札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『手付金・手付解除の定め方』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

手付金とはー

売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的の為、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭の事をいいます。

不動産の売買契約を締結する際には、買主から売主に対して『手付金』が交付されます。

法律上、手付金には『証約手付』『解約手付』『違約手付』の3つの役割があると解されています。

1） 証約手付

売買契約が締結された事を証するものとして交付される手付をいいます。

2） 解約手付

買主はその手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供する事で、売買契約を解除出来るという効果を持った手付を言います。

3） 違約手付

当事者に契約違反（債務不履行）があった場合に、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付です。

手付金が『解約手付』と認められる条件―

手付金が「解約手付」であると認められるかどうかは、売買契約の存続を左右する重要な問題です。買主の立場であれば、売買契約の締結後に気が変わったり、経済状況が変化して購入が難しくなったりすることがあるかもしれません。

その際、手付金が「解約手付」に該当すれば、手付金を放棄することで、売買契約を解除できる可能性があるのです。

トラブルを防ぐための手付解除のポイントー

手付を解除する際には、大きなお金が動くためトラブルも多くあります。

トラブルの原因として、多いのが契約解除を申し出るタイミングです。

契約解除のタイミングによって、手付金の放棄・倍返しで解除ができるか、違約金が発生するかが決まるので解除期日はとても重要になります。

トラブルを防ぐためのポイントとして、以下の2つがあります。

〇手付解除の期日は設定するのがおすすめ

〇期日を設定しない場合は『履行に着手するまで』が基本

不動産取引は大金が動く為、お困りの際はお近くの不動産業者へお問合せ下さい。





※手付金について

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「売買契約を締結する」です。

不動産売買契約において、売買契約を締結する前に重要事項説明を受けてから、「売買契約」の説明を受けていただきます。

「売買契約書」には、下記の内容が記載されます。

・契約目的とした不動産の表示⇒原則は登記内容に基づき記載されます。

・売買価格や支払い方法⇒価格は課税取引では消費税額を記載します。

・決済時期⇒代金の支払いと引き渡し時期を記載します。

・手付解錠期日、違約金の額⇒違約金は具体的金額（円・％）を記載します。

・融資利用特約⇒住宅ローンなどを使用する場合、特約期日は、融資利用額、金融機関名を記載します。

・特約事項⇒案件独自の取り決め事を記載します。

特約事項に関しては、売主様と買主様のそれぞれの希望条件の擦りあわせが重要になりますので、特に気を付けましょう。

一例として、

・物件の引渡状態（現状有姿、内装渡し、更地渡しなど）

・買い替え特約に関する買主所有物件の内容、売却期日、価格など

・任意売却で担保抹消に関する債権者の同意および協力を停止条件とする内容

・借地権付き建物の売買契約で、地主の借地見城との承諾に対する売主の責任

・借家人付建物の売買契約で、賃貸借契約の承継と保証金敷金の取り扱い

等があげられます

売買契約を締結する前に、熟読し分からない箇所は、不動産業者に聞きましょう。
それがトラブルを防げる要因になります。

本日は短いですが、終わりたいと思います。ありがとうございました。




※契約時に必要なもの

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こんにちは。
センチュリー21テンズホーム井上です。

今回はインスペクションについてお話したいと思います。




インスペクションとは、本来、「調査」「検査」「視察」「査察」等の意味をもつ英単語です。

既存住宅を売却・購入する際のインスペクションとは、「建物状況調査」、「住宅診断」とされており、建築士の資格をもつ専門の検査員が、第三者的な立場で、目視、動作確認、聞き取りなどにより「住宅の現状の検査を行うこと」をいいます。




実はインスペクションは、欧米では不動産売買の際には当たり前に行われているのですが、日本においても平成２８年の宅建業法の一部改正によって注目度が高まり始めており、改正法が施行される平成３０年４月以降は、中古住宅の売買において急速に広まってくるものと思われます。






インスペクションの主な対象部位（戸建て住宅の場合）は次のとおりです。



【構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの】
基礎、小屋組、柱、壁、梁、床、床組、土台

【雨漏り、水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの】
屋根、外壁、屋外に面したサッシ等、小屋組、天井、内壁

【設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの】
給水管、給湯管、排水管、換気ダクト




なお、検査は原則として目視や計測を中心とした「非破壊検査」であり、特別な依頼をした場合を除き、壁に穴を開けて内部を確認するような検査が実施されるわけではありません。




不動産媒介契約の際、不動産業者は売主に対し、インスペクションを実施する者の斡旋に関する書面を交付し、説明しなければなりません。



また、買主には重要事項説明の際、インスペクションを実施したか、実施した場合は結果概要を説明しなければなりません。




売買契約時には、売主、買主が建物状況について確認した事項を記載した書面を交付することも義務化になったことで、より安心な取引ができるようになりました。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、買付証明書についてご説明を行います＾＾

気に入った物件の内覧等を行い、この家を購入したい！となった場合、「買付証明書」を記入していただく作業がございます。

買付証明書には、購入希望価格や引き渡し時期、融資利用の有無などを明記する欄があり、仲介会社を通して売主様に提示いたします。

物件を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用されるかと思われますが、この買付証明書を書いた後にローン審査を行い、ローン審査が通り、売主様との商談がまとまれば必ず契約をするという堅い決意が必要です。

要するに、仮予約をしておいて他に良い物件があればそっちにしよう♪というような安易な考えでは書けない書類となっています。

買付証明書はひとつの物件に対して1人の購入希望者だけではなく、複数の購入希望者から提出されることもあります。

1番手や２番手というように、不動産会社は優先順位を判断しております。

１番手の方が値下げ交渉を前提とした価格で買付証明書を提示し、２番手の方が正規の価格での買い付けを行った場合には売主様次第で２番手の方が購入に至ることもございます。

そして実際に買主様が決まった後に「契約締結」を行います。

私共不動産会社は、買主様の購入希望条件の詳細を正確に伝達し、契約後のトラブルを未然に防ぐよう努めております。

また、買付証明書記名前、買付証明書記名後に関わらず物件購入意思のある方の住宅ローン事前審査のお手続きは無料で代行させていただいておりますので、気になる物件のある方もお問合せお待ちしております♪

 



※購入申込について

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皆さまこんにちは！

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は【住宅ローンの基礎の基礎】という内容になります。

「住宅ローン」は不動産を購入する際など、多くの方が利用するローンになりますので、知っていて損がない内容となるかと思います。

今回は住宅ローンの種類について

お話していきたいと思いますので、宜しくお願いします。

「金融機関からお金を借りて不動産を購入し、金利（利子）を付けて金融機関に返済していく」これが住宅ローンとなります。

金利には大きく分けて2種類、

【変動金利型】【固定金利型】があります。

簡単にそれぞれ説明していきます。

「変動金利型」ですが、金利の低さだけに注目すると変動金利型が一番良いかと思いますが、その時の経済状況に応じて金利が変わりますので、変動金利型を選ぶ際には

金利が上昇した際にも対応できるか否かをよく検討されることをおすすめいたします。

「固定金利型」ですが、変動金利型に比べると金利が高くなりますが、将来的に低くなるという見込みもありません。

住宅ローンの返済期間を考えると、金利が大きく変わらないという部分では

安心できるかと思います。

また、上記の他に、「フラット35」のような全期間固定金利型というものもありますが、こちらは、市場の金利が高くなったとしても、それに合わせて金利を上げることができません。

たとえ市場の金利が高くなっても以前と同じ金利しか受け取ることができないのです。

金利のリスクをすべて貸して（金融機関）が負うことになります。

コツコツと計画通りに返済していきたいと考えている方には大変おすすめとなります。

不動産購入時に住宅ローンをご検討される場合には、自分の将来設計とそれぞれの住宅ローンの種類を今一度確認し、現実的に、どの金利が合うのか検討することが大切なポイントとなります。

もし、ご不明点等ございましたら

どうぞお気軽に、お問合せください！！

本日もありがとうございました。




※住宅ローンの支払について

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『収入合算の3パターンを学ぼう！』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

生活スタイルや働き方が変化する中で住宅ローンの組み方も多様化し、共働き世帯の増加と共に、夫婦で住宅ローンを組むという選択肢も増えています。

物件選びやその後の住宅ローン控除、もしもの場合の備えなどを含め、自分たちに合った形であることが理想的ではありますが、金融機関や商品数も多く、比較検討する基準がわからないといった声も聞かれます。

まずは夫婦で住宅ローンを組む場合のパターンを抑えておきましょう。

〇パターン1　どちらか一方が住宅ローンを組む

世帯主である夫がローンを組むパターンは、妻が専業主婦やパート世帯だけでなく、共働き世帯でも多いのが現状です。
最近では、収入の多い妻がローンを組み、日常生活費などを夫の収入で管理する世帯も増えています。

〇パターン2　2人でそれぞれ借りるペアローン

ペアローンは、仮に3,000万円の借入を希望する場合、例えば夫が2,000万円、妻が1,000万円などの2本のローン契約を申込むことになります。
それぞれがローン契約者になる為、借入残高に応じた住宅ローン控除の適用、団信によるもしもの保障を確保する事ができます。

〇パターン3　2人で合わせて借りる収入合算

2人の収入を合算して1つのローンを組むのが収入合算ですが、『連帯債務型』と『連帯保証型』の2種類があります。

●連帯債務型

ローン契約は『主債務者〇〇、連帯債務者〇〇』と2人の名前が記載されます。1本分の借り入れとなるため、印紙代や事務手数料は、2本の契約となるペアローンと比較するとコストが抑えられます。住宅ローン控除もそれぞれの返済割合に応じて案分で適用が可能です。

●連帯保証型

ローン契約者の借り入れに対して、一方が債務を保証するカタチです。夫婦2人の家計収入の中から返済できれば問題ありませんが、債務者（ローン契約者）が返済不能となった場合には、連帯保証人が代わって返済義務を負うことになります。

人生の中でも、最も高い買い物と言われる「住宅」。
多くの場合、住宅ローンを利用することになりますが、低金利とはいえ、長期間にわたる返済は、それぞれのライフステージに応じて家計に影響をあたえます。

現在は妥当と思われる月返済額も、10年後、20年後には捻出が難しくなるケースもあります。ローンに追われて疲弊する日々は避けたいものです。

住宅ローンの組み方に正解はなく、それぞれの生活スタイルや価値観に応じた選択をおすすめします。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説ですが、「金融機関の担保評価と実勢価格」です。

金融機関の担保評価とは融資額を決定する上で大切な部分になります。

担保評価の考え方の基本は「人」が返済できなくなった場合に「物」である不動産を処分し、回収することが出来るかどうかになり、金融機関の立場としては、当然厳しく評価していきます。

したがって、実勢価格と金融機関の担保評価とでは、出される価格に一定の価格差が生じることになります。
この1番の要因として金融機関が評価段階で行う担保掛目による調整があげられます。

担保掛目は金融機関によって異なりますが、一般的に70％としているところが多いようです。担保掛目による調整の前提は、契約者が返済を滞った場合に、法的処分をして回収するための必要経費や回収までにかかる時間的リスクの保全にあります。

例えば、評価額が土地・建物合計が3,000万の物件があるとします。
担保評価額は3,000万×70％＝2,100万になります。

この場合、(担保評価額＝融資可能額)であれば2,100万までは融資可能となり、残り（30％）を自己資金で補填できる人しか購入することができないということになってしまいます。

金融機関もこのような状況を改善する為に、担保評価に一定の掛け率を乗じたり、一定金額を加算したりといった補正を行い最終的な融資可能額を決定するわけです。

そのうえで最も重要視されるのが申込書の「属性」となります。

物件が同じで年収や返済比率に差がなくとも、金融機関の回答に差が出るのはこのためで、公務員や大手企業の社員が融資に強いとされるゆえんです。

金融機関でも担保として認めない物件があります。
まずは「接道義務などによる再建築不可物件」です。これは金融機関に問わず融資対象外となります。

次にあげられるのは「違法建築と既存不適格物件」があげられます。最近では、昭和56年5月31日までに建築確認申請を行った「旧耐震基準の物件」に対し、金融機関ごとに新たな審査基準が設けられるようになってきました。

こういった再建築不可物件や違法建築、既存不適格物件は、融資承認が下りないので、現金で買うお客様が対象になるので、相場より安い金額で販売になります。

本日も最後までご拝読ありがとうございました。





※ローン特約の白紙解除について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【金融機関の選び方】についてです。

住宅ローン取扱の金融機関はたくさんあり選ぶのも大変です。お金を借りるときはどのような評価をされるかで借りられる金額の上限が決まります。

まずは、どのような特徴があるのかを知り、自身に合ったものを選んできましょう。






　

各金融機関の特徴を記載します。

【都市銀行】

お客様の属性や担保評価など、バランスよく平均点以上を求められますが、最終判断で最も重視するものは「属性」（職業）です。
住宅ローンのローンセンターがあり、審査・手続きが早く案件ごとに時間をかけて相談することもできます。

【地方銀行】

来店時の親切丁寧な対応など、サービス面の高い評価をよく聞く機関です。地元企業の従業員や地元案件に対して都市銀行以上に評価をつけてくれることがあります。
ただ、都市銀行より若干金利が高く・審査に時間がかかるケースもございます。

【信託銀行】

相続対策・資産運用の相談案件に強く、複数の不動産を所有する地主や、収益ビルオーナーの融資に関して力を発揮してくれます。

【信用金庫】

銀行が株主の利益を優先するのに対し、信用金庫は会員の出資による協同組合の為、地域の会員や利用者の利益が優先されます。会員であれば、銀行では取扱いの難しい中小企業経営者、自営業者の案件も柔軟に対応してくれます。
信用金庫によりますが、無担保住宅ローンなどの独自の商品取り扱いをしている所もあります。

【信用組合】

信用組合は、原則組合員が対象となります。組合員である中小企業や個人事業者の場合は、ほかの金融機関で難しいと判断される案件でも柔軟に対応してくれる特徴があります。

【ノンバンク】

融資業務のみ専門の企業です。ほかより金利が高いです。ただ、審査で「担保」を重視する特徴があります。
延滞履歴のある人など、他では審査対象外とされる案件でも担保次第では受けつけてもらうことができます。

【ネットバンク】

支店・店舗がなくインターネット上で行う銀行です。金利の安さが特徴です。追加資料の対応や審査に時間がかかったりします。
複雑な案件など相談をしながら進めたい方には不向きです。また、ネットバンクの場合「ローン特約」を認めない不動産業者もあります。

【モーゲージバンク】

住宅ローンを専門に取り扱う金融機関です。住宅ローンを証券化して調達した資金を用いて貸出を行っています。ローン担当者と入念な打ち合わせが必要な案件は不向きです。

【労働金庫、JAバンク】

農業従事者の組合員で融資の申込要件を満たせば審査はゆるく、好条件で利用することが可能です。とにかく組合員の融資に強いのが特徴です。

総合してまとめると、都市銀行、地方銀行、信託銀行は「属性」重視。信用金庫、信用組合は中小企業、自営業者向け。ノンバンクは「担保」次第で柔軟に対応可能。ネットバンクは金利は安いが事務手続きに難あり。ということになります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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不動産を購入する場合、多くの方は住宅ローンを利用するかと思います。
そこで、宅建業者と住宅ローンの関わり方についてお話したいと思います。


宅建業者が提携している金融機関を利用する場合はあっせんローン、個人で金融機関に申し込みをする場合は非あっせんローンといいます。

あっせんローン

宅建業者があらかじめ金融機関と提携契約を結んでいる提携ローンのあっせんをするものです。

宅建業者は、ローンのあっせんをする場合は、融資が否認（全部又は一部）された場合の措置（ローン利用特約）を、必ず説明しなければならないことになっています。
あっせんローンを利用する場合、別途事務手数料がかかる場合があります。

非あっせんローン

宅建業者を通さずに、買主が、直接金融機関等から融資を受けるものです。

社内融資・自治体融資・共済・自己取引の金融機関融資などが非あっせんローンになります。

ローン不成立等の場合について

金融機関との金銭消費貸借に関する保証委託契約が成立しないとき又は金融機関の融資が認められないときは売主又は買主は売買契約を解除することができる旨、及び解除権の行使が認められる期限を設定する場合にはその旨を説明する必要があります。

また、売買契約を解除したときは、売主は手付又は代金の一部として受領した金銭を無利息で買主に返還することとします。


住宅ローン事前審査後、手付金を支払った後に住宅ローン本審査に通らなかった場合は、売買契約を解除することができ、買主に手付金が返還されるということです。
そうすることによって、消費者を保護しているんですね。




弊社では、提携している金融機関(あっせんローン)は特にございませんが、住宅ローン事前審査や本審査のお手続きを無料で代行して行っておりますので、是非ご安心してお任せくださいね。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

最近はあいにくのお天気が続き、気分もどんよりですね･･･

さて、本日は「諸費用の支払時期を学ぼう」です！

弊社の場合はどういう流れになるのか　も併せてご紹介いたします＾＾

売主様の諸費用支払時期として、①契約前②契約時③決済時④決済後があります！

① 契約前

・売主様が建物状況調査（インスペクション）を行う場合は、その費用

　だいたい5～10万円ほど

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担で診断いたします！

・境界石の有無が不明の場合、その調査の費用

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担で調査いたします！

　※境界石が無しの場合、復旧作業として約３０万円ほど売主様負担の場合あり

② 契約時

・売買契約書に貼付する印紙代（売買代金によって金額の変動あり）

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担となります！

・仲介手数料（半金）

　→弊社は仲介手数料はすべて決済時にいただいております！

③ 決済時

・登記費用

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担となります！

　※相続未登記等の場合は売主様負担

・仲介手数料（半金）

　→弊社はこの時に一括で仲介手数料をいただきます＾＾

④ 決済後

・譲渡所得にかかる税金（譲渡益が生じた場合）

ざっくりと、このようなお支払いがございます！

その他、当事者間では固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金（マンションの場合）などの日割精算項目も必要です。

弊社にお任せいただけると、このほかにも残置物処理の斡旋やFPサービスの斡旋など、多数のメリットがございますのでぜひお気軽にお問合せお待ちしております♪






※固定資産税の清算について

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