札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『取引事例比較法』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

取引事例比較法とは・・・

取引事例比較法とは、対象物件と類似した物件の取引事例を参考に価格を査定する手法のことです。
実際に行われた取引事例に基づき価格を査定するため、「市場性」に着目した手法であるといわれます。

不動産の価格を求める手法は、他に「原価法」と「収益還元法」があります。

原価法は建築費等のコストから導き出す手法であり、「費用性」に着目した手法です。収益還元法は不動産の生み出す収益から価格を査定する手法であり、「収益性」に着目した手法となります。

取引事例比較法で求められた試算価格は比準価格、原価法で求められた試算価格は積算価格、収益還元法で求められた試算価格は収益価格と呼ばれます。

試算価格とは各手法で試算された価格のことです。取引事例比較法は「土地」や「区分のマンション」の価格を求める際に利用されます。

原価法は「建物」の価格を求めるのに用いられ、例えば戸建ての価格は土地が取引事例比較法、建物が原価法で求められることが多いです。

収益還元法は、アパートのような収益物件の価格を求めるのに用いられます。

取引事例比較法では、適切な事例を3～4つピックアップし、その事例を用いて標準地の単価を求めます。

標準地とは、対象不動産が存在する地域（近隣地域という）における標準的な土地のことです。 「角地」や「不整形」、「広過ぎる」、「狭すぎる」といった個性がなく、その地域における標準的な土地のことを標準地と呼びます。

例えば、標準地の単価が事例Aから求めたものが坪98万円、事例Bから求めたものが坪100万円、事例Cから求めたものが坪102万円だとします。

計算の結果、坪98～102万円あたり標準地の単価であることから、この場合、近隣地域の標準地の単価は坪100万円程度が妥当と判断します。坪100万円というのは、あくまでも対象地を含む近隣地域における標準地の単価です。

取引事例比較法では、事例の事情補正を行います。取引事例に「売り急ぎ」や「買い進み」といった特殊な事情が含まれる場合には、補正を行って事例の価格を適正化することが事情補正です。

例えば、相場より明らかに3割くらい安く売買されている事例であれば、売り急ぎの事情が疑われます。この場合、事情補正率を70％(＝1－30％)とすることで、価格を補正します。

過去に取引きされた事例に基づいて価格を導く取引事例比較法は、不動産の鑑定評価に適していることから、特に中古住宅の評価方法として広く利用されています。

しかし、「類似物件が少ない」「比較できる数が少ない」「取引きから年月が経過している」などの要因で、取引事例を参照できない物件の鑑定には向いていません。

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こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムについてですが、「収益還元法」についての解説です。

収益還元法は主にアパート等の賃借人がいる物件を売却する場合に行う査定方法です。

通常の居住用の戸建やマンションは近隣事例から鑑みて査定しますが、賃貸で貸している場合は、不動産の収益率を計算して売買価格を算出します。

まず、貸している物件の年間の賃料を計算します。

例　月額5万円で貸している場合

　　5万円×12か月分＝60万円　年間60万円の収入となります。

次に利回りで割ることによって、査定額を算出します。

利回りですが、投資金額に対するリターンの割合になります。一般的に近隣の成約事例から設定しますが、物件事に数値は変わります。


例えば、木造アパートと鉄筋マンションの違いや、建物の築年数にもよりますが、投資家が魅力のある物件だと思うなら、低利回りでも購入を見込めます。

ただし、利回りが良くても、実際にかかる固定資産税・都市計画税やアパートを管理する管理会社への手数料などの支出がありますので、実質的な利回りは下がります。

具体的な金額などは、最寄りの不動産会社へ相談されるのが一番です。

本日は短いですが、最後まで最後までご拝読ありがとうございました。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は不動産を売却するにあたり、売主が売買契約時に必要となるものについてお話したいと思います。

不動産の売却活動をして、買主が見つかり無事に売買契約に進んだ際に用意しなければならないものがいくつかございます。

・権利書もしくは登記識別情報

どちらも買主に対し、真の所有者であることを示す書類になるが、2005年に制度改正があり、権利書から登記識別情報へと移行している

・本人確認書類

　免許証やパスポートなど顔写真があるもの

　その両方がない場合はマイナンバーカードでも可能

・印鑑

　認印でもいいが、決済時には実印が必要なので

　契約時にも実印で対応することが多い。

　※不動産が共有名義の場合(例:夫と妻)は、それぞれの実印が必要

【現金は必要？】

契約書に貼付する印紙代が必要(売買代金によって印紙代は異なる)

場合によっては買主からの手付金から相殺することもある

【本人が契約に出席できない時は？】

売主ご本人(共有者を含む)が契約に出席できず、代理人が出席する場合には次の書類が必要となります。

・本人の委任状(本人の自署と実印を押印)

・本人の印鑑証明書

・代理人の印鑑証明書と実印

・売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類

　※例えば、夫と妻の共有名義の場合で、夫だけ契約に出席する場合にも上記の書類が必要です

一般的に、不動産売買契約の日程が決まれば、不動産会社から【契約時に必要なもの】について記載されたご案内が届くので、そちらを確認しながらご用意していただければよろしいかと思います。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は不動産を売却するにあたり、売主が売買契約時に必要となるものについてお話したいと思います。

不動産の売却活動をして、買主が見つかり無事に売買契約に進んだ際に用意しなければならないものがいくつかございます。

・権利書もしくは登記識別情報

どちらも買主に対し、真の所有者であることを示す書類になるが、2005年に制度改正があり、権利書から登記識別情報へと移行している

・本人確認書類

　免許証やパスポートなど顔写真があるもの

　その両方がない場合はマイナンバーカードでも可能

・印鑑

　認印でもいいが、決済時には実印が必要なので

　契約時にも実印で対応することが多い。

　※不動産が共有名義の場合(例:夫と妻)は、それぞれの実印が必要

【現金は必要？】

契約書に貼付する印紙代が必要(売買代金によって印紙代は異なる)

場合によっては買主からの手付金から相殺することもある

【本人が契約に出席できない時は？】

売主ご本人(共有者を含む)が契約に出席できず、代理人が出席する場合には次の書類が必要となります。

・本人の委任状(本人の自署と実印を押印)

・本人の印鑑証明書

・代理人の印鑑証明書と実印

・売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類

※例えば、夫と妻の共有名義の場合で、夫だけ契約に出席する場合にも上記の書類が必要です

一般的に、不動産売買契約の日程が決まれば、不動産会社から【契約時に必要なもの】について記載されたご案内が届くので、そちらを確認しながらご用意していただければよろしいかと思います。

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です！

本日解説する動画は不動産を売却する際にはどうしたら良いのか？です！！

まず、不動産のご売却をお考えになったときに皆さまは不動産会社に連絡をするかと思います。
不動産会社と話しをし、ここの会社にお願いしたい！と決めたらその会社と契約を結ぶ必要がございます。

契約の種類は主に２つ。

①     一般媒介契約　と　②専任媒介契約　です。

◆一般媒介契約

複数の会社と契約を結ぶことができるものです。

A社も良いけどB社にもC社にも頼みたいなあ。というときに３社と結ぶことができます。

近所に売却を知られたくないためネット掲載等をしてほしくない！というときなどに各会社が抱えているお客様などにそれぞれご紹介をしてくれるため、水面下で売却を進めたいお客様などにおすすめしております。

◆専任媒介契約

１社のみと契約を結ぶものです。

複数の会社と連絡を取るのは面倒。１社に全力で動いてもらいたい　などのお客様におすすめしております。

窓口が１社となるためやり取りが格段に楽です。また、専任媒介契約を結ぶと不動産会社は「レインズ」という不動産情報発信サイトに登録をする義務がうまれます。

これらの契約を結んだうえで不動産会社はお預かりした物件の調査やサイト掲載の準備等を行います。

弊社ではここでのスピードを心掛け、いちはやく情報を発信できるよう努めております！

一般媒介、専任媒介、両者ともに良いところはございますが、弊社ではお客様の手間を考えると専任媒介契約をおすすめしております。

不動産の売却でお困りのことがございましたらお気軽にご相談ください＾＾

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皆さま、こんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日のお話は「原価法」についてです。

原価法とは不動産の鑑定評価等において、不動産価格を算出する手法の

一つとなります。

簡単に説明していければと思いますので、最後まで宜しくお願いします。

まず上記でも出てきた通り、

「原価法」とは建物、又は建物が建つ土地の資産価格を求める一つの手法となります。

原価法は、「不動産鑑定士」という有資格者が行います。

今建っている建物を取り壊し、同じ建物を建て直すとすると

費用はいくらになるのかを計算します。

実際の建物は築年数も経過しているので、築年数が経過した年数に応じて

建物が劣化していることを想定し、費用を算出します。

この費用を想定の立て直し価格から差し引いたものがその物件の査定額となります。

そしてその査定価格というのが、今現在の売却価格になるという仕組みです。

原価法は、一度取り壊して再度同じものを立て直す際の費用を基にするので

建物の査定時によく用いられますが、土地の場合も原価法を用いて査定額を算出することもできます。

原価法の仕組みをよく理解すれば初心者の方にでも、ある程度の価格を算出することができますが、原価法の査定額は計算後に行う補正が重要にもなってきますので知識や経験の多い不動産業者、不動産のプロにしか行うことができません。

ちなみに、建物をもう一度建て直すためにかかる費用を「再調達原価」、

価値の低下分に応じて差し引くことを「原価修正」といいます。

この言葉もよく出てくるかと思いますので覚えておくと良いかと思います。

原価法は比較的、簡単に、戸建て（土地）の査定価格を求めることもできますし、

計算式を活用して、大体の目安を知ることもできますので正しく理解して実践してみるのも良いのでしょうか。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『物件状況等報告書』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

“物件状況等報告書”　は売却する不動産の現在の状態について説明するもので、売主側が作成する必要がある書類です。
物件報告書や告知書、物件概要書などと呼ばれることもあります。

物件状況等報告書は売主が作成するもので、主な記載項目は

〇給・排水管、基礎、バルコニーなどの老朽化の現状

〇土地の境界確定の状況

〇地域の申し合わせ事項や騒音などの近隣の状況

〇マンションの場合、管理費の滞納状況などの管理組合に関する事柄　などです。

物件状況等報告書は売主の責任回避のために必要な書類です。

物件状況等報告書は、あらかじめ物件の不備を買主に伝えておくことで、引き渡し後の不動産に不具合があった場合に、売主が責任を負わなくて済むようにするために必要な書類です。

契約前に説明がなかったために存在しないと思っていた不備があることが後からわかると、契約内容とは違うものを売った責任である「契約不適合責任」を問われてしまうからです。

契約不適合責任を問われると、売主が業者を手配して老朽箇所を補修する不具合がある箇所のなかで補修できない部分に相当する金額について、売却代金の返還を求められる。物件の不備を理由に売買契約を解除される。などといった事態になります。

ただし、物件に欠陥や不具合があっても物件状況等報告書であらかじめ買主に知らせておけば、不備も含めて契約内容になるため、契約不適合責任を問われる心配はありません。

物件状況等報告書と対になる書類が付帯設備表です。

付帯設備表とは、売却する物件の中に置いていく設備や家具の有無とその状態を記載する書類です。
浴槽や給湯器などの住宅設備のほか、テレビや照明器具のような家電関係、食器棚などの家具関係が含まれます。付帯設備表を作成しておくことで「内覧時にあった設備や家具のうち、どれが引き渡し後にも残してあるのか」を買主と共有することが可能です。


付帯設備表を記載漏れなく作っておくことで、「物件を購入したら付いてくると思っていたのに、置かれていなかった」とトラブルになることを回避できます。

物件状況等報告書は物件の状態について情報共有をする書類であるのに対し、付帯設備表は物件を買うと付いてくる設備・家具類について教える書類である点が大きな違いです。

どちらも不動産取引において、重要な書類となります。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回からまた、動画の解説を載せたいと思います。最後までお付き合いいただければと思います。　




さて、動画の内容ですが、【契約解除について】です。

皆様は不動産売買契約を締結したら、キャンセルをできないと思っていませんか。

実は、出来ます。私も今まで少ないですけど、過去に一度ありました。

売買契約を締結するときに手付金を支払うのですが、解除するときに手付金を返却するケースと返却しなくてもよいケースがあります。

「白紙解除」という契約自体がなかった解除の場合は手付金を返却するケースになります。


例えば、住宅ローンの特約による解除が該当します。

手付金を返却しなくてもよいケースについては、「手付解除」・「違約解除」などがあります。

「手付解除」ですが、買主が手付金を放棄して解除、売主からは手付金を返却しさらに同額の金額を買主に支払って解除できます。

「違約解除」は契約違反があった場合になります。例えば、売主が引渡したにも関わらず、買主が売買代金を支払わなかった場合や、逆に買主が売買代金を払ったにも関わらず、不動産を引渡さなかった場合が該当します。

私も、住宅ローンが本審査の承認が不可になり、白紙解除なりました。

補足ですが、契約解除になった場合の仲介手数料ですが、「白紙解除」の場合、仲介手数料は発生しません。　

「手付解除」や「違約解除」は仲介手数料がかかりますので、気を付けてください。

今日は短いですが、最後までご拝読いただきありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【売却と賃貸どっちがいいか】についてです。

不動産を相続した時、急な転勤で継続して住めなくなった時、不要になった不動産をどう利用するか迷われていることございませんか？

使用しない不動産を所有しているだけでは、何も生み出しません。税金がかかるばかりか、空き地・空室の状態で放置しておくと雑草や建物倒壊の恐れがあり、周辺の方々へ迷惑をかけてしまう可能性もあります。

利用する方法の、主な選択肢として【売却】か【賃貸】があります。では各選択肢のメリット・デメリットを見ていきましょう。

【売却の場合】

メリットとしてあげられるのは、売却時はまとまった現金が入ってくるため、それを他の資産運用に回すことができるという事です。

一方デメリットとしては今後大きなインフレが起こった場合は物件の価値も上昇する可能性を秘めているので、すぐに売らないほうがいい可能性もあります。

※売却時は譲渡所得税がかかる可能性があります。買った当時より大きな利益が出る場合は予め税金に対する準備が必要ですのでご注意ください。不動産を売却する際は、様々な控除がございますので、そちらをご利用する事をおススメいたします。

【賃貸の場合】　

メリットとしては定期的な収入があり、建物が使用できる状態であれば収入源として使用し続けることができます。

一方デメリットとして家賃滞納をされてしまったときは、ローン支払いに充てている方にとっては大きなリスクとなります。
また入居者の入替りの際に修繕の要不要が収入に影響を与える為、運用には注意が必要です。

また、室内で自殺をされたり、孤独死をしてしまった場合には、資産の価値の大幅な低下につながってしまう為、最終的に売却を考えている時は、十分にご注意をしてください。

どちらの選択肢もメリットとデメリットがございますが、資産運用をする観点から申し上げますと、複数棟所有されている方は、賃貸での運用をお勧めします。

賃貸の経験がなく不要な物件が1棟ないし2棟であれば、売却をおススメさせていただきます。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、共有名義の不動産を売却する際の注意点についてお話したいと思います。

そもそも、「共有」とはどういう意味なのでしょうか？

不動産の共有とは、土地などの所有権を単独ではなく複数人で有している状態のことです。

共有名義で不動産をもつケースでは、主に以下のような事情があります。

・相続で不動産をほかの相続人と共有する

・マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする

・マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子共同名義にする

共有においては各人の持ち分があり、その持ち分をそれぞれ登記することができます。

共有名義では、はじめに共有名義人全員の意思統一が必要となり、共有者のなかの誰か一人でも売却に反対しているような場合には売却の手続きを進めることができません。

共有名義の不動産を売却する際は共有持分権者全員の同意や立ち会いが必要になりますが、どうしても共有持分権者全員で動けない場合には、委任状を使用して代行することができます。

委任状には決まった用紙や形式・書式がありませんが、少なくとも委任者の名前と住所、不動産の売却を委任することの意思、委任の有効期限、そして対象不動産の情報を記載する必要があります。

その際に必要なものが、委任者の

・実印

・印鑑証明書

となり、印鑑証明書に関しては、直近3か月以内のものを準備していただけると良いでしょう。

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