札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【売却するときはどんな不動産会社に任せればいいのか】についてです。

みなさんは、売却をしたいと思ったときに不動産会社に依頼するかと思います。

どんなところで選んでいますか？まずは査定してもらいますよね？
よく目にする一括査定サイトの宣伝文句は「Ａ社は○○万円でしたが、Ｂ社は○○万円でした！」などと唱っております。

一般に査定サイトでお願いすると様々な金額が出てきて、とっても高い値段をつけてくれる会社もございます。やっぱり、自分の大切な物件ですし、高く値段をつけてくれる会社にまかせちゃいますよね？

ですが、それは大きな間違いです。
売却の媒介依頼を獲得するために高い値段をつける業者もおります。そうなると募集に出したとしても結局売れず、値下げを繰り返してしまい、結果相場よりも安く売る事になってしまったケースも中にはあります。

大切なのは、しっかりと買われるお客様をつけられるか、どうかになります。

下記がポイントとなります。

・該当のエリアで売買実績があるかが大事です。

マンションや戸建、土地はそれぞれに良し悪しがあります。売買実績があれば周辺環境などの情報から不動産価値を買主様へ正しくお伝えできるので、早期売却へとつながります。

・担当者のエリアでの勤続年数も重要なポイントです。

そのエリアでの知識が重要となる為、確認してみましょう。

・専門性の知識があるか

戸建やマンションを売り出す際に専門知識が無いと正しく販売ができませんので、しっかりと知識のある方に依頼しましょう。

・宅地建物取引士を持っているかどうか

売買契約を結ぶ際には、必ず宅地見物取引士は物件について説明しなくてはなりません。資格を持っていることで安心できるポイントとなります。

・住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っているともっと安心。これから買われるお客様に対してのアドバイスができる為、早期売却の力があります。

また、査定価格の根拠をしっかりと説明してもらうようにしましょう。

価格だけや担当の方がいい人そうだけで選ぼうとしている方は、ご注意ください。

　


今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、未登記建物の売却についてお話したいと思います。

未登記建物とは、本来されているはずの「表題登記」がされていない建物のことです。

建物を新築すると1カ月以内に、建物の所在や地番、種類、構造、床面積、所有者などの情報を法務局で登録する必要があります。

この表題登記を元にその建物に対しての登記簿謄本が作られ、続いて所有権保存登記を行います。

表題登記がされていない建物は、所有権の登記もされていませんので、本来は登記することで認められるはずの権利を公に主張できません。

登記は建物を所有するうえで重要ですが、実際には未登記の建物は数多く存在します。

現金で不動産を購入したり、築年数が古い建物の場合、あるいは増改築を行った建物などは、登記がされていないケースがあります。

また、相続をした建物がたまたま未登記建物だったという話もあります。

未登記のままでも不動産売買は可能ですが、いくつか注意が必要です。

1. 第三者に所有権を主張できない。

不動産は売買契約や代金の支払いだけでは所有権が主張できず、登記をすることによって所有権を主張することができます。

1. 金融機関から融資を受けられない

未登記建物には抵当権を設定できないため、住宅ローン融資を受けることができません。
抵当権とは、住宅ローンの返済が出来なくなった場合に担保となる土地や建物をもって弁済を受ける権利のことをいいますが、誰の持ち物かわからない不動産に抵当権はつけられないため、未登記建物には住宅ローンを利用することができません。

1. 他人に登記されて所有権を奪われる

建物の所有権はあくまで登記簿上の所有者に認められるため、未登記建物の売買契約や支払いが完了していても、買主による登記が完了していなければ、第三者が自身の名義で登記し建物の所有権を奪うことが可能です。

1. 法律違反となる

そもそも未登記建物は法律違反の状態です。

不動産登記法第47条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一ヶ月以内に、表題登記を申請しなければならない。

このように未登記建物の売買にはリスクがありますが、売買の方法はいくつかあります。

1. 未登記のまま売買する

売買契約の特約事項に「土地上に建っている未登記建物も売買対象とする」旨を記載し売買契約を締結します。

ただ、購入後に買主が登記費用や申請の手続きをする手間がかかるため、買い手がつきづらいのが実情です。

1. 売主が登記をしてから売買する

売主が登記をするので費用や手間はかかりますが、安心して売買することができます。

1. 未登記建物を解体してから登記せずに土地を売却する

未登記の建物を解体し、土地だけで売却するのであれば、登記は不要です。

その代わり「家屋滅失届」を自治体に提出する必要があります。

1. 買取業者に未登記のまま売却する

登記費用や解体費用がかからずに買取業者に売却する方法です。

建物が未登記のままでも買い取ってくれます。

未登記建物の登記について

・     表題登記

土地家屋調査士に依頼

一般的な住居用不動産の場合登記費用は15～20万円ほど

・     所有権保存登記、相続登記

司法書士に依頼

登記する物件の評価額にもよりますが、登録免許税などを含めて5～10万円ほど

未登記建物の売買は買主側にリスクがあるため、なかなか売買契約が成立しにくいのが現実ではありますが、弊社ではさまざまな方法で売却プランを提案致します。

お困りの際にはどうぞお気軽にお声がけくださいませ。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、不動産の売却時期についての動画解説を行って参ります。

ご自宅や使っていない土地の売却をしたいけれど、いつ売り出せば良いのか

お悩みの方はいらっしゃいませんか？

不動産の売出時期は、需要と供給のバランスをみることが大切です。

一般的に、不動産は２月前後と９月前後に需要が高まると言われております。

転勤や入学の時期が重なる時期となるためです。

では、この時期に売り出すと高く売れるのか？というと、必ずしも高く売れるわけではございません。

需要が高まる一方、売り出したい方も増え、供給も多くなるためです。

同じエリアに似たようなライバル物件があるのか、また、その物件はいくらで売り出しているのか？など、周辺の調査も重要になってきます。

高く売るためには売主様の協力も必要不可欠です。

土地であれば雑草の処分をしてあげたり、住宅であれば室内を綺麗にお掃除しておくなど

出来る限りのことをしておくことをおすすめしております。

尚、リフォームを事前にする必要はあるのか？という質問も多数いただきますが

場合によるかと思います。

物件の状態や築年数を考慮してご提案させていただくこともございます。

近年は買主様側でお好きにリフォームをいれたい　という方も多くなってきているので

そのままの状態で売り出すことも多くなってきております。

弊社ではリフォームのご相談なども承っており、物件を購入する方へのアプローチも積極的に行っております。

不動産を売り出すのには時期を見極める必要があります。

担当の営業スタッフの営業力なども問われますので、営業スタッフとの相性も

大切に売却活動を進めていきましょう。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『抵当権抹消について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

抵当権とは、住宅ローンの返済が約束通りに行われなかったときに備え、土地や建物などの不動産を担保にする権利のことです。

住宅ローンを貸し出す金融機関は、抵当権を設定しておくことで、土地や建物を住宅ローンの返済が滞ったときの担保にすることができます。

債務者が住宅ローン以外に借金をしたとしても、抵当権を設定した不動産の売却代金から優先的にお金を回収することができるのです。

抵当権を実行する権利は債権者である金融機関側にありますが、抵当権を設定するのは、債務者である住宅ローンを組む個人になります。

住宅ローンを完済したら「抹消」できる

「抵当権」は、住宅ローンを利用する際に借り入れの担保として設定されますが、住宅ローンを完済すると抹消することができます。

ただ、「住宅ローンを完済すれば自動的に抵当権がなくなる」というわけではなく、抵当権抹消登記を行うことで登記上からも設定が解除されます。

なお、根抵当権については、何度も繰り返し借り入れできるため、1度完済しただけでは抹消することはできません。抹消するためには、金融機関の合意が必要となります。

抵当権の抹消が必要な場合とは？

住宅ローンを完済しても、不動産に抵当権が設定されたままだと、不動産取引がうまくいかないことがあります。

ここでは、抵当権の抹消が必要なパターンについてご紹介していきます。

〇不動産を売却する場合

抵当権を抹消しないと、不動産売却が難しくなることがあります。
抵当権が設定されていることで、売却予定の不動産がいつ債権者に差し押さえられるのか分からず、新たな買い手が付きにくくなってしまうからです。

また、仮に購入希望者が現れたとしても、抵当権が設定されたままの不動産はローン審査に通らず、購入してもらえない恐れがあります。

〇新たに融資を受ける場合

住宅ローンとは別に、同じ不動産を担保に新たに融資を受ける場合でも抵当権は抹消しておくようにしましょう。
担保にする予定の土地や建物に既に抵当権が設定されていると、審査に通らない恐れがあるからです。

もし、住宅ローンを完済していても、抵当権抹消の手続きを忘れていると、その証明に時間がかかり、融資の手続きが滞ってしまうことがあります。

〇相続する場合

基本的に抵当権付きの不動産を相続するときは、手続きの費用は、相続人の負担になります。
1つの不動産に対して、相続人が複数いる場合は、抵当権抹消手続きも複数の人で行う必要があります。

相続する不動産が抵当権付きかどうか調べるには、登記簿謄本で確認することができます。
登記簿謄本を取得し、乙区欄を確認しましょう。登記簿謄本は最寄りの法務局、または法務局のホームページ、郵送、登記情報提供サービスなどで取得することができます。

完済しているにもかかわらず、抵当権抹消手続きができていなかったときは抹消手続きをするようにしましょう。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、境界明示義務についてお話したいと思います。

境界明示義務とは、不動産の売主が買主に対して

「ここからここまでが土地の範囲です」と知らせる義務のことを言います。

【第5条】

売主は、買主に対し、残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。
ただし、国または地方公共団体が所有または管理する道路と土地との境界については、境界標の設置を省略することができます。

境界とは自分の土地と他人の土地の境目のことですが、

この境界がはっきりしなければ、土地の所有者が変わった際にトラブルになる可能性があります。

境界がわからない場合は、売主は土地家屋調査士に依頼して、新たに境界標を設置してもらわなければなりません。

その際には当該土地所有者と隣地土地所有者の立会いのもと、測量して確定します。

測量を終えたら土地家屋調査士が筆界確認書を作成し、双方一部ずつ保管します。

ただし建物(家、店舗、事務所など)を売却する場合、戸建ではなくマンションの場合であれば、売主には境界の明示は義務付けられていません。

また、民法415条により、境界の明示を行わず土地を売却すると、債務不履行となり損害賠償責任が売主に発生する場合がありますので注意が必要です。

境界を明示しない分、相場より安く取引を行うといった例もありますが、

後のトラブルを考えると、きちんと明示して取引を行った方がいいと思います。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【非居住者の不動産売却時における源泉徴収について】についてです。

　「日本国内の不動産を売却する場合、売主が非居住者の場合は、買主は源泉徴収義務が発生します」とは、どんなことなのか？解説して参ります。

まず、源泉徴収とは、支払者が支払いの時に一定率の金額を天引きして預り、納税者本人に代わって納付する仕組みの事となります。つまり、売主が納付すべきものを買主が納付することとなります。

非居住者とはどんな人たちの事か？

・日本に住んでいない個人、外国籍の方

・日本国籍を持っていても日本に居住実態ない方

・海外転勤が1年以上予定している方

ただ、すべてのケースにおいて、源泉徴収が必要となるわけではありません。

まず、不動産の売買価格が1億円以上であれば源泉徴収が必要となります。

そして、一億円以下でも他人に貸す場合や居住目的以外の場合源泉徴収が必要となります。

ただし、居住用で一億以下なら源泉徴収が必要はありません。また、親族（配偶者、6親等以内の血族、3親等以内の姻族）の居住用で1億円以下の場合でも源泉徴収の必要はありません。

どれくらい徴収するのかについてですが、不動産売買価格の10.21％を徴収することとなります。

徴収方法ですが、買主は、売主に売買代金の89.79％を支払い、残りの10.21％を税務署に翌月10日までに支払う形となります。

売主は決済後、必ず確定申告で報告をする形となります。

　以上が非居住者が関係した売買時の源泉徴収についてとなります。

　今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『買取と仲介について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産の売却をおこなう際には、不動産を一般のお客様が主に購入する「仲介」での売却方法と不動産会社が直接購入する「買取」での売却方法の２通りがあります。
不動産の買取と仲介による売却方法では、それぞれメリット・デメリットがあり、特徴が異なります。

「仲介」での売却方法は、売却する不動産を不動産仲介会社に売却依頼（媒介契約の締結）を行うことで、売却することが可能となります。

仲介の場合、不動産仲介会社が不動産を購入するのではなく、主に一般の個人のお客様が購入する事になりますので、販売活動を行い購入希望者を探す必要があります。そこで頼りになるのが不動産仲介会社です。

不動産仲介会社は、既に登録されている購入希望のお客様や来店のお客様への物件のご紹介とあわせて、不動産ポータルサイトや不動産流通機構(レインズ)などのインターネット媒体への掲載や、新聞折込チラシなどの各種広告媒体を使って、広く購入希望者を探します。

不動産仲介会社は、不動産の購入検討者が見つかると、売主と購入検討者の間に入り、契約条件の折衝や契約手続きなど、各種調整を行います。
また、契約が完了した後も不動産の残金決済・お引渡しが完了するまで、不動産仲介会社が売主・買主をあらゆる面でサポートをおこないます。

このように売主と買主の間に不動産仲介会社が立つことで、「仲介」においても安心・安全に不動産の売却が可能となるのです。

一方「買取」での売却方法ですが、仲介と大きく異なる点としては、売却スケジュールに一番影響を与える、「広告・販売期間」が不要となることです。

「買取」での売却方法では、買主が不動産会社となるため、仲介の場合のように、一から購入希望者を探す必要がなく、不動産会社に売却の相談をおこなってから不動産売買契約の締結、残金決済・引渡しに至るまでの期間が、仲介の場合よりも圧倒的に短くできることが最大の特徴です。

また、買取のメリットとしては、
①仲介手数料がかからない
②早期に現金化出来る為、その後のスケジュールが立てやすい
③設備修復責任や瑕疵保険が免責
④内覧の必要がない
⑤様々な種類の不動産を買取してくれる
⑥近隣や周囲の人に知られる可能性が低い

逆にデメリットとしては、
①仲介による売却より、売却価格が低くなる可能性ある
②不動産によっては買取が出来ない場合もある

物件や状況によって、仲介・買取を選択し、良い条件にて取引が出来る様に

信頼出来る不動産屋へ相談する事が重要です。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

雪の季節になり、除雪が大変な時期になりました。

さて今回のコラムの内容ですが、「近所に知られずに売却できるの？　水面下売却」です。

おうちを売却する際に、ご近所様に売却や販売価格を知られずに売却したいというお問合せはたまにあります。通常は、ネット広告や新聞の折り込みなどで集客し販売活動をします。

ご近所に知られずに売却したいとなると、これらの方法が取れません。

こういった場合は、不動産買取業者に買い取ってもらうのが一番良いかと思います。

不動産買取業者とは、不動産を買い取ってリフォームをしてから販売するという会社になります。買い取った価格とリフォームして販売した価格の差額で利益を上げている会社になります。不動産買取業者に依頼する場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット

・ご近所様に知られずに売却できる。

・室内の汚れや設備の不具合があっても業者がリフォームするので、気にする必要はない。

・不動産業者が掛かるので、契約不適合責任を負う必要がない。

デメリット

・買取価格が低めになる。通常の販売価格より、6割から7割ぐらいの価格になります。

価格が低くなることに問題がなければ、不動産買取業者にお願いするのが一番だと思います。

通常の価格で売却してほしいとなると、依頼した不動産会社の見込みのお客様に紹介する、来店があった方のみに紹介するなど、時間が掛かります。また、地域限定で売却活動をしたとしても、ご近所や顔見知りの方が来ることが多いので、難しいかと思います。

弊社は不動産買取業者とのお付き合いも多く、また価格によっては弊社でも買取をいたしますので、お気軽にご相談くださいませ。

いつも最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【取得費不明時の売却益の算出法】についてです。

居住用の不動産を売却した時は税金がかかります。

では、どの部分に税金がかかってくるのかというと、売却した時の金額から取得費（買った時、手に入れた時に使った金額）と譲渡費（売った時、渡した時に使った金額）と特別控除（諸条件あり）を差し引いたものが売却益となり、その売却益に税金がかかってきます。

売却した金額　-　取得費　-　譲渡費　–　特別控除＝売却益←残った金額に税金がかかります。

しっかりと買ったときの金額がわかっていればこのように算出できるのですが、長らく住んだマイホームや親族から相続した物件などは、購入時から相当時間が経っているケースも多い為、書類関係が残っていないケースがございます。


今回のテーマはそんな時はどのように【取得費（買ったときの金額）】が決まるのかを解説して参ります。

取得費がわからないときの、計算方法はとてもシンプルで、取引のあった物件の売却した価格の5％として計算されます。

・売却価格　×　5％　＝　概算取得費

例　1000万円　×　5％　＝　50万円　となります。

仮に、バブルの時に買ったものだったら相当な価格差がでてしまうじゃないかや、利益が出ていないのに出ていることになってしまうのでは？と思うかと思います。

その通りです。ですから、よく探しましょう。そして、それらしい書類が出てきたら専門の業者に見てもらいましょう。

それでもない場合はあきらめるしかないの？

可能性はまだ残っております。登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や

市街地価格指数（日本不動産研究所）を用いる方法がございます。

※ただし、すべてに適用できるわけではなく最終的に税務署の判断となります。

不動産関係の経験のある税理士に相談することで多角的に提案をもらえる事もあります。

不動産取引の税金に長けた税理士と業務提携しておりますので、ぜひご相談してください。

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こんにちは。
センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、不動産の売却を考えている方からよくいただくご質問

『住みながらでも売却できる？』についてお話したいと思います。

結論から申し上げると、住みながらでも売却できます。

むしろ、住みながら売却活動をされた方が売主にとってもメリットがあるのでご説明いたします。




そもそも不動産の売却を検討されている方はどういったケースが多いでしょうか？


例えば、住み替えを考えている方。
こちらのケースだと、今住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の不動産を購入するとスムーズです。

お持ちの不動産がいくらで売れるかわからない状況で、次の住み替え先の不動産を購入するのはリスクがあります。



もし仮に住み替え先の不動産を購入して、元々お持ちの不動産が売れなかった場合、2つの住宅ローンを同時に支払うことになります。

こういったケースを避けるためにも、住み替えをお考えの方は先にお住まいの不動産を売却されることをおすすめしております。

売却金額がわかれば、住み替え先の不動産の予算も知ることができ、より物件探しがしやすくなります。

他にもメリットをあげると、住んでいる方の家具や家電が置いてあると、内覧に来た方が生活をイメージしやすい点です。

不動産は空き家の方が売れやすいと言われていますが、最近では家具や小物類を飾って住空間を演出するホームステージングという方法も増えています。

デメリットをあげると、内覧希望者が来る際にスケジュールを空けたり、少しでも印象を良くするために掃除をすることが必要な点です。

その他の対応は信頼できる不動産会社に任せておけば、問題ないかと思います。


弊社は売主、買主どちらの立場にも寄り添って、安心してお取引が出来るようサポートいたします。

お困りのことがございましたら、お気軽にお声がけくださいね。

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