札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

雪は白くてきれいなので好きですが、降る度除雪で体が痛いです。

さて、今回私が解説させて頂くのは、不動産売買時の【意思能力】についてです。

不動産売買時には当事者の売買をするという意思確認が重要となってきます。

そして昨今患者数も増えてきております「認知症」のお客様が契約の当事者となる場合の売買時に【意思能力】が注意するべき点となってまいります。

では、認知症になってしまうと全く売買契約が行えないかというと答えは、「NO」です。

お医者様の診断が必要となりますが、本人に判断能力があれば契約行為が行えます。

しかし、判断能力がない状態では契約行為は行えず、仮に契約行為を行ってしまうと契約は無効となってしまいます。

となると、認知症でかつ判断能力がない場合は、相続後でなければ売買ができないのか。
例えば、契約者が施設に入るためのお金を用意するために不動産売買を行いたいと考えていてもそれができないのはとても不便だと思います。

そこで、そのような場合でも売買契約を行えるのが「成年後見人制度」の利用となります。

「成年後見人制度」とは、判断能力が不十分な方々を法的に保護する為、本人の代わりに契約行為を行う方を設定する制度となります。多くの場合は、司法書士や弁護士が選任されます。

制度を利用する際は、家庭裁判所に申立を行い、申立人・後見人候補者・被後見人（本人）に対して審問・調査・鑑定などが行われるため3～6ヶ月もかかってしまう為、早めに準備をしておくことをお勧めいたします。

ただ、制度利用の際の申立の手間や、後見人を弁護士が請け負った場合に発生する報酬などの費用負担、家族が後見人になった場合、被後見人（本人）が亡くなるまで続けなくてはならないので負担がかかる為、ご注意していただければと思います。

今回の例のような状態で売買をお考えの方は、まずは不動産会社へ相談していただければと思います。お気軽にお問い合わせください。

では、皆様お体にお気をつけくださいませ。

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みなさま、こんにちは。

テンズホーム　久保田です！

本日は、不動産の査定はどのように行っているのか？という動画です。

物件を売りたい、いくらで売れるのか？を知りたい場合、皆様はまず不動産会社に依頼をかけます。依頼をかける方法は様々ですが、インターネット等で一括査定をする、不動産会社に直接問い合わせるなどの方法があります。

それでは、依頼を承った不動産会社はどのように査定額を算出するのか？ですが、

主に３つの手法があります。

①   原価法

対象の不動産を、仮にもう一度建築した場合いくらになるのかを割り出した後に築年数による原価修正などを考慮して不動産の価値を算出する方法

②  取引事例比較法

対象不動産と条件が近い取引事例を収集し、過去の取引事例を基に不動産価格を算出する方法

③  収益還元法

対象不動産が将来生み出すであろうと予測される収益を、現在の価値に割引いて不動産価格を算出する方法

例えば、居住用の分譲マンションには取引事例比較法

一戸建ての場合は　建物には原価法　土地には取引事例比較法

マンションを賃貸で貸している場合は収益還元法を用いて査定を行います。

弊社でももちろん、無料で不動産の査定を行っております。

近年は相場が高騰しておりますので、所有物件の価値が知りたい方はお気軽にご連絡お待ちしております！

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皆さまこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

今回のテーマは【一物四価（いちぶつよんか）】についてです。

不動産には色々な価格があるという内容になります。

まず、皆さんは「一物四価」という言葉を

聞いたことはありますか？

実はひとつの土地でも目的に応じて４つ

（もしくは５つ、３つ）の異なる価格が存在し、

地価を評価する際に目的に応じて使い分けることになります。

【一物四価】

①    時価（実勢価格）

②    公示地価（公示価格）

③    相続税評価額（路線価）

④    固定資産税評価額

それぞれの内容をすごく簡単に説明したいと思います。

①    実勢価格～実際に市場で売買される取引価格のことで、

　　 過去の取引事例における平均値で示される。

②    公示価格～地価公示法に基づいて算出される評価額のことです。

　　 毎年1月1日に公示され、相続税評価額や固定資産税評価額の基準
　　 となる指標です。

③    相続税評価額～相続税を算出する際の基準となる評価額のこと。

　　  算出方法には【路線価方式】と【倍率方式】の二つの方式があります。

　　  路線価は主要市街地の道路にしか設定されていないことがあり、

　     路線価の存在しない土地については、倍率方式によって算出される。

　　  計算式　　[　固定資産税評価額 × 税率  ]

④    固定資産税評価額～固定資産税を算出する際の評価額です。

　　 自治体の担当者が不動産ごとに算出していきますが、

　　 一般的な固定資産税評価額の目安は、公示価格の70％程度と

　　 言われています。

このように分かれているのは、地価を国、地方自治体、

そして売主・買主等がそれぞれの視点や基準から評価しているためです。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今年も残す所2週間程となりました。年々時の流れが速く感じます。

今回は、【共有名義の不動産売却について】の解説になります。

不動産の『共有名義』とは一体どういう事でしょうか？

共有名義とは、一戸建てやマンション、土地などの不動産を取得するために共同で出資し、出資額の割合に応じた所有持分で登記する事を意味します。

例えば、4,000万円の一戸建てを夫婦でそれぞれ2,000万円ずつ出資して購入した場合、それぞれ『2分の1』の所有持分で“共有名義”となります。

不動産が共有名義になるパターンですが、よく挙げられるのが

1、 複数人で相続する

2、 マイホーム購入時に夫婦共有にする

3、 二世帯住宅購入時に親子共有にする

では、売却を検討している物件の名義が共有名義の場合、売却は出来るでしょうか？

これは、共有名義人全員が売却に同意していれば問題ありません。

そして、共有名義人には、大きく分けて3つの事に協力してもらう必要があります。

1、媒介契約時

2、売買契約時

3、決済時

売却する不動産の名義人全員分の署名・捺印が必要になります。

ですが、共有名義人が遠方いて対応が難しいなどの場合は委任状で対応が可能です。

その場合、実印での押印と印鑑証明書が必要となります。

共有持分はメリットもあればもちろんデメリットもあります。家族間や夫婦間でトラブルになる前に、売却の際はお近くの不動産会社へ相談しましょう。

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皆様こんにちは。センチュリー２１テンズホームの相原です。

さて、今回の動画解説のテーマは「売るのと貸すのどっちがお得？　売却VS賃貸」です。

例年２月～４月ぐらいは引越しシーズンになり、物件を購入したにも関わらず住まないで転勤する方も多いかと思います。
物件を売却するか賃貸にするか悩む人も多いのではないでしょうか。

まず、売却した場合のメリットは「まとまった現金が入る」ということです。

ただこれに関しては、住宅ローンが完済している場合に限ります。
もし、住宅ローンの返済が残っている場合ですと、ローンが完済できる価格で売却できればいいですが、ローン返済より低い価格で売却した場合、手持ちの現金でローンを完済し抵当権を抹消しないと、買主に引き渡すことができなくなる可能性があります。

売却した場合のデメリットは、数年後にインフレを起こし物件の価値が上がり売却した時よりさらに高い価格で売れる可能性があります。

売却する場合にはどのくらいで売却できるかお近くの不動産会社に依頼してどのくらいで売却できるか査定してもらうのが一番かと思います。

次に賃貸で貸した場合のメリットですが、定期的に収入が入ります。月額賃料が月々のローン返済より多い場合、ローンの支払いを代わりにしてくれるイメージです。

賃料も近隣相場あるので、賃貸に強い不動産会社に賃料査定をしてもらうのがいいかと思います。

デメリットとしては、賃貸中に自殺や孤独死が発生した場合、資産価値の下落があります。

また、賃料の滞納・賃借人の退去時のリフォームがかかる可能性があります。

自殺や孤独死は少ないですが、もし発生したら、売却時や次に貸し出すときは相場より安くしないと買い手や借り手を探すのは大変かと思います。



賃料の滞納については、最近は賃料を保証してくれる保証会社もあるので、使用すれば滞納を回避できるかと思います。

退去時のリフォームは賃借人の住んでいた年数や使い方にもよりますが、クロスの貼替等費用が発生する場合があります。

定期的に収入はありますが、使用しないで、貯蓄・貯金して、リフォームの費用に充てるのが、一番だと思います。

弊社は、売却査定もできますし、グループ会社に管理会社もありますので賃料査定もリフォームもできます。もし、引越しになった場合は、ぜひ一度お越しいただければと思います。

本日はありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

寒くなってきましたので、皆様風邪をひかぬようお気を付けくださいませ。

さて今回私が解説させて頂くのは、【契約解除】についてです。

売買契約を締結後、様々な事情があり残念ながら契約が解除になるケースがございます。

また、契約を解除しなくてはならない状況になることあるかもしれません。契約解除はどのようなものがあるか学んでいきましょう。

まず、解除には【手付解除】、【違約解除】、【白紙解除】などがございます。

では、各解除に関して解説してまいります。

【手付解除】

手付金を放棄することで、契約を解除する方法です。原則理由は問われません。
注意点として、買主様は手付金を放棄で解除できますが、売主様は受け取っている手付金の返還と共に手付金の同額を支払う必要がございます。
また、手付解除には期日が設定され契約締結後から30日程度とすることが多いです。

※仲介手数料は発生いたします。

【違約解除】

当事者の一方が義務を履行しないときに「契約違反（債務不履行）」として、相手方が「損害賠償の請求」を行い、催告しても履行されなかった場合に契約を解除できるものをさします。

※仲介手数料は発生いたします。

【白紙解除】

売買契約自体がなかったことになり、事前に支払った手付金も全て返金になります。

例として、住宅ローン本審査が通過できず融資が受けられない場合、融資利用特約などの特約で設定されるなどがございます。

※仲介手数料は発生しません。

また、契約解除すべき状態となったときは、文書でおこなうことが原則となっております。

そのようなことが無いように契約を進めていくことが前提ではございますが、やむを得ず契約解除になってしまったときは、ご注意いただければと思います。

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

道路はツルツルで外出は憂鬱になってきましたね。

本日は、「物件状況報告書ってどのような書類なの？」についてです。

売主様には告知義務があり、不動産を売却する際には買主様に重要な事項は告知しなければなりません。

売物件の現状を１番知っているのは売主様ですから、当然ですね。

それでは、どのような告知が必要なのか？

細かく20項目に分かれています。

①     雨漏り

②     シロアリの害

③     腐食

④     給排水管

⑤     建物の傾き・きしみ・不具合等

⑥     増改築

⑦     火災等の被害

⑧     境界、越境について

⑨     配管の状況

⑩     地盤の沈下、軟弱等

⑪     敷地内残存物等

⑫     土壌汚染等に関する情報

⑬     浸水等の被害

⑭     近隣の建築計画

⑮     騒音・振動・臭気等

⑯     電波障害

⑰     周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等

⑱     近隣との申し合わせ事項等

⑲     事件・事故・火災等

⑳     その他

他にも、売物件に関する資料（新築時の設計図や調査報告書等）を

持っているかどうかなどを記載する項目もございます。

告知義務違反をした場合・・・

契約解除や損害賠償義務等の法的責任を負担することになります。

後々のトラブルを避けるためにも、正直に報告しましょう！

勿論わからない点は不動産会社がフォローいたしますのでご安心ください。

弊社でもトラブルを未然に防ぐため、念入りに調査を行っております！

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こんにちは！

テンズホーム小溝です。

今回は「売却依頼」についてです。

よろしくお願いします。

もし、ご自身がご所有の物件を売却したいと思った時、

皆さまだったらどうしますか？

困ったなぁと思った時には、こんなコラムがあったことを

思い出していただければ幸いです。

一般的に不動産の売却を依頼するときには

不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約の種類には三種類ありますが

ここでは大きく分けて二種類を覚えておいてください。

①    専任媒介契約

一社だけに仲介をお願いする契約となり

売主に対して定期的な販売状況の報告、媒介契約が成立してから7日以内に
指定流通機構のレインズへ登録義務があります。

売主自身で買い手を見つけて、不動産会社を介さずに契約することもできます。

契約の有効期限は3か月となります。

②    一般媒介契約

複数社に仲介をお願いできる契約で、専任媒介契約とは違い
契約に有効期限がなく、レインズへの登録義務もありませんし
売主への報告義務もありません。

※専属専任媒介契約

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約となり、

他の不動産会社に仲介を依頼することができません。

こちらは、専任媒介契約と仕組みは似ていますが、

不動産会社が見つけた売却先としか、取引することができません。

基本的には【専任媒介契約】と【一般媒介契約】の違いを

覚えておきましょう。

●時間がかかっても希望の価格で売り出すのか

●早期に買い手を見つけて売却したいのか

媒介契約の種類を選ぶポイントも違ってきます。

お困りの際は、テンズホームへお気軽にご連絡ください！

分かりやすく、皆さまの疑問にお答えします！

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どうもこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、【原価法ってどの様に算出するの？】についての解説になります。

皆さま、お手柔らかにお願い致します。

例えば、【地方にある実家の一戸建てを売却したい】と思った時に、どの様に査定を行えばよろしいでしょうか？

この場合、土地と建物を分けて考慮する必要があります。

土地の場合、取引事例比較法を用います。建物の場合、原価法を用います。

取引事例比較法は何となくイメージが湧きやすいかと思いますが、原価法とは何でしょう？

原価法とは・・・
不動産鑑定評価において、不動産の価格を求める際に用いられる手法のひとつです。
原価法では、価格を評価される時点における、対象となる不動産の【再調達価格】を算出して、これについて【原価修正】を行い、更にこれに【流通性比率】を掛ける事で、対象不動産の価格を求める事が出来ます。

原価法を計算式で表すと　

【再調達価格　×　原価修正　×　流通性価格】
　
となります。

それぞれの意味については以下の様になります。

再調達価格・・・対象の建物を再調達（新たに新築・購入）する為に必要な価格です。

建築資材により価格が違う為、建物の構造によって目安の価格が変わります。

原価修正・・・対象の建物の再調達価格から経年劣化による目減り分を考慮した数値。

流通性比率・・どれくらい売れやすいかを数値化したもの。立地や人口、需要と供給により波があります。

不動産価格の査定を行う際は、不動産会社へ依頼する事をオススメします。

個人で行うには簡単ではありませんし、基本的に不動産査定は無料で実施している会社がほとんどです。

弊社でも、不動産が無事売却し終えるまでは一切料金発生はしませんのでお気軽にお問合せ下さい。

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皆様こんにちは。雪が降ってもすぐ溶けて、いつ根雪になるか心配している相原です。

本日の動画解説ですが、「取引事例比較法ってどのように算出するの？　取引事例比較法」です。

よく分譲マンションなどの査定をするときに使う方法です。過去に同じマンション、同じ間取りの成約事例を元に算出します。

土地の場合は、同じ土地は無いので、土地に接している路線価の比率で調整し算出します。
同じ面積の土地でも、土地の形や間口がそれぞれ違うのでその場合は流通性比率で調整し算出します。

最近の札幌のマンションや土地については販売価格が高くなってきているので、成約事例の他に募集事例も参考にして、査定金額を算出いたします。

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