札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

こんにちは。テンズホーム井上です。

今回は、土地区画整理事業についてお話したいと思います。

「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業のことをいいます。



古い市街地は道路が狭く、複雑に入り組んで境界線があいまいになっているところもあります。
このような土地をきれいに整備することで、快適で住みやすい街に生まれ変わらせることができるのです。







土地区画整理事業では、道路や公園などが整備されていない区域の地権者から少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、公共用地に充てます。

提供してもらった土地（保留地）を売却し、移転や整備といった事業資金の一部に充当します。



地権者の宅地は、新たな区画に合わせて再配置（換地）されます。減歩で面積は減少しますが、地形や形状の改善によって従前の土地に見合う評価を得られます。
なお、不均衡が生じる場合は金銭（清算金）で調整されます。




・保留地（ほりゅうち）
土地区画整理事業で整備された宅地のうち、施行者が換地と定めない宅地のことです。施行者は保留地を売却して事業資金の一部に充当します。

・減歩（げんぶ）
土地区画整理事業のために地権者が土地の一部を提供することです。減歩には「公共減歩」と「保留地減歩」の2つがあります。公共減歩は公共施設の整備、保留地減歩は事業資金に充てるための減歩です。

・換地（かんち）
土地区画整理事業で公共施設などが整備された後に、従前の土地に対して新しく置き換えられた土地のことです。

・仮換地（かりかんち）
仮換地指定によって、区画整理前の土地から使用収益権が移行した土地のことです。建物の建築が可能で、通常はそのまま換地となります。





土地区画整理事業で期待できる効果としましては、整備前の権利を保全しながら事業を行うので、地域のコミュニティを維持しながら、宅地や道路をより使いやすい形に整備できます。

公園などの公共施設が確保され、インフラ施設も一体的に整備されるため、治安の向上や災害の防止・被害軽減などにつながります。




お住まいの地域で土地区画整理事業の実績や実施状況、予定を知りたい場合は地方公共団体のホームページなどで確認してみましょう。






※区画整理地について

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皆さま、こんにちは！

センチュリー21テンズホーム　小溝です。

本日は開発許可についての内容となります。

宜しくお願いいたします。

開発許可、覚えるポイントとしては3つあります。

①  開発行為は建築目的の土地区画形質変更行為

②  許可が必要な開発行為は原則1,000㎡以上

③  詳細確認は開発登録簿と土地利用計画図

開発許可制度とは、市街化区域及び、市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、宅地造成などの一定規模以上の開発行為を行う場合には知事、又は、政令指定都市の長の許可が必要となる制度となります。

開発行為については、建築物の建築や、特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更行為のこととなり、許可が必要となる開発行為は、市街化区域内では政令で原則1,000㎡以上、三大都市圏の一定の地域では500㎡以上となっています。

すべての開発行為に許可が必要ということではなく、

許可が不要となるケースもありますので確認が必要となってきます。

開発登録簿・土地利用計画図の確認ポイントは下記記載の５点になりますので

こちらも覚えておきたい部分となります。

①  開発許可番号、開発許可年月日

②  開発許可を受けたもの、工事施行者の住所と氏名

③  予定建築物

④  工事完了検査済証発行年月日

⑤  開発道路の幅員、隅切り、転回広場、生活配管経路等

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です♪

本日は「都市計画道路」についてのご説明を行って参ります！

都市計画道路は、生活利便性の向上や計画的な街づくりのために都市計画法により将来的にその道路を拡幅したり造作（延長）したりする計画が決定している道路のことをいいます。

都市計画道路には①計画決定と②事業決定の２段階があり、

都市計画道路の区域内で建築物を建築しようとする場合には都道府県知事の許可が必要です。

① 計画決定・・・事業への着手時期が未定のもの。

建物の新築や増築が許可されるのはこの段階までとなります。

しかし、建築制限として「地階を有しない階数が2以下であること」、

「主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造などであること」が定められています。

② 事業決定・・・既に事業に着手しているもの、もしくは着手が決定しているもの。

こちらは災害時の応急措置による建物など、一部の建築物しか許可されません。

また、建築が許可されていても「容易に移動、除去できること」を前提とした建築制限が定められています。

なお、自治体は都市計画道路の整備状況や、建築の動向を捉え、長期で事業化の見通しのない都市改革道路を「緩和路線」と指定し、新たな建築制限緩和の基準を平成28年４月に設けました。

こちらの主な規定内容は

・地階を有しない階数が3以下、高さが10ｍ以下である

・主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造である

・市街地開発事業等の支障にならない

となっております。

札幌市の都市計画道路事業一覧は札幌市HPでも確認することができ、

事業区間や計画延長、計画幅員、期間までも確認することができますので

気になる方はお調べになると良いと思います。

 





※道路の種類について

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『敷地面積の最低限度』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

最低敷地面積って何でしょうか？

敷地分割（分筆）による、ミニ開発を抑える制限です。

ミニ開発を抑える制限

敷地分割（分筆）によるミニ開発が進むと、小規模な敷地（土地）が増えて建物が密集することにより、日照・通風・防災面での環境悪化を防ぐために、敷地面積の最低限度（最低敷地面積）を都市計画で定めることができます。

最低限度の数値は200㎡を上限として、超えない範囲で定められます。
この制限により、敷地面積が最低限度以下の土地では、建築確認がおりないため、建物の建築ができません。

ただし、この制限は、新たに土地を分割して建物を建てる場合にのみ適用され、自治体によって最低限度が定められた時期より前から下回っていた面積の土地は、建物の新築や建て替え（再建築）が可能です。

そのため、調査の際は、最低敷地面積はあるのかないのか、ある場合は敷地面積と分筆時期を必ず確認しましょう。

最低敷地面積の制限が適用されない場合

建ぺい率の制限が適用されない敷地（建ぺい率が80%の地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物）や、敷地の周囲に広い公園・道路・その他の空地がある建築物で、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの、または特定行政庁が、用途上または構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、最低敷地面積の制限はありません。

最低敷地面積の調査方法

調査している不動産の最低敷地面積を調べる場合GoogleやYahoo!で「◯◯市　最低敷地面積（もしくは敷地面積の最低限度）」と検索すれば調べることができます。

最低敷地面積が100㎡の地域に、199.9㎡の土地を持っていたとしましょう。
2つに土地を分筆（敷地分割）しようとした場合（それぞれ99.95㎡になる）、わずかに0.05㎡であっても分筆して建物を建築することはできません。

最低敷地面積の100㎡以上でなければ不可能です。200㎡の土地と199.9㎡の土地ではわずかに0.1㎡でも、家を2軒分建てられる土地と家1軒分しか建てられない土地という観点から、不動産としての価値は大きく異なります。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「斜線制限」についてです。

斜線制限は「道路斜線制限」・「隣地斜線制限」・「北側斜線制限」の3種類があります。斜線制限の目的は主に日照や通風の確保の為にあります。それぞれを説明していきますね。

・道路斜線制限とは、道路を挟んで向かい側の建築物の良好な環境、日照の確保を目的に、道路の向かい側境界線から一定距離の勾配面による高さの限度を定めています。

用途地域の居住系地域では、道路向かい側境界線から1mにつき1.25m、そのほかの用途地域では、1mにつき1.5ｍ上がる斜線の内側に建築物を建てることが必要となります。

つまり、前面道路幅員10ｍの場合、敷地境界線における高さの限度が、住居系では12.5ｍ、そのほかの用途地域では15ｍとなります。

道路斜線制限は、全ての用途地域および用途地域の指定のない区域で適用されます。

・隣地斜線制限とは、隣地の日照確保、通風確保を目的に、隣地境界線から一定距離の勾配面による高さの限度を定めています。

基本的な考え方は道路斜線制限と同じですが、隣地斜線制限の場合、隣地境界線から垂直に20ｍ（特定行政庁で指定された地域では31ｍ）の高さが無条件に与えられます。

居住系地域（第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域を除く）
では隣地境界線上20mの高さで、隣地境界線から1mにつき1.25ｍ、商業系・工業系地域の地域では隣地境界線上31ｍの高さで、1ｍにつき2.5ｍ上がる斜線の内側に建築物を建てなければなりません。

居住系の第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・田園住居地域は、絶対高さ制限（10m又は12m）というもっと厳しい規制があるため、隣地斜線制限の適用はありません。

・北側斜線制限とは、北側隣地の日照確保を1番の目的に、北側前面道路境界線から一定距離の勾配面による高さの限度を定めています。

第1種・第2種低層住居専用地域・田園住居地域では、北側境界線上5m、第1種・第2種中高層住居専用地域では北側境界線上10mの高さで、北側境界線上から1mにつき1.25m上がる斜線の内側に建築物を建てる必要があります。

ビルやマンションの上階を見ると斜めになって建築されている建物があるかと思いますが、斜線制限が絡んで、建築されている可能性が高いかと思います。

最後まで、ご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【建築物の高さの制限】についてです。

建物を建てる時、いろいろな制限が国や各自治体で設けられております。今回は高さについて記載するのですが、なぜ建物の高さを制限するのでしょうか？

その1番の目的は「環境の維持」と「日照の確保」にあります。
皆様もよりよい環境に住んでいきたいと思いますよね？そんな思いを守るためにも制限が用意されております。

今回は、その中でも「高度地区」、「絶対高さ制限」そして「日影制限」について解説していきます。
担当する部署は、都市計画課と建築指導課になります。

・高度地区：都市計画にて建築物の高さの最高限度または最低限度を定めます。

斜線制限などと組み合わせて各自治体にて具体的な制限内容を定めています。

高度地区で定める建物の高さの最高限度は、主に北側隣地の日照と通風確保、最低限度は土地の有効活用を目的に定められています。

・絶対高さ制限：第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域そして田園住居地域に適用され、原則は建築物の高さ制限は10ｍまたは12ｍで定められます。

※ハウスメーカーの標準的な木造3階建住宅の高さで10ｍ未満です。また、対象の土地が別々の地域にまたがっている場合は、属している部分のみ制限が適用されます。

※特定行政庁が認めたものに関しては緩和措置があります。

・日影規制：この規制は原則高さ10ｍを超える建築物（第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域そして田園住居地域では軒の高さが7ｍを超えるものまたは地階を除く階数が3以上のもの）となります。

そして、原則、商業地域、工業地域、工業専用地域を除く地域で指定され、冬至の日の午前8時から午後4時までの間、平均地盤面からの高さが1.5ｍから6.5ｍ（用途地域ごとに指定）の敷地境界線の外側5ｍから10ｍの範囲と10ｍを超える範囲の日影時間をそれぞれ制限します。

　日影規制に関する注意点をまとめると下記のようになります。

・同一敷地内に建築物が複数ある場合は、ひとつの建築物とみなして適用する。

・日影規制対象外にある建築物でも、高さが10ｍ超で冬至日に対象区域内に日影を生じさせる建築物は、日影規制が適用される。

・建築物が日影規制の異なる区域にまたがる場合は、それぞれの区域に対象建築物があるものとして日影規制が適用される。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は防火地域と準防火地域についてお話したいと思います。




防火地域・準防火地域とは、都市計画法において「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として指定されるエリアです。

都市の中心部、主要幹線道路沿いなど、大規模な商業施設や建物が密集している地域で指定されています。





防火地域では、3階以上(地階含む)または延床面積100㎡超の建築物は耐火建築物
その他の建築物は耐火建築物、または準耐火建築物にしなければなりません。

防火地域内に木造建築物を建てることはできません。




防火地域よりも規制が緩やかな地域が準防火地域であり、3階建以下、延床面積500㎡以下で、外壁、軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造とすれば、木造建築物を建てることが可能です。




また、防火地域や準防火地域に指定されていない区域に「屋根不燃区域(法22条区域)」という地域があります。

この地域では屋根、外壁などで延焼のおそれのある部分に不燃材の使用を義務付けており、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」などに見受けられます。






建物が、防火地域・準防火地域・法22条区域・これらの指定がない区域にまたがる場合には、建物全部に防火上の制限がもっとも厳しい地域の規制が適用されます。

ただし、制限の緩やかな地域に属する部分に防火壁を設けた場合は、厳しい地域の規制は適用されません。

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日は、建蔽率と容積率についてのご説明を行います＾＾

建蔽率＆容積率は、非常に重要な建築基準法の規制のひとつです！

建築基準法の中でも最も不適合の多い規制項目のひとつとなっているためです。

「建蔽率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

建築面積とは、建物を真上から見た場合の水平投影面積を指します。

例）敷地面積100㎡、建蔽率60％の場合の建築面積は60㎡までとなります。

「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。

延床面積とは、建物各階の床面積の合計のことを指します。

※ロフトやバルコニーはこちらに含まれません。

例）敷地面積100㎡、容積率200％の場合、延床面積は200㎡までとなります。

容積率に関しては、都市計画で定める容積率以下であり、かつ前面道路幅員が12ｍ未満である場合には前面道路の幅員に一定率を乗じた数字以下であることが必要となります。

建蔽率や容積率の数値が高いほど、敷地に対して建物の面積は大きくなります。

また、建蔽率や容積率は用途地域種別ごとに上限が設定されています。

お住まいの地域の用途地域は市町村の都市計画課で確認することも可能ですし、近年はWEBサイトで調べることも可能です。

また、例外的に建蔽率や容積率が緩和されるケースもございますので、住宅を建てる際などにご確認しておくと役に立つこともあるかと思います。

ご不明点がありましたらお気軽にお尋ねください♪

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は【用途地域の種類と法規制】についてのお話です。

宜しくお願いいたします。

おうちを建てるのに土地を探している、または、マンションの購入を考えている、

その際に一度は目にしたことがあるであろう「用途地域」。

市街化区域には13種類の用途地域があるのをご存じでしょうか。

13種類の用途地域のうち、大きく【居住系・商業系・工業系】の区分に分けられて

いて、その地域ごとで建物の種類が決められています。

例えば、用途ごとに建築できる建物、そうでない建物が明確になっていますので

予め建築可能か知ることができます。

用途地域については、市町村が指定し、5年毎の見直しを図っています。

大きく3つに分かれる区分、【居住系・商業系・工業系】について

簡単に説明します。

「居住系」・・・第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域といった閑静な住宅街に多い地域となります。

「商業系」・・・大勢の人々が買い物や遊びに使える商業施設などが立ち並ぶ地域となります。商業施設などが優先されますが、住宅の建設も可能な地域です。

「工業系」・・・工業系地域は「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」の何れかに分けられていますが、工業専用地域のみ住宅の建築ができない地域となります。 準工業地域と工業地域については、住宅の建築も可能で比較的規制も緩やかな地域となります。

工業地域にはタワーマンションが建っていることも多いですが、宿泊施設や一部のレジャー施設、学校等は規制されています。

以上となります。

本日もありがとうございました。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『市街化区域と市街化調整区域』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

皆さまは、市街化区域と市街化調整区域の違いはご存じでしょうか？

〇市街化区域・・・すでに街か、10年以内に街にする区域

〇市街化調整区域・・・街をつくる予定の無い区域

不動産調査において、最初に調査すべきなのは、対象の不動産が市街化区域か、市街化調整区域のどちらにあるかです。

市街化調整区域であれば、一般的に建物の建築は許されていないからです。市街化区域と市街化調整区域については、都市計画法に次の様に定められています。

『市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする』

『市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする』

都市計画法の目的は、都市づくりの計画（都市計画）を立て、実現することにあります。その都市計画を定める区域を都市計画区域といいます。

改めて、市街化区域はすでに市街地を形成している区域（既成市街地）、または、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（エリア）のことです。
市街地とは、人家や商店・ビルなどが立ち並んだにぎやかな土地のことで、農地や森林などが見られません。そして、市街化とは建築物が数多く建築されているイメージになります。

市街化調整区域とは、市街化が進まないよう抑える区域であるため、人が住むためのまちづくりを行う予定のない区域のことです。
農地や森林を守ることに重点が置かれ、許可を得た場合を除き、原則として家を建築することができません。

ただし、最近は、各自治体ごとに、市街化調整区域内でも規制緩和が進められ、幹線道路沿いのガソリンスタンドやコンビニのように、公益上必要な建築物や世帯分離のための住宅などの開発可能な特例もあります。

ですので、『市街化調整区域＝100％住宅を建てる事は出来ない』という訳ではありません。

因みに、日本の全国土のうち、市街化区域の面積割合は約4％ほどですが

この4％に全人口のおよそ70％の人が居住しています。





※市街化調整区域について

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