札幌市西区の不動産売却・買取・査定,センチュリー21テンズホーム

こんにちは、テンズホームの久保田です！

本日のコラムでは、不動産仲介会社の役割についてご説明をさせていただきます。

不動産を売却・購入する際に、どうしてわざわざ仲介会社に相談しないと

いけないのか？疑問に思ったことはありませんか？

不動産は高額の取引であることがほとんどですので、

後々のトラブルを招きかねません。

仲介会社には以下の役割が主にございます。

・物件調査　・査定額算出　・購入者探し　・条件交渉

・契約書の作成　・重要事項説明　・銀行とのやりとり　・司法書士とのやり取り

これらはごく一部の内容です。

不動産の売却を決めた際、不動産会社はまず物件の調査をします。

ネットでの調査に加え、市役所や法務局、水道局に直接足を運んで

細かく物件の調査を行い、問題点があれば問題の追及を行います。

査定額は、様々な算出方法がございます。ただ成約事例を参考にするだけでなく、

土地の大きさや形状、方向なども考慮して査定額を算出しています。

購入者探しは現在はインターネットで行うことが一般的です。

皆さまもインターネットを用いて物件を検索したことがあるかと思いますが、

仲介会社はそれらの会社に広告費をお支払いし、物件を掲載しています。

購入者が決まると、価格の交渉や条件の交渉が入ることも多く、仲介会社として

売客・買客それぞれのお言葉を反映して契約をまとめます。

契約書には登記情報や周辺の都市計画状況、建物の建築時の情報など細かい内容まで記載します。
また、特約がある際には後のトラブルを未然に防ぐため、場合によっては弁護士さんとも相談しながら契約書を作成しています。

契約後には住宅ローンの本審査の準備、抵当権がついている場合の抵当権抹消・登記情報を変更するため司法書士とのやり取りなども発生します。

このように、不動産仲介会社には複数の役割がございます。

これらを個人間で行うとその場は平穏に進んでも、後から問題点が見つかったなどの際に当事者間で大きなトラブルになりかねません。

不動産売却をご検討される際には、是非一度不動産会社にご相談くださいませ！

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皆様こんにちは。

センチュリー21テンズホームです。

本日のお話は「売却は相続前と相続後、どちらが有利になるのか」という

内容になっています。

皆様のご参考になれば幸いです。

宜しくお願いします。

親や親族が財産を持っている場合、

その本人が亡くなってしまった際に「相続」が発生します。

相続によって手にする不動産を相続前に売却するのか、相続後に売却する方が良いのか

売却時期について、お悩みの方も多くいらっしゃるかと思います。

売却時期については、

相続前に売却するメリット・デメリット、相続後に売却するメリット・デメリットが夫々ありますので、事前にそちらも確認するのが良いと思います。

「相続前に売却」・・・

〇メリット：相続前に現金化することで、相続人がたとえ複数人居ても遺産分割がスムーズに行え、親族間の相続トラブルも回避できる

〇デメリット：相続前に現金化してしまった場合、不動産を現物で相続するより納めるべき

税額が多くなる可能性が高くなります。

理由としては、現金と不動産そのものとでは、相続税課税評価額を算定する評価基準が異なってくるから、という要因となります。

「相続後に売却」・・・

〇メリット：不動産そのものを相続すると、相続税を安く抑えられるケースが多いです。

不動産の時価はお取引が成立した価格である市場価格（または実勢価格）ともよばれています。
市場で売買取引される価格より、現物で相続したほうが土地の場合は約2割程度、建物では約3割程度の低い評価額に対して課税されることになるため、

結果としては節税にもつながります

〇デメリット：遺産を受け継ぐ相続人が複数人いる際、

不動産そのものを相続すると、遺産分割協議での折り合いがつかず、売却まで時間を要する場合もあります。仮に、複数人いる相続人が1人でも「不動産は売らない」と反対すれば、売却はできません。

そして不動産を売却する際にはまず、被相続人から相続人への所有者変更を行う「相続登記」という手続きが必要になります。相続人のうち、誰がどの割合で相続するのか、合意することが大前提です。

上記の、それぞれのメリット・デメリットを鑑みて、

時間をかけて良い条件で不動産を売却したいということであれば、

相続後に売却をはじめる方が有利ともいえます。

一概に、相続前がいい！相続後の方がいい！というお話はできませんが、

是非売却時期の件でお困りでしたら、お気軽にお問合せください！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『実測清算取引について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

実測売買を行うにあたっては、売主と買主のあいだで後々トラブルにならないよう、あらかじめさまざまなことを定めておかなければなりません。

まずは測量によって実測面積に差異が出た場合、どんな単価でどう清算を行うのかという点を決めておく必要があります。

必ずこうしなければならないという決まりがあるわけではありませんが、一般的には1平方メートルあたりの単価を決め、小数点以下2桁で計算するケースが多いです。
そして測量の結果、実測面積が公簿面積より大きかった場合は買主が売主に対して差額分を支払う、小さい場合は相当分の減額を行うなど詳細も契約書に記載します。


さらにセットバックが必要な土地の場合や私道が含まれる場合、セットバック部分や私道も清算対象に含めるかどうかも考えておかなければいけないポイントです。

通常はセットバック部分や私道を除き、実際に建築可能な範囲だけを清算対象とします。

建築可能範囲面積が5㎡違うだけで、買主が目的とする建築物が建築できないなどの場合もあるため、清算対象の範囲は重要です。

ただし、どのような契約を交わすかについては、売主と買主の間で同意が得られればどのような内容にしても構いません。
売主と買主の間で同意できるのなら、わずかな差異ならば清算をせず一定面積以上の差異が出た場合のみ清算するという契約にすることも可能なのです。

測量のための費用に関しても、売主と買主のどちらが出しても構いません。
ただ、よほど買主が強く望んで購入したい申し込んできたケース以外、一般的には売主が負担することのほうが多い傾向です。

なぜなら、売主が不動産を所有しており、面積を明示して販売を行う立場だからです。

実測売買は測量に費用や時間がかかるものの、正確な面積を測った結果をもとに売買するため後日のトラブルを避けるためには、より確実な方法だと言えます。

登記簿上の面積が実際の面積と違う可能性があるかどうか、測量費用を負担しても売却するのにメリットを見出せるのかなど、さまざまな状況を検討しながら決めると良いかと思います。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説は、「手付金の額は一般的にどれくらい？　手付金の額」になります。

不動産の売買契約時に買主様から売主様へ手付金を支払うことが一般的です。

手付金は売買代金の一部に充当されます。
手付金の金額は決まっておりませんが、大体、物件価格の1割が多いかと思います。



例えば、3,000万円の売買代金だと300万円の手付金となります。
売買契約は売主・買主の双方の合意があって成立するものなので、手付金の額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。


但し、宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などの未完成物件の場合、売買代金の5％や1,000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど手付金の保全措置を講じる必要があります。

手付金の煩雑さなどから保全措置が必要のない金額で設定することが多いようです。

また、買主様が売買価格の金額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合には1割より少額な手付金を希望されるケースもあります。

手付金のある契約では売買契約締結後に買主様の手付金放棄や売主様の手付金倍返しで解除できる手付解除等が設定されます。
これは売主様、買主様どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎるという事になります。



不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり相談されるのがいいかと思います。

短いですが、最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂く内容は【借地権付建物の売却の注意点は？】です。

借地権とは・・・他人の土地を借りる権利のことです。

借地権付建物とは・・・他人の土地の上に建っている建物です。

一般的には土地と建物の所有者が同一であるケースが多いので、マイホームを購入する際には土地と建物を一緒に購入することになります。

それに対し、土地と建物の所有者が違う物件の場合、土地を借りる権利と、建物の所有権を一緒に購入するといったイメージです。

相続により借地権付建物を取得した場合、売却は出来るのか？

→可能です。しかし、注意点があります。

まずは売主は、地主に承諾をもらう必要があります。そして、承諾+承諾料の支払いが必要になります。

新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がない為、そのリスクに対して支払う必要があります。料金に関しては地主との相談になりますが、一般的には借地権価格の5％～15％が相場と言われています。

地主より承諾を頂いたら、いよいよ売却となります。

方法は大きく3つあります。

①     借地権付建物として売却する。不動産会社と媒介契約を結び、通常の売却方法で売却する。
自由度の高い販売方法ではありますが、土地を併せて購入できる物件がライバル物件となる為、販売価格を相場より下げなければ売れ残る可能性があり、買い手が付くまでの期間が長引く可能性があります。

②     土地所有権のセットで売却する。地主から土地所有権を購入し、所有権を完全に取得する為、価値が上がり売却しやすくなる。
ただ、借地権を事前に購入する為先に持ち出しが必要になる。

③     土地所有者に売却する。構図として地主が借地権を買い戻す形になります。地主が買い取ってくれるかどうかは交渉次第になります。

借地権付建物は、地主の承諾さえ取れれば売却する事ができますが、地主から借地権付建物の売却許可を取るためには、借地権契約に関する知識や交渉力が必要不可欠です。

先走って売出してから地主に相談すると、トラブルの原因にもなりかねません。借地権付建物を売却する時には、不動産業者と相談した上で説得を任せましょう。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、【相続したら不動産会社からDMが届くのはなぜ？】というテーマでお話したいと思います。

不動産を相続すると、不動産会社から「お持ちの不動産を売却しませんか？」などのダイレクトメールが届くことがあります。

なぜ不動産を相続したことを知っているのか？少し怖いですよね。

これは、不動産を相続登記した際に法務局に残っている情報を手数料を支払って取得しているためです。

登記情報は誰でも手数料を支払えば取得することができます。

ですので、不動産を取得すると新たな所有者にそのようなDMが届くことがあるのです。

DMには「相続した不動産の近隣に購入希望者がいます」といった内容のものがあります。

相続した不動産の築年数が古い場合、購入希望者がいるというDMがきても「本当にそんな人いるの？」と不審に思う方もいるでしょう。

仮に建物が古くても土地として活用したい方もいるので、もし相続した不動産を利用する予定がなければ、他の方にお譲りするのもよいかと思います。

不動産会社は需要のあるエリアを絞ってDMを送付しているので、相続した不動産の活用や今後の方針を定める上でもご相談されてみてはいかがでしょうか。

テンズホームでは相続の無料相談はもちろん、ファイナンシャルプランナーによる税金のお話や相続財産の活用法など、お客様のさまざまなお悩みを解決しております。

DMが届いていてもいなくても、是非お気軽にご相談くださいませ。

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皆様こんにちは、

センチュリー21テンズホームの小溝です。

本日は「旗竿地の査定について」という内容になっています。

最後までお付き合いいただけましたら幸いです。

宜しくお願いします。

旗竿地、という土地をご存じでしょうか？

旗竿地とは、専通、袋地、路地状敷地とも呼ばれ、

旗のような形をしている土地の事をいいます。

一般的に、旗竿地と呼ばれる土地は特殊となりますので、

査定価格を算出する際には、路線価を使って計算することが多いです。

奥行きの狭い土地は

一般的な土地と比べても利用価値が低いと判断されてしまい

査定価格も通常の土地と比べて高くないと言われています。

路線価という言葉を聞いたことがある方も多いかと思いますが、

改めて、路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日時点に

おける主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するものとなり

相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

路線価では国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定されており

一般的にその公示価格を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。

目安としては、路線価の1.3～1.5倍にすれば、おおよその相場価格が分かることになります。

しかし、土地の評価は奥行きの長さによって影響する為

奥行きが極端に短い・長い際には一般的な土地と比べて利用価値が低く考えられてしまうため

「奥行価格補正率」を掛け算しなければならないのです。

奥行価格補正率とは、その宅地から奥行距離に応じて

奥行価格補正率に定められている補正率の事をいいます。

計算方法としては「1㎡あたりの路線価格＝路線価×奥行補正率」で計算します。

さらに、旗竿地の場合、間口が狭い宅地などについては不整形地の計算をしなければ

なりません。

不整形地の場合も、路線価格に対して補正率をかけていき

調整を図ります。

旗竿地の事でお困りごとがある場合には、

是非、私共、不動産業者へご連絡いただけますと、近隣の成約事例を基にして

適切なアドバイスもできるかと思います。

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こんにちは！テンズホームの久保田です！

本日の解説は「マンションの査定額算出」に関してです。

マンションの査定額はどのようにして出しているのか、ですが

通常は「取引事例比較法」を使用して算出します。

取引事例比較法とは、同マンション内や近隣のマンション等の成約事例を基に

対象不動産の価格をだす方法です。

同マンション内に実際に成約した例があればそちらを参考にします。

但し、築浅物件等成約事例が無い場合ももちろんございます。

その場合には近隣のマンションで近い条件のものを探すことが多いです。

しかし、マンションによっては部屋数や平米数、階数も様々です。

そのような条件も考慮して査定額を算出しなければ正確な金額はだせません。

また、マンションには管理会社の介入の有無や、修繕積立金等の請求などの問題も

ございます。

しっかりと管理会社がマンションを管理している場合は建物のメンテナンスや住民の状況も把握されていることが多いですが、そうでない場合抱えられた問題が放置されていたり、管理費や修繕積立金の滞納額が管理されていなかったりもされます。

滞納額が積み重なると思わぬところで臨時一時金が請求されることもあります。

そのあたりもきちんと考慮する必要がございます。

あまりにも近隣事例がない場合には対象マンションの新築時の価格から経年劣化を

考慮し価格をだす方法もございます。

どちらにせよ使用されているお部屋の状況やリフォームの有無を把握したうえでの

査定が正確であるため、なるべくお客様へ訪問の許可をいただき査定させていただきます。

ご自身の不動産価格を知りたい方はお気軽にお問合せお待ちしております！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『売却するか賃貸するか』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

≪売却≫

手放すことによって、維持に費用がかからないばかりか、大きな現金収入が得られます。

ただし、売却するにしても費用はかかります。

売却にともなう仲介手数料や所有権を移転するための登記費用、契約書に貼付する印紙代などです。それと、住宅ローンの残債はありませんか？住宅ローンが残っている場合、完済してから引き渡さなくてはなりません。

売却代金が、残債を下回っている場合は、貯蓄等から返済が必要です。また、売却して利益が出た場合、譲渡所得税を払う必要があります。
これには自ら居住する住宅用の不動産であるのとそうでない場合で、大きく税率が変わってくるため注意が必要です。

いずれにしても、売却すればこれら費用を差し引いた現金として入ってきます。住み替えや学費、事業資金などさまざまな理由で資金が必要な場合、売却は一番早い現金化の手段です。

≪賃貸≫

借り手がいれば、毎月家賃収入がある

所有する不動産を賃貸に出すメリットとしては、毎月家賃収入が得られる点にあります。

もちろん、賃料収入は借り手がある場合の話です。所有する物件の立地、賃貸物件としての競合状況等を見極め、借り手の付きやすい適正な賃料を設定することが何より必要となります。

また、費用を経費に計上できます。賃貸経営には、もちろん経費がかかります。ですが、賃貸経営にかかる経費として計上できるため、賃料から差し引いた部分が課税対象となり、節税効果も見込めます。

家賃収入で賃貸経営を続け、将来大きな現金が必要になった場合、そのまま収益物件として売却も可能です。賃貸借契約のあるマンションは、オーナーチェンジ物件として一定の市場があり、賃借人が付いたままで売却でき、資金が必要な時に現金化できます。

住むこともなくなり、不要になった家をどうするか。

売却するのか、それとも賃貸に出して所有し続けるのか。

自分の所有するマンションを、売るのがいいのか賃貸でも借り手がつくのか、立地や築年数、間取りなど物件の特性を理解することも必要です。

家を売却するにせよ、賃貸に出すにせよ、それぞれメリットやデメリットがあります。

まずは、そのプロセスや大切な税金の話をよく知り、家族の将来設計に見合った選択をすることが大切です。基本的な知識を備えたら、あとは専門家である不動産会社へ査定を依頼し、相談しましょう。

売却するとしたら、どれくらいの金額で売れそうなのか。賃貸なら家賃はいくらくらいで貸せそうなのか、現地での調査を元に、査定額はもちろんのこと、物件の市場性など、様々な情報を提供してくれます。

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皆様こんにちは。

センチュリー21テンズホームの相原と申します。

今回の動画解説は「不動産売却って何から手を付ければいいの？　初めての売却」です。

ご所有のご自宅や不動産を売却するにあたって、人生でそうあることではないので、どうしたらよいのか悩まれることが多いかと思います。

そのようなときに不動産会社がありますので、安心してお任せしていただければと思います。

早速ですが、最初にやることはご所有の不動産の確認をすることです。今回はご自宅を売却することを前提に話を進めていきますね。


ご自宅をする場合、間取り、設備、リフォーム歴などは十分語損だと思いますが、現在の住宅ローンの残債や隣地との境界や引き渡し時期です。
住宅ローンの残債等を把握していればいいのですが、分からない方は、住宅ローンを組んだ時に償還表を確認するか銀行に問い合わせて確認しましょう。



住宅ローン残債額を把握しておかないと不動産の売却価格が残債額より下回った場合は差額を現金でご用意しないといけません。
銀行が住宅ローンを融資する時に土地や建物に設定した抵当権を抹消することができないので、買主様にもご迷惑が掛かります。

次に隣地との境界の確認ですが、ご自宅を購入した時に境界を明示しているかどうかを調べます。
調べ方は購入した時の重要事項説明書を確認したらわかります。

購入時に明示されていればいいのですが、明示されていない場合は隣地の方と境界を明示しないといけない場合があります。

最後に、引渡しの時期ですが次のお引越し先が決まっていればいいのですが、売却が決まってからお引越しとなると慌ただしくなるので、お引越しのタイミングを決めといたほうがいいかと思います。

上記の3点がわかったら、不動産会社に問い合わせをしてみてください。

連絡する時はご不安があるかと思いますが、不動産会社はプロなので、いろいろなご不安を解消してくれるはずなのでご安心ください。


もし、不動産会社への電話は訪問に抵抗がある場合は、一括で不動産会社に相談できるサイトもあるので、そちらをご活用されるのもよいかと思います。

最後までご拝読ありがとうございました。

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