×　原価修正　×　流通性価格】　となります。

それぞれの意味については以下の様になります。

再調達価格・・対象の建物を再調達（新たに新築・購入）する為に必要な価格です。

建築資材により価格が違う為、建物の構造によって目安の価格を変わります。

原価修正・・・対象の建物の再調達価格から経年劣化による目減り分を考慮した数値。

流通性比率・・どれくらい売れやすいかを数値化したもの。立地や人口、需要と供給により波があります。

不動産価格の査定を行う際は、不動産会社へ依頼する事をオススメします。

基本的に不動産査定は無料で実施している会社がほとんどです。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、【不動産の売却依頼】についてお話したいと思います。

査定サイトなどで不動産の査定をして

いざ不動産の売却をすると決まったら、不動産会社と【媒介契約】を結びます。

媒介契約とは…自分で買い手を探すことが難しい個人が不動産会社に仲介を依頼する際に交わす契約です。所有している不動産をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするかといった内容が記載されています。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あります。

一般媒介契約にはレインズ(不動産流通機構)の登録義務や、販売状況報告の義務はなく、複数の不動産会社に依頼することが可能ですので、ご自身で売却活動をコントロールしたい方に向いています。

デメリットとしては、不動産会社が積極的に売却活動をしてくれない可能性があるところです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約はレインズの登録義務や販売状況報告義務があり(頻度に違いあり)、不動産会社にある程度売却活動をお任せしたい方に向いています。
一社にしか依頼できないので、不動産会社は売却活動に積極的で早期売却が期待できるところもメリットです。

デメリットとして、専属専任媒介契約は個人が自分で買い手を見つけた場合にも不動産の仲介が必要になるところです。

媒介契約はどの契約を選んでも、メリット・デメリットがありますが

大切なのは不動産会社の担当者との信頼関係だと思いますので、ご相談のうえ納得のいく媒介契約を結ぶようにしましょう。

センチュリー21テンズホームでは

不動産の売却をするかまだ悩んでいる…何もわからないのでとりあえず相談したい…

そんな方にもお気軽にご相談いただいております。

電話やメール、LINEや来店などお客様に合ったかたちでお問い合わせくださいませ。

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皆様こんにちは。

センチュリー21テンズホーム　小溝です。

本日は、「契約解除」についての内容となります。

契約が解除された場合、手付金はどのようになるのか確認していきたいと思います。

宜しくお願いいたします。

「契約解除」とは、契約が有効であるものにおいて、

締結後に契約当事者の一方の意思表示によって

契約の効力を遡って消滅させることを言います。

不動産の契約以外でも、何かを契約する場合には「●●日までに解除しなければなりません。」というように期日が設定されていることが多くあるかと思います。

この期日を守らなければ契約解除とはならないことが一般的かと思いますが、

逆に、解除したい場合にその決められた期日内に申し出れば、

契約を解除することが可能となります。

不動産売買では多くの場合、売買契約の締結に当たり、手付金が定められており

契約締結時や代金の支払い時までに買主から売主に対して交付されます。

手付金を定めることで

様々な目的を持たせることが可能となると解されていますが、

その中でも代表的な三種類を挙げていきます。

・証約手付・・・基本的にほぼすべての手付がこの性質を含むだろうと言われています。

　　　　　　　　契約成立の証拠として交付されます。

・違約手付・・・契約上、債務不履行があった場合に、相手方がそれにより被った損害に

　　　　　　　　充てることが可能となります。

・解約手付・・・契約を解除する権利を双方に与える、という意味をもって交付される手付

　　　　　　　　です。例えば売買契約で買主が手付により解除する場合には、

　　　　　　　　交付した手付を放棄し、売主が解除する場合には　受け取った手付金の倍額を返還すれば、一歩的な意思で解除ができるということを意味します。

契約解除と手付金の関係はご相談も多い内容になります。

ご不明点は直接、不動産会社へお問合せしてみるのもよいかと思います。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『売却か賃貸、どちらが得かについて』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

家を売るメリット

○まとまった現金が手に入る家を売却すると、まとまった売却代金を得られます。

○管理の手間・コストがかからない

家を所有しているあいだは、土地や建物を管理しなければなりません。

管理を専門会社に委託したときは、管理料がかかります。また家の所有者は、固定資産税を毎年納める必要があります。

家を売るデメリット

○家を手放すことになる

家を売却して手放してしまうと、その家は自分の資産ではなくなりますので資産として活用したい、今後も住む可能性がある、といった場合は家を手放さないほうが良いでしょう。

○住宅ローンの完済が必要になる

家を貸すメリット

○家賃収入を得られる

毎月の給与所得や事業所得とは別の収入源を得られるため、生活に余裕が生まれるだけでなく、老後資金や子どもの教育資金なども準備しやすくなります。立地が良く安定した家賃収入が見込めるのであれば、家を賃貸に出すと良いでしょう。

○家を手放さずに済む

賃貸に出したあとも、家の所有権は持ち続けられます。

賃貸契約の期間が満了し、家を明け渡してもらうことで、再び住むことも可能です。

家を貸すデメリット

○管理の手間・コストがかかる

賃貸に出したあとも固定資産税を支払うのは、家の所有者です。

また家の管理を専門会社に任せている場合は、管理委託費も負担しなければなりません。

○入居者がつかなければ家賃は得られない

賃貸に出したとしても、入居者が決まらないと家賃収入は得られません。

入居者が決まらず家賃収入が0円であるあいだも、固定資産税や管理委託費用のコストはかかり続けます。そのため賃貸需要がないエリアの家を所有しているのであれば、借り手は見つからず家賃収入を得られない可能性が高いため、賃貸には出さないほうがよいでしょう。

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