札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

みなさまは、1つの不動産に4つの違った価格があることをご存知でしょうか？

このことを。「一物四価」といいます。

①  公示価格

②  固定資産税評価額

③  路線価

④  時価

詳しく説明していきます。

①  公示価格

2人以上の不動産鑑定士が鑑定し、毎年1/1の評価が3月中旬ごろに国土交通省から発表される土地の価格です。1㎡あたりの正常な価格を判定します。

②  固定資産税評価額

各市町村が個別に評価額を決め、毎年1/1時点で所有権を登記している方に対して課税されます。

こちらは3年に1度見直しがされ、工事価格の70％の水準となるよう調整されています。

③  路線価

1/1を時点の評価を、毎年7/1に発表します。不動産鑑定士や精通者の意見をもとに税務署が決定するもので、地価公示価格の80％が目安となっております。

こちらは相続税や贈与税に関わる土地の評価額を出す際に用いられます。

④  時価（実勢価格）

実際に不動産売買を行う場合につけられる価格です。

実勢価格は、上に述べた３つの価格や実際に取引されている不動産の価格などを用いて算出します。

不動産の価格は日々変動していくものですので、私ども不動産会社も日々勉強が必要です。
不動産の評価が高騰しているのも事実ですので、ご売却をお考えの方は是非、テンズホームにご相談ください！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『不動産査定の方法』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産を売却するときには、まず不動産会社に依頼して物件がいくらで売れるかを査定してもらうことになります。では、不動産価格はどの様に査定されるのでしょうか？

対象物件や目的によって査定方法が異なります。

〇取引事例比較法

査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法です。

〇原価法

建物について現時点で新築した場合の価格から、築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法です。

〇収益還元法

賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法。1年間の収益を利回り（還元利回り）で割る「直接還元法」と、一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」がある。

インターネットで複数の会社に査定を依頼する場合などは、なるべく高く売りたい売主に選んでもらうため、高めに査定するケースが見られます。

一方、新築マンションに買い替えるために指定された不動産会社などが査定する場合は、確実に売却できる様に堅めの査定をするのが通常です。

つまり売却を希望する人がどのように査定を依頼するかによって、査定価格が左右されることがあります。さらに、不動産会社の戦略によっても価格に差が出ます。

高めに査定した不動産会社に依頼すれば、売るのに時間がかかることもあります。逆に低めに査定した不動産会社に依頼すると早く売れる可能性がありますが、もう少し高く売れるチャンスを失うことになるかもしれません

査定価格はあくまで目安であり、その価格で売れる保証はないことを知っておきましょう。

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こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムですが「消費税増税と2つの住宅取得支援制度」についてです。

令和元年度10月から消費税率が引き上げに伴い、住宅取得支援制度も改正されました。

令和4年度も改正されておりますので、改正後で説明してきますね。

現在は、住宅ローンを使って令和7年12月末までに住宅取得等をした場合は、所得税等から13年間で最大455万円を控除（一般住宅の場合は最大273万円）控除されます。

新築住宅・買取再販住宅や中古住宅の取得により最大控除額が決まっているので、ご注意ください。また、住宅ローン控除を受けるにも要件がありますので、ご確認くださいね。

要件ですが、

・所得要件が合計所得金額2,000万円以下に引き下げられました。

・令和5年12月31日以前に建築確認をうける新築住宅等については、合計所得金額が1,000万円以下の場合に限り40㎡以上の住宅も控除の対象になります。それ以外は50㎡以上になります。

・省エネ性能等の高い住宅は、新築住宅等・中古住宅ともに借入限度額が上乗せられることとなりました。また、令和６年度以降に建築確認を受ける新築住宅等は一定の省エネ基準を満たさなければ控除の適用を受けることが出来なくなりました。

・中古住宅については「昭和57年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和されました。

控除期間は注文住宅の新築・新築分譲住宅の取得・買取再販住宅の取得した場合は、13年（令和6年以降入居の「その他の住宅」の場合10年）になります。

中古住宅の取得・リフォームは10年の控除期間となります。

控除率は新築・中所住宅共に0.7％になります。

住宅ローン控除については、取得した年によって変わりますので、ご注意ください。

本日の最後まで、ご拝読ありがとうございます。

 




※住宅ローンの支払困難について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【住宅ローン控除】【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】【居住用財産の買い換え特例】についてです。

【住宅ローン控除】（購入）

2022年4月から新制度へ改正されました。

控除率　0.7％、減税期間：新築原則13年間、中古10年間、所得上限2,000万円に変更となりました。

受けられる条件

（新築）

・自宅居住用の住宅ローンで返済期間が10年以上であること

・取得後6ヶ月以内に居住を開始すること

・控除適用年の合計所得金額が2000万円以下であること

・床面積が50㎡以上あること（合計所得金額1000万円以下かつ2023年までに建築確認が降りれば40㎡も可）

・床面積の2分の1以上が自分の居住用であること

（中古）

・昭和57年以降に建築された住宅であること

・昭和57年以降の建築でない場合は、耐震基準適合証明書の取得、住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得、既存住宅売買瑕疵保険の加入のいずれかの耐震基準を満たしていること

・生計を一にする親族などからの購入ではないこと

・贈与された住宅でないこと

【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】（売却）

・居住用財産を売却した場合は、譲渡益（売った金額から買った金額等を引いた金額）から最高3000万円を控除できます。

受けられる条件

・自身が住んでいる建物・土地（借地権含む）を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

・取り壊した場合は、壊してから1年以内に譲渡契約を結びかつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで売ること。そしてその敷地を貸し駐車場など他の用に使ってないことが条件となります。

・売った年、前年・前々年に同じ特例またはマイホーム譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けてないこと

・売った年、前年・前々年にマイホーム買換えやマイホーム交換の特例の適用を受けてないこと

・売った建物、土地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けてないこと

・災害によって滅失した建物を売る場合は、その土地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

・売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

【居住用財産の買い換え特例】（購入・売却）

買い替え時の譲渡所得税（利益が出た場合）支払いを先送りする特例です。

※居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除と併用できません

メリット：住み替え時の負担を減らせます。この特約は住み替え先の物件を売却した時まで税負担を繰り越す制度なので、住み替え先に住み続けるのであれば生前のうちに繰り越した税金は支払わなくて済みます。

デメリット：災害・転勤などで売却をせざる得なくなった場合に、譲渡所得税が発生した時は、2つの税金をまとめて支払わなければなりません※2度の先送りはできません。

条件

・自身が住んでいる建物、土地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

・取り壊した場合は、壊した日が属する1月1日において所有期間が10年を超えていることかつ、壊してから1年以内に契約し3年以内に引き渡すこと。そして他の用途に使っていない事が条件となります。

・3000万円特別控除の特例、マイホーム売却時の軽減税率特例、マイホーム譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けてないこと

・日本国内の物件にかぎる

・売却代金が1億円以下

・居住期間（売った人の）10年以上でかつ売った年の1月1日において売った建物・土地の所有期間が共に10年以上であること

・買い換える建物の床面積が50㎡以上で、土地は500㎡以下であること

・売った年の前年から翌年までの3年の間に買うこと※売った年か前年に取得した場合は、売った年の翌年12月31日までに住むこと。売った年の翌年に取得した場合は、取得した年の翌年12月31日までに住むこと

・買い換えるマイホームが、令和6年1月1日以後に入居した建築後使用されたことのない住宅で、令和5年12月31日以前に建築確認を受けているものか令和6年6月30日以前に建築されたもの、もしくは一定省エネ基準を満たすもの

・耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすもの

・耐火建築物以外の中古住宅である場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること

・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

売却益が3000万を超えないときは、【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】をおススメしております。

売却益が3000万を超え、新居を売る予定がない方は、【居住用財産の買い換え特例】の利用をおススメしております。

軽減を受けれるか、受けれないかをしっかり押さえ、ライフプランをしっかり設計した上で、物件を購入・売却をしましょう。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、不動産の売却時と所有時に必要な税金についてお話したいと思います。

◇譲渡所得にかかる税金◇

不動産を売却すると、売却によって発生した利益に対して、譲渡所得税という税金が発生します。

譲渡所得税の計算では、まず譲渡所得の金額を計算します。

譲渡所得は、不動産の売却金額から、その不動産を取得・譲渡するためにかかった費用と、売却時に利用できる控除額を引き算して算出します。

【 譲渡所得＝不動産の売却価格－(取得費＋譲渡費用)－特別控除 】

取得費は、売却した不動産を取得した時にかかった購入代金などの費用です。

※取得費が不明である場合は、譲渡価格×5％を概算取得費とする

譲渡費用は、不動産の売却時に支払った費用のことです。

特別控除は、売却した物件や、売却した人が一定の条件を満たしている場合に利用できます。

不動産譲渡所得にかかる税金(所得税、住民税)は、譲渡した年の１月１日時点での所有期間が5年以下のもの(短期譲渡所得)と5年を超えるもの(長期譲渡所得)により税率が異なります。

【短期譲渡所得：39％(所得税30％、住民税19％)】

【長期譲渡所得：20％(所得税15％、住民税5％)】

☆例☆

土地(更地)、譲渡価格1,000万円、譲渡費用80万円、所有期間15年、取得費不明(売買契約書、領収証など紛失)、譲渡所得の特別控除なしの場合

1,000万円－{(1,000万円×5％)＋80万円}＝870万円

　　　　　　870万円×20.315％＝176万7,405円

※税率は、所得税15％、復興特別所得税0.315％(15％×2.1％)、住民税5％の合計となります。(長期譲渡所得)

◇固定資産税・都市計画税◇

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の所有者に課税される税金で、市区町村から送付される「納税通知書」にしたがい一括または年4回の分割払いで納付します。

不動産取引では「所有権移転日」において当事者間で「日割清算」します。

固定資産税の場合、建物については新築後3年間(長期優良住宅は5年間)、120㎡以下の部分の税額が2分の1に減額されます。
また、専用住宅用地の場合、固定資産税・都市計画税に関して次の通り課税標準の軽減措置があります。

① 1戸あたり200㎡以下の部分(小規模住宅用地)

固定資産税の課税標準＝評価額×1/6

都市計画税の課税標準＝評価額×1/3

② 200㎡を越える部分(一般住宅用地)

固定資産税の課税標準＝評価額×1/3

都市計画税の課税標準＝評価額×2/3

不動産の売却時や保有時にかかる税金、その他の税金についてもご不明な点などございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

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皆さま、こんにちは！

テンズホームの久保田です！

本日は、家を買うときにかかってくる税金のお話しをしたいと思います。

家を買うときにかかる税金は主に3種類です。

①     印紙税：一定の「課税文書」を作成するときに必要となります。

不動産取引の場合には・不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書・建築工事の請負契約書が主な課税文書となります。

また、5万円未満の領収書の場合には印紙税はかからず、5万円以上の場合に記載金額によって印紙税が変わります。

②     不動産取得税：不動産の取得について、都道府県が課税する税金です。

不動産取得税　＝　建物の固定資産税評価額　×　税率4％

（2024年3月31日までに取得したものには3％の軽減税率）

③     登録免許税：所有権保存登記や移転登記などをする際にかかる税金です。

税率については、所有権移転、所有権保存、所有権設定により違います。

また、家を買った後に毎年発生する税金もございます。

①     固定資産税：1月1日時点で不動産を所有する方が支払う税金です。

原則として年4回の納期ごとに分割して支払いをします。

②     都市計画税：市街化区域内の不動産を所有している人のみに課される税金で、

固定資産税と併せて納税します。

このように、不動産を取得する際や取得後にも様々な税金がかかります。

不安な面も多数あるかとございますので、弊社では提携しているFPがおります！

無料でご相談が可能ですので、お声がけ下さい＾＾

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は「リフォーム提案で差をつけよう」という内容となります。

最後までお付き合いいただけましたら幸いです。

宜しくお願いします。

我々、不動産業者が中古物件を購入されるお客様にリフォームのご提案をさせて

頂く機会は多くありますが、

初めて不動産をご購入されるお客様や、そもそも内装業者を知らないというお客様は

たくさんいらっしゃることと思います。

リフォーム工事で納得のいく仕上がりにならなかったなど、

後々のトラブルにならないためにも、安心してお任せできる内装業者を選ぶことは

とても大切なことです。

そして、お客様の生活をプロデュースする専門家であり続けるためにも

私たち不動産業者は「お客様と不動産との橋渡し役」であると同時に内装業者・建築業者、

建築士、弁護士、司法書士、などの不動産に関係する各専門家との橋渡し役としても

尽力していかなければなりません。

内装工事は、不動産取引同様に専門性も高く、住宅設備、部材などの品質や規格・安全性など、消費者の立場で理解できないことが多くあります。

それが適切な施工であるのか、妥当な金額であるのか、そんな不安を抱く方も

多くいらっしゃいます。

その不安を解消できるように、

お客様からの質問や疑問にも迅速にお応えできるよう、小さな設備不良や緊急時にも直ぐに対応できる、頼れる内装業者と関係を築くことも、我々不動産業者に求められる

部分だと思います。

では、お客様から見た信頼できる内装業者とはという部分ですが、

「お客様の要望を聞き、仕上がりや予算面で満足いただくこと」「良い悪いをアドバイスできること」この部分になるのかと思います。

満足いただく為に、良い所ばかりお伝えするのではなく、リスク面やマイナス面をしっかりと説明でき、尚且つご希望に可能な限り近づける為に他の方法を考えること、ここの部分は信頼して、安心してお任せいただくためにはとても大切なポイントだと

思います。

何か困った時にはどうぞお気軽に！！

センチュリー21テンズホームへご相談ください！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『決済の手続き』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

【不動産の決済】とは、買主様と売主様との間で締結した売買契約に基づいて、取引を完了させる最後の段階で、残代金の授受と物件の引渡しを行います。

具体的には、買主様から売買代金の残代金が支払われると同時に、売主様から買主様へ不動産の所有権移転登記の手続きを行います。この、決済を行う事によって、不動産の売買取引が完了する事になります。

決済当日の流れ～～

1、 司法書士による本人確認と書類の確認

決済手続きを行う際は、まず司法書士が決済の場にいる人の確認を行います。

売主様・買主様本人であることを提示するため、決済日当日は運転免許証やパスポートなどの「写真付き身分証明書」が必要です。

2、 金銭の授受

司法書士による本人確認や書類確認が終われば、決済の準備完了です。続いて、買主様から売主様へ残代金の支払いが行われます。買主様が住宅ローンを利用する場合には、このタイミングで融資が実行されます。

また、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金などの各種精算金の授受も行います。

3、 領収書の授受

残代金の着金が確認でき次第、売主様は残代金や各種精算金の領収書を発行して買主様に渡します。
領収書は不動産仲介会社が用意してくれるのが一般的ですが、事前に必ず確認しておきましょう。

4、 鍵や必要書類の引渡し

買主様へ物件の鍵や取扱説明書などの各種書類を引渡します。鍵はこれまでに作製した合鍵を含めて、すべての鍵を引渡しましょう。

5、 司法書士・不動産仲介会社への報酬の支払い

決済手続きが完了したら、司法書士や不動産仲介会社への報酬を支払います。

不動産の決済には、売主様・買主様の他に、不動産仲介会社・司法書士・金融機関など

多くの取引関係者が関与している為、決済を延期して改めて決済日を設定するとなると、大きな負担と迷惑を掛けてしまう事になります。

決済に必要な書類や手続きに不備が無い様に、事前に売主様は不動産仲介会社と密に連絡を取って万全の準備をしておきましょう。少しでもわからない事は、そのままにせずにすぐに確認する事が大切です。




※契約と決済について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【相続物件売買の注意点】についてです。

相続といえばどのようなイメージを持たれるでしょうか？

大切なご家族が亡くなられて、残された家族に財産を残してくれた。残された家族はそれを使って幸せに暮らしていきました…。

対象となる親族の関係が良好であればそのようになるでしょう。
しかし、それだけではないことも多くあります。

場合によっては遺産分割調停、遺産分割審判が必要になるケースもあり、親族であるからこそ難しいこともありますので、進める場合はしっかりと協議をしていく必要があります。

進めていくうえでどのようにしたらいいのでしょうか？

まず、対象物件が相続登記済であれば所有名義人を売主として売買契約を行うことができます。

しかし、相続登記していない場合は、「戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍」により相続人を徹底的に調査し確定する必要があります。公的書類による確認が絶対条件になります。

相続人の確定ができましたら、すべての方に連絡を取る必要があります。
※相続人が亡くなっている場合は、その子供らが相続権を引き継ぐ「代襲相続」となり、行方不明の相続人がいる場合は「不在者財産管理人」の（家庭裁判所による）選任を申し立てる必要があります。（不在者財産管理人は親戚、家族に適任者がいなければ弁護士や司法書士が選任されます。

相続人が確定できた段階で、遺言書（遺言書の場合は遺留分（遺言書の内容に関わらず配偶者・子供・父母に法的に最低限相続される財産）に注意が必要となります）があればその指示に従い、遺産について話し合い遺産分割協議書を作成し、相続人全員から同意を得た段階で相続登記を行います。

※法定相続分で登記する場合は遺言書・遺産分割協議書が無くても可能です。

複数の相続人を法定相続分による共有名義人として登記する場合、売却を前提となる場合、遺産分割協議の際に相続割合とともに所有名義人を誰にするか取り決めをしておくことが大切です。

また、相続税を収めるために相続した物件を売るケースが多く聞かれます。その時は物件を売却した際に、譲渡益が発生した場合は譲渡所得税がかかる為、ご注意ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、任意売却についてお話したいと思います。

任意売却とは、【住宅ローンを滞納している状況】あるいは、【売却金額より住宅ローンの残高が多い状況】のなか、債権者(借り入れ先の金融機関)と話し合いをしたうえ、同意を得て売却することです。

通常、住宅ローンの滞納が3～6か月続くと、

債権者は少しでも住宅ローンを回収するために自宅を差し押さえて競売を実行します。

ですが、任意売却をすると競売の実行を止めることができ、引越し代を確保したり、リースバックでそのまま住み続けたりすることができるようになります。

住宅ローンを組んで購入した場合、原則として残債(残存債務。未返済の借入金のこと)を清算しなければ売却できません。
金融機関は担保としてその家に抵当権を設定しているほか、固定資産税の滞納が続いた場合は役所から差し押さえの不動産登記がなされるからです。

売却代金が残債を下回る場合は、不足分を手持ちから出さなければいけないのですが、多額の残債が現実的になかなか難しい場合もあります。

そこで、残債があるまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうのが任意売却です。

任意売却は、通常の不動産取引と同様に、なるべく多くの購入検討者に情報を届け、時間をかけてより良い条件で購入してくれる人を選定することができるので、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却できます。

もちろん、本来返済しなければいけない金額の一部しか支払わずに売却するので、銀行など債権者の承諾が必要です。売却後も残ってしまった残債は、債権者と協議して分割返済しなければいけません。

また、通常不動産売却には登記費用や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3～5％程度の諸経費がかかりますが、任意売却の場合は自宅を売却した代金から諸経費を支払うことが認められているので、お金の持ち出しが必要ありません。

任意売却は「最後の処分」ではなく、「新たな生活への節目」であり、不動産を購入した時と同じように、本人の意思(任意)により売却するということが大切です。

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