札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムですが、「市区町村役場で何を調査するのか？」です。

不動産を売却する媒介契約を締結したら、仲介会社はどの様な物件なのかを調査する必要があります。
調査しに行く場所は、主に市区町村役場、法務局、などになります。その中で、「市区町村役場」で何を調査するのかを説明していきたいと思います。

調査項目は、「調査地の属する地域、法令上の規制など」・「前面道路の調査」・「建築確認済、検査済」・「上下水道」などがあげられます。

全ての調査が市区町村役場内で終わればよいのですが、地域によっては「上水道局」と「下水道局」と分かれている場合があり、違う場所に調査しに行く場合があります。

内容ですが、順番に説明してきますね。

「調査地の属する地域、法令上の規制など」は調査地の用途地域や法令上の制限を調査します。これを調査しないと、どのような建物を建築出来るのか。現在、建築されている物件が現在の法令上に適合しているのかを調査します。

「前面道路の調査」は、調査地の前面道路の幅員（道路の幅）や「私道」なのか「市道」なのかを調査します。

「建築確認済、検査済」は現在建築されている物件が、新築当時の法令に従って建築され、建築確認申請が出ているのか。また、建築後、検査確認がされているのかを調査します。たまに、検査済書が無いという物件もあります。

「上・下水道」は上水道ですが、前面の道路に口径何ミリの配管が入っているのか、またそこからの引込み管の口径は何ミリなのかを調査します。
下水道は前面道路に下水道配管が入っているのか。合流式・分流式なのかを確認いたします。

その他に現地で見て、図面と違う場合には関係各所に聞いたりします。

このように調査を行い、安全に取引が出来るように調査を心がけております。

調査を怠ると、取引時に大変なことになり、売主様・買主様に迷惑をかけてしまう場合もありますので、疑問があれば、市役所などに聞いて解決するのがいいかと思います。

本日もご拝読いただき、ありがとうございます。




※検査済証について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【区分所有登記の基本】についてです。

【区分所有登記】とは、1棟の建物の中に2つ以上の構造上の独立性と利用上の独立性を持つ建物（専有部分）が存在し、それぞれの建物を所有権の対象として登記する事をいいます。

簡単に言うと「分譲マンション」「共同ビル」「連棟式住宅」の登記のお話しとなります。

また、最近では「二世帯住宅」で区分所有登記を行うケースもございます。

【登記謄本の構成】についてのご説明を致します。

どのように構成されているのか？
まず、表題部が「一棟の建物表示」と「専有部分の建物の表示」に分かれており、目的となる専有部分の表示に関しては、家屋番号と種類が記載されております。

そして、甲区（所有権）、乙区（所有権以外の抵当権など）に関しては、専有部分に関する登記内容が記載されます。

【敷地権登記】についてのご説明になります。

一般に、一戸建てであれば、土地と建物は別々の不動産とみることができます。
ですから土地と建物は別々の方が所有する事ができ、土地、建物を分けて売ることができます。

特に相続であれば、土地を長男、建物を次男が相続するといったケースもございます。

しかし、マンションのような区分所有の場合、1棟の敷地全体を複数の区分所有者が自身の持ち分に応じて共有して所有している状態のため、専有部分と土地の持ち分は、分離して売却などの処分することができません。

※区分所有法、不動産登記法により定められております。ただし管理規約に別段の定めがあればその限りではありません。

登記上、「専有部分の権利に付随するもの」として「一体化」された土地の権利を「敷地権」と呼びます。敷地権に関しては、所有権、地上権、賃借権の3種類がございますので、ご注意してください。

建物の登記謄本を取得した時に、敷地権の登記がされてないケースもございます。その際は、別で土地の登記謄本を取得しなくてはなりませんので、ご注意ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。




※借地権付き建物の売却

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『共同担保目録』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

共同担保とは、1つの債権の担保として複数の不動産を抵当に入れることです。

ポイントとなるのは「債権が1つ」であることと「複数の不動産が対象」という点です。

お金を貸し付けるとき、債務者が約束通り返済をしてくれるとは限りません。

そこで銀行などがローンを貸し出すときにはほぼ必ず「抵当権」を設定します。

抵当権を設定された場合、きちんと返済をしなかったら対象の土地や建物を競売にかけられて売られてしまいます。

ただ、土地付きの家の場合などには「建物だけ」に抵当権を設定しても土地の競売を申し立てることができません。

建物のみ競売にかけても価値が低いですし、建物だけほしい人も少ないので売れにくくなります。

「土地だけ」に抵当権を設定する場合も同じ問題が起こります。

そこでこのような場合、1本のローンを貸し出すために「土地と建物の両方」に抵当権を設定します。

共同担保目録とは、共同担保の情報をまとめた一覧表です。

法務局で不動産登記簿（登記事項証明書）と一体となって管理されています。

共同担保目録は、どのような状況で必要となるのでしょうか？

いくつかありますが、物件の所有者が共同担保目録を必要とするのは主に「物件を売却するケース」です。

抵当権のついた物件を売却するには、抵当権を抹消しなければなりません。

共同抵当に入っているときにはローン完済によってすべての不動産の抵当権を抹消しなければならないので、事前に共同担保目録を取得してどのような不動産が共同抵当に入っているのか確かめる必要があります。

貸付側からしてみると、共同担保に入っている不動産を抵当に取る場合に共同担保目録が必要です。

他にどのような物件が共同抵当に入っているのかにより、対象とする不動産の担保価値が変わってくるからです。

共同抵当目録を確かめることによって不動産の担保価値を適正に評価し、将来不利益を受けないようにします。

他にも、債務者が裁判所へ「住宅ローン特則つき個人再生」を申し立てるときに共同抵当目録が必要になるケースなどもあります。




※抵当権抹消について

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こんにちは。
センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、不動産調査の中から、公図、地積測量図、建物図面・各階平面図の読み方についてお話したいと思います。




公図とは、地番により記載された土地の位置図であり、土地の形状、範囲、道路や水路との位置関係を示した図面です。
地積測量図や建物図面と比較して、正確性という点において劣ります。

注意するポイントとしては、現地調査の結果と公図に記載された形状や範囲(境界)に違いがないかを確認し、もし違いがあって原因がわからないようであれば、｢土地家屋調査士｣などの専門家に依頼が必要となります。






次に、土地と道路の位置関係です。

建物を建築する場合、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要がありますが、接している道路に地番がついてたり、道路との間に別の地番が存在する場合は注意が必要です。

道路に地番がついている場合、私道の可能性があるので、道路の使用許可や改修工事の際に、所有者の承諾を得る必要があります。

また、対象地と道路との間に別の地番の土地が存在し、その間の土地が第三者の所有名義である場合、対象地は建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物の建築ができない可能性があります。






地積測量図は土地家屋調査士により作成された測量図面であり、筆界点の座標値をもとに土地の面積が計算され、登記簿謄本の地積に反映されます。

地積測量図が存在しない場合や存在しても作成時期が古い場合は注意が必要です。

地積測量図が存在しない場合、隣接地の地積測量図を取得し、外周部だけでも数字を特定するようにします。土地家屋調査士に依頼して、実測や簡易測量を実施する場合もあります。






建物図面・各界平面図も地積測量図同様、登記申請時の添付が義務づけられた図面ですが、古い建物は図面が存在しなかったり、図面があっても現況と一致していない場合があります。

施行図面や関連資料があればそれらを参考にし、現況をより正確に把握することが必要になります。

建物図面や各階平面図から発見される最も多いケースとして、増築部分の未登記が挙げられます。

本来、建物所有者は建物の増築を行った場合、増築後1ヶ月以内に建物表題変更登記を行う義務があります。
仮に未登記であれば、変更登記を行うか、未登記の状態で売買契約を行うのであれば、物件引渡し条件として｢売主の立場における建物表題変更登記｣を明記することが必要です。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

今回は「乙区欄の読み方」についての内容です。

最後までお付き合いの程、お願いいたします。

権利部にうち、乙区に関しては、【所有者以外の権利】、

例えば「抵当権」「根抵当権」「賃借権」等が記載されています。

所有者だけではく、賃借人にも影響する内容なので

「順位番号」「設定年月日」等によって各権利関係者の優先順位を確認します。

一番の目的は

「設定されている抵当権・根抵当権の設定内容から、実際の債務額、借入可能額など

所有者の財務力を読み取る事です」

順位の番号ついては登記申請の順によって記載され、

登記の目的は下記の通り3つあります。

目的①抵当権設定：個人の住宅ローンの場合などに設定される。

債務額は抵当権設定時点での借入額となり、ローンの返済が終わると

抵当権の抹消登記を行う。

目的②根抵当権設定：事業用資金のように、繰り返し借入、

　　　　　　　　　　返済を行う場合、金融機関は貸出上限額（極度額）を決めた上で

　　　　　　　　　　融資を行います。記載された極度額は実際の借入額ではなく、

　　　　　　　　　　仮に債務がなかったとしても所有者から抹消の申し出がなければ

　　　　　　　　　　登記上の設定は残ったままとなる。

目的③賃借権設定：一般的な賃貸借契約の場合には設定することはありませんが、

　　　　　　　　　特定優良賃貸住宅の場合などは、地方自治体による賃借権が設定され　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　ています。

権利者その他の事項については、

設定年月日、債権額（根抵当権の場合、極度額）、損害金、債務者の住所、氏名、抵当権者（根抵当権者）の住所、氏名が記載れます。

覚えるポイントとしては、

〇権利関係者の優先順位を確認

〇税金や保険の場合は登記順位ではなく法定納期限によって順位が決まるので

納付書や債権者への聞取り確認が必要

〇売主の返済予定表や残債務証明書を基に、実際の債務額を確定する

上記のように

登記内容の詳細と確認ポイントをしっかり見極めることが大切です。





※抵当権抹消について

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日は、登記簿謄本の甲区欄の読み方についてご説明を行って参ります！

登記簿謄本の甲区欄には、所有権に関する事項が記載されます。

具体的な記載内容は、

①  登記上の現在、過去の所有者の住所や氏名

②  所有権を取得した時期、原因（売買、相続、贈与など）

③  第三者による所有権の制限（差押え、仮差押えなど）

登記の目的は様々ありますが、よく目にするのは「所有権保存」「所有権移転」の２つです。

・所有権保存は、はじめての所有権の登記をする際に「保存」として記載されます。

・所有権移転は、２度目以降の登記の際に「移転」として記載されます。

さらにこの場合、登記の原因（売買、相続、贈与など）をしっかりと確認することが大切です。

その他所有権移転仮登記や所有権移転請求仮登記での目的のものや、差押えや仮差押えの目的のものなどもございます。

差押えは、固定資産税などの税金の滞納や競売開始決定による場合が多いです。

その他の記載事項として、共有者がいる場合には共有者の氏名と持分（持分1/2　など）が記載されたり、差押えなどの場合、「債権者」の住所と氏名、その原因が記載されます。

このように登記簿謄本には、物件所有者や物件について詳しく記載されております。

これにより、物件を売買や相続されたり、住所に変更があった場合などには法務局にて登記を変える手続きが必要になりますので、ご注意ください。




※相続登記について

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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムの内容ですが「登記簿謄本の表題部の読み方」についてです。

登記簿謄本（登記事項証明書）表題部とは、謄本の一番上部に記載されている部分です。

土地と建物で記載されている内容が少し異なります。

土地は【所在】・【地番】・【地目】・【地積】・【原因及びその日付】・【地図番号・筆界特定】が記載されています。

【所在】・【地番】は物件の住所が記載されており、郵便などが届く住居表示ではなく、【地番】が記載されているので、注意が必要です。
また、分筆、合筆による地番変更から、地目、地積の変更など、現況までの経緯を読み取れます。

【地目】（ちもく）と読みますが、土地の用途が記載されています。代表的なものは「宅地」・「田」・「畑」・「山林」などがあります。

【地積】とは土地の面積が「㎡」で記載されています。

【原因及びその日付】は分筆・合筆・錯誤など、現在の地番、地目、地積が形成されるまでの過去の経過が時系列で読み取れます。

【地図番号・筆界特定（ひっかいとくてい）】過去に筆界特定があった場合、日付、手続き番号が記載されています。

建物は【所在】・【家屋番号】・【建物の名称】・【種類】・【構造】・【床面積】・【原因及びその日付】・【敷地権の目的である土地の表示】が記載されております。

【所在】は建物が建っている土地の地番で所在が記載されます。

【家屋番号】は建物につけられた番号です。戸建の場合は、ほぼ【地番】と同じです。

【建物の名称】は分譲マンションの名前などが記載されます。

【種類】は建物の用途が記載され、代表的なものは「居宅」・「店舗」・「倉庫」があります。

【構造】は建物の構造材料や屋根の種類、階数が記載されています。

【床面積】は建物の各階ごとの面積が「㎡」で記載されております。

【原因及びその日付】は、建築年月日が記載されております。

【敷地権の目的である土地の表示】とは敷地権登記のあるマンションの場合、土地の符号、所在および地番、地目、地積、登記の日付が記載されます。
敷地権登記のないマンションの場合は別途、土地の登記簿謄本を「一部事項証明書」で取得します。

以上が表題部に記載されている内容になります。

上記の内容が、実際の建物と差異が無いかを確認することが大切です。

最後まで、ご拝読ありがとうございました。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は不動産取引には欠かせない登記簿謄本の種類と構成についてお話したいと思います。

そもそも登記簿謄本とはどんなもので、どんな時に必要なのか？

登記簿謄本は、法務局で管理している公の帳簿であり、請求することで誰でも閲覧することができます。

登記簿謄本を見ることで、その不動産が誰のものであるのか、金融機関の抵当権が設定されているかなどがわかります。

不動産の取引においては、対象となる不動産の所有者や権利関係を証明するために提出が求められたり、減税措置を受ける際の手続きに必要となります。

登記簿謄本には以下の4種類があります。

1.全部事項証明書
2.現在事項証明書
3.一部事項証明書
4.閉鎖事項証明書

全部事項証明書は、登記記録に記録された全部の事項が記載されています(閉鎖記録を除く)。

現在事項証明書は、登記記録に記載された事項のうち、現に効力を有するものが記載されます。

一部事項証明書は、請求した一部の登記記録の記載事項のみ記載されます。

閉鎖事項証明書は、閉鎖された登記記録が記載されます。滅失した建物や、合筆した土地で存続しない地番の土地などの情報を得る際に使用します。

通常は全部事項証明書を取得するケースが多いですが、登記記録が膨大なもの(敷地権化されていないマンションの土地など)の場合は、一部事項証明書の方がわかりやすいこともあります。

同様に全部事項証明書ではなく、現在事項証明書の方が、現在の情報のみ必要であればわかりやすいです。

これらは使用目的に合わせて取得します。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、不動産売買に関して『法務局』にて何を調査するのか、という内容になります。
皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

宅建業者が担当物件を適切に取り扱うためには、その物件についてお客様に正しく説明できなければなりません。

そのためには、不動産の調査・把握は必須の業務となります。

不動産の調査は、主に次のような方法で行います。

◇不動産の調査方法

・売主様からのヒアリング

・現地調査

・法務局での調査

・役所等での調査

今回は、その中でも最も専門的な調査である、法務局での調査について概要をご紹介します。

法務局で調査するポイント

不動産取引のための調査の場合、不動産登記に記載された「権利関係」と「財務力」を調査します。

◇不動産登記調査で確認するポイント

誰が・どこを・どれだけ所有しているか、誰にどこを提供しているか、どれだけのお金を借りているか　など

具体的には、以下の資料を参考に調査します。

◇法務局で入手できる書類

登記事項証明書…不動産の表示・所有権・所有権以外の権利などを記載

公図…土地の形状・周囲との位置関係を確認する図面

地積測量図…土地家屋調査士が作成した土地の測量図面

建物図面・各階平面図…土地家屋調査士が作成した建物の測量図面

「法務局」や「登記」「公図」などのワードは、宅建業者には使い慣れた言葉でも、お客様にとっては難しい専門用語と感じられるかもしれません。

お客様の理解度に配慮せず説明を先走ると、不安感を与え、不動産取引へのモチベーションを下げてしまいかねません。

その点に充分留意し、弊社ではお客様の立場に立って、わかりやすく丁寧にご説明する様心掛けております。

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皆さま、こんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は、管理組合調査の重要ポイント（マンション）について

の内容となります。

宜しくお願いいたします。

《管理組合調査》に関しては、

管理会社から発行される「重要事項調査報告書」や「修繕履歴」、

「長期修繕計画書」などの資料を基にして調査を進めていきます。

【重要事項調査報告書】は管理組合調査において、最も重要とされる

基本情報となります。

調査の際には確認事項として大きく分けて7項目、具体的にポイントを押さえて

おく必要があります。

①  管理費・積立金のバランスと金額設定が妥当か。

②  修繕積立金累計額の貯えがあるか。

③  管理費等の改定予定の有無と過去の総会議事録の確認。

④  管理費等の滞納額は新組合員に承継される。

⑤  ペット飼育や改装工事の規定はすべての条件を確認する。

（飼育条件の確認）

⑥  石綿使用調査の実施・実施予定の有無、耐震診断の調査。

⑦  管理組合借入金の有無、今後の借入予定有無。

管理組合の質はマンションの住み心地を大きく左右します。

購入後に後悔することがないように

しっかりとポイントを押さえて調査を行うことが大切です。




※関連動画

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