札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です。

今回は、相続時の3000万控除についての解説を行っていきます。

相続した物件の売却に関わることは今後ご経験される方もいらっしゃるかと思います。

この特例は、相続した物件を2016年4月～2023年12月31日までに売却すると譲渡所得から3000万円を控除することができるものです。

「居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

少子高齢化などに係る空き家対策の一環として導入されたものになっております。

しかし、この特例を受けるには多数の要件をクリアすることが必要です。

動画で解説をしているものをご説明いたしますと、

・昭和56年5月31日以前に建築されている旧耐震物件であること

・区分所有建物以外の建物であること

・相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

があります。

区分所有建物とは、マンション等のことをいいます。マンションの一室を相続した際にはその時点で特例の対象とはならないことになります。

要件を満たすために耐震物件としたり、更地にして売却をしたりする方法もございます。

また、この他にも相続が開始された日から3年を経過する年の12月31日までに売却をすること、親子や夫婦など血縁関係のある人以外の譲渡であること、譲渡価格が1億円以下であることなど様々な細かい要件がございます。

税金の問題は不動産会社だけでは対処しきれないことも多く、弊社も顧問税理士に協力をいただきながら対策に努めております。

相続に関することなどでお困りの際にはいつでもお気軽にご相談くださいませ。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【居住用財産の特別控除】についてです。

昨今の不動産価格の高騰により売却した際、購入した時よりも土地や建物が高く売れることが多くなってきました。利益が出たときに受けられる税金の控除に関してのご説明となります。

マイホームを売却した時に利益が発生した場合、不動産譲渡所得税が発生いたします。

その時には【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】という特別控除が受けられる可能性があります。

まずどんなものかというところですが、不動産譲渡所得税とは買った時より、売った時の方が高く売れた時に出る差額である利益に、税金がかかってきます。

そこから税金がかかる分から3000万円分引くことができる制度となります。

例（売った金額）-（買った金額）＝利益　（単位：万）　

        4000　　　-　500　＝　3500←こちらに税金がかかります。

3000万円控除の制度を利用

　　　3500　　-　　3000　　＝　500←税金がかかる対象の利益額

節税できますので、とってもいいです。

ただし、受ける為には条件があります。

・自身が住んでいる、または住まなくなってから3年目の年末までに売却した不動産

※建物がある場合は、人に貸していた場合でも、3年目の年末までは適用できます。

・解体した場合は、取り壊してから1年以内に土地の売買契約を締結し、住まなくなってから3年目までに売却を完了する必要あります。

※ただし、建物がある場合と異なり、解体してから他に賃貸（駐車場・資材置き場等）してしまった場合は、この制度を利用できません。

・共有名義の場合は、それぞれが3000万円の控除を受けられます。

・【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】には、不動産の所有期間・居住期間は関係なく受けることができます。

ただし、仮住まいなどの一時的な入居は適用外となります。

適用外となる場合

・前年または前々年に【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】、【居住用財産の買い換え特例】、【マイホーム譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例】のいずれかを受けていた場合は、受けることができません。

・親族などの特別な関係（配偶者や直系の血族）の方への譲渡の場合受けられない

また、買い替えでローンを使う場合は、3000万円控除または住宅ローン控除のどちらかしか受けられませんのでご注意ください。

※制度の利用をするためには、確定申告が必要となります。利益が控除額3000万円を超えなくても、申告をしてください。

※最終的に控除の可否に関しては、税務署への確認が必要となります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は「一般媒介と専任媒介どちらがいいの？」というお話に

なります。

最後までよろしくお願いします。

不動産を売買するにあたっては、

自分自身で新たな買い手を見つけることはなかなか難しく、

大多数の方は不動産会社に仲介を依頼するという流れが一般的と思います。

不動産会社に仲介を依頼するときに契約するのが「媒介契約」となり、

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類に

分かれています。

それぞれの特徴について（専属専任媒介については最後に説明します）簡単に説明して行きます。

●一般媒介契約

複数社への仲介依頼が可能となり、媒介契約期間も原則ありません。

もちろん自己発見取引も可能です。

３つの媒介契約の中で一番制限の少ない契約となります。

指定流通機構（レインズ）への登録義務もありませんし、活動報告義務がないため

仲介会社からの報告連絡は原則ありません。

デメリットとなる部分とすると、活動報告義務がないため、依頼した仲介会社が

どのような販売活動をしているのか分からない部分が多いこと、指定流通機構への

登録義務もないため、積極的に販売活動を行っているのか分からないという点が挙げられるかと思います。

●専任媒介契約

一般媒介契約とは逆に、一社のみへ依頼する媒介契約となります。

自己発見取引は可能です。

二週間に一度以上の報告義務が課せられる他、指定流通機構への登録義務も発生しますので、何としても売却へ向けて一生懸命活動する点がメリットとして大きいのではないかと思います。

デメリットとして挙げるとすれば、不動産会社一社としか媒介契約を結べないため、

どれだけの営業力・宣伝力があるのか、選んだ会社によって変わってしまうという点です。

一般媒介・専任媒介、

おすすめはどちらですかと問われると

３つの中では専任媒介契約かと思います。

一社に絞って媒介契約を結び、売却へ向けて積極的に営業活動を行っていくという

点で、専任媒介契約をおすすめしています。

もちろん、状況によって選ぶ媒介契約は変わってくると思いますので、

それぞれの媒介契約の特徴をつかんでおくことも大事なポイントになってきます。

※専属専任媒介契約ですが

基本的な内容は専任媒介契約とほぼ同じです。

専任媒介契約と違う部分は、自己発見取引ができない、報告義務は一週間に一度以上という点が専任媒介契約と異なります。

実務上、専属専任契約が選ばれることはそう多くある事ではありません。

何にしても、

皆さんが信頼できる会社、信頼できる営業マンと出会えることが

イチバンのポイントになりますね。

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です！

今回は、不動産を共有名義にしている場合に離婚により売却することになった際に

どうしたら良いのかをご説明していきます！！

離婚の話が決まったけど不動産が共有名義である場合には、不動産は売却することをおすすめしております。

住宅ローンが残っている、残っていないに関わらず、面倒なことになりたくない場合には売却をしてしまうのが一般的です。

不動産は、共有名義のままで売却が可能です。

※どちらかの委任状があればお一人での手続きも可能

不動産を売却し、売却金をそれぞれ２分の１ずつ分けます。

この分割割合は２分の１を決まっているわけではなく、例えば夫が３分の２、妻が３分の１　というように分けても問題はございません。

離婚をする際に住宅ローンが残っている場合には「離婚協議書」を作成しておくことが望ましいです。住宅ローンの借り換えや契約変更を行うときには銀行が離婚協議書を提出するよう指示してくることもあるためです。

これらをせずに勝手に単独名義にしたりすると、契約違反となり住宅ローンの残債を一括で求められることもあります。

不動産を売却する際にはオーバーローンといい、住宅ローンの残債が売却価格より多くなってしまう場合もございます。

まずは自分の所有物件にどのくらいの価値があるのが、不動産会社に依頼しましょう。

弊社は物件の査定を無料で行っております。

売却でお困りの際にはご連絡をお待ちしております！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『相続放棄』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

実家を相続したら、どのように活用していけばよいか分からない方もいると思います。

不動産を相続したら、たとえ使わなかったとしても、固定資産税を支払う必要があります。
将来的にも利用しないのであれば、相続放棄することは可能なのでしょうか？
相続放棄について、方法や注意点などを確認しましょう！

1. 土地や不動産は相続放棄できるか？

まず、空き家となった実家などの不動産を相続することが決まった場合でも、手続きすることで相続放棄できます
。相続放棄してしまえば、たとえ親の財産であっても、全く関係のないものとなり、固定資産税の支払いなど、相続財産を管理する義務はなくなります。

ただし民法で、相続放棄後も次の相続人が相続財産の管理を始めるまで、相続を放棄した者は財産の管理を継続しなければならないという規定があるので、この点には注意です。

2. 相続放棄は３カ月以内

相続放棄するには、相続を知ったときから3カ月以内に家庭裁判所に対して手続きをしなければなりません。
また、借金があるなどの理由で相続放棄を検討しているケースでは、限定承認という方法も考えられます。

限定承認とは、プラスの遺産の範囲内でマイナスの遺産を相続することで、相続の段階で資産が多いのか借金が多いのか分からないような場合に利用されます。
期限内に相続放棄や相続放棄の手続がなされない場合は、自動的に単純承認したものとみなされます。これはプラスの遺産もマイナスの遺産もすべてを相続する方法です。

3. 誰も相続する人がいない不動産はどうなる？

法定相続人全員が相続放棄した場合、その相続財産はどうなるのでしょうか？

仮に被相続人に多額の借金があることを理由に法定相続人全員が相続放棄した場合、お金を貸した債権者は一切お金を取り戻すことはできないのでしょうか？

実は、相続人全員が相続放棄した後、相続債権者が家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てることで、借金が返ってくる可能性があります。
相続財産管理人とは、弁護士など専門家が裁判所より選任され、被相続人の資産や負債の状況を確認します。

相続財産の中に、プラスの財産がある場合には、それを処分して相続債権者に配当を支払うといった手続きをするのです。資産が残った場合は最終的に国庫に帰属することになります。

5. 不動産の相続放棄の注意点

土地や不動産の法定相続人となった場合でも、一定の期間内であれば相続放棄できます。

相続放棄してしまえば、その相続財産はあなたとは全く関係のないものとなりますが、それによって、新たに相続人となる次順位の人に相続権が移行することになります。

無用のトラブルを招かないようにするためにも、相続放棄について必ず連絡するようにしましょう。

また、相続放棄した場合でも、次の管理者が現れるまでは管理義務がある点に注意が必要です。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

最近、寒くなり雪の便りも聞こえそうな今日この頃です。

さて、本日の動画解説は「相続登記の費用っていくらかかるの？　相続登記費用」についてです。

お亡くなりになった方の名義になっている土地や建物を相続人に名義変更する相続登記が必要になります。

相続登記するには、相続する不動産の調査が必要になります。

法務局にて相続する不動産の登記事項証明書を取得します。
土地には地番、建物には家屋番号があります。郵便などで使用する住居表示とは異なる場合が多く、複数になっていることがあるので土地・建物の権利書や毎年送られてくる固定資産納税通知書で確認が出来ます。

次は相続人の調査になり、遺言書が無い場合は法定相続人全員での手続きになるため、法定相続人を確定する為に亡くなった方（被相続人）の出生からお亡くなりになるまでの戸籍謄本を取得します。

本籍地が変わっている場合や結婚・離婚していたりすると戸籍謄本、改製原戸籍・除籍謄本などを複数の役所での取得をしなければなりません。
遠方の場合は郵送でのやり取りも可能ですが、費用と手間がかかります。相

続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要になります。



この他に遺産分割協議書の作成が必要になり、相続財産を相続人でどのように分割するのか決定し文章にしたものになります。
協議書には相続人全員が実印で押印する必要があります。

相続の仕方は相続人の自由になります。相続登記を申請するのに申請書を作成し、法務局へ提出し申請になります。

上記の流れが相続登記の流れになります。すべてご自分ですることも可能ですが、司法書士にお願いすることも可能です。

不動産会社には複数の司法書士と提携していることが多いので、相談してみるのもいいかと思います。


費用に関しては、戸籍謄本等の役職で取得する書類は1通で数百円程度です。相続登記の登録免許税の費用は固定資産税評価額の0.4％が掛かります。
司法書士へ依頼する場合はこの他に報酬額が必要になります。

相続人の人数、不動産の数や協議書の内容により異なります。一般的に数万～10万円程度が多いと思います。

今までは相続登記は任意の為、相続登記が大変なことや、被相続人が土地や建物を所有していることを相続人が知らず登記されていない場合が多いです。

しかし相続登記は2024年4月1日から義務化されます。
「相続の開始及び所有権を取得したと知った日から3年以内」
に相続登記をしなくてはなりません。

正当な理由なしに3年以内に登記しなかった場合、10万円以下の過料を求められる可能性があります。

相続人が多い場合や相続登記をしていなかった不動産がある場合は、司法書士にお願いするのが一番だと思います。

最後までご拝読いただきありがとうございます。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【相続税還付】についてです。

相続税の税率は、超過累進課税となっており取得する金額が多ければ多いほど高くなり、最高で55％となっております。

下記の表となります。

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

土地の評価には路線価、倍率価格を使用するがそれには実際の形状等や実勢価格は考量されていないので注意してください。

自身で申告はできますが、正しく評価できなかった場合は多く支払ってしまう可能性もあります。ですから、専門家（土地評価に強い税理士）にご相談する事をおススメ致します。

では、申告後はなにもできないのか？

申告し納税でも再度申告が可能です。

被相続人が亡くなってから5年10ヶ月以内に再評価をし、評価額を高く出してしまっていた場合には、税務署に再度申告を行えば、還付手続き請求ができます。

ただし、申告した金額が低ければ追徴課税の可能性があります。

相続に強い税理士は、ホームページで見つけるか、または不動産会社に聞いてみるのもいいと思います。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。
本日は相続における遺留分についてお話したいと思います。





遺留分とは、相続人に与えられている最低限の相続権利のことです。

例えば、被相続人が他人に全財産を遺贈するといった遺言書を書いた場合、遺された家族は生活に困ってしまいます。

こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。






では、その遺留分の範囲はどれくらいかというと「法定相続分の半分」となります。

例えば、配偶者と子どもが相続人の場合は
・配偶者の遺留分･･･1/4(法定相続分の1/2の半分)
・子どもの遺留分･･･1/4(それを子どもの数で分ける)

となります。






また、子どもがいない場合は、配偶者と両親が相続人になるので
・配偶者の遺留分･･･1/3(法定相続分の2/3の半分)
・親の遺留分･･･1/6(法定相続分の1/3の半分)

となります。



ただし、子どももおらず両親も他界している場合は、配偶者と兄弟姉妹が相続しますが、兄弟姉妹には遺留分がないので注意が必要です。





遺留分が侵害されたとわかった時には、相手方に財産の取り戻し請求をします。
これを、遺留分の減殺請求といいます。

減殺の請求は、文章で相手方に減殺するという意思表示だけすればいいものになっています。


もし相手方が減殺に応じない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

ただし、減殺請求は相続があることを知ってから1年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから1年以内にしなければなりません。


また、相続開始から10年が経過すると、遺留分減殺請求の時効となり消滅してしまうので注意が必要です。

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みなさま、こんにちは。

テンズホームの久保田です！

本日は、「遺産分割協議」についてご説明を行います。

遺産分割協議とは、被相続人（故人）の財産について、法定相続人全員で”どう分割するか”を話し合うことをいいます。

なお、相続人に未成年者がいる場合にはその代理人の参加も必要となっております。

協議で話し合った結果は後でもめ事にならないよう、「遺産分割協議書」として書類に残しておくことが望ましいです。

分割方法は「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の主に4種類です。

①     現物分割

土地は妻、家は長男　というようにモノで分割する方法です。

相続では最も多い基本的な分割方法となっております。

②     代償分割

1人が多く相続する代わりに、もらい過ぎた分を他の相続人に支払う方法です。

③     換価分割

対象の物件を売却し、その売却代金を相続人間で分割する方法です。

④     共有分割

財産に持分を設定する方法です。

（妻が1/2、兄弟で1/4ずつなど）

なお、遺産分割協議を行う際には、始める前に必ず遺言書の有無を確認しましょう。

なぜなら、協議が終わったあとに遺言書が見つかった場合には遺言書の内容が優先されるためです。せっかく話し合った結果が無くなってしまっては時間の無駄となってしまいます。

遺産分割協議は相続人間でトラブルになることも多く、とても慎重な協議が必要です。

信頼できる弁護士さんにサポートを頼むのも一つの手かと思います。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『相続について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産を相続する迄の流れについてです。

1、 遺言書を確認する

相続が発生したら、初めに遺言書を探します。
遺言書があれば、基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続が行われるため、遺言書があるか確認しましょう。

なお、遺産分割協議後に遺言書が見つかったとしても、遺言書があればその内容が優先されます。

2、 相続人を確定させる

遺言書の有無を確認しながら、できるだけ早期に相続人も確定させます。
誰が相続人かを調べるためには、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調べなければなりません。

新たな相続人が後から発覚した場合、基本的には遺産分割協議のやり直しが必要になってしまうため、しっかり調べるようにしましょう。

3，財産を特定して財産目録を作成する

相続人を確定させる作業とともに、被相続人の財産を特定して財産目録を作成します。相続財産に不動産があるかどうかは、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を確認しましょう。

さらに、納税通知書を発行した市区町村の役所にて「名寄帳」の写しを取得すれば、その市区町村で被相続人が所有する不動産の情報を一覧で確認できます。

納税通知書がなければ、所有する不動産があると思われる市区町村で名寄帳を調べることになります。

4、 財産分割協議を行う

遺言書があれば原則として遺言書の内容に従って相続しますが、遺言書がない場合には相続人全員で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議で分割内容の合意が得られたら、不動産をはじめとする財産を誰がどのように相続するかを記載する遺産分割協議書を作成します。

5、 相続財産の名義変更

不動産を相続する際には、相続登記をすることで被相続人から相続人に名義が変更されます。相続登記には、登記事項証明書など書類がいくつか必要になりますので、事前に準備しておきましょう。

6、 相続税の申告・納付

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内となっています。
期限内に申告・納付できなければ、相続税に関する特例が適用できなかったり、延滞税などがかかったりしてしまいますので、注意しましょう。

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