札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さま、こんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日の内容は「地域再生法」についてとなります。

難しそうな内容ですが、最後までお付き合いいただけましたら

幸いです。宜しくお願いします。

まず、地域再生法とは何かといいますと

2005年（平成17年）に制定された法律となり、

「地域経済の活性化、地域における雇用機会の創出など

地域の活力の再生を総合的・効果的に促進する為の法律」となります。

建築等の届出等についてですが、

地域再生土地利用計画の「集落生活圏」の区域内において、

下記記載の行為については一定事項を、その行為着手の30日前までに

市町村長に届け出なければなりません。

さらに、届出事項の変更の際にも同様に、届出が必要となります。

①  誘導施設のある建築物について

・建築物の建築目的の開発行為、新築・改築・用途変更

②  地域再生拠点区域内において

・土地の区画形質の変更、建築物の建築、工作物の建設、

土石・廃棄物等の堆積、等

簡単にですが、「地域再生法」の法律と、その内容にいて説明してきました。

読んでも分からない、という方がいらっしゃればどうぞお気軽にお問合せ下さい。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『国土利用計画法（国土法）』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

限られた資源であり国民にとって日常生活の基盤となる土地（国土）の総合的・計画的な利用を図ることを目的として、昭和49年に国土法が制定されました。

国土法では、国土の適切・効率的な利用の妨げとなる土地取引や、地価の上昇を招く恐れのある土地取引について、様々な規制（届出・許可制度）が定められています。

現在は「事後届出制」として、一定規模以上の土地の権利取得者（譲受人）に対して土地売買等の契約後の届出を義務付けています。
この届出がされると、札幌市長はその土地の利用目的を審査し、必要があれば届出者に対して助言や勧告をするなど、適切な土地利用を図るための措置を行います。

届出対象となる土地の所有権売買等を行った時は、土地の権利取得者（譲受人）は国土法に基づいて、契約を締結した日から2週間以内に、札幌市長にその旨の届出をしなければなりません。

届出対象となる土地（面積）

〇市街化区域内の土地（2,000㎡以上）

〇市街化調整区域内の土地（5,000㎡以上）

〇上記以外の土地（10,000㎡以上）

届出が必要ない場合

〇地役権・永小作権・使用賃借権・抵当権・不動産質権等の移転または設定

〇贈与、財産分与、信託の引き受けおよびその終了、遺産分割など

〇相続、法人の合併・分割等の包括形象である場合

〇予約完結権・買戻権・解除権の行使等

▲国や地方公共団体（都道府県・市町村・その他政令で定めるもの）から取得する場合など

▲裁判所の許可を得て行われる場合

▲滞納処分・強制執行・担保権の実行としての競売

▲農地法の許可を受けて行われる譲渡等、法令により届出が不要とされている場合

届出を受けると、札幌市長は土地の利用目的について審査を行います。

審査の結果、届出者に対して、適切な土地利用を図るために必要に応じて助言をしたり、土地の利用目的が公表されている土地利用に関する計画に適合しないと判断した場合は、届出日から3週間以内に土地利用審査会の意見を聴いた上で、土地の利用目的の変更を勧告し是正を求める事があります。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の重要事項説明書の内容の説明ですが、道路になります。
道路にも「道路法」という法律があります。

今回はその中で「道路一体建物に関する協定の効力」・「災害応急対策施設管理協定の効力」・「利便施設協定の効力」・「道路予定区域内における一定の行為の制限」をそれぞれご説明したいと思います。

「道路一体建物に関する協定の効力」ですが、道路の区域を立体的区域とした道路と当該道路の区域外に新築される建物とが一体的になる構造となることについて、道路の管理者と建物所有者との間で締結される協定の事を言います。

例として大阪にある道路がビルの中を通っている建物があります。道路用地を確保するのが難しい為、このような協定が出来ました。

「災害応急対策施設管理協定の効力」ですが、道路管理者との協定によって、災害時の応急対策の拠点として利用する駐車場など。

災害時には、支援活動に必要な専用のスペースとして利用されるほか、必要に応じて防災設備が整備されます。協定締結後に道路外災害応急対策施設の所有者となった者に対しても引き続き効力があります。

「利便施設協定の効力」は、道路管理者は道路管理利便施設所有者等との間において、管理の方法の一定の事項を定めた協定を締結して、当該道路外利用施設音管理を行うことが出来る協定です。

例えば街灯など通行者・利用者の利便の確保を資する施設を整備する必要がありますが、困難な場合に協定を結びます。

「道路予定区域内における一定の行為の制限」は、道路が新設や改築に関して区域が決定された後、道路の使用が開始されるまでの間、その区域内の土地の形質の変更や工作物の新築・増築・改築をする場合は、道路管理者の許可が必要になります。

道路になる予定のところに勝手に建物を建築されたた場合困りますよね。

今まで、不動産取引を行ってきましたがこのような協定に該当した土地を売買したことがありません。

これからあるかもしれませんので、日々勉強は必要になりますね。

簡単な説明でしたが、ご拝読ありがとうございました。





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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。
説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、都市計画法、建築基準法に基づく制限の中でも
【急傾斜地法】についてです。

急傾斜地法（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）は1969（昭和44）年に定められ、急傾斜地の崩壊による災害から人命を守る為、急傾斜地の崩壊（がけ崩れ）を防止するために必要な措置を講じることを目的としています。

都道府県知事は、崩壊するおそれのある急傾斜地（傾斜度が30度以上で高さが5ｍ以上ある土地）で、その崩壊により相当数の居住者の危害が生ずるおそれのあるものや、これに隣接する土地のうち、急傾斜地の崩壊が助長されたり誘発されるおそれがないようにするために、一定の行為を制限する必要がある土地の区域を急傾斜地崩壊危険区域として指定することができます。

急傾斜地崩壊危険区域内において、水の浸透を助長する行為、工作物の設置または改造、のり切等の行為をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。

区域内の制限

・水を放流し、または停滞させる行為その他水の浸透を助長する行為

・ため池、用水路その他の急傾斜地崩壊防止施設以外の施設または、工作物の設置または改造

・のり切、切土、掘削または盛土

・立木竹の伐採

・木竹の滑下または地引による搬出

・土石の採取または集積

・その他、急傾斜地の崩壊を助長し、または誘発するおそれのある行為で政令で定めるもの

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような制限があるがしっかりとご確認ください。

　今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは！センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、『 地すべり等防止法 』についてお話したいと思います。

お付き合いのほど、よろしくお願いいたします。

地すべり等防止法は、地すべりやぼた山の崩壊を防ぐことを目的として1958年(昭和33年)に定められました。





地すべりとは、土地の一部がすべる現象、またはこれに伴って移動する現象をいい、ぼた山とは、石炭または亜炭にかかる捨石が集積されてできた山です。



主務大臣は、地すべり区域及びこれに隣接する地域のうち地すべり区域の地すべりを助長し、公共の利害に密接な関連を有するものを地すべり防止区域

ぼた山のある区域で、ぼた山の崩壊による被害を除却、軽減するために、公共の利害に密接な関連を有するものをぼた山崩壊防止区域として指定することができます。






【地すべり防止区域内における制限行為】
地すべり防止区域内において、地下水の排除を阻害する行為、地表水の浸透を助長する行為、工作物の新築、改良等をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。



【ぼた山崩壊防止区域内における制限行為】
ぼた山崩壊防止区域内において、立木竹の伐採、のり切、土石の採取等をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

売買の対象となる敷地が、地すべり防止区域内もしくはぼた山崩壊防止区域内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「地すべり等防止法」の項目にチェックをつけて、制限の内容を説明する必要があります。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、「港湾法」についてのご説明を行って参ります。

よろしくお願いいたします！

湾岸法とは・・・

1950年5月に公布された法律です。

港湾には、

・水域：船舶が停泊し、港湾施設が設置される区域

・陸域：人の乗り降りや貨物の積み下ろしを行る区域

の２つあります。

この法律は、港湾の秩序ある整備を適正な運営を図るとともに航路を開発し、及び保全することを目的としています。

国土交通大臣又は都道府県知事が認可した湾岸区域内、または湾岸隣接地域内において、湾岸の開発、利用または保全に著しく支障を支えるおそれのある一定の行為をしようとする者は、原則として湾岸管理者の長の許可を受けなければなりません。

また、臨港地区内で港湾管理者が指定した分区の区域内においては、各分区の目的を著しく阻害する構築物で地方公共団体が条例で定めるものを建設することはできません。

港湾法は対象の区域や施設の分類も細かくされており、なかなか理解し難い法律です。

（私自身も、上手に解説できず申し訳ありません。）

札幌市内は海に面しない土地ですから、港湾法に関わることはないかと思います。

石狩や小樽、苫小牧などのお取引などでは注意が必要な法律になりますので、ご確認ください。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

今日は【河川法】についてのお話です。

最後までお読みいただければ幸いです。

宜しくお願いいたします。

重要事項説明書に記載する「河川法」についてのお話ですが、

対象となる売買物件が
【河川区域内、河川保全区域内、河川予定区域内、河川保全立体区域内、
　河川予定立体区域内】
に該当する際には重要事項説明でしっかりと説明しなければなりません。

河川法とは、河川について【ダム・堤防・水門】等の河川管理施設を建設して

【洪水や津波、高潮】等の災害の発生を防ぐことを目的とした法律となります。

河川区域、河川保全区域の違いですが、

【河川区域】については河川を管理するために必要な区域となっており、

◎工作物の新築・改築・除去
◎河川の河口附近の海面における河川流水の貯蔵・又は停滞させるための工作物の新築・改築・除去
◎土地の堀削・盛土・切土その他土地の形状を変更する行為
◎竹木の植栽、伐採
を行う場合は河川管理者の許可が必要となります。

【河川保全区域】については、堤防や護岸など洪水・高潮等の災害を防止する為の施設等を守る為、河川区域境界から50ｍの範囲内と指定された区域なります。

◎土地の堀削・盛土・切土その他、土地の形状を変更する行為
◎工作物の新築・改築
をする場合には、河川管理者の許可が必要となります。

【河川予定区域】についても同様、行為を行う場合には河川管理者の許可が必要となります。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『宅地造成等規制法』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

宅地造成等規制法とは、宅地造成による崖崩れや土砂の流出による災害を防止する為の規制を行う法律です。

宅地造成に関する工事について規制を行う必要がある区域や、宅地造成に伴う災害で危害を生ずる発生の恐れが大きい区域を指定します。また、上記の様な災害から人の生命や財産を保護する事を目的としています。

どんな場所を指定するか？

宅地造成に伴い、災害が生ずる恐れが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要がある場所を指定されます。
どんな場所でも指定できるわけではありません。また、都道府県知事が指定します。

では、どの様に指定がなされるのでしょうか。

・都道府県知事は関係市町村の意見を聴いて指定します。

・都道府県知事は指定の際、その区域を公示すると共に、その旨を関係市町村に通知しなければなりません。

・指定は都道府県知事が公示する事によって、その効力を生じます。

宅地造成の意義について

宅地にする為の土地の形質変更である事が必要です。つまり、宅地以外の土地から宅地や、宅地から宅地にする為のものを言います。

〇宅地以外の土地　→　宅地

〇宅地　　　　　　→　宅地

×宅地以外の土地　→　宅地以外の土地

×宅地　　　　　　→　宅地以外の土地

宅地とは、農地・採草放牧地・森林・公共施設（道路・公園・河川等）の用地以外の土地を言います。

下記いずれかの要件に該当する行為である事が必要です。

・切土・・・2ｍを超える崖を生じるもの

・盛土・・・1ｍを超える崖を生じるもの

・切土と盛土・・・盛土が1ｍ以下で、併せて2ｍを超える崖を生じるもの

・上記以外で切土または盛土の面積が500㎡を超えるもの

簡単にですが、宅地造成等規制法についての解説でした。

ご精読頂き、ありがとうございます。

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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回は、「農地法の規制」についての説明になります。普段、住宅用地などの取引が多く、あまり農地を扱うことは無いのですが、農地を扱う場合は気を付けないといけません。

特に必要なのが農地法第3条・農地法第4条・農地法第5条になります。宅建の問題にも出てくる箇所になりますので、お付き合いいただければと思います。

では、説明していきますね。

農地については、勝手に売買することは出来ません。
売買するときは許可が必要になります。

誰の許可が必要かといいますと、「農業委員会」の許可が必要になります。

もし、許可を受けずに所有権を移転した場合は権利異動の契約が「無効」となり、さらに罰則として3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

例えば、農業を行うために、農地を購入、あるいは賃借する場合に農業委員会の許可が必要になります。これを農地法第3条に記載されております。

続いて、農地を転用、農地以外の物にする場合です。

例えば、自身が所有している農地上に住宅を建築するため、農地を宅地に転用する場合に農地法第4条の許可が必要になります。

ただし、採草放牧地の転用は適用外です。

農地法第4条の許可権者は上記の農地法第3条の許可権者と違い「都道府県知事（指定市町村は市町村長）」になります。

こちらも許可を受けなかった場合、原状回復命令等の行政処分を受けることがあり、さらに罰則として3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

最後に農地法第5条ですが、これは農地または採草放牧地を転用する為にこれらの土地を何らかの権利を設定し、あるいは権利を移転する場合です。

例えば、農地を購入し、宅地に変えて住宅を建築しようとする場合は農地法第5条の許可が必要になります。許可権者は農地法第4条と同じ「都道府県知事（指定市町村は市町村長）」になります。

許可を得ずに行った場合は、当該権利設定や権利移転の契約は無効とされます。
また、許可の取り消し、工事停止命令、条件変更、原状回復命令などの行政処分を受けることがあり、さらに3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

それぞれ違いがありますが、宅建問題にも出るところになります。

今回は説明というより、宅建試験の解説みたいになりました。

最後までご拝読ありがとうございました。




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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【都市再開発法とは】についてです。

【都市開発法】
市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定まることにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって公共の福祉に寄与することを目的として制定された法律です。

つまり老朽化した建物が多い市街地を再開発することが目的となっております。購入する物件が該当する場合は、様々な制限がかかる事がございます。

今回はその中でも下記の内容についての説明をさせていただきます。

・建築の許可

市街地再開発促進区域内において、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であって、階数が2以下で、かつ、地階を有しない建築物で容易に移転し、又は除却できる建築物の建築をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

・建築行為の制限

第1種市街地再開発事業の事業計画が確定した旨の公告があった後は、その施行地区内においてその事業の施工の障害となるおそれのある土地の形質の変更や新築等の行為をしようとする者は都道府県知事の許可を受けなければなりません。

補足：第1種市街地再開発事業（権利変換方式）とは

再開発ビル（中高層の施設建築物）を建設し、再開発の区域内の土地・建物等の権利者は、再開発事業前のそれらの権利の額に対応する再開発ビルの床（権利床）及びそれに対応する土地持分を、事業者から取得します。これを権利変換といいます。


権利変換を希望しない者は事業者から権利額に相当する金銭等を受け取ることができます。権利床に加えて余分の床（保留床）を建設し、それを売却することによって事業費を調達する方法です。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

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