札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。今回の動画解説ですが、「相続したら不動産屋からDMが届くのは何故？　不動産相続」になります。

親や親戚などから土地や建物を相続した時に不動産会社からダイレクトメールやお手紙が届いたりしたことはありませんか？

これは、法務局で相続登記を済ませたら、法務局に誰から誰へ登記されたという履歴が残ります。この履歴ですが、誰が相続で建物や土地を受け継いだのかというのは法務局へ手数料を支払えば、本人以外でも誰にでも見ることが可能です。




この履歴情報を不動産会社が手数料を支払って取得してダイレクトメールや手紙を送っています。

ダイレクトメールやお手紙には「この辺で探しているお客様がいます。」と書かれていることもあります。
ダイレクトメールを受け取った側にとっては、疑わしいかと思いますが、築年数が古い建物が付いていても土地として購入したいという方はいます。



また、ダイレクトメールが地場の不動産会社であれば土地の市場を熟知しているので、相談してみるのもいいかと思います。

最近では、古屋付のまま購入する不動産会社もおり、新築と同じぐらいリノベーションして再販売したりします。

相続で受け継いだけど、使用することはないという方は、地場の不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

所有しているだけで、固定資産税・都市計画税などの税金がかかりますので、売却したらよいのか賃貸で貸して家賃収入を得た方がよいのかいろいろと提案をしてくれるかと思います。

弊社も法務局から情報を取得し、定期的にダイレクトメールを送ったりしています。
もし、弊社のダイレクトメールを受け取った方は、お問合せいただければと思います。

本日もご拝読いただき、ありがとうございます。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【マンションの査定方法】についてです。

マンションを売りたい　そう思ったとき、多くの人は不動産会社に査定依頼をされるかと思います。その時、不動産会社はどのように査定を行っているのかをご説明いたします。

まず、マンションの査定の場合は、戸建と違い所有権のある敷地（土地）は共用部分が大半の為、建物と土地を分けて査定は行いません。

そして、一般に使用される方法が「取引事例比較法」が使用されております。

「取引事例比較法」とは、対象となる物件に近い条件（立地・階数・設備など）の物件の情報を参考に近々の相場や状況を考慮し、試算を行う方法です。

また、価格には色々なものが影響を与えることがあります。
同じマンションでも階数や面積・間取が違うことで日当たりや眺望が変わる為、価格に差が出ることがあります。

一般的には階数が高いほど眺望がいい為、価格は高くなる傾向があるのですが、エレベーターが無いあるいはあったとしても各階に停まらないタイプのエレベーターが付いている場合は、眺望がよくとも高い階層の部屋の価格が下がる事もございます。

そして、価格の決定には物件の管理状況（管理会社か自主管理か）が大きく影響を与えることもあります。

外壁や給排水設備は時間が経てば劣化していく為、長期修繕計画を立てておく必要があります。

管理会社が入っている場合ですと、修繕積立金などを予め積み立て管理しているケースが多いのですが、自主管理の場合、積み立てが無いケースもある為、販売時に多額の修繕の為の一時金が必要になってしまう事がある為、物件が安くなってしまう事もありますのでご注意ください。

次に比較的新しいマンションを売買する時の査定についてです。

基本は同じく「取引事例比較法」にて査定を行うのですが、新しい場合は事例があまりないことがあります。その際は、対象物件の新築時の価格を参考に相場の増減率を考慮し価格を試算します。

昨今はインターネットの普及により、売り出されているマンションの情報は入手しやすくなりました。
しかし、一般のお客様では成約事例や募集中のマンションの販売期間（どれだけの期間で売れたのかなど）の情報の入手は難しいと思いますので、まずはお近くの不動産業者へ査定の依頼をしてみてください。

また査定は、実際にお部屋を見てもらった方がより正確な価格が出るため、早期売却に繋がることもあります。
そして、長期売却を考えられている方は、今後の為にどのように物件を管理していけばいいのかも相談できますので、訪問査定をお勧めいたします。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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みなさまこんにちは！テンズホームの久保田と申します。

本日は「旗竿地の査定評価」についてです！

まず大前提として、旗竿地とは・・・？

「不整形地」のひとつであり、路地部分が細長く、奥に広い敷地がある形状の土地です。

竿についた旗のほうな形の土地であるため、旗竿地と呼ばれます。

通常、不動産は「取引事例比較法」で査定を行います。
売却する不動産と条件が近い（築年数や立地など）不動産の過去の成約事例をいくつか選び、平均坪単価を算出し、算出された坪単価に売却する不動産の広さを掛けて計算します。

ただ、事例があまりない旗竿地では路線価を使って計算をします。

路線価とは、国税庁が毎年公表するその年の1月1日時点における主要の道路に面した1平米あたりの土地価格のことをいいます。

旗竿地の計算方法は以下の３つございます。

1. 1. 路線価　×　奥行価格補正率　×　土地面積

土地の評価は奥行きの長さによって変わります。

その影響を考慮するため、の計算方法です。

1. 2. 路線価　×　間口狭小補正率　×　奥行長大補正率　×　土地面積

間口が狭小で奥行がある土地を考慮した計算方法です。

1. 3. 路線価　×　不整形地補正率　×　面積

想定整形地に対するがけ地部分の割合を計算し、不整形地補正率表から不整形地補正率をだす計算方法です。

この３つの中で計算した結果評価額が高いものを選ぶのが一般的かと思います。



※奥行価格補正率、間口狭小補正率、奥行長大補正率、不整形地補正率についての詳しい情報は国税庁のホームページを参考にすると良いです。

一見癖のある旗竿地ですが、使い方次第でユニークな使い方ができます！

駐車スペースの確保や静かな住環境保持など用途は様々です♪

不動産売却でお悩みのある方などは是非一度ご相談くださいませ！

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は≪転勤時、売却・賃貸どちらがお得？≫といった内容になります。

宜しくお願いいたします。

では本題の、≪売却ｏｒ賃貸≫についてですが、もし自分でも予想もしなかった転勤で引っ越しを余儀なくされた場合、持ち家をどうしようかと悩むところだと思います。

売るほうにメリットがあるのか、賃貸で人に貸すのがいいのか、

どちらを選ぶほうがいいのか解説していきたいと思います。

ポイントとしては3つあります。

① 基本的には購入にあたって住宅ローンを借りている場合、ローンが残っている状態で、賃貸として人に貸すことはできません。

契約違反となる場合もありますので、借りている金融機関に必ず確認が必要となります。

② 長期収支でどちらが得か考えてみる。

賃貸に出すことができた場合で考えると、月々の決まった家賃が入るといったメリットがある反面、空き家になった際に新しい住居との二重払いが発生するほか、賃貸に出す費用や固定資産税などがかかってきます。

③ 手持ち資金を考える。

恐らく売却を考える方が一番多くいらっしゃるのではないかと思いますが、②でも記載した通り、空室リスクや税金の事を考えるとその時置かれた状況でご売却を選ばれる方が多いのではないかと思います。

管理費用や税金もかからなくなると同時に、ご売却した後、転勤先でまた新たに家の買換えが可能になります。

ただ、売却に関してデメリットがあるならば、ローン残債を売却代金で返済できるのか、というところになるかと思います。
売却代金で返済できなければ売れないことになりますので、売却に関しては確実にローン残債に注意しなくてはなりません。

いずれにしても、色々な選択肢がありますので、お困りになった時には

我々、不動産会社へお気軽にお問合せください。

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皆様いかがお過ごしでしょうか。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが、「不動産売却って何から手を付ければいいの？　初めての売却」です。

不動産を購入するときは物件サイトを見て自分の希望条件に合った物件を探して、不動産会社に問合せるのが流れですが、自分の所有不動産を売却するとなると何から手を付ければいいかわからないと思います。

親戚・知人・ご友人に不動産会社に勤めている方がいれば、その方に聞くのが良いかと思います。

知人などがいない場合はどうしたらいいでしょうか。
今回はそのような方への解説になります。

不動産を売却する上で、準備するものが3つあります。

1つは所有している不動産をローンで購入した場合ですが、現在もローンの支払いをしているようでしたら、現在の残債額を確認してください。
もし、不動産を売却してローン残債額より低い価格で売却してしまったら、残りの残債分を貯金などで支払わないと抵当権を抹消することができません。

2つ目は近隣との境界の確認です。
隣地との境界を確定する為に、境界石が入っている場合があります。
詳しいことは、購入した時の重要事項説明書を見れば確認できるかとおもいますので、購入時の書類を準備しときましょう。

3つ目ですが、物件の引き渡し時期です。
お住まいになっている不動産を売却する時は、住みながら売却することも可能ですが、いつ引っ越すかをあらかじめ決めておくと、慌てなくても済みます。

この3つを準備して、最寄りの不動産会社に相談しに行くのがいいかと思います。

また、査定を兼ねて複数の不動産業者に依頼するサイトを活用するのもいいかと思います。

札幌市及び札幌近郊の物件でしたら、弊社までご相談くださいませ。

また、道内・本州などに物件ある場合もご連絡くださいませ。提携しているセンチュリー21の加盟店の不動産会社をご紹介いたします。

最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【住宅ローン支払い中の賃貸】についてです。

突然の転勤辞令、望まなくとも会社から言われてしまえば引っ越しをしなくてはならない事、ありますよね。
住宅ローンもまだ終わってないし、いずれ戻ってきて住みたい気持ちもある。だからといって所有し続けての二重ローンは大変…だったら貸してしまえばいい！

　ちょっとまってください、実は住宅ローン支払い中の物件は賃貸ができないんです。

なぜか？
それは住宅ローンというのは、国の住宅投資政策の一環であり自身で住む住宅を買うために特別に低金利で購入資金を借りている契約となります。


その為、契約者とその家族以外の方（賃貸者）が住んでいる状態になってしまうと、銀行との金銭消費貸借契約を違反してしまう事になってしまう為、賃貸することができないのです。

　そしてこっそり貸してそれが判明した場合は、契約違反となりローンの一括返済を要求される場合もありますので、おやめください。

　ただ、借入先の銀行様によっては、転勤により住みたくても住めないなどのやむを得ない事由がある場合は、賃貸を許可してもらえるケースもあるようですので、まずは銀行へのご相談をしてみてください。



ただし、住宅ローン控除の要件を満たせなくなる為、控除が受けられなくなります。
しかし自身が再度居住しかつ控除が受けられる期間が残っている場合は翌年から再度受けられるようになります。

また、賃貸にするその他の方法としては住宅ローン控除からアパートローンなどへ借替えをし、収益物件として所有する方法があります。

ですが、諸経費の発生や金利が当初よりも高くなる為、現在の月々の支払より結果高くなってしまい賃料でまかなえなくなるケースもあるようです。

　現在は不動産価格も高騰している為、ローンが残っている場合でも売却をするのも一つの手となっております。

思っていた以上の金額で売却できることもありますので、まずはお近くの不動産業者へ査定の依頼をしてみてください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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みなさま、こんにちは。

テンズホームの久保田と申します！

本日は、「価格変更はどのように行えばよいの？」についての動画解説になっております。

売却中の物件を価格変更するときにはまず、依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動をされているのかをご確認してください。

営業活動とは、各種ポータルサイトへの掲載、不動産流通機構（レインズ）への登録、その他チラシでの広告活動をする会社等もございます。

これらの営業活動は概ね１か月ほどで終えますので、しっかりと活動を行ったうえでお問合せやご案内が少なければ価格を下げるという判断になります。

お値下げの幅は不動産会社の考え方にもよりますが

例えば　査定価格：2000万円　、売出価格：2280万円

とすると、お問合せ数が想定より少なければ査定価格の5％、100万円のお値下げをし、2180万円までお値下げをするご提案することが多いです。

50万円の値下げを2回に分けて行うよりもインパクトが強く、反響獲得に繋がりやすいというわけです。

更にそれでもお問合せが少なければ査定価格までお値下げをするご提案を行うことが多いです。

売却担当の不動産会社はできるだけ高く売却できるよう努力し、それでも思うようにいかない場合に値下げの交渉をします。

弊社でも売主様のお話をお伺いしながら、売出価格についてご提案をさせていただきます。

ぜひ、不動産売却についてお困りの方はお気軽にご連絡お待ちしております！

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

今日は「売却に苦戦している時の対応策」についてのお話となります。

現在売却を進めている方や今後ご売却予定がある方には特に、気になる内容になるかと思いますので、なるべく分かりやすく、説明できればと思います。宜しくお願いいたします。

物件を売りに出しているが、長期間売れなくて困っている。

大きく分けて三つの要因が考えられます。

①    販売価格が市場価格より高い

②    物件自体に何かしらの問題がある

③    任せている不動産会社に問題がある可能性

① に関しては、売出価格の設定が周辺地域の相場よりも高すぎてしまい、買い手が長期間見つからないということになります。

希望額だけ考えて売り出すのではなく、周辺の成約事例や反響状況に応じて、相談しながら金額を設定することをおすすめいたします。

② 販売している物件に何かしらのマイナスポイントがあるという可能性があります。

汚れや劣化、そういったところが全面にピックアップされてしまうと買い手も見つかりづらくなってしまいますので、お掃除をしたり、簡易的な修繕や部分的リフォームの提案も含めて販売していくと良いのではないでしょうか。

③  不動産業者選びはきちんとされていますか？

なんとなく聞いたことがある名前だったから、金額の提示が一番高かった等の理由で

会社選びをされていませんか？

売却がおおよそ考えていた通りにいくのか、そうではなかったのか、というのは実は不動産会社の販売戦略にも大きく関係してくるところです。

自分側の意向を伝え、不動産会社側からきちんとした回答や販売戦略を聞くことはできたでしょうか。

信頼できる不動産会社、営業担当者と出会うことも満足できる売却へ繋がる近道だと思います。

本音で相談できる、そんな不動産会社と出会うことができれば一番理想の売却へ繋がりますね。

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皆様、こんにちは。先日の大雪で、人生初めて腰痛持ちになりました相原です。

除雪をする地域の皆様は、気を付けてくださいね。

今回の動画解説ですが、「老朽化物件の売却時注意すべき点はなに？老朽化物件の売却」です。

老朽化した物件を建て替える方は多いかと思います。建て替えについてメリット・デメリットがありますので、それぞれ説明していきますね。

メリットですが４つあります。

1.「土地を探す手間が省けます。」
2.「住み慣れた土地に住み続けられる。」
3.「今お住まいの不満を解消できる。」
4 「建替えローンを使用することができる。」

です。

メリットの1.ですが、現在所有している土地の為、新たに探す手間がかからないのと、新たに土地を購入する費用負担がかからないというメリットがあります。


2.ですが地域のルールや学校区などを考慮する必要が無いです。新たに、住み替えると新しいゴミ出しのルールや町内会のルールを確認しないといけません。


3.ですが、現在のお住まいの不満ある箇所の間取りやライフプラン（電気、水道、ガス）などの見直しができます。


4.ですが建替えローンを取り扱う銀行が増えてきており、大手銀行なども取り扱っている為、安心があります。

デメリットについてですが、これも4つあります。

1．「建築中は仮住まいが必要。」
2．「建て替えができない場合がある。」
3．「解体費がかかる。」
4．「滅失登記が必要。」

があげられます。

デメリットの1.ですが、建て替えるには現在お住まいの家の解体が必要になり、解体から新築が建築・引渡しまでの間、約半年から1年間は仮住まいが必要になり、賃貸費用が発生します。また、引越しも２回かかるので、その点を踏まえての資金計画が必要になります。

２.ですが現在建築されている物件を解体したら、新たに建築できない物件もあります。それを「再建築不可物件」と呼ばれ、建築できない場合がございます。


例えばですが、前面道路が建築基準法上の道路ではない。敷地が道路に２m以上接していないなどがあります。
この辺りは解体する前にきちんと調査する必要があります。解体した後ですと、大変なことになります。


3.ですが、解体工事の費用相場ですが、大体の概算は、「解体の坪単価×建物の延床面積（坪）」で大体の金額を出せます。ただ、建物の状況や状態や敷地内に物置や塀がある場合は別途費用が発生する可能性があるので、解体業者に現地確認をしてもらう必要があります。


４.滅失登記ですが、建物を解体した時に必要な申請になります。建物解体後１ヶ月以内に申請をしないと10万円以下の過料という罰金を支払う可能性があります。

滅失登記は義務になりますので、忘れずに申請をしてください。
もし、滅失登記をしないと新築を建てることも更地として土地を売却することもできません。

さらに、存在しない建物に固定資産税などの税金の支払いが発生します。余計な税金は払いたくないですよね。

自分の家が再建築出来るのかわからない時は、お近くの不動産会社に聞いてみるのが一番かと思います。ご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【月極駐車場売却】についてです。

まず、賃貸契約者がいる状態で、青空月極駐車場の売却ができるかについてですが、売却はできます。オーナーチェンジという状態で、賃貸契約を継続したまま売買を進める方法がございます。

では、買主様が建物建築を予定していた場合はどうなるのかというケースをご説明していきます。

その場合は、現在の駐車場契約をしている方には契約の解除をしていただかなくてはなりません。

その際の責任はどちらになるのかという点ですが、立ち退きをさせたい方がそちらにあたります。
（例：契約者がいる状態では買主様に買っていただけないのであれば売主様が立退きをさせたいので売主様が責任を持って行います。買主が購入後に、建築を検討する場合は買主様が責任をもって行います）

また、お部屋を貸している時と違い青空月極駐車場は借地借家法の規定が無く、基本的に立退きの為の正当事由が必要無く、契約書での取り決めがない場合は立退き料などの支払いの規定もありません。

そして立退きの通知期間も特段契約書によって取り決めがない場合は、法的な規定はありません。




しかし、契約者様も次の場所を探さなくてはならないので解約をしてもらう際は、1～2ヶ月前の予告をされることが多いです。

それでも売買には不安なことも多いと思いますので、まずはお近くの不動産屋までご相談いただければと思います。

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