2022年05月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

（2022/05/30）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区西野　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 所有者が高齢のため
　　　　　　　
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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『オーナーチェンジ』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

オーナーチェンジ物件とは、どの様な物件を指すでしょうか？

オーナーチェンジとは、分譲マンションやアパート、一棟丸ごとなど、賃貸物件の種類によらず入居者がいる状態で売られている物件のことです。オーナーチェンジ物件を売買する事を【オーナーチェンジ】と呼んでいます。

投資用不動産をお持ちの方や、これから不動産投資をしようという方は、「オーナーチェンジ物件」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。

しかし、オーナーチェンジ物件を扱う場合は、通常の不動産契約とは少し異なるところもあるため、実際はよく理解できていないという人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、オーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリットについてお伝え致します。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

〇家賃収入がすぐに発生する

〇銀行の融資審査が通りやすい

〇価格が空室物件よりも安い傾向にある

〇投資計画が立てやすい

〇入居者募集に必要な手間が省ける

〇旧オーナーの運営ノウハウを引き継げる

オーナーチェンジ物件のデメリット

●室内状況を把握しにくい

●住宅ローンが使用できない

●入居者が購入後に退去する可能性がある

●入居者の情報を事前に把握することが難しい

●現入居者の条件変更ができない

●サクラの入居者がいる可能性がある

オーナーチェンジの手続きは相手との信頼関係の構築と、ストレスのない進行が重要になってくるでしょう。
その為、スムーズな取引が出来る不動産業者選びが重要になってきます。

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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

早くも5月が終わろうとしておりますね。

では、本日の重説・契約書の内容の説明をいたしますね。
今回は「融資利用の特約による解除」についてご説明いたしますね。

皆様、住宅を購入するときは大体の人は金融機関に住宅ローンの融資をお願いして、購入するかと思います。

物件を購入する場合の通常の流れは下記の通りとなります。

①  購入申込書（買付証明書）の提示

②  金融機関への住宅ローン事前審査の手続き

③  事前審査の承認

④  重要事項説明書及び売買契約書の締結

⑤  金融機関への住宅ローンの本審査

⑥  本審査の承認

⑦  金融機関との金銭消費貸借契約の締結

⑧  決済・引き渡し

このような流れになり、④の売買契約書に「融資利用の特約による解除」は記載されます。各不動産業者の使用している契約書によって若干異なりますが、おおよそ次の内容になります。

「1．買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用する場合、本契約締結後すみやかにその融資の申込み手続きをします。」

「2.買主が、表記融資承認取得期日までに、前項の融資金の全部または一部について承認を得られない場合、または否認された場合、買主は、売主に対し、表記融資利用の特約に基づく契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。」

「3．前項に基づき本契約が解除された場合、売主は、すみやかに、本契約に基づく受領済みの金員を無利息にて買主に変換します。」

「4．第2項にかかわらず、買主が故意に融資の承認を妨げるような行為をした結果として融資の全部または一部について融資承認取得日までに承認が得られず、または否認された場合、買主は本条に基づく解除をすることができません。」

なぜ、このような条文・特約があるのかというと、③事前審査の承認が出たとしても⑤の本審査で落ちる可能性があるからです。契約したからと言って⑤で落ちる場合がありますので、気が抜けませんね。


そのため、買主を守るために「融資利用の特約による解除」の条文があります。

そんなにいないと思いますが、条文4で記載ある通り故意（わざと）に承認を得られないようにした場合は、解除できないので、ご注意ください。

最後までご拝読いただき、ありがとうございました。




※関連動画

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【手付金】についてです。

【手付金】とは、売買契約を締結する際に契約の証や契約の解除などの目的のために支払うものであり、法的効力を持ちます。


売買契約が成立すると売買代金の一部として充当されるのが一般的です。売買契約の慣行として、手付金の授受を行うことで売買の約束に信用を与えるものとなり、自己の都合により契約解除するときは契約の信用を失わせることになるので手付け解除の定めとなります。


手付金の額が少ないと、売主買主は容易に契約解除できることになり、契約の信用が低くなります。
手付金の額が多いと契約の信用が高まりますが、宅建業者が売主で買主が一般の場合は売買代金の20%を超えることはできません。

※頭金・申込証拠金とは別物になりますので、ご注意ください。

【手付解除】とは手付金を放棄して、契約を解除する方法です。

買主は支払った手付金を放棄、売主は受け取った金額の倍額を買主に支払い契約を解除することができます。
一般的に解除期限は契約締結から30日程度となっております。

※融資利用特約が定められている場合は、手付金を放棄せず契約解除できる特約が定められていることがございます。

【手付金の保全措置】売主が宅地建物取引業者の場合、受け取る手付金の金額が一定を超える場合（未完成物件は売価価格の5％を超えるか1000万円を超える場合、完成物件は売価価格の10％を超えるか1000万円を超える場合）は、手付金の保全措置の義務が生じます。

重要事項説明を受けるときは、上記の条件に該当した場合必ず説明がありますので、どこに保管されているのかをしっかり聞き取りましょう。

【相場】一般的に、手付金は保全措置の義務が生じない範囲で設定されます。また、買主が用意できる事が大切になりますので、相談をしながら決定していきます。一例にはなりますが、売買代金の7～8％でご用意されることが多いようです。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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（2022/05/24）
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《売却査定不動産》

札幌市中央区北三条東　中古マンション

◆ご希望等 ･･･ 査定額によって時期を検討
　　　　　　　
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（2022/05/24）
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《売却査定不動産》

札幌市手稲区稲穂　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 不要物件の処分
◆ご希望等 ･･･ 1年以内に売りたい
　　　　　　　
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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は重要事項説明書の飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況のうち飲用水、排水施設についてお話したいと思います。

どうぞよろしくお願いいたします。

水道管は水道水を供給する配管で、本管を配水管、本管から引き込まれている枝管を給水管といいます。

通常、水道管は道路の下などに埋め込まれている配水管から分岐して、宅地内の水道メーターに引き込まれます。

給水管の口径は、13㎜、20㎜、25㎜などがあり、口径が大きくなればなるほど、一度に流せる水の量が多くなります。

以前は13㎜の給水管が主流でしたが、新設する場合には20㎜以上としている自治体も多く、一般家庭用の給水管は20㎜が主流になっています。

給水管が13㎜の建物や土地を取得し、将来的に20㎜に変更が必要になった場合には費用がかかる可能性があります。

また、そもそも前面道路から引き込まれている給水管がない場合にも、負担金が発生する可能性があるのでご注意下さい。

私設管とは、原則として前面道路の配管が私有のものを指します。

飲用水、汚水、雑排水の配管で、埋没されている道路が私道の場合、私設管の可能性があります。

私設管は、新規の使用について負担金が発生したり、使用にあたり私設管所有者から制限を受けるケースがあるため注意が必要です。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、「土壌汚染対策法」についてのご説明をいたします。

土壌汚染対策法は、平成14年5月22日に成立、同年5月29日に公布された法律です。

この法律は土壌汚染による健康影響を把握し、国民の健康被害に対する防止や対策、措置を実施することにより国民の健康を保護することを目的として定められました。

土壌汚染のリスクは主に２つございます。

①  地下水等経由摂取リスク

土壌に含まれる有害物質が地下水に溶け出して、その有害物質を含んだ地下水を口にすることによるリスク

例）地下水を飲むための井戸を利用する場合

②  直接摂取リスク

土壌に含まれる有害物質を口や肌などから直接摂取することによるリスク

例）子供が砂遊びで手についた土壌を口にする。

このように考えると土壌汚染のリスクはそれなりに身近に感じられますよね。

土壌の汚染状態が指定基準を超過した場合・・・

汚染の摂取経路があり、健康被害が生ずる恐れのある「要措置区域」と汚染の摂取経路がなく、健康被害が生ずる恐れのない「形質変更時要届出区域」に分かれて指定されます。

「要措置区域」の場合、土地の所有者等は汚染の除去等の措置を実施し、報告を行うことの義務が発生し、土地の形質変更を原則禁止となります。

「形質変更時要届出区域」の場合は土地の形質変更をする際には届出が必要です。

・3000㎡以上の土地の形質変更を行おうとする土地の所有者→着手の30日前までに

・形質変更時要届出区域内における土地の形質変更を使用とする場合→着手の14日前までに

・汚染土壌を当該要措置区域等外へ搬出しようとする場合→着手の14日前までに

また、土地の所有者等は認定調査における対象物質を限定しようとする場合、要措置区域等の指定を受けた日から1年ごとに土地の形質の変更の記録を報告する必要がございます。

札幌市の指定区域等は市のHPでみることができますので、ご興味があればご覧になってみてください！

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皆さま、こんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日の内容は「地域再生法」についてとなります。

難しそうな内容ですが、最後までお付き合いいただけましたら

幸いです。宜しくお願いします。

まず、地域再生法とは何かといいますと

2005年（平成17年）に制定された法律となり、

「地域経済の活性化、地域における雇用機会の創出など

地域の活力の再生を総合的・効果的に促進する為の法律」となります。

建築等の届出等についてですが、

地域再生土地利用計画の「集落生活圏」の区域内において、

下記記載の行為については一定事項を、その行為着手の30日前までに

市町村長に届け出なければなりません。

さらに、届出事項の変更の際にも同様に、届出が必要となります。

①  誘導施設のある建築物について

・建築物の建築目的の開発行為、新築・改築・用途変更

②  地域再生拠点区域内において

・土地の区画形質の変更、建築物の建築、工作物の建設、

土石・廃棄物等の堆積、等

簡単にですが、「地域再生法」の法律と、その内容にいて説明してきました。

読んでも分からない、という方がいらっしゃればどうぞお気軽にお問合せ下さい。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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（2022/05/23）
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