札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

最近はあいにくのお天気が続き、気分もどんよりですね･･･

さて、本日は「諸費用の支払時期を学ぼう」です！

弊社の場合はどういう流れになるのか　も併せてご紹介いたします＾＾

売主様の諸費用支払時期として、①契約前②契約時③決済時④決済後があります！

① 契約前

・売主様が建物状況調査（インスペクション）を行う場合は、その費用

　だいたい5～10万円ほど

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担で診断いたします！

・境界石の有無が不明の場合、その調査の費用

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担で調査いたします！

　※境界石が無しの場合、復旧作業として約３０万円ほど売主様負担の場合あり

② 契約時

・売買契約書に貼付する印紙代（売買代金によって金額の変動あり）

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担となります！

・仲介手数料（半金）

　→弊社は仲介手数料はすべて決済時にいただいております！

③ 決済時

・登記費用

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担となります！

　※相続未登記等の場合は売主様負担

・仲介手数料（半金）

　→弊社はこの時に一括で仲介手数料をいただきます＾＾

④ 決済後

・譲渡所得にかかる税金（譲渡益が生じた場合）

ざっくりと、このようなお支払いがございます！

その他、当事者間では固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金（マンションの場合）などの日割精算項目も必要です。

弊社にお任せいただけると、このほかにも残置物処理の斡旋やFPサービスの斡旋など、多数のメリットがございますのでぜひお気軽にお問合せお待ちしております♪






※固定資産税の清算について

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TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『諸費用を学ぼう（売主編）』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産を売却する時には、様々な費用が発生します。
不動産会社に支払う仲介手数料や税金等がその代表的な例ですが、不動産の状況によって生じる費用があり、控除対象となる場合もあります。

今回は、不動産の売却を検討中の方に向けて、売却費用について解説します！

【仲介手数料】

不動産会社に支払う仲介手数料です。
不動産会社は、不動産売買の仲介業務として不動産情報サイトに物件情報を載せたり、チラシを作成してポストに配布したり、購入希望者の物件見学に立ち合ったりするなどの販売活動を行います。

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼した物件が「売れた場合」にこれらの活動の報酬として支払います。
つまり、仲介手数料は仲介業務の「成功報酬」で、仲介を依頼するだけでは発生しません。

また、複数の会社に仲介を依頼したとしても、仲介手数料を支払うのは売買契約を成立させた不動産会社のみです。

【譲渡所得税】

所有している土地や建物などの不動産を売却して得られた利益のことを「譲渡所得」といいます。その譲渡所得には所得税や住民税がかかります。

これらを総称して譲渡所得税と呼ばれることもありますが、税金の名称は所得税と住民税です。

【印紙税】

印紙税は広範な文書に負担を求める文書課税のことです。

不動産を売却するとき、売主と買主で交わす不動産売買契約書に印紙を貼り、消印をすることで「納税した」ことになります。

印紙税の金額は不動産の売買金額によって変わります。

【住宅ローン返済手数料】

住宅ローン返済中の不動産を売却する場合、住宅ローンを一括返済する必要があります。銀行などの金融機関で住宅ローンを一括返済する場合、手数料が必要な場合があります。

各金融機関によって異なりますが、手数料は1万円～3万円程度が目安で、一般的に、一括返済の手数料は一部繰上返済の手数料より高く設定されています。

【登記費用】

住宅ローンを完済したら抵当権を抹消します。そのためには登記簿上の抵当権を抹消する手続きが必要で、登記費用が発生します。

不動産を売却するときは、不動産会社に支払う仲介手数料について把握しておくだけでなく、住宅ローン返済手数料、登記費用などの諸経費、譲渡所得税や印紙税、不動産売却にかかる税金の特別控除などの活用できる控除、その計算方法や相場、売却で赤字になった場合などについても、しっかり押さえておくことが大事です。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は、「不動産査定」は宅建業者の腕の見せ所という内容となります。

簡単にお話できればと思いますので、宜しくお願いいたします。

一般の方が不動産の売却をお考えになった場合、多くの方がまずは不動産業者へ「査定」の依頼をするかと思います。

もちろん、今の時代はインターネットの普及で自分でも簡単にご所有の物件を査定することができるようになりました。

不動産査定の流れに戻りますが、不動産業者へ査定の依頼をする際に、押さえておきたいポイントとなるのが、「査定額＝実際に売れる金額」ではないという事です。

例えば、複数の不動産会社に同一物件の査定依頼をした場合、Ａ社Ｂ社Ｃ社で査定価格が違うことが多いと思います。

もちろん、曖昧に査定価格を考えているわけではなく、近隣の相場や近隣のデータを基に、このくらいの金額なら「売れるだろう」という予想の金額になります。

査定を受ける側としては、自分が考えていた価格と実際に依頼して出た金額、その差について説明を受けることが重要なポイントになるかと思います。

我々不動産業者は、査定のご依頼をいただいた物件に対して、適切な耐用年数を見極め、各評価法による適切な補正を行い、勝負できる価格を導く。

この部分が非常に重要と思います。

また同時に、ご査定依頼主様との信頼関係を築いた上で、物件の何か見落としている問題点や過去の修繕履歴なども把握することが必要になります。

成約データを基に、周辺の動向や実際の販売期間にも目を向けることや、近隣の競合となり得る物件の情報を収集したり、生きた情報として、同業者への聞き込み調査は大事なポイントとなります。

実際に、早期に売却を希望されていたり

早く現金化したい方、などは机上査定以外に訪問査定をおすすめいたします。

実際に物件を目で見て確認したのち、実際に勝負できる金額をお出しいたします。

事前に理解しておくことで

安心して任せられる不動産会社を選ぶこともできます。

そして安心してお任せ頂ける不動産会社が「テンズホーム」となるように我々も日々精進して参ります。

何かお困りごとや、一度話を聞いてみたい等、お気軽に

ご連絡ください。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「不動産の評価法」についてです。不動産の評価法とは、不動産を売却する時の査定方法になります。

評価法は3つあり、物件によって、評価法を使い分けます。それぞれ、説明していきますね。

一つ目ですが、原価法です。主に一戸建の査定に使用します。
現在の建物と同様の建物を新築した場合の価格（再調達価格）を計算し、経年による建物や設備の劣化を評価額から差し引いて算定する評価法です。

建物の評価については「建築単価（円/㎡）×建物面積×（1-経過年数/耐用年数）」の計算式で評価し、建築単価や耐用年数は国税庁のサイトで確認できます。

土地の評価については、「路線価」を利用する場合と「実際の取引事例」をもとに評価する方法がありますが、路線価による評価を算出し、実際の取引事例により比較検討する方法が理想的です。　

「土地評価額=実勢価格（時価）による単価（円/㎡）×土地面積」
＊路線価は実勢価格（時価）の80％とします。

上記で算出した建物の評価額と土地の評価額を合計したものが原価法による評価額（査定額）になります。

二つ目は取引事例比較法です。
主に分譲マンションや土地の査定をする場合に使用します。査定地周辺地域で条件の類似する複数の成約事例地を選択し、形状、環境、方位などの個別要素を比較検討し、売却理由など、個別事情による修正を行う評価法になります。

一番のポイントは成約事例の選択になります。
「評価額=事例地の単価（㎡）×面積（㎡）×補正率」になり、補正率は100％を基準に案件ごとの個別要素、個別事情を考慮して掛け率を決定します。

三つ目は、収益還元法です。
主にアパートなどの収益物件に使用します。賃料により将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価方法です。

計算式は「評価額＝1年間の純利益÷還元利回り×補正率」

＊1年間の純利益＝1年間の総収入-1年間の諸経費（管理費など）

収益性を重視するので、不動産の土地や建物などの評価は反映されません。期待する還元利回りをいくらで見るかによって評価額が大きく変動します。

以上の評価法を駆使して、査定額を算出しております。

本日もご拝読いただくありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【不動産の4つの価格】についてです。

不動産の価値を計る上で、参考にする価格は、固定資産税評価額、路線価、公示価格そして実勢価格があります。
では、各価格について解説してまいります。

【固定資産税評価額】

市町村が算定する固定資産税の基準となる価格であり、3年に1度、評価替えが行われます。
また、不動産の購入時に必要になる登録免許税や不動産取得税の算定基準であるため、資産計画を行ううえでは必ず把握しておくべき数字です。

固定資産税評価額は毎年春頃不動産の所有者に送付される「納税通知書」か市区町村役場の窓口で取得できる「評価証明書」で確認ができます。

【路線価】

国税庁が発表する道路（路線）に面する宅地1㎡あたりの土地評価額です。
路線価は相続税、贈与税の算定基準となるほか、金融機関が不動産の担保評価を行う上で重要な参考価格として使用している数字です。

価格は国税庁のサイトにて確認ができます。

※路線価は土地形状（整形地・旗竿地等）を反映していません。

※旗竿地のような土地は、奥行価格補正率によって補正する必要があります。

【公示価格】

国土交通省の土地鑑定委員会が全国で標準地を選定し、毎年1月1日時点での価格として、「地価公示法」に基づき公示しております。

【実勢価格】

実際に不動産を売却する場合、市場においてどの程度の評価が可能という時価です。

上記の3つの価格に加え、相場（成約事例・募集状況など）、個別要素（土地形状、状況など）、個別事情（心理的瑕疵、相続など）を考慮して価格を決定します。

この価格が主に査定額に関わる価格となります。

昨今では一括査定サイトにて簡易査定・机上査定をご希望される方も多くおりますが、物件の状態・環境も大きく査定額に影響を与えます。

売却の際を少しでも検討した時は、しっかり現地を見てもらいましょう。そうすることで建物の特長をより捉えた販売活動を行うことができ、早期売却・高額売却に繋がる可能性が大きく変わります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。




※不動産の価値について

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は建築計画概要書と台帳記載事項証明書についてお話したいと思います。



家を建てる際には、建築基準法上に沿った適法な家を設計する必要があります。

法令上問題ない設計図面を役所(民間の指定確認検査機関でも可能)に申請しますが、
このことを建築確認申請といい、提出書類を建築確認申請書といいます。この建築確認申請書と一緒に提出する書類が、建築計画概要書です。




建築計画概要書には、

1.建築主・代表者・設計者・工事監理者・工事施工者などの氏名及び住所
2.敷地面積や床面積
3.建物の大きさ・高さ
4.建物の概要及び見取り図
5.配置図

などが記載されており、その建物がどのような許可を受けたのかがわかります。
増築や改築をしていれば、その建築計画概要書も取得します。

建築計画概要書はその後一般に公開され、建築確認がおりた物件の概要がわかる貴重な書類の役割を果たします。

仮に、許可申請の内容と現況に相違点が多い場合は、現在の建物が違法建築物か、建築後に増改築がなされている可能性があるので注意が必要です。





台帳記載事項証明書とは、建築確認申請後の確認済証および完了検査後の検査済証の交付年月日・交付番号を記載した書類です。

この書類によって、建築工事が完了した際に完了検査まで滞りなく行われていたことが確認できます。


所有者が何代も変わって、検査済証が用意できない場合でも、台帳記載事項証明書を見れば完了検査を受けた建物であることが証明できます。






※検査済証について

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です。

7月に入り暑い日が続きますね！くれぐれも熱中症にはお気を付けください。

さて、本日はライフラインの調べ方についての解説です。

水道やガス、電気などのライフラインに不具合がある場合には当然買主様へのご説明が必要となります。私共宅建業者も、契約の前に必ずこれらの調査を行います。

上下水道の調査は、水道局で行っています。

上水道調査は主に「引き込み管の口径」を調べるためです。

引き込み管の口径は13mm、20mm、25mmの3種類あり、昔は口径13mmが主流でしたが、現在は20mm以上ないと水圧が弱く、日常生活に不自由が生じる可能性がございます。

容量不足の場合再建築時などには口径の増径をするよう指導されることが多く、その費用は自己負担（50～200万円ほど）になりますので注意が必要です。

併せて本管が公設管（自治体が所有し、維持・管理）か私設管（個人で埋没したため個人が所有し個人で維持・管理）のどちらかも調べます。

前面道路が私道の場合は私設管の可能性があり、私設管を利用する場合には設置者の承諾が必要であったり負担金が必要となるケースもございます。

下水道調査では主に「排水」についてを調べます。

排水には、汚水（トイレ）、雑排水（キッチン、浴槽、洗面）、雨水の3種類ございます。

排水処理方法には浄化槽と下水道の2種類があり、浄化槽の場合には定期的なメンテナンス費用も必要となります（一般的には下水道処理）。

また、下水道には「合流式」と「分流式」がございます。

次にガスの調査です。

ガスには「都市ガス」と「プロパンガス」がございます。

プロパンガスには各戸に個別に設置される「個別方式」と共同住宅などで利用される大型ボンベから各室に供給される「集中方式」があります。

最後に、電気の調査はまず売主様に「電気容量」と「配線経路」の確認をいたします。

更に配線経路を調べ、簡単にブレーカーが落ちてしまわないかを確認することでトラブルを未然に防ぎます。

これらは宅建業者が調べますが、もちろん売主様が実際に使ってみた状況も大切となってきますので、状況をお伺いしてお取引を円滑に進めます。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は、【道路の種類と接道状況】という内容になります。

宜しくお願いいたします。

不動産調査をする際に、重要な項目になる「道路」調査。

道路に関しては、不動産業者以外にも各金融機関が担保評価を行う上でも特に重要とされる内容です。

道路が重要となるポイントとして、建築基準法第43号で「接道義務」が定められているということになります。

【建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の「建築基準法上の道路」に2ｍ以上接しなければならない。】と定められています。

土地に建物を建てる際には、法律で定められている道路に接していないと建物の建築ができません。

これは、災害などが起こった場合に避難路を確保するために必要な幅となります。

建築基準法の道路には、いくつかの種類の道路がありますので簡単に説明致します。

①  42条1項1号（道路法による道路）

国道・都道府県道・市区町村道で幅員4ｍ以上の道路

②  42条1項2号（2号道路）

都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4ｍ以上の道路

③  42条1項3号（既存道路）

建築基準法施行時にすでに存在した幅員4ｍ以上の道路（公道・私道）

④     42条1項4号（計画道路）

都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして

特定行政庁が指定した幅員4ｍ以上の道路

⑤     42条1項5号（位置指定道路）

宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、

特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4ｍ以上の道路

⑥     42条2項（2項道路）

建築基準法施行時に、すでに建築物が建ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で

特定行政庁が指定したもの

一言で道路といっても、

このような種類に分かれています。

道路の種類によって、建物を建築できない場合、またはセットバックが必要になる場合もあります。

ご所有のお建物が接している道路の種類はご自身でも、役所に行って調査することも可能です。

重要事項説明書には、道路方向、道路種類、幅員、接道距離、セットバックの有無、等

「敷地等と道路との関係」という説明箇所もございますので、買い主様にも安心して不動産のご購入をいただけます。

 

※道路の種類について

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『災害から守る建物規制』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

重要事項説明に含まれている防災防止規制についてです。

地震や台風による津波、土砂崩れなど、ここ数年でも自然災害により多くの命や住宅等の財産が失われているのは記憶に新しいところです。

さまざまな自然災害から住民の命や財産を守るために、各都道府県知事は防災区域・警戒区域を定め、被害の可能性が高い地域に対して建築物の構造規制などを定めています。

お客様の建築予定地が自治体規定の防災区域・警戒区域にある場合には、かならず重要事項説明でその旨をご説明しなければなりません。

防災区域3種類

各都道府県知事が定めている防災区域・警戒区域は以下の3種類です。

〇造成宅地防災区域

造成宅地防災区域とは、地震によりがけ崩れや土砂流出などの恐れがある宅地造成工事規制区域外の造成宅地に対して指定した区域の事です。宅地造成等規制法に基づき指定されています。

〇津波災害警戒区域

津波災害警戒区域とは、津波による河川氾濫や内水氾濫などが起こった際に、住民が避難する避難場所・避難施設などの体制の必要性が高い区域の事です。津波防災地域づくりに関する法律に基づき指定されています。

〇土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害による住民への危険が想定される区域の事です。土砂災害防止法に基づき自治体が地形・地質・土地利用状況の調査を行った上で指定されています。

土砂災害警戒区域には土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の2種類があり、それぞれの区域ごとに制限が異なります。

防災指定や警戒指定による建築物の規制は、お客様自身を守る為の方策でもあります。

しっかりお客様にご納得頂けるように説明する必要があります。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「埋蔵文化財包蔵地」についてです。

「埋蔵文化財包蔵地」とは、貝塚・古墳・土器・石器などが土中に埋もれている土地の事を言います。
すでに存在が確認されている土地の事を「周知の埋蔵文化財包蔵地」といいます。

もし、購入予定の土地が「周知の埋蔵文化財包蔵地」の場合は、規模に関係なく工事着手の60日前までに教育委員会への届出が必要となり、現地調査、試掘へと進められます。
自治体によっては「周知の埋蔵文化財包蔵地」に近接する場所でも届出が必要となる場合があるので、確認が必要です。

試掘により、遺跡が存在しないこと、あるいは工事が埋蔵文化財に影響しないことが確認できれば問題ないのですが、遺跡が確認され、工事に影響があると判断された場合は、工事自体の計画を変更するか、工事着手前に本格的な「発掘調査」を行い、文化財の記録を残すことが義務づけられています。


しかも、発掘費用は、開発者（通常、土地所有者）負担になり、工期も大幅に遅れ、想定外の負担を負うことになります。

「周知の埋蔵文化財包蔵地」は各自治体のホームページで確認でき、近接する場合は必ず担当窓口で確認するのがいいかと思います。

札幌市においては北区の南北線「麻生駅」や「北34条駅」からＪＲ(新川)駅の間や中央区の西側のエリアが意外と多いので注意しないといけないですね。

札幌市近郊の石狩市や江別市でも注意をしましょう。

最近、新築の需要が増え、土地を探している方が多いので、気を付けましょう。

本日は短いですが、ご拝読いただき、ありがとうございました。

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