札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日解説する動画は、「不動産査定の種類は色々あるのですか？」です。

ここでは、「不動産鑑定」と「不動産査定」の違いを説明していきたいと思います。

不動産鑑定とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。

不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して土地や建物の有効利用を判定し、適正な地価、価格を判断します。

ちなみに、不動産鑑定士は不動産鑑定士試験に合格し、かつ実務修習のすべての過程を修了し国土交通大臣への登録をうけた国家資格となります。

業務は大きく分けて２つ。

◆公的評価

国や都道府県、市町村など土地の適正価格を公表するために行う評価業務

具体的には地価公示や地価調査、相続税、固定資産税の課税のための評価です。

◆民間評価

民間企業や個人から依頼される評価業務。

不動産売買の参考や資産評価、担保評価のための評価です。

不動産鑑定士に査定を依頼すると、より客観性の高い査定結果がわかるのが大きなメリットです。

鑑定には国の基準が使われ、自己判断で数字の手直しができないため、より正確な鑑定結果となります。

次に町の不動産に依頼する不動産査定は、不動産会社が独自に算出する「売却できそうな価格」のことです。
場所により鑑定士に依頼をかけていることもありますが、独自に算出する会社がほとんどかと思われます。

不動産会社に依頼する査定は基本無償であり、期間もそう長くはかかりません。

お住まいの地域に強い不動産会社に依頼をかけるとより根拠のある査定額を提示していただけるかと思います。

ただし不動産鑑定士のように国の基準は基本使用しないため、業者側が好きなように査定結果を操作できてしまい、会社によりバラつきが生まれることがあります。

弊社ではできる限りの近隣情報や築年数なども考慮し査定を行うため、根拠のある提示が可能です。

ぜひ、ご査定の依頼をお待ちしております。

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みなさまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

さて、今日のお話は「境界確定について」です。

境界を確定するためにはどうすればよいの？というお話です。
よろしくお願いいたします。

≪境界≫については、後々大きなトラブルに発展することもありますので

≪境界標≫の確認は必須になってきます。

不動産売買の際、実際に現地で境界標が見つからなかったというケースがあります。

理由は、外壁工事等の際や天災による場合、時間経過で不明などと様々なことが考えられますが、売買契約の際には通常ですと売主が買主に対しての境界の明示義務を果たすことが必要です。
境界標がなかった場合には設置する、なくなった場合には再設置することが、必要となります。

測量図がなかった場合などは特に、境界標を探すことが難しかったりもしますので、

是非我々、不動産屋へお気軽にご相談ください。
実際に現地を確認させていただきます。状況によっては、測量士と一緒に確認いたします。

大きなトラブルになるケースもありますので≪境界≫について確認したい事などございましたら、是非お気軽に「テンズホーム」へお問合せください。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂く内容は【古い住宅は評価されないの？】です。

皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

法定耐用年数とは、税法上の建物の耐用年数のことで減価償却の期間になります。

イメージ的には、税法上で何年間で建物の価値が０になるか？という指標です。

例えば、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年なので、毎年 1/47 だけ建物の価値が減っていき、47年後には価値が０になるという評価をします。

これは、実際に47年後に価値が０になるわけではなく、決算書上で０円の価値になるというイメージです。残存耐用年数とは、法定耐用年数から築年数を引いた年数の事をいいます。

築22年の鉄筋コンクリート造であれば、残存耐用年数は25年になります。

因みに、住宅用建物の法定耐用年数です。

鉄筋コンクリート造　47年

重量鉄骨　34年

軽量鉄骨　19～27年

木造　22年

中古住宅は築年数が浅いものでなければ、なかなか売れないという状況が長く続いていましたが、近年では築年数だけにこだわらず、家本来の性能を重視しようと消費者の意識に変化がみえてきています。

中古の一戸建てを購入して入居した世帯全体において、築38年以上の物件を購入した割合は1998年の3.4％から10年後の2008年には6.8％に増加しています。

築40年の家は内装の傷みが目立つ事も多いので、リフォームした方が売れやすくなると考える人も多いかもしれません。

リフォームで設備を一新した方が売れやすい傾向はありますが、売却のためのリフォームは行わない方が良いでしょう。リフォームにお金を掛けても、掛かった費用をそのまま物件価格に上乗せをして売却できるわけではないからです。

売主によるリフォームを検討するのなら、その分売却価格を安くしましょう。

また、築40年のマンションや一戸建ての購入を検討する人は、住む前にリフォームやリノベーションを施そうと考えている人がほとんどです。築浅の物件よりも安く購入する事で、差額をリフォーム代金に回そうと考えています。

お金を掛けなくても、臭いが気になる水廻りなどを可能な限り清掃をしておくと内見の際の印象が良くなります。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが、「仲介会社はどのような役割を果たすの？　仲介会社」です。

不動産を購入・売却をするときに仲介会社をお願いして仲介手数料をお支払すると思います。たまに、仲介会社を使用しないで直接個人間同士で売買する方もいますが、仲介会社にお願いして、仲介会手数料をお支払するメリットを説明していきたいと思います。

まず、一番のメリットですが、売買取引時の安全性や公平性になります。
大きな金額の取引になりますので、安全・公平に取引できるようにします。

物件を売却する上で調査が必要になります。「なにを、どこで、どのように」調べないと分からないか思います。仲介会社が代わりに調査します。

販売価格に関しては、近隣相場から算出しますが「路線価」・「公示価格」・「近隣販売価格」などどれを参考にしたらよいか分からないかと思います。

「路線価」は相続時に税金を算出する価格になり、「公示価格」は実際の価格とは乖離されます。
「近隣販売価格」は販売中の価格の為、実際に売却できた「成約価格」とは異なります。

また、売却する土地の形が整形地なのか間口は広さや、南向き・北向きなどによっても価格が変わるため、それらを総合して判断して価格を出します。

実際に売り出す場合は、最近ではインターネットで掲載することが多く、各ポータルサイトに掲載する費用の他、少しでも多くの人に見てもらうために新聞や折り込みチラシなどの紙媒体にも物件を出します。

　購入者が決まった場合の、「重要事項説明書」の書類作成や説明及び「売買契約書」の作成も代わりに行います。

「重要事項説明書」や「売買契約書」は住宅ローンを使用する場合に銀行の提出書類の一部になるところが多いので買主様が困ります。また、買主・売主双方の安全かつ公正な取引の為に、「売買契約書」の条文や特約事項を追記したりします。

「重要事項説明書」ですが、この書類を説明するには宅地建物取引士の資格が必要になります。

デメリットとしては仲介手数料がかかることぐらいです。

売却時に「物件の調査」・「広告掲載などの金額」、購入する上では「重要事項説明書・売買契約書などの書類作成」　双方の安全性や公平性を保ちトラブルが無いようにするためには、仲介会社に頼んだ方が良いか思います。

本日も、最後までご拝読いただき、ありがとうございます。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【実測清算取引】についてです。

不動産を取引する際、測量結果と登記簿が違うことがございます。

公簿取引の場合、価格を提示して販売をしており実測値と登記簿が違う場合でも、価格は変えずに販売となります。

そうなると募集時と単価が変わるのではないか？ということになりますが、その通りです。

では、買主にも売主にも不利にならないような方法はないのかと思った方、それを解決するのが「実測清算取引」です。

公簿取引は、販売価格を決めるのに対し、実測清算取引は㎡単価を決めて販売を行います。

登記簿と測量値が違った場合は、測量値を優先し、そちらに㎡単価をかけて取引を行いますので、価格には差はおきません。

しかし、デメリットもあります。

まず測量値と募集時の面積の差が大きくなってしまった場合、当然価格も高くなってしまうので、買主様の資金計画に影響が出てしまうことがあります。
また、測量に時間がかかるという点と時間がかかる分不動産の相場も変化する可能性がある為、当初の値段と変わってしまう可能性があります。

　不動産の状況によって、公簿取引・実測清算取引どちらが最適かわからない場合は、ぜひお近くの不動産業者へご相談いただければと思います。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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みなさま、こんにちは。

本日の動画解説は「売却は相続前と相続後どちらが有利なの？」についてです！

不動産の持ち主が亡くなったあとに相続財産の分割方法を巡って相続間で揉める「争族」という言葉をよく耳にしたことがあるかと思います。

相続前の売却・相続後の売却　それぞれどのようなメリットデメリットがあるのかを解説していきます。

◆相続前の売却

事前に売却を済ませ、現金化しておくことで相続間での分割をスムーズに行うことができます。

また、相続後の相続税のお支払いは被相続人が死亡したことを知ってから10か月以内に支払う必要があります。お支払いの関係で早急に納税資金を用意する必要もないため、売却を急ぐ必要もなくなります。

相続前であれば名義人の意思で売却をし、相続税資金を用意することが可能です。

デメリットとしては不動産売却で利益が出た場合、その利益に譲渡所得税がかかることです。

被相続人に対して、売却によって得た代金から取得費、譲渡費用を控除した譲渡所得に20％を乗じた譲渡所得税が課されます。

◆相続後の売却

相続開始から10か月後の翌日から3年以内に不動産を売却した場合、納税した相続税のうち不動産に課税される相続税を取得費用に加算することができます。

これにより、「譲渡所得税の節税」につながります。

デメリットとしては相続人が複数の場合は売却手続きが複雑になることです。

1人でも反対意見の人がいる場合、売却が難しくなる可能性がございます。

相続前・相続後の売却それぞれのメリットデメリットがございますので、不動産会社と相談したうえで決められるのがよろしいかと思います。

いつでも、ご相談お待ちしております！

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は『手付金の額』という内容になります。

宜しくお願いします。

不動産の売買において、『手付金』は非常に重要となります。

不動産売買における手付金とは、買主が売主に対して支払うお金のことをで、この金額は売買代金の一部として充当されるものです。

手付金の金額については、双方の合意のもと、売買代金の1割程が一般的な金額となっているようです。

手付金を支払うことで、買主・売主、双方お互いにこの契約をキャンセルしませんよ

という、証明にもなります。

手付金が一度授受されると

買主→自己都合で解約するには、手付金の放棄をしなければならない
売主→受け取った手付金の倍額を支払う必要がある

このように、双方の合意が合って支払われた手付金となりますので

さまざまな面で法的効果を持つものにもなりますし、不動産取引において、非常に重要な意味を持ちます。

手付金の支払いは、現金で売買契約の締結時に支払われる流れとなります。

手付金の金額が大きかったり、金銭の授受にリスクが高い場合などは振込といった方法もありますが、一般的に手付金は現金で支払うことになります。

手付金を支払う際にはその内容をしっかりと確認し、理解した上で行うようにすることが後のトラブル防止などの観点からも非常に重要となります。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂く内容は【借地権付建物の売却の注意点は？】です。

皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

借地権とは・・・簡単に言うと、他人の土地を借りる権利のことです。

上記を踏まえると借地権付建物とは、他人の土地の上に建っている建物です。

一般的には土地と建物の所有者が同一であるケースが多いので、マイホームを購入する際には土地と建物を一緒に購入することになります。

それに対し、土地と建物の所有者が違う物件の場合、土地を借りる権利と、建物の所有権を一緒に購入するといったイメージです。

相続により借地権付建物を取得した場合、売却は出来るの？

結論から言えば可能です。しかし、注意点があります。

地主に承諾をもらう必要があります。また、承諾+承諾料の支払いが必要になります。

理由としては、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がない為、そのリスクに対して支払う必要があります。
料金に関しては地主との相談になりますが、一般的には借地権価格の5％～15％が相場と言われています。

地主より承諾を頂いたら・・・

売却方法は大きく3つあります。

①  借地権付建物として売却する。
不動産会社と媒介契約を結び、通常の売却方法で売却する。自由度の高い販売方法ではありますが、土地を併せて購入できる物件がライバル物件となる為、販売価格を相場より下げなければ売れ残る可能性があり、買い手が付くまでの期間が長引く可能性があります。

②  土地所有権のセットで売却する。
地主から土地所有権を購入し、所有権を完全に取得する為、価値が上がり売却しやすくなる。ただ、借地権を事前に購入する為先に持ち出しが必要になる。

③  土地所有者に売却する。
構図として地主が借地権を買い戻す形になります。地主が買い取ってくれるかどうかは交渉次第になります。

借地権付建物は、地主の承諾さえ取れれば売却する事ができます。

ただし、地主から借地権付建物の売却許可を取るためには、借地権契約に関する知識や交渉力が必要不可欠です。
先走って売出してから地主に相談すると、トラブルの原因にもなりかねません。



借地権付建物を売却する時には、不動産業者と相談した上で説得を任せましょう。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。今回の動画解説ですが、「相続したら不動産屋からDMが届くのは何故？　不動産相続」になります。

親や親戚などから土地や建物を相続した時に不動産会社からダイレクトメールやお手紙が届いたりしたことはありませんか？

これは、法務局で相続登記を済ませたら、法務局に誰から誰へ登記されたという履歴が残ります。この履歴ですが、誰が相続で建物や土地を受け継いだのかというのは法務局へ手数料を支払えば、本人以外でも誰にでも見ることが可能です。




この履歴情報を不動産会社が手数料を支払って取得してダイレクトメールや手紙を送っています。

ダイレクトメールやお手紙には「この辺で探しているお客様がいます。」と書かれていることもあります。
ダイレクトメールを受け取った側にとっては、疑わしいかと思いますが、築年数が古い建物が付いていても土地として購入したいという方はいます。



また、ダイレクトメールが地場の不動産会社であれば土地の市場を熟知しているので、相談してみるのもいいかと思います。

最近では、古屋付のまま購入する不動産会社もおり、新築と同じぐらいリノベーションして再販売したりします。

相続で受け継いだけど、使用することはないという方は、地場の不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

所有しているだけで、固定資産税・都市計画税などの税金がかかりますので、売却したらよいのか賃貸で貸して家賃収入を得た方がよいのかいろいろと提案をしてくれるかと思います。

弊社も法務局から情報を取得し、定期的にダイレクトメールを送ったりしています。
もし、弊社のダイレクトメールを受け取った方は、お問合せいただければと思います。

本日もご拝読いただき、ありがとうございます。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【マンションの査定方法】についてです。

マンションを売りたい　そう思ったとき、多くの人は不動産会社に査定依頼をされるかと思います。その時、不動産会社はどのように査定を行っているのかをご説明いたします。

まず、マンションの査定の場合は、戸建と違い所有権のある敷地（土地）は共用部分が大半の為、建物と土地を分けて査定は行いません。

そして、一般に使用される方法が「取引事例比較法」が使用されております。

「取引事例比較法」とは、対象となる物件に近い条件（立地・階数・設備など）の物件の情報を参考に近々の相場や状況を考慮し、試算を行う方法です。

また、価格には色々なものが影響を与えることがあります。
同じマンションでも階数や面積・間取が違うことで日当たりや眺望が変わる為、価格に差が出ることがあります。

一般的には階数が高いほど眺望がいい為、価格は高くなる傾向があるのですが、エレベーターが無いあるいはあったとしても各階に停まらないタイプのエレベーターが付いている場合は、眺望がよくとも高い階層の部屋の価格が下がる事もございます。

そして、価格の決定には物件の管理状況（管理会社か自主管理か）が大きく影響を与えることもあります。

外壁や給排水設備は時間が経てば劣化していく為、長期修繕計画を立てておく必要があります。

管理会社が入っている場合ですと、修繕積立金などを予め積み立て管理しているケースが多いのですが、自主管理の場合、積み立てが無いケースもある為、販売時に多額の修繕の為の一時金が必要になってしまう事がある為、物件が安くなってしまう事もありますのでご注意ください。

次に比較的新しいマンションを売買する時の査定についてです。

基本は同じく「取引事例比較法」にて査定を行うのですが、新しい場合は事例があまりないことがあります。その際は、対象物件の新築時の価格を参考に相場の増減率を考慮し価格を試算します。

昨今はインターネットの普及により、売り出されているマンションの情報は入手しやすくなりました。
しかし、一般のお客様では成約事例や募集中のマンションの販売期間（どれだけの期間で売れたのかなど）の情報の入手は難しいと思いますので、まずはお近くの不動産業者へ査定の依頼をしてみてください。

また査定は、実際にお部屋を見てもらった方がより正確な価格が出るため、早期売却に繋がることもあります。
そして、長期売却を考えられている方は、今後の為にどのように物件を管理していけばいいのかも相談できますので、訪問査定をお勧めいたします。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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