札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日の動画解説は、「新築マンション購入後、未入居なのに転勤の辞令　どうすれば良いの？」

についてです！

この時期、転勤の辞令がくだされることも多いかと思います。

せっかくマンションを購入したのに辞令がでた！

→そのような時、どうすれば良いのか？をご説明していきます。

まず最も一般的な方法としては賃貸に出すことです。

①     普通借家契約

借主が希望する限り基本的には借主が同一物件に住み続けられる契約

つまり、貸主が転勤先から戻ってきても基本的には借主を追い出すことはできません。

②     定期借家契約　←オススメ！

契約期間満了になると、更新はできず借主は物件を明け渡す契約

なお、更新はできませんが双方の同意があれば再契約を結ぶことは可能です。

賃貸に出す際の注意点

住宅ローンを組んで購入した場合、貸し出したマンションの居住者が転居してしまった場合賃料を住宅ローンに充てることができませんので、転勤先の賃料と所有不動産の住宅ローンのダブルで支払うこともあります。

また、住宅ローン控除の要件のひとつに住宅の取得日から６か月以内に入居し、適用を受ける各年の１２月３１日までに引き続いて住んでいること　とあります。

再入居までの賃貸期間中は住宅ローン控除を受けられませんので、その点も注意が必要です。

次に、売却する方法があります。

新築未入居のマンションは買いそびれてしまった方もおられるので比較的早く、そして価格も購入時と同等かそれ以上で売却できるケースがあります。

マンションの価値は経年とともに下がっていくことが一般的ですので、早めのご売却をおすすめ致します。

その他「一時的に空き家にする」「単身赴任する」等の方法もございますが、不動産のプロに相談をし、最適な方法を一緒に考えていくことが良いかと思います。

転勤が重なるこの時期、どんなご相談もお待ちしております！

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は≪ホームステージングを活用した売却≫についてのお話になります。

宜しくお願いいたします。

≪ホームステージング≫とは

売却予定や賃貸予定の物件に、家具や小物、ちょっとしたインテリアなどを置き

物件の魅力をより生かすといった一つの手法のことです。

最近では、このホームステージングを取り入れている会社も多いようです。

大がかりなリフォーム工事と違って、手軽に行えることや居住中・空室問わず行えること、実際に物件購入後のお部屋全体のイメージもつきやすくなりますので、特に購入検討者の方にはリアルに体感してもらえる点などはホームステージングのメリットとなります。

空室の物件には、家具や小物などのインテリアでコーディネートすることもできますし

居住中の物件でも、お掃除や片付け、インテリアの配置を変えるなどでも十分に空間の演出をすることができます。

ステージングをすることでそのままの状態の物件に比べると、実際の暮らしが

よりイメージしやすくなりますし、自分のお持ちの家具を合わせる想像も膨らみますので大変良い手法ではないかと思います。

ご不明点などは、お気軽にお問合せ頂ければと思います。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂く内容は【再建築不可物件でも売却できるの？】です。

皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

まず【再建築不可物件】とは？

建築基準法上の接道義務を果たしていない土地に建つ建築物の事をいいます。

現在ある建物を取り壊してしまうと、再度建築する事ができないのです。

接道義務とは、建物を建築する際、その土地の間口が原則として

幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない規定の事をいいます。

建築基準法は1950年に定められた法律ですので、既存の建物については、この規定を満たしていない場合でも、直ちに罰則が科されるわけではありません。

売却はできるの？

結論から申し上げますと可能です。ただし、基本再建築する事ができない為、購入者が限定されます。また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。ただし、リフォームに関しては可能です。

そんな再建築不可物件を売却する方法

1、 再建築可能にして売却する。

土地が接道している道路が2項道路（接道義務規定ができた時に、既に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道）の場合、セットバックをすれば再建築は可能です。

2、 隣地から購入する。

接道義務は、道路幅員の他にも道路に接する間口についても規定されています。2ｍ未満であれば再建築不可物件となりますが、隣地から土地購入する事で、間口を広げて再建築可能な物件とすることができます。

3、 再建築不可のまま売却する。

隣地所有者に、土地の買取を打診するのも一案です。隣地所有者が増築を考えている場合、思いがけず買取を承諾してくれる可能性があります。声をかける前から諦めてしまうのではなく、まずは相談してみましょう。

4、 再建築不可物件のまま不動産会社に仲介してもらい売却することもできます。

ただし、先にも述べた通り、買主は現金で購入できる人などに限られたり、建て替えできないリスクがある為、相場の5～7割程度の価格での売却になる可能性が高いです。

いずれにせよ、こういった場合は売却の得意な不動産会社へ相談しましょう。

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皆様、こんにちは。今回の動画コラムを担当する相原です。よろしくお願いします。

今回の内容は、「収益物件の売却は通常と異なる？　収益物件」になります。

現在、ご所有の戸建や分譲マンションを賃貸に貸し出している方には必見のコラムかと思います。





賃貸で貸している戸建や分譲マンションを売却する時の査定は、通常の査定と異なり、収益還元法という査定方法を使用します。

これは物件の利回りを計算して利回りから査定額を出す方法です。




通常の売買査定は近隣事例や建物状況で査定額を算出しますので、査定方法からして変わってきます。

また、買主様も居住用目的ではなく、投資目的で購入するので買主様の内容も変わってきます。

賃貸で出している物件の売却について二つのポイントがあります。


一つ目は売却を依頼する不動産会社の選定です。
賃貸の戸建や分譲マンションの売却に関しては特段問題ないのですが、賃貸マンション・アパートや一棟ビルなどになると専門知識が必要となります。

二つ目のポイントは、売却のタイミングです。
投資用不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費を経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。

また、ローンの支払いのうち、元金返済分は経費に計上できず、利息分のみ計上できます。
一般的な元利均等払いは、ローンの支払額が一定でも内訳は最初のうち、利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなります。元金分が減価償却費を上回った場合、絶税効果も薄れるので、売却タイミングとしては良いかと思います。

そうした知識をもった営業マンがいるかいやに相談してみた方良いかと思います。

不動産会社は、収益物件を専門に扱う会社も多くあります。弊社も扱うことができますので、ご相談いただければと思います。

ご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【心理的瑕疵物件の売却】についてです。

心理的瑕疵とは、どのようなものをいうのかというと…

自殺・殺人または墓地が近くにあるなど人が心理的に抵抗を感じるものに対し総じて、心理的瑕疵と言います。

そして売却はできますが、残念ながら物件を購入される方の条件に大きな影響を与えてしまう為、価格も相場より低い価格で取引される事が多いです。

心理的瑕疵の内容や度合いによって変わるのですが、ある事例においては墓地が近くにあるという物件で相場から1～2割減で取引、そして殺人があった物件に至っては相場の半値以下の価格での取引をされているようです。

　しかし、売却をあきらめずに不動産業者にぜひご相談ください。





買主様によっては、心理的瑕疵を気にされない方もおられることや、物件に合わせた販売方法をご提案できます。

また、心理的瑕疵のある物件を売却する際は、瑕疵の告知が必要になる為ご注意ください。

※告知漏れや瑕疵を隠して契約してしまった場合、トラブルになります。
（ご近所の方から情報が伝わるなど買主には必ず伝わってしまいます）



販売を依頼する不動産業者には、媒介契約を結ぶ際に告知（物件状況報告書による）を行い、買主様には、売買契約締結をする前にお伝えする様にしてください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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みなさまこんにちは、テンズホームの久保田です！

本日は、「所有期間によって譲渡所得税率は違うの？」についてです！

まず、譲渡所得には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の３つが課税されます。

→このうち、所有期間により「所得税」と「住民税」の税率が変わります。

売却した不動産の所有期間が

・5年以下　　・・・ 短期譲渡所得

　　　　　　　　　 （所得税30％、住民税9％）

・5年を超える・・・ 長期譲渡所得

　　　　　　　　　 （所得税15％、住民税5％）

このそれぞれの所得税の額に対して復興特別所得税が2.1％課税されます。

復興特別所得税という言葉に馴染みのない方もいらっしゃるかと思いますが、

こちらは東日本大震災からの復興施策に必要な財源を確保するために課されることになった日本の税金です。

※平成25年1月1日～令和19年12月31日までの間に生ずる所得について併せて課税されます。

「取得日」とは、所有を開始した日のことをいいます。

◆新築の場合、引渡日が取得日

◆中古の場合、契約日が取得日

「譲渡日」とは、所有期間のおわりです。

◆新築、中古共に引渡日が基準です。

先に述べた所有期間が5年以下か、5年を超えるかで税率が変わるとありますが、5年を経過しているかどうかの判定は譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているか　になりますので、ご注意が必要です。

ちなみに、相続された場合には被相続人が取得した日を引き継いで所有期間を考えます。

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皆さまこんにちは！

センチュリー21テンズホームの小溝です。

本日は【市街化調整区域】についてのお話です。

宜しくお願いいたします。

早速ですが、≪市街化区域≫と≪市街化調整区域≫の違いはご存じでしょうか。

≪市街化区域≫とは、すでに市街地を形成している区域、及び
おおむね10年以内に優先的かつ、計画的に市街化を図るべき区域となり、建物を建築することができます。

≪市街化調整区域≫とは、市街化を抑制すべき区域となりますので、
原則的には建築ができません。

もし建物を建てる場合は、原則一部を除いて都道府県の許可を得る必要があります。

都市計画法に基づいて、市街化区域と市街化調整区域に線引きすることで、

市街化を促進させる部分と市街化を抑制する部分とを区別し、効率的に都市形成を促すことができます。

市街化調整区域の売却には厳しい条件や利用規制が難しかったり、建物の建築には

地方自治体に申請し許可が下りれば住宅を建てることも可能となります。

売却が難しい場合もありますが、

税金面でのメリット、例えば市街化区域では固定資産税の他に都市計画税が徴収されますが市街化調整区域では都市計画税はかかりませんし、農業、林業、漁業などの一次産業を保護するため、自然を残し市街化を抑制するために定められている区域になりますので、豊かな自然の中で生活できるというメリットもあります。

市街化区域に比べて、比較的安く土地を購入できたり敷地面積にも余裕があったりとメリットも多いにあります。不動産屋によっては、市街化調整区域の取り扱いをしないところもありますので、確認する事をおすすめします。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂く内容は【相続登記の義務化】になります。

皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産所有している方がいずれ対面する問題として『相続登記』があります。

Qそもそも相続登記とはなんでしょう？

→土地・建物・マンションなどの所有者が亡くなった際に、相続人の名義に変える手続きのことです。令和3年4月に“民法などの一部を改正する法律” 及び “相続などにより取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律”が可決成立しました。

相続登記が義務化されると、土地所有者が亡くなった際に亡くなった方の配偶者や子供といった相続人は、取得を知ってから3年以内に相続登記する事が必要になります。
正当な理由無くそれを怠ると、10万円以下の過料が科されます。義務化は令和6年4月1日から施行されます。

Q相続登記が義務化されるのはなぜ？

土地の所有者不明問題の解決の為です。現在は相続登記には義務がありません。義務がないために、すぐに相続登記をしないケースが多く、長い期間を経て土地の所有者がわからなくなるという事態が生じています。

所有者がわからないと取引できず、再開発、公共事業への支障となっていました。

所有者不明の土地は全国で410万haを上回り、このままでは、2040年には720万haを超えると予想されています。
ちなみに410万ha以上という事は、九州全土の大きさを超える広大な土地です。

※1ha＝1万㎡＝100ｍ×100ｍの広さです。

具体的な土地の広さを例に挙げると、いかにこれが大きな問題かがわかるかと思います。

相続登記でお悩みの方は、弊社の様な不動産会社へ一方入れた上で、司法書士を紹介してもらうのが一番良いかと思います。

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皆様こんにちは。テンズホームの相原です。
今回の動画解説ですが、「どんなことが告知の対象になるの？　告知義務」です。

不動産取引をする上では重要な部分になりますので、ご拝読いただければと思います。

告知義務とは宅建業法では買主が購入するにあたり、重要な判断を及ぼすものは伝えないといけないとなっております。

具体的には対象不動産で人が亡くなった場合に記載されていることが多いです。

売主は隠していた場合は民事上の責任が問われる可能性がありますし、査定価格にも影響が出ます。



宅建業法では具体的なルールはなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「宅建業による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されました。

告知しなくてもいい対象の不動産は自然死や日常生活の中での不慮の死、対象不動産の隣接住戸やマンションなどの集合住宅の普段使わない共用部分に関する部分です。

賃貸の場合は上記二つの他に死亡してから3年が経過した場合もあります。

自然死の場合、告知義務はないのですが、マンション共用部等事件性や社会に影響が高い場合や借主や買主からの質問があった場合には伝える必要があります。

亡くなった場合以外の告知義務に関しては、以下の通りとなります。

買う方の判断に影響するかが判断基準になり、具体的にはご近所にお墓やごみ集積場など嫌悪施設があるかどうかなどです。

この場合は物件資料に告知義務「有」ではなく、「近隣に墓地あり」など、直接的に記載されている場合が多いです。

売主は査定の段階で買主の気持ちになって購入するときの判断基準になりそうなことを、不動産担当者と打ち合わせ、お伝えしたほうがいいかと思います。

嫌悪施設がある場合は不動産会社で調べることは出来ますが、人が亡くなった場合は、所有者しか知りえない情報なので、不動産会社の方に伝えときましょう。

告知義務は購入者が一番気にされるところですし、トラブルになるケースも多いです。売主の方には正直に不動産会社の方にお伝えしてほしいところです。

ご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【IT重説】についてです。

重説とは、重要事項説明といって契約を行う前にかならず物件に関する重要な事項を買主に説明することをさします。

従来は、宅地見物取引士の有資格者が対面でこの説明を行わなくてはなりませんでした。

しかし、お客様が遠方におられたり、お時間を作るのが困難であったりと説明を行う上で負担が大きいものでした。

そこでインターネットを活用した「IT重説」が2021年4月より本格的に運用が開始されました。
※賃貸の契約では2017年から運用を開始しております。

これにより不動産会社へ出向かうことなく自宅でも、どこでも重要説明事項を受けられるようになりました。

※売主様と買主様の承諾を得た場合のみ実施できます。

※音声付きの動画での説明のみ認められます。

「IT重説」を受けるときの注意点

・書類は事前に郵送してもらいます。

・用意する端末は画面が大きくみやすいものがお勧めです。

・インターネットを長時間使用する為、通信料に注意する必要があります。

　ネット速度が十分に確保できるWi-Fiの環境がある状態がお勧めです。

また、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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