札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、宅建業者の報酬規定のご説明を行っていきます。

宅建業者が買主様や売主様から受け取れる報酬は、「仲介手数料」とよばれます。

宅建業者は不動産の売買や賃貸の取引を行う際に売主様と買主様の間に入り、物件のご案内から契約、お引き渡しまですべてサポートさせていただきます。

そのサポートについてお礼の意味もこめて成功報酬という形で「仲介手数料」をいただきます。

仲介手数料は売買の契約が成立しなかった場合には支払う必要がございません。

また、弊社の場合ですと仲介手数料は物件の「お引渡日」にいただきますので、契約決済が終わるまではこの報酬をお支払いいただく心配はございません！

宅建業者の１番の収入源はこの「仲介手数料」になります。

それでは、いくらもらえるのか？というところですが、

売買価格によって変動いたします。

◆宅建業者が受け取る報酬額の限度（速算式）

・200万円以下の金額　・・・　5％＋消費税

・200万円超400万円以下金額  ・・・　4％＋2万＋消費税

・400万超の金額　・・・　3％＋6万＋消費税　　　　　　　

例えば、売買価格が4000万円の場合

（4000万円　×　3％　＋　6万円）　×　消費税（10％）　＝　138万6000円

が仲介手数料の上限となります。

これらは、依頼者一方から受領できる金額なので自身で買い手・売り手を見つけた場合には双方から報酬を受け取る事ができます。

なお、２０１８年に法改正で400万円以下の物件を売る場合の仲介手数料は、上限額が１８万＋消費税となる特例が施行されております。

こちらは近年の空き家増加により空き家は低価格での売却しか見こめないというケースが多いことから、反映されました。

仲介手数料には売買物件の調査費用から契約書作成の事務手数料、ポータルサイトへの登録料等様々な金額が含まれておりますので、弊社では原則割引等は行っておりません。

もし何かご不明点などがございましたら、いつでもお問合せください！

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

重要事項説明書や契約書の説明も一通り終わりましたので、基本に返り、「媒介契約書」の説明をしたいと思います。

媒介契約書とは、売主から所有物件の媒介の依頼を受けたとき、買主から物件探しの依頼を受けたときに不動産業者と取り交わす委任契約の事を「媒介契約」といいます。

契約期間は最大で3ヶ月と決まっているのが特徴です。

実務上、買主からの媒介契約締結は、物件が見つかって、契約することが決まってから媒介契約を締結することが多いですが、売主との媒介契約は売却物件の調査などで媒介契約が必要となる場合がありますので、契約が決まる前に媒介契約を締結するのが一般的です。

媒介契約には3種類あり、その中で自分に合った媒介契約を締結するのがいいかと思います。それぞれ下記にまとめてみました。

●専属専任媒介契約・・・＊売却を依頼する不動産会社は1社のみ。

　　　　　　　　　　　　＊売主自ら探した買主と契約することができない。

　　　　　　　　　　　　＊媒介締結後、レインズに5日以内に物件登録が必要。

　　　　　　　　　　　　＊不動産会社は1週間に1回以上、売主に販売活動の報告を行う。

●専任媒介契約・・・・＊売却を依頼する不動産会社は1社のみ。

　　　　　　　　　　　＊売主自ら探した買主と契約することができる。

　　　　　　　　　　　＊媒介契約締結後、レインズに7日以内に物件登録が必要。

　　　　　　　　　　　＊不動産会社は2週間に1回以上、売主に販売活動の報告を行う。

●一般媒介契約・・・・＊売却を依頼する不動産会社は何社でもよい。

　　　　　　　　　　　＊媒介締結後、レインズへの登録義務はない。

　　　　　　　　　　　＊不動産会社は売主に販売活動の報告義務はない。

上記を見ると、一般媒介契約がいろんな不動産会社と媒介契約を締結できるから、

窓口が広がりいいかと思いますが、各不動産会社との連絡が多くなり、煩わしくなる場合もあります。

また、不動産会社からすれば、他の会社で決まってしまう可能性もあるので、売却にあまり力を入れない会社もあります。

売却を依頼するときは、いろいろ鑑みてご自分に合った媒介契約を選ぶのがいいと思います。

本日も最後までご拝読いただき、ありがとうございます。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、不動産流通のしくみについてお話したいと思います。

どうぞよろしくお願いいたします。

不動産流通とは、土地建物などを「売りたい」お客様、それを「買いたい」お客様の双方の間に立って取引をまとめていく事業です。

一般的に不動産仲介とはこの事業のことを言います。

不動産の売却をしたいと考えた時、自分で売却活動を行うのは大変です。
そこで一般の物件所有者(売主)は不動産会社に売却を依頼することが多いのですが、その時に結ぶのが「媒介契約」というものです。

媒介契約には

・一般媒介契約
　複数の不動産会社に依頼ができる
　不動産会社から売主への報告義務なし

・専任媒介契約
　一社の不動産会社にのみ依頼ができる
　自分で見つけた相手に不動産会社を通さず売却可能
　不動産会社から2週間に1回以上の報告義務

・専属専任媒介契約
　一社の不動産会社にのみ依頼ができる
　自分で見つけた相手に不動産会社を通さず売却不可
　不動産会社から1週間に1回以上の報告義務

という3種類があります。

専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、レインズ(指定流通機構)への登録が義務付けられています。

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことで、不動産会社のみが閲覧出来ます。

レインズに登録することで、多くの不動産会社に情報を共有することができ、よりスピーディーな不動産売買に繋がります。




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みなさま、こんにちは！テンズホームの、久保田です。

本日は「宅地建物取引士」についての説明を行って参ります＾＾

“宅建士”と略される宅地建物取引士は、不動産会社が公正な不動産取引を行うために宅地建物取引業法により定められている国家資格となっております。

宅建士として働くには、試験に合格し、合格通知を受け取った後に登録・宅建士証の交付を受ける必要もあります。

この登録には実務経験が2年以上必要であり、2年の実務経験がない場合には宅建士の登録実務講習を受講したのちに登録をする流れとなります。

また、宅地建物取引士証は有効期限が5年であるため、期限が切れる前に更新が必要です。

更に細かい決まりとしては、不動産業者は宅建業者として業を行うには1事業所5名の従業員に対し、1名以上の宅建士の設置が義務づけられていますので注意が必要です。

では、宅建士は具体的にどのようなことができるのか？（宅建士にしかできないこと）

①  契約締結前の重要事項説明書の説明

②  重要事項説明書（35条書面）への記名押印

③  契約書（37条書面）への記名押印

主にこの３つです。特に重要事項説明書の説明は、必ず「契約締結前」に行い、契約締結後のトラブルを未然に防ぐため重要な役割となります。

なお、②と③については2022年5月18日に法改正が行われ、35条書面および37条書面への押印は不要となり、紙ではなく電磁的方法による交付も可能となりました。

ITを利用した重要事項説明も可能となっている現在、法改正はさらに進むと思われますので我々も日々勉強が必要とされています。

弊社には4名の宅建士が常駐しております！

私も取得するため、勉強に励んでおります(*^^*)



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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『オーナーチェンジ』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

オーナーチェンジ物件とは、どの様な物件を指すでしょうか？

オーナーチェンジとは、分譲マンションやアパート、一棟丸ごとなど、賃貸物件の種類によらず入居者がいる状態で売られている物件のことです。オーナーチェンジ物件を売買する事を【オーナーチェンジ】と呼んでいます。

投資用不動産をお持ちの方や、これから不動産投資をしようという方は、「オーナーチェンジ物件」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。

しかし、オーナーチェンジ物件を扱う場合は、通常の不動産契約とは少し異なるところもあるため、実際はよく理解できていないという人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、オーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリットについてお伝え致します。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

〇家賃収入がすぐに発生する

〇銀行の融資審査が通りやすい

〇価格が空室物件よりも安い傾向にある

〇投資計画が立てやすい

〇入居者募集に必要な手間が省ける

〇旧オーナーの運営ノウハウを引き継げる

オーナーチェンジ物件のデメリット

●室内状況を把握しにくい

●住宅ローンが使用できない

●入居者が購入後に退去する可能性がある

●入居者の情報を事前に把握することが難しい

●現入居者の条件変更ができない

●サクラの入居者がいる可能性がある

オーナーチェンジの手続きは相手との信頼関係の構築と、ストレスのない進行が重要になってくるでしょう。
その為、スムーズな取引が出来る不動産業者選びが重要になってきます。

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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

早くも5月が終わろうとしておりますね。

では、本日の重説・契約書の内容の説明をいたしますね。
今回は「融資利用の特約による解除」についてご説明いたしますね。

皆様、住宅を購入するときは大体の人は金融機関に住宅ローンの融資をお願いして、購入するかと思います。

物件を購入する場合の通常の流れは下記の通りとなります。

①  購入申込書（買付証明書）の提示

②  金融機関への住宅ローン事前審査の手続き

③  事前審査の承認

④  重要事項説明書及び売買契約書の締結

⑤  金融機関への住宅ローンの本審査

⑥  本審査の承認

⑦  金融機関との金銭消費貸借契約の締結

⑧  決済・引き渡し

このような流れになり、④の売買契約書に「融資利用の特約による解除」は記載されます。各不動産業者の使用している契約書によって若干異なりますが、おおよそ次の内容になります。

「1．買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用する場合、本契約締結後すみやかにその融資の申込み手続きをします。」

「2.買主が、表記融資承認取得期日までに、前項の融資金の全部または一部について承認を得られない場合、または否認された場合、買主は、売主に対し、表記融資利用の特約に基づく契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。」

「3．前項に基づき本契約が解除された場合、売主は、すみやかに、本契約に基づく受領済みの金員を無利息にて買主に変換します。」

「4．第2項にかかわらず、買主が故意に融資の承認を妨げるような行為をした結果として融資の全部または一部について融資承認取得日までに承認が得られず、または否認された場合、買主は本条に基づく解除をすることができません。」

なぜ、このような条文・特約があるのかというと、③事前審査の承認が出たとしても⑤の本審査で落ちる可能性があるからです。契約したからと言って⑤で落ちる場合がありますので、気が抜けませんね。


そのため、買主を守るために「融資利用の特約による解除」の条文があります。

そんなにいないと思いますが、条文4で記載ある通り故意（わざと）に承認を得られないようにした場合は、解除できないので、ご注意ください。

最後までご拝読いただき、ありがとうございました。




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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【手付金】についてです。

【手付金】とは、売買契約を締結する際に契約の証や契約の解除などの目的のために支払うものであり、法的効力を持ちます。


売買契約が成立すると売買代金の一部として充当されるのが一般的です。売買契約の慣行として、手付金の授受を行うことで売買の約束に信用を与えるものとなり、自己の都合により契約解除するときは契約の信用を失わせることになるので手付け解除の定めとなります。


手付金の額が少ないと、売主買主は容易に契約解除できることになり、契約の信用が低くなります。
手付金の額が多いと契約の信用が高まりますが、宅建業者が売主で買主が一般の場合は売買代金の20%を超えることはできません。

※頭金・申込証拠金とは別物になりますので、ご注意ください。

【手付解除】とは手付金を放棄して、契約を解除する方法です。

買主は支払った手付金を放棄、売主は受け取った金額の倍額を買主に支払い契約を解除することができます。
一般的に解除期限は契約締結から30日程度となっております。

※融資利用特約が定められている場合は、手付金を放棄せず契約解除できる特約が定められていることがございます。

【手付金の保全措置】売主が宅地建物取引業者の場合、受け取る手付金の金額が一定を超える場合（未完成物件は売価価格の5％を超えるか1000万円を超える場合、完成物件は売価価格の10％を超えるか1000万円を超える場合）は、手付金の保全措置の義務が生じます。

重要事項説明を受けるときは、上記の条件に該当した場合必ず説明がありますので、どこに保管されているのかをしっかり聞き取りましょう。

【相場】一般的に、手付金は保全措置の義務が生じない範囲で設定されます。また、買主が用意できる事が大切になりますので、相談をしながら決定していきます。一例にはなりますが、売買代金の7～8％でご用意されることが多いようです。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は重要事項説明書の飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況のうち飲用水、排水施設についてお話したいと思います。

どうぞよろしくお願いいたします。

水道管は水道水を供給する配管で、本管を配水管、本管から引き込まれている枝管を給水管といいます。

通常、水道管は道路の下などに埋め込まれている配水管から分岐して、宅地内の水道メーターに引き込まれます。

給水管の口径は、13㎜、20㎜、25㎜などがあり、口径が大きくなればなるほど、一度に流せる水の量が多くなります。

以前は13㎜の給水管が主流でしたが、新設する場合には20㎜以上としている自治体も多く、一般家庭用の給水管は20㎜が主流になっています。

給水管が13㎜の建物や土地を取得し、将来的に20㎜に変更が必要になった場合には費用がかかる可能性があります。

また、そもそも前面道路から引き込まれている給水管がない場合にも、負担金が発生する可能性があるのでご注意下さい。

私設管とは、原則として前面道路の配管が私有のものを指します。

飲用水、汚水、雑排水の配管で、埋没されている道路が私道の場合、私設管の可能性があります。

私設管は、新規の使用について負担金が発生したり、使用にあたり私設管所有者から制限を受けるケースがあるため注意が必要です。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、「土壌汚染対策法」についてのご説明をいたします。

土壌汚染対策法は、平成14年5月22日に成立、同年5月29日に公布された法律です。

この法律は土壌汚染による健康影響を把握し、国民の健康被害に対する防止や対策、措置を実施することにより国民の健康を保護することを目的として定められました。

土壌汚染のリスクは主に２つございます。

①  地下水等経由摂取リスク

土壌に含まれる有害物質が地下水に溶け出して、その有害物質を含んだ地下水を口にすることによるリスク

例）地下水を飲むための井戸を利用する場合

②  直接摂取リスク

土壌に含まれる有害物質を口や肌などから直接摂取することによるリスク

例）子供が砂遊びで手についた土壌を口にする。

このように考えると土壌汚染のリスクはそれなりに身近に感じられますよね。

土壌の汚染状態が指定基準を超過した場合・・・

汚染の摂取経路があり、健康被害が生ずる恐れのある「要措置区域」と汚染の摂取経路がなく、健康被害が生ずる恐れのない「形質変更時要届出区域」に分かれて指定されます。

「要措置区域」の場合、土地の所有者等は汚染の除去等の措置を実施し、報告を行うことの義務が発生し、土地の形質変更を原則禁止となります。

「形質変更時要届出区域」の場合は土地の形質変更をする際には届出が必要です。

・3000㎡以上の土地の形質変更を行おうとする土地の所有者→着手の30日前までに

・形質変更時要届出区域内における土地の形質変更を使用とする場合→着手の14日前までに

・汚染土壌を当該要措置区域等外へ搬出しようとする場合→着手の14日前までに

また、土地の所有者等は認定調査における対象物質を限定しようとする場合、要措置区域等の指定を受けた日から1年ごとに土地の形質の変更の記録を報告する必要がございます。

札幌市の指定区域等は市のHPでみることができますので、ご興味があればご覧になってみてください！

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皆さま、こんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日の内容は「地域再生法」についてとなります。

難しそうな内容ですが、最後までお付き合いいただけましたら

幸いです。宜しくお願いします。

まず、地域再生法とは何かといいますと

2005年（平成17年）に制定された法律となり、

「地域経済の活性化、地域における雇用機会の創出など

地域の活力の再生を総合的・効果的に促進する為の法律」となります。

建築等の届出等についてですが、

地域再生土地利用計画の「集落生活圏」の区域内において、

下記記載の行為については一定事項を、その行為着手の30日前までに

市町村長に届け出なければなりません。

さらに、届出事項の変更の際にも同様に、届出が必要となります。

①  誘導施設のある建築物について

・建築物の建築目的の開発行為、新築・改築・用途変更

②  地域再生拠点区域内において

・土地の区画形質の変更、建築物の建築、工作物の建設、

土石・廃棄物等の堆積、等

簡単にですが、「地域再生法」の法律と、その内容にいて説明してきました。

読んでも分からない、という方がいらっしゃればどうぞお気軽にお問合せ下さい。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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