札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【用途地域が二つある場合はどうなるの？建蔽率編】についてです。

まず「用途地域」とは、どんなものなのかというところです。

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域（種類）に分けられたエリア」のことです。

好き勝手に家や工場を建ててしまうと、渋滞が発生しやすい地域や日当りや騒音などの公害も生じてしまう可能性があります。それを防ぐため用途地域を決め、建てられる建物などの制限を設けることにより、効率のいい都市開発を促しております。

各用途地域に関しての解説は、次回以降のタイミングで行う予定です。今回は、土地が二つ以上の用途地域にまたがっていた場合の建蔽率への影響と土地が角地だった場合の規制の緩和に関して解説してまいります。

建蔽率とは、建物の接地している面積が敷地の面積をどれくらいの割合になっているかを表したものです。

用途地域によって割合（％）が決められており、値が小さければ小さいほど、建物の面積は小さくなりますので、イメージしている建物がたてられないことがありますので、建物を建てるときは注意しましょう。





では、異なる用途地域をまたがっている場合はどうなるのかについて解説していきます。

まずそれぞれに各用途地域の規制がかかります。

例：土地100㎡があるとします。第1種低層住居専用地域に40㎡、第2種中高層住居専用地域に60㎡、建蔽率は、第1種低層住居専用地域は40％、第2種中高層住居専用地域80％と決められていたとします。

それぞれ計算すると40㎡×40％＝16㎡、60㎡×80％＝48㎡となり、合計してこの土地では64㎡の建物が建てられる事となり、建蔽率は64％となります。

ただし、最終的に許可を出すのは建築指導課となりますので、しっかりと確認を行いましょう。

また、角地（と特定行政庁より指定を受けた）だった場合には、特定の条件を満たすことで建蔽率の緩和を受けることができます。

特定行政庁：建築主事（建築基準法上の建築確認、完了検査などの建築に関する事務を司る人で、都道府県または市町村の職員）を置く地方公共団体、およびその長を指します。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は≪都市計画法に基づく制限の概要≫についてのお話となります。

宜しくお願い致します。

取引の対象になる不動産が、都市計画法に定められている、どの区域区分になるのか、または、都市計画施設や市街地開発事業があるのかを説明しなければなりません。

「都市計画法」の大きな目的は将来的な都市づくりの計画を立てて実現することです。具体的な計画を考えて、それを定めた法律を作ることが必となります。この法律が都市計画法です。

では、市街地開発事業とは何か？というと、

「既に市街地となっている区域」や「市街化を企図する区域」で計画的に街づくりを行っていこうという事業のことです。

「市街地開発事業施工区域」とは建築物を建築する際には原則、都道府県知事の許可が必要となります。
また、有償で譲渡しようとする場合には、都道府県知事、又は届け出の相手方として公示された者に対して譲渡予定価格等についての届け出が必要となります。

そして「市街地開発事業等予定区域」とは、土地の形質の変更を行い、建築物の建築、その他の工作物の建築を行う場合には都道府県知事の許可が必要となります。

また、有償で譲渡しようとする場合には、当該市街地開発事業の施工予定者に対して譲渡予定価格等について届け出が必要になります。

届け出の結果、施工予定者から買い取る通知があった際には、所有者と施工予定者との間で売買契約が成立したものとみなされてしまいます。

少し難しかったと思いますが、具体性をもって都市計画を進めていきましょうという内容のお話でした。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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みなさまこんにちは。テンズホームの久保田です！

本日の内容は、「都市計画道路がある場合」についてです。

みなさま、都市計画道路という言葉は聞いたことがありますでしょうか？

こちらは、生活利便性の向上や計画的な街づくりのために、都市計画法により将来的にその道路を拡張したり延長したりする計画が決定している道路のことをいいます。

計画道路には「計画決定」と「事業決定」の2種類ございます。

「計画決定」：着手時期は未定のもの

「事業決定」：既に着手しているもの、着手が決定しているもの

◆計画決定段階の場合

建築物を建築する場合には原則として都道府県知事の許可が必要となります。

そして、その建築物は2階以下でかつ地階を有しないもの、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造その他これらに類する構造であるときに限り許可されます。

また、都市計画に適合した建物でなければなりません。

◆事業決定段階の場合

土地計画法第65条に基づき、土地の形質の変更もしくは建築物の建築その他工作物の建設を行い、または移動の容易でない物件の設置もしくは堆積を行う場合には、都道府県知事の許可が必要となります。

また、明らかに事業に支障を及ぼす土地の形質の変更等をしようとする場合には、都道府県知事の許可が必要となります。

どちらも道路が整備された場合には騒音・振動等が生じることがありますので、買主様はあらかじめご承知おきください。

また、札幌市で現在行っている札幌圏都市計画道路事業は札幌市のHPで調べることができます。

名称、区間、期間、延長距離、計画幅員などが提示されておりますのでお手すきの際にご確認してみると参考になるかと思います。

なかなか売却などのときに道路のことを考えることはあまりないかと思いますので、知識と身に着けておくと役に立つかもしれませんね。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『開発行為』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

『開発行為』とは何でしょうか？

原則として、都市計画区域または準都市計画区域内で行う建築物の建築、特定工作物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

まずは、それぞれの行為が『開発行為』にあたるかどうかを判断し、該当する場合には、都市の健全な発展と秩序ある整備を実現する為、開発行為を規制していく必要があります。

①  原則として、都市計画区域または準都市計画区域内で行う行為であること。

適用範囲・・・市街化区域・市街化調整区域・非線引区域、準都市計画区域

非適用範囲・・・都市計画区域外且つ準都市計画区域外

②  建築物の建築又は特定工作物の建築であること

適用されるもの・・・新築・増改築・移転・第一種特定工作物（公害の心配のある一定の工作物）・第二種特定工作物（ゴルフコース・1ha以上の運動場・テニスコート・野球場・レジャー施設・動物園・墓園）

①  ②の目的で行う土地の区画形質の変更が『開発行為』に当たります。

単なる土地の区画形質の変更は開発行為に当たりません。

許可不要の開発行為

一定の面積未満であれば、計画的な土地づくりを害する危険性が少ない為、小規模な開発は特例の対象となっております。ただし、市街化調整区域は市街化を抑制したい為、特例の適用はありません。

市街化区域・・・1,000㎡未満の開発行為

市街化調整区域・・・なし

準都市計画区域、非線引区域・・・3,000㎡未満の開発行為

上記以外・・・1ha未満の開発行為

性質上の特例

やむを得ず認められるものと、都市計画の妨げにならない為認められるものがあります。

非常災害の為に必要な応急措置として行う開発行為

通常の管理行為、軽微な行為等

開発許可を申請するときはあらかじめ、開発行為に関係のある公共施設の管理者と協議し、その同意を得、且つ将来設置される公共施設の管理者との協議を経ておかなければなりません。

開発行為によって設置された公共施設は、工事完了の広告の日の翌日において、原則としてその公共施設が存する市町村の管理に属します。
また、公共移設用地は工事完了の広告の日の翌日において、その公共施設の管理者に帰属します。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

前々回から不動産の売買契約書及び重要事項説明書の用語について説明しておりますが、今回は重要事項説明書の用語から「市街地開発事業施行区域」と「市街地開発事業等予定区域」の説明をしていきたいと思います。

「市街地開発事業施行区域」ですが、「市街地開発事業」と「施工区域」で分けて説明しますね。


「市街地開発事業」とは一定のエリアを区切って、そのエリア内で公共施設の整備と宅地の開発を総合的な計画に基づいて一体的に行うものです。




都市計画法第12条に揚げられた7種類を市街地開発事業としています。

1．土地区画整理事業　2．新住宅市街地開発事業　3．工業団地造成事業　4．市街地再開発事業　5．新都市基盤整備事業　6．住宅街区整備事業　7．密集市街地整備法

　以上7種類が「市街地開発事業」になります。

事業内容としては、商業・文化・居住等の施設の誘導、ニュータウンの整備や首都圏の近郊に工業団地を造成することによる人口・産業の拡散、災害に強い建築物の整備、避難路・避難場所になる道路や公園の整備など、事業の種類によりさまざまです。




札幌市では土地区画整理事業で「札幌圏都市計画事業東雁来第２土地区画整理事業」、また、市街地再開発事業の事例では「札幌創世１.１.１区北１西１地区第一種市街地再開発事業」　「北２西３北地区優良建築物等整備事業」があげられます。

「施工区域」とは、市街地開発事業が実行される予定の区域の事になります。

「市街地開発事業予定区域」とは市街地開発事業や都市施設に関する都市計画が将来的に策定されることが予定されている区域のことをいいます。



都市計画法によりますと、第12条の２に記載があり、

1.新住宅市街地開発事業の予定区域　2．工業団地造成事業の予定区域　3．新都市基盤整備事業の予定区域　4．区域の面積が二十ヘクタール以上の一団地の住宅施設の予定区域　5．一団地の官公庁施設の予定区域　6．流通業務団地の予定区域

があげられます。　



3年以内に「市街地開発事業に関する都市計画」または「都市施設に関する都市計画」が決定されるまでの暫定的な区域になります。


なぜ、予定区域を定めるかというと都市計画を決定するまでに詳細な計画策定が必要になります。その索敵期間中に買占めや無秩序な開発をさせないための措置になります。

簡単にまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか。難しい用語ですよね。

ご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。

説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

前回に引き続き私が解説させて頂くのは、【市街化調整区域に存する場合の開発行為・建築行為の制限】についてです。

まずは、【市街化調整区域】とは、都市計画法で市街化を抑制する区域と区分された地域になります。
原則として建築物の建築、増改築または用途変更をすることができません。様々な制限がかかる地域になる為、注意する必要があります。

ただし、一部建築が許されているものもございます。（事前協議や届け出が必要な場合あり）下記にまとめました。

・農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物（例：倉庫・畜舎など）、又はこれらの業を営む者の住宅

・駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他政令で定める公益上必要な建築物

・都市計画事業の施行として行う建築物等

・非常災害のため必要な応急措置として行う建築物等

・仮設建築物

その他、自治体の許可が得られれば一部の建築物の建築が認められるケースがございます。

以上から、市街化調整区域では、建物が建っている場合でも、特別な条件下の許可で建てられていたりするものもあります。

既存の建物があっても、建替えや増改築ができないケースもある為、市街化調整区域をご購入される際は、重要事項の説明時に、しっかりとお聞きください。
納得した上で契約行為を行うようにしましょう。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

　今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。





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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日解説していくのは「市街化調整区域に存ずる場合の開発行為・建築行為の制限」についてです！

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域のことを指します。

居宅として使われる住宅や商業施設などの建築は原則認められません。

建物を建てたい場合、開発許可と呼ばれる行政から出される許可が必要となり、許可要件を満たさないものに対しては開発許可は下りません。

しかし例外的に一般住宅としての使用、建築が可能となる場合がございますので、本日はその中から2つの場合をご説明したいと思います。

①     都市計画の線引き以前より、一般住宅として建築されていた

市街化区域と市街化調整区域とに線引きされた日付以前から一般住宅として建築されていた場合、物件の建て替えなどを目的とする再建築等は可能となっております。

線引き前宅地で申請をするためには、申請人の条件は特にございませんが土地の条件として

・線引き前宅地であること

・前面道路の幅員が　建築基準法42条2項道路以上であること

・敷地面積が200㎡以上であること

が必要です。

②     既存宅地確認制度により建築されている

既存宅地制度（市街化調整区域における建築等の制限を緩め、一定の条件を満たせば一部の建築行為については許可を不要とする制度）により建築された建物であれば、物件の建て替え等を目的とする再建築は可能となっております。

しかしこの制度は様々な問題が顕在化し、平成13年に廃止されております。

このように、市街化調整区域でも建築ができる場合はいくつかございます。

次回も引き続き同じ表題でご説明させていただきますのでよろしくお願い致します！

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皆さまこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

本日のお話は、

「重要事項説明書の中の≪登記記録に記載された事項 （権利部乙区）について

土地に地役権または地上権の設定がある時のお話となります。

宜しくお願いいたします。

重要事項説明書の中の、「登記記録に記載された事項 」という部分のお話になるのですが記入する内容については、基本的に登記簿謄本に記載してある内容をそのまま記入する形になります。

登記簿というものは、≪当該の不動産がどのようなものなのか、どんな人が所有しているのか、また、その不動産にどのような動きがあったのかを記録したものとなります。

したがって、登記簿謄本に記載されている内容については、不動産売買契約において

確認すべき大変重要な項目となります。

土地に地役権または地上権の設定が有る場合には、

①   高圧線の保持の為の地役権設定登記

②   第三者の通行の為の地役権設定登記

③   下水道等配管敷設の為の地上権設定登記

きちんと内容を明記する必要があります。

地役権とは、一定の目的のために他人の土地を利用する権利の事であり、「他人の土地を勝手に利用する」場合が最も多いケースで地役権が設定されます。

一方、地上権とは、民法265条に規定された権利の事であり、≪他人の土地において工作物、または、竹木を所有するため、その土地を使用する権利≫という内容となります。

分かりづらい内容になっておりますが、しっかりと記載内容を確認することが、後々のトラブル防止にも繋がりますので記載してある内容に十分注意していくことが必要です。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『任意売却につき抵当権抹消同意』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

任意売却での、土地や建物などの不動産を売買する時には、売主としては抵当権などの担保権が設定されている場合には注意が必要です。

買主は抵当権などの担保権がついている不動産を購入することはありません。抵当権が付いているということは、将来債務者が支払いを怠れば銀行などに競売にかけられ、所有権を失う恐れがあります。その様な制限がついている不動産を買う人はいないですよね。

任意売却で担保権が設定されたままでは、取引が成立することはほぼ不可能です。

任意売却では債権者の担保権である抵当権が登記されていることがほとんどです。住宅ローンを組んでいれば、間違いなく金融機関の抵当権がついています。

※ただ、法律上は担保権が付いたままでも売買することは可能です。

担保権が設定されているのは住宅ローンなどが設定されているのが一般的です。

なので、担保権がついたままの物件を購入すると、住宅ローンの返済が滞るといつ金融機関から競売を申し立てられるかわからず、そうなると住んでいることができなくなります。

その様な危険な物件を誰も買いません。なので、売買の前には抵当権などの所有権を制限する様な担保権を抹消することが、売買契約の大前となります。

仮に現有資産で返済することができなくても、売買代金を充当したりすることで、ローンを完済できる目星をつける必要があります。

抵当権を消す方法です。

まずはすでにローンを完済している場合です。

この場合、すでに借金は全て返済しているので、不動産登記簿に載っている抵当権と言っても、実際の権利を有しているわけではありません。
任意売却においても簡単に抵当権抹消登記をすることが可能です。

次は不動産売買の時点ではローンが残っている場合は少し問題ありです。

繰り上げ返済をすることが出来れば理想ですが、それも難しい場合は売買代金を残債に充当することでローンを完済させて、抵当権抹消登記も申請出来る様に準備を整えておく必要があります。

任意売却の場合はここがポイントになります。

いずれにしても不動産会社とは、売買の話が出始めた時点で、打合せを開始していれば問題は無いかと思います。






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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。
やっと雪解けも進みタイヤ交換をいつ行うか迷う日々です。

さて、前回に続き、重要事項説明書の内容についての説明になります。
内容が難しくなっていますが、最後までお付き合いくださいませ。
今回は「差押え等の権利設定がある場合」です。

差押えはあまり良い言葉ではないのですが、土地や建物の登記事項証明書を取得するとたまに見かけます。

差押え登記がされている場合は、住宅ローンの借り入れや税金などを滞納して、その債権者が滞納分を回収するために、債務者の財産である不動産を売却したり人に貸したりして滞納金額を回収するときにする登記になります。





差押え登記がされている物件の売買ポイントとしては、引き渡し時までに必ず差押え登記を抹消してもらわなければなりません。

では、どのように抹消するかといいますと、滞納額分を全額返済すれば、抹消できます。債権者は不動産を売ったお金で、滞納分を精算しようとします。

ただ、売主は不動産を売って滞納分を返さないで使い込んでしまうと差押えを抹消できないので、不動産売買の決済時に債権者にも同席してもらい、その場で滞納分を支払い債権者から「領収書」と「解除通知書」をもらい、それを司法書士に渡して差押えの抹消と所有権の移転登記を同時に行い完了となります。

差押え物件が売れなかった場合は、競売にかけられます。

競売とはオークションみたいな感じで、一番高い値段を入れた方が落札者となります。落札者の支払ったお金で債権者の滞納分に充当されます。誰もが参加できます。一度どんな物件があるのか閲覧してみるのもいいかと思います。

ただ、落札した物件の所有権が移転登記されても、引渡しは自分で行わなければなりません。

場合によっては、前所有者が住んでいる場合もあり、退去などの立ち退きなども落札者自身で行わなければなりません。競売物件のリスクだと思います。見極めるポイントとして事前に裁判所が公開している「現状調査報告書」を確認し、見極める必要があります。

少し、お題から外れた内容でしたが、住宅ローンなどを滞納する前に借りている金融機関や不動産会社に相談することをおすすめいたします。

最後までご拝読ありがとうございました。

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