札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は被災市街地復興特別措置法についてお話させていただきます。

被災市街地復興特別措置法は、大規模な火災や震災などの災害を受けた市街地について、緊急かつ健全な復興を図るため、平成7年に制定されました。





被災市街地復興推進地域は、次の要件に該当する市街地の区域について、市町村の都市計画で指定されます(被災市街地復興特別措置法第5条、都市計画法第10条の4、都市計画法第15条)。


①大規模な火災、震災等により相当数の建築物が滅失したこと
②公共施設の整備状況、土地利用の動向からみて不良な街区の環境が形成される恐れがあること
③緊急かつ健全な復興を図るため、土地区画整理事業、公共施設の整備事業などを実施する必要があること



地域内の土地においては、建築行為などが厳しく制限され、土地の造成・建築物の建築などには知事または市長の許可が必要となります(新築、改築、増築(応急修繕は含まない))。

尚、移転や取り壊しが容易な2階建て以下の木造や鉄骨、コンクリートブロック造りなど敷地面積300㎡未満の建物の建築は許可されます。







また、許可が得られないために土地所有者に著しい支障が生ずる場合には、市または土地開発公社などは当該土地を時価で買い取るべきものとされています。

土地を買い取った者は、当該土地が公共施設や住民などの共同の福祉または利便のために必要な施設の用に供されるよう努めなければなりません。




これらの制限の期間は、災害発生日より最長2年間となります(被災市街地復興特別措置法第7条、第8条)



被災市街地復興推進地域内にある不動産においては、被災市街地復興特別措置法について重要事項説明が必要です。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

GWは満喫できたでしょうか？

少し肌寒いGWとなりましたね。

本日は「景観法」についての解説を行ってまいります！

景観法とは、都市、農村漁村の良好な景観の形成を促進するための施策を定めた法律です。

景観法は2005年に施工された比較的新しい法律です。

前回解説した都市緑地法、そして屋外広告物法の３法を合わせて「景観緑三法」と呼ばれています。

◆景観計画区域

新築、増改築、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替え又は色彩の変更等の行為をしようとする者は、あらかじめ、行為の種類、場所、設計又は施工方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を景観行政団体の長に届出なければなりません。

なお、工事に着手する３０日前までに届出が必要です。

◆景観地区

建築物の形態意匠は、都市計画に定められた制限に適合するものでなければならず、建築物の建築等をしようとする者は、あらかじめ、その計画について市町村長の認定を受けなければなりません。認定を受けた建築物等の計画を変更する場合も同様の扱いとなります。

◆準景観地区

都市計画区域・準都市計画区域以外の区域では景観区域を定めることはできないが、条例によっては景観区域に準じた規制をすることができます。これを準計画地区といいます。

札幌市内の景観計画区域や景観地区などは札幌市のHPにて公表されておりますので、お時間があるときに見てみると面白いと思います。

また、札幌市は独自に「札幌市景観計画」を定めており、より自然を大切にしていることがわかります。

特に景観計画区域は関わることが多いかと思いますので、よく知ったうえでお取引を進めましょう。

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皆さまこんにちは。センチュリー21テンズホーム小溝です。

本日は「都市緑地法」についてのお話になります。

宜しくお願いいたします。

「都市緑地法」とは都市における緑地の保全・推進のための定められた法律となり、

売買対象となる物件が、「緑地保全地域」や「特別緑地保全地区」「地区計画等区域」「管理協定」「緑化地域内における緑化率の規制」に該当する場合には、重要事項説明による内容説明が必要となってきます。

それぞれを簡単に説明していきたいと思います。

【緑地保全地域】～建築物等の新築、増改築、宅地の造成、土地の形質の変更等の行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事に届け出をしなければならない。

【特別緑地保全地区】～建築物等の新築、増改築、宅地の造成、土地の形質の変更等の行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。

【地区計画等区域】～建築物の新築、増改築、宅地の造成、土地の形質の変更等を行う行為については、市町村の許可を受けなければならない。

【管理協定】～緑地保全地域、又は特別緑地保全地域内の緑地保全を図るために、地方公共団体、又は緑地管理機構と土地の所有者等との間で当該協定に係る土地の区域内の緑地の管理に関して、協定が締結されており、新たな土地所有者となる人にも効力が及ぶことになる。

【緑化地域内における緑化率の規制】～敷地面積が一定規模以上の建築物の新築、又は増築をしようとする者は、緑化地域に関する都市計画において定められた建築物の緑化率の最低限度以上としなければならない。

文字だけ見ていると、とても難しい内容にうつりますが、不動産のプロが重要事項説明でしっかりと内容に関しての説明をしていきますので、「都市緑地法」という言葉だけでも、頭の片隅に留めておいていただければと思います。

本日もありがとうございました。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『土地区画整理法』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

【土地区画整理法】とは、土地区画整理事業に関してその施行者や施行方法、費用の負担等必要な事項を取り決める事によって、無理・無駄の無い健全な市街地の造成を図る事を目的として法律です。

なお、土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、土地の区画形質を改め、道路・公園等の新設・変更を行い、宅地利用の増進と公共施設の整備改善を図る事を目的として事業を言います。

特徴としては、

〇権利変換による土地の交換分合（換地）という手法を採用すること

〇新たに必要となる公共用地を土地所有者が平等に提供するという仕組み（減歩）によって生み出すことです。

また、事業によって宅地の評価が高まるが、その一部を事業に充てるという受益者負担の考え方が取り入れられている事も大きな特徴です。

日本においては、農地から市街地への土地利用の計画的な転換、大震災後の市街地復興、街路網の整備などの手法として多用されてきました。

土地区画整理事業の流れです。

①  計画決定：土地区画整理事業を行う事を決定した段階で、原案・おおまかな方向性が決まります。

②  事業決定：具体的に新しい区画や道路、公園の位置等を決定した段階で、土地区画整理組合施行による事業の場合は、事業決定の時期を組合の成立時期としている事が多いです。

③  仮換地指定：新しく作る区画の予定地を、工事の施工前に、仮に指定する手続きの事です。それまで所有・使用していた土地を従前地と言い、移動する先を仮換地と言います。仮換地指定が行われると、原則従前地の使用は禁止され、仮換地を使用する事となります。

④ 換地処分：上記の手順で事業・工事が進められ、工事が完了し、区画・道路・公園が整備されると、最後の換地処分という手続きに入り、この換地処分を済むと、土地区画整理事業を終了です。

土地区画整理事業が進行中の土地を売買する際には、注意して調査する必要があります。

土地区画整理事業が進むにつれて、従前地の形はなくなりますが、権利が無くなるわけではないので、従前地を売買する事は可能です。

従前地に対して仮換地が指定されるので、仮換地の状態（面積や形状等）に着目して取引を行います。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

札幌市も桜が開花し、過ごしやすい季節になってきました。

早速ですが、本日は「建築協定区域」について説明していきたいと思います。

「建築協定区域」を説明する前に建築協定を説明していきたいと思います。

建築協定とは住宅地の環境や商店街としての利便を高度に維持増進することなどを目的として、土地所有者同士が建築物の基準（建築基準法による最低基準を超えた高度な基準）に関する一種の契約を締結するときに、公的主体（特定行政庁）がこれを認可することにより、契約に通常の契約には発生しない第三者効を付与してその安定性・永続性を保証し、住民発意による良好な環境のまちづくりを促進しようとする制度です。


その制度を区域内の事を「建築協定区域」と呼びます。



簡単に言うと建築基準法より厳しい内容や建築基準法が制限しない内容など、地域性に見合った内容を取り決める住民の合意による協定です。この協定は後から土地を買った者にも効力が及びます。

具体的な内容としては、区域内の建築物の「敷地」・「位置」・「構造」・「用途」・「形態」・「意匠」・「建築設備」に関する基準のほか、協定の目的となっている土地の区域、協定の有効期間、協定違反があった場合の措置となります。

札幌市内においては4ヶ所ほど建築協定区域があります。

・豊平区『にしおか望陽台タウンハウス』
・東区『北の住まいコミュニティ丘珠地区』
・北区『あいの里コーポラティブ』
・厚別区『ロイヤルシティ大谷地』があります。




また、札幌市近郊ですと、江別市では『王子ガーデン「アカシアの街」建築協定』・『野幌商店街建築協定』、当別町の『スウェーデンヒルズビレッジ地区建築協定』などがあり、詳細については各建築協定書をご確認ください。

札幌市や札幌市近郊においては、建築協定を結んでいるところが少ないですが、もし購入しようとしているところが建築協定区域内でお考えであれば、建築協定書をしっかりと確認された方が良いかと思います。

本日もご拝読ありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。
説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【不適合接道の場合って何？】についてです。

まず建物を建てるには、建築基準法で定められている道路に敷地が2ｍ以上接道している必要があります。その定義は条文（建築基準法42条1項1号から4号まで）にて次のように定められています。

1． 幅が4ｍ以上ある一般的な道路（国道、県道、私道など）

2． 42条1項5号にて定められている指定特定道路（幅は4ｍ未満の場合もある）

3． 幅が4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定した2項道路

1の道路の場合は、接道していれば建物が建築できます。しかし、2，3の道路については道路と認定されますが4ｍ以上ない状態では幅を確保するため敷地を後退させる必要があります。（セットバック）つまり、建築できる土地が狭くなってしまうということです。

※接道義務は緊急時の消防車や救急車が通ることができるように確保が必要な為定められております。

では、不適合接道とはどんなものなのかというと上記で説明した道路が前面に無い状態や道路に対し敷地に接道している面が2ｍ未満の状態が不適合接道となります。


不適合接道の土地は新規の住宅を建築できず、大規模なリフォームなどの改修工事も行えない為、不動産の価値は下がってしまいます。
また、土地の再利用が不可能な為、金融機関でローンを組むことができません。値段が極端に相場と離れている場合は、よく確認いたしましょう。

不適合接道の土地の有効活用方法を一部紹介いたします。

・隣接している接道義務を満たしている土地を同時購入する

細切れにされていた土地を一つに統合することで、不適合接道の土地ではなくなり再建築可となる為、不適合時よりも価格が上がります。

・都道府県に申請して認めてもらう

都道府県に申請して、再建築の許可をもらう方法です。建築確認として「法43条許可申請」を提出します。※ただし、この方法は土地・建物を担保にした住宅ローンが借りられない可能性が高く、許可が下りない可能性もあるので注意が必要です。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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みなさま、こんにちは、テンズホームの久保田です！

すっかり札幌も暖かくなってまいりましたね。

本日はセットバックについてのご説明となっております。

皆さまはセットバックという言葉をご存知でしょうか？

家を建てるためには幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上土地が接道していなければならないと、建築基準法で定められています。

災害が発生した際に緊急車両が走行できないと困るためです。

よって、道路の４ｍの範囲内には建築物のみでなく塀や門、壁などを作ることはできず、４ｍの空間を確保しなければなりません。

セットバック前の建物を取り扱う場合、道路中心線から水平距離2m後退した線または取り扱う物件の反対側の道路境界線から水平距離4m後退した線が道路境界線とみなされます。

この結果、道路とみなされる部分（セットバック部分）は建物の敷地として算入することはできません。（容積率や建蔽率を算出する際も敷地面積から除外されます）
なお、道路中心線は特定行政庁の指導にもとづき決定されます。

また、道路境界線が確定しておらず、現況の道路の道路境界線をもとに算出したセットバック面積を計算しているため、今後増減する場合があることにも理解が必要です。

宅建業者が重要事項説明を行う際にも、セットバック前の建物であること、又はセットバック済の建物であることの説明が必要です。

セットバックを拒否して建物を建てることはできず、駐車をすることなども禁止であるため、しっかりと理解したうえでのお取引が必要です。

 



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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『法令に基づく制限』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

突然ですが『法令に基づく制限の概要』について、きちんと理解していますか？

『法令に基づく制限の概要』とは何でしょうか。

その名前の通り、取引の対象となる土地や建物が都市計画法や建築基準法を始めとする各種法令による制限を受けるかを記載する箇所になります。


不動産はそれぞれ利用できる用途が公法によって定められています。これを『用途地域』といいます。その上に建てる建物も好きな様に建てて良いわけではなく、用途に合う目的の建物を定められた基準に沿って建てなくてはいけません。

こういった法令による制限を受けている土地や建物などの物件について、宅建業者は買主・借主にそれらの説明をしなくてはなりません。では、具体的に『法令による制限』とはどの様な内容のものがあるでしょうか。

具体的にはどんな法令がある？

主な法律としては、まず、都市計画法と建築基準法があります。

更に細分化すると、他にも50種類を超える土地・建物の使用を制限する法令があります。

都市計画法は簡単に言えば『街の住み分け』について規定した法律です。無計画な都市形成を防ぐことを目的に定められた法律で、一定の地域を同じ用途だけに使わせる土地として制限することで、住みやすい都市形成を図っています。

都市計画法では、全国の土地を以下の3つの地域に分けています。

〇都市計画地域・・・都市計画法の制限を受ける地域

〇準都市計画区域・・・将来の都市化の為に、一部都市計画法の制限を受ける地域

〇その他地域・・・都市計画法の制限を受けない地域

都市計画区域は更に市街区域と市街化調整区域の2つに分かれます。

〇市街化区域・・・既に市街化として形成されている区域。10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域

〇市街化調整区域・・・市街化を抑制すべき区域

市街化調整区域に関しては、原則新しい建物を建てることができません。逆に市街化区域はその区域内で土地の利用目的を定めて秩序だった都市化を図っています。これを『区域区分』と言います。

区域区分は更に、12種類に分かれており、その地域の利用目的や建物の構造は建築基準法によって定められています。

最後まで読んで頂きありがとうございます。




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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

売買契契約書及び重要事項説明書の用語解説を始めたいと思います。

今回は「違反建築（違法建築）」・「既存不適格」です。

では、「違反建築」から説明していきますね。

「違反建築（違法建築）」は、現在の法律（建築基準法や条例など）に違反して建築されている物件になります。

主に建蔽率や容積率をオーバーして建築された物件や敷地の接道義務に違反して建築する物件になります。最近では少なくなっているとは思いますが、建築後でも違反建築に該当するケースもあります。

例としては、増築・改築する時に容積率や建蔽率をオーバーしてしまった場合などが、あげられます。また、確認申請時に申請した用途と違う用途で使用している場合も違反の対象となります。

違法建築を放置しておくと、行政処分を受けることがあります。
建築基準法上の行政処分は、重いものであれば懲役3年以下または300万円以下の罰金（法人の場合は1億円以下の罰金）の刑に処される可能性があります。


増・改築で基準に適合しないことを知りながら建築申請を怠った場合は建築主・設計者・工事施工者のそれぞれが行政処分を受ける可能性があります。

最近はＤＩＹが流行っていますので、違反建築に該当しないか確認して楽しみましょう。

「既存不適格」とは、建物を建築した時は、問題なく建てられた物件ですが、その後の法改正などにより、最新の法律に適合しなくなったことをいい、その対象物件のことを「既存不適格物件」といいます。

既存不適格物件は違反物件とは違い、原則そのままの状態での存在は認められます。ただし、増・改築を行う場合は、不適格な状態を解消し建物全体を法律の規定に適合する必要があります。

既存不適格物件のよくある例としては、条例などで建蔽率・容積率などの変更により超過した場合や指導要綱の内容が変更になり、現在の規定に適合しないと判断された場合があります。

既存不適格物件は住宅ローンを使用することが難しいですが売買をすることは可能です。

近隣の市場より購入金額は安い等のメリットはあります。札幌市においても築年数の古い分譲マンションなどで既存不適格物件は存在しております。

売買などで購入するときは、くれぐれも気を付けていただければと思います。

最後まで、ご拝読いただきありがとうございます。

 




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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【用途地域が二つある場合はどうなるの？建蔽率編】についてです。

まず「用途地域」とは、どんなものなのかというところです。

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域（種類）に分けられたエリア」のことです。

好き勝手に家や工場を建ててしまうと、渋滞が発生しやすい地域や日当りや騒音などの公害も生じてしまう可能性があります。それを防ぐため用途地域を決め、建てられる建物などの制限を設けることにより、効率のいい都市開発を促しております。

各用途地域に関しての解説は、次回以降のタイミングで行う予定です。今回は、土地が二つ以上の用途地域にまたがっていた場合の建蔽率への影響と土地が角地だった場合の規制の緩和に関して解説してまいります。

建蔽率とは、建物の接地している面積が敷地の面積をどれくらいの割合になっているかを表したものです。

用途地域によって割合（％）が決められており、値が小さければ小さいほど、建物の面積は小さくなりますので、イメージしている建物がたてられないことがありますので、建物を建てるときは注意しましょう。





では、異なる用途地域をまたがっている場合はどうなるのかについて解説していきます。

まずそれぞれに各用途地域の規制がかかります。

例：土地100㎡があるとします。第1種低層住居専用地域に40㎡、第2種中高層住居専用地域に60㎡、建蔽率は、第1種低層住居専用地域は40％、第2種中高層住居専用地域80％と決められていたとします。

それぞれ計算すると40㎡×40％＝16㎡、60㎡×80％＝48㎡となり、合計してこの土地では64㎡の建物が建てられる事となり、建蔽率は64％となります。

ただし、最終的に許可を出すのは建築指導課となりますので、しっかりと確認を行いましょう。

また、角地（と特定行政庁より指定を受けた）だった場合には、特定の条件を満たすことで建蔽率の緩和を受けることができます。

特定行政庁：建築主事（建築基準法上の建築確認、完了検査などの建築に関する事務を司る人で、都道府県または市町村の職員）を置く地方公共団体、およびその長を指します。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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