札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

こんにちは！

センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

今日は≪相続について≫です。

皆さん一度は聞いたことのある言葉だと思いますが

「相続」とは、亡くなった人の財産をある特定の人に引き継いでもらうことを

と言います。

そして、その財産を引き継ぐ人の事を「相続人」と呼びます。

相続人になれる人と、各相続人が相続する割合は法律で決まっています。

相続対策として

「相続トラブル対策」と「相続税対策」を考える必要があります。

相続人同士で話がまとまらず、トラブルになる事を避ける為にも

きちんと相続対策をしておく必要あります。

そして、相続税の基礎控除といって亡くなった人が遺した財産のうち

一定の金額までは相続税がかからない（＝控除される）制度があり、

相続税対策を行うか行わないかで、収める税金の額が大きくかわってきます

ので、相続開始時に納付する税金をなるべく減らすためにも

きちんと対策をしておくことが重要です。

ちなみに

基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数となります。

相続において

遺言書作成が最も有効な相続対策となります。

遺産分割協議がまとまらないがために

相続トラブルへ発展してしまうことも大変多くなっており、

遺言書の作成が非常に重要になってきます。

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どうもこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日解説するのは【相続不動産評価】についてです。

皆さま、お手柔らかに宜しくお願い致します。

相続財産の額を算出する際、不動産の評価はどう計算されるのでしょうか？

建物の場合は毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐにわかります。

記載の評価額＝相続税評価額なので、至ってシンプルです。

土地の場合は固定資産税通知書と同じではありません。
同じ土地でも、売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が【路線価地域】にあるのか【倍率地域】にあるのかで計算方法が異なります。

路線価地域の計算方法ですが、その年の1月1日の価格を毎年7月初旬頃に国税庁が公表します。この路線価に土地の面積をかけて土地の価格を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されております。路線価は1月1日に評価され、年度の途中で変更されません。

年度途中での時価の値下がりにより、相続税を払い過ぎる事の無い様に路線価は時価よりも20％少なく評価しています。あらかじめ時価の変動を想定しているのですね。

実際の計算方法は？

国税庁のホームページの中の【路線価図・評価倍率表】を開きます。

相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認します。例えば、“150F”と記載があれば、その土地の路線価は1㎡あたり15万円となります。

路線価図に記載してある価格は千円単位なので“0”を3つ足すと簡単に価格がわかります。

ちなみに、数字の後ろについている“F”ですが、これは借地権割合を示すアルファベットになり、この土地を借りて建物を建てている人に関係する記号です。



路線価を確認したら、固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認します。【地積】と記載のものが土地の面積です。その面積と路線価を掛けます。

例）地積100㎡　路線価150F　→　100㎡×15万円　＝　1,500万円

意外と簡単？と思われるかもしれません。

しかし土地の間口や地形は様々です。正確には上記で計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ、悪さを考慮して価格を調整する必要があります。
この調整に関しては、不動産のプロじゃないと難しいです。

倍率地域の計算方法ですが、こちらも国税庁のホームページの中の【路線価図・評価倍率表】を開きます。

評価倍率表の一般の土地等用を開き、対象の土地がある市町村をクリックすると倍率表が表示されます。

対象の宅地の倍率がわかれば、固定資産評価額にその倍率を掛ければ土地の相続税評価額が算出できます。

上記の様な計算はいずれにしても、身近な不動産会社か、不動産に強い税理士さんに相談するのが一番話が早いかもしれませんね。

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皆様こんにちは。自宅の冬囲いをいつ行うか悩んでいる相原です。

今回の動画解説は「相続の配分割合って法律で決まってる？　法定相続分」の動画解説です。

法定相続分とは民法で決められた相続する割合になります。誰が相続人になるかによって変わります。

例①被相続人（亡くなった方）の相続人が配偶者と子供２人の場合。

配偶者が1/2・子供がそれぞれ1/4になります。

例②相続人に配偶者のみで子供がいない場合

配偶者が2/3、被相続人の父母が1/3。

例③相続人が配偶者と兄弟の場合

配偶者が3/4、被相続人の兄弟が1/4を兄弟の人数で等分します。

相続人が特別な意思がない場合になるので、「遺言書」や「遺産分割協議」が存在するときは、法定相続割合より「遺言書」や「遺産分割協議」が優先いたします。

今回は短い動画でしたけど、気になる方が多い内容の動画だったのではないでしょうか。

また次回の動画解説の時に、お会いしましょう。ありがとうございました。

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日の動画は、リースバックとリバースモーゲージの違いについて解説しているものです。

近年、高齢化社会や給与所得の減少等により、リースバックやリバースモーゲージの需要がとても増えています。

どちらも、資金調達をしてもそのまま住み慣れた不動産に住み続けられる仕組みとなっております。

『リースバック』

所有不動産を不動産買取業者に売却し、売却金を一括で取得します。

その後、売却先と賃貸借契約を締結することで、毎月家賃の支払をしながら住み続けることができます。

賃料は取り扱う業者にもよりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。

売却価格は相場より安くなる傾向にあり、賃貸借期間も期限があることなどに注意が必要っとなっております。

※不動産を売却しているため、「所有権」が不動産買取業者に移転します

『リバースモーゲージ』

所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることをいいます。

存命中・契約期間中は毎月利息のみを返済します。

元金については死亡後に担保不動産の売却や預貯金で返済していただくことになります。

融資を受ける際には多くの制約があり、年齢制限や物件種別、推定相続人全員の同意が必要であるのに加え、金利上昇リスクや評価額下落リスクに備える必要もあります。

※不動産は売却しないため、「所有権」は金融機関に移転しません。

両社の違いをしっかり理解したうえで検討しましょう。

また、資金不足や住宅ローン返済困難の場合には買い替えや住宅ローンのリスケジュールなど、他にもたくさん方法はあるので、お困りの方はぜひ一度テンズホームにご相談ください！

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こんにちは！

センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

本日は『遺産分割協議』についてです。

この『遺産分割協議』とは、

相続が発生した場合に、相続人全員で亡くなった方の遺産の

分け方を決めることです。

この協議には、特別な方法があるわけではなく、

主に、話し合いによって協議します。

ただし、

●相続人全員で行うこと

●相続人全員の合意があること

●書類を作成すること

が条件となりますので注意が必要です。

相続人全員が合意し、遺産分割協議が終了したら

『遺産分割協議書』という文書を作成します。

後に、言った言わないの争いが起こらないように

協議の結果を証拠として残します。

相続人全員の実印、印鑑証明書、戸籍謄本が

必要となります。

注意する点として、

①    遺言書の有無

②    未成年や認知症などの相続人がいないか

③    失踪者がいないか

を予め確認することが必要です。




①    遺言書が有る場合には、遺言書が優先されるので、

協議に入る前に遺言書の有無を確認しましょう。

②    未成年者が相続人の場合、未成年の法定代理人を選任し

協議に参加する必要があり、認知症などで自分では判断能力がない

相続人がいる場合には、成年後見人を選任し、その後見人が協議に参加

する必要があります。

③    失踪者が相続人にいる場合は、不在者財産管理人を選任し

その管理人が参加する必要があります。

この、不在者財産管理人とは、不在者の財産を管理する人の事を言います。

ここまで、『遺産分割協議』について説明してきましたが、

協議についてご不明点が多いようであれば、税理士や会計士などの

専門家に一度ご相談されるのもおすすめです。

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皆さまこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの矢倉（やくら）と申します。

本日の解説は【相続財産遺留分】についてです。

いずれ誰もが当事者になると思われる内容ですので、さらっと見ていって下さい。

まず、前提として遺言書とは

財産を持っている人が、誰にどの財産をどのくらいあげるかを決めておく事です。それらをまとめた書の事を【遺言書】といいます。

作るメリットとして、残された家族が財産をめぐり、争わなくて済む事です。

私の関わった不動産オーナー様の中に、財産をめぐって家族間の縁を切った方々、本当にいます。以外と多いな～と驚いたのを覚えています。

Q.残念な事に争族となり、スムーズに相続出来なくなった場合は？

この場合、延滞税が課せられる事があります。
法廷納税期限までに相続税を納められなかった場合課せられるペナルティの事です。

相続税の申告は、被相続人が死亡した事を知った日の翌日から10カ月以内に行う事になっており、基本的に自分が相続した財産の額に応じ現金で納付しなければなりません。

遺言は財産を持つ人の最期の意思です。家族間での争いを防ぐ為にも早めに準備しておいた方が良いかと思います。

次に、遺留分とは

遺言書で相続人に財産を与える・与えないは被相続人の自由ですが、全く自由となると、愛人や他人に与えてしまい、遺族が生活に困るケースもあります。こういった事を防ぐのに一定の範囲の相続人が最低限、相続出来る財産を保障しているのが【遺留分】です。

どの様に請求するのか

遺留分が侵害された場合、贈与または遺贈を受けた相手に対して財産の取戻し請求が可能です。これを遺留分の減殺請求といい、文章で相手方に減殺請求する意思表示をすれば成立します。

ちなみに、相手がこれに応じない場合は、家庭裁判所に調停手続きを利用する事が出来ます。

遺留分の減殺請求には期限があり、相続がある事を知った時から1年以内です。また、相続開始から10年経過すると遺留分減殺請求が時効となり、この権利が消滅してしまうので注意が必要となります。

相続は日常的にそうあるものではありませんが、やがて必ずやってくる事です。

信頼出来る不動産会社や、弁護士などがいると安心ですね。

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だんだん冬の足音が聞こえてきそうな季節になりました。皆様いかがお過ごしでしょうか。

テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが、「相続財産の還付とは何ですか？　相続税還付」の動画を解説していきます。

相続税の税率は、超過累課税になっており、最大で55％までかかります。取得金額が多いとその分、多くの税金を納めないといけません。

土地を相続する場合ですが、土地の評価額で税金を算出していきます。


相続時の土地の評価額ですが路線価で算出され、土地の高低差や周辺環境などについては全く考慮されていません。　相続時の土地の評価を適正評価額に補正されないと多く税金を支払う可能性もありますが、逆に少なくなることもあります。

相続時の土地評価額を適正に判断して、税金を納めるには、自分で申告して納めることもできます。すでに申告してしまった場合でも、還付で帰ってくる場合もあります。

また、追徴で税金を多く納めないといけない場合も出てくるので、専門の税理士の方にお願いしたほうがいいかと思います。

弊社でも、税理士の方をご紹介することは可能ですので、お気軽にご連絡いただければと思います。

最後まで拝読していただき、ありがとうございました。

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皆さんこんにちは！

本日は、「相続登記の費用っていくらかかるの？」についての動画解説です。

私も何度か動画を見返しましたが、とても難しい内容でした。

お亡くなりになった方が名義となっている不動産の名義は、相続された方へ変更しなければなりません。これが「相続登記」です。

それでは、まずどのように相続登記を行うのか？

①    相続する不動産についての調査

法務局で、相続する不動産の「登記事項証明書」を取得します。

②    相続人の調査

遺言書などがない場合は法定相続人全員の手続きが必要です。

《法定相続人の順位》

第１順位　直系卑属：被相続人の子（子が死亡している場合孫）

第２順位　直系尊属：被相続人の親（親が死亡している場合祖父母）

第３順位　兄弟姉妹：被相続人の兄弟姉妹（兄弟姉妹が死亡している場合は甥・姪）

法定相続人の本籍地が変わっていたり、結婚や離婚をしていた場合、経歴を辿るため複数の役所で取得をしなければなりませんので注意が必要です。

役所では、相続登記に必要な書類であることを申請時に伝えると親切に教えてくれるかと思います。

③    遺産分割協議書の作成

相続人全員で遺産の分割方法や相続割合などについてを決定し、文書にしたものです。

こちらには相続人全員の実印が必要です。

続いて、本題のかかる費用はいくらなのか？　ですが

役所で取得する調査資料は３００円～８００円程度です。

それ以外にも、不動産の所有権を登記する場合や抵当権を登記する場合に「登録免許税」というものがかかります。

《登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　0.4％》

固定資産税評価額が１０００万円の土地なら４万円の登録免許税がかかります。

さらに、難しい手続きの場合は司法書士に頼む必要があることもあります。

その場合、もちろん報酬が必要ですから６万～１０万程度必要になってくるでしょう。

正直、ここまで読んで相続登記がめんどくさいと感じる方が多いかと思います。

現時点では相続登記は義務ではなく、任意ですので申請の期限や罰則はありません。

しかし、２０２４年までに、相続を知った日から３年以内に不動産を相続登記するよう義務付ける法案が可決されました。正当な理由なく申請しない場合は５万以下の過料を払うことになりますのでお含みおきください。

実際に相続登記でお困りの方は法務局のホームページに詳しく書いてありますので、活用することをおすすめします。

もちろん弊社でもご相談は承っておりますので、お待ちしております！

本日もありがとうございました。

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こんにちは。

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今回は『相続放棄』について解説して行きたいと思います。

皆さんも一度は聞いたことがあると思いますが

相続放棄とはどのようなものなのか、解説していきます。

『相続放棄』とは、その文字の如く、

『相続に関する一切の権利を放棄する』という

ことです。

誰しも、財産の相続を受けるという経験は

そうそう経験することではないと思いますが、

実は、相続放棄にもメリットとデメリットがあります。

引き継ぐ財産がマイナスの財産しかなかった場合には

『相続放棄』が有効的となり、初めから相続人ではなかった

こととなりますので、

財産のすべてを引き継がなくてよいということになります。

マイナス財産を相続した場合には有効といえます。

一方で、プラスの財産がマイナスの財産を上回る場合や

引き継ぐ財産にどれだけの負債があるのか分からない場合には

『限定承認』が有効です。

マイナス財産がプラス財産を上回った時は超過分を支払うことも

ありませんし、逆に、プラス財産が上回った時には相続人が引き継ぐ

ことができます。

ただし、限定承認には、相続人全員の合意が必要となりますので

その点には注意が必要です。

期間と手続き方法ですが、

『相続を知ってから３か月以内』に『家庭裁判所』で行う必要があります。

期限が過ぎると、相当な理由がある場合を除き

無条件で相続を引き継ぐことになりますので、注意をしなくてはならない

ポイントです。

どちらの相続を選ぶにあたっても、

『相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内』

と期限が設定されていますので

期限には十分に注意しましょう。

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私が本日解説するのは【一般媒介契約と専任媒介契約】についてです。

物件売却の際に必要な情報となりますので、ぜひご一読お願い致します。

●一般媒介契約について●

複数の不動産会社と媒介契約を結べる契約です。複数の不動産会社の競争原理を利用する事で、一番条件の良い買い手を見つけてくれた不動産会社と最終的に、取引を進める事が出来ます。

一般媒介契約では、不動産業者だけが見る事の出来る媒体【レインズ】への登録義務はありません。レインズへ登録する事で、広く情報を流通される事で、取引のチャンスも増えますが、中には売りに出している事を知られたくない売主もいる為、その場合は一般媒介契約で進める方が良い場合もあります。


しかし、不動産会社の活動報告義務が無い為、売主は不動産会社がどの様に活動しているか把握しづらい側面もあります。また、複数契約するという事は、不動産会社としては、一生懸命活動しても、最終的には仲介手数料を他社にもっていかれてしまう可能性があるので、駅近や人気物件などを除いて、広告費や宣伝費用をかけてもらえず、売却が難しくなる事もあります。

●専任媒介契約について●

一社のみと契約を交わすやり方です。

例えば、A社と契約を結ぶと、A社は自社にのみ任された責任から、物件売却の為に一生懸命営業活動を行います。その為、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすい特徴があります。
不動産会社とのやりとりも一社のみなので状況の把握もしやすく、一般媒介契約よりも手間が少なく、特に空き家の場合は鍵などの取扱いもあるので、売主にとって都合が良いかと思います。

一社だけだと不安だと思う方もいるかと思いますが、不動産会社は専任媒介契約を結んだ7営業日以内にレインズに登録し、2週間に1回、売主に対して販売状況を報告する義務があります。


ただ、一社のみに絞るので、一社の販売力頼みになり、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

一般媒介契約と専任媒介契約の違いは上記の通りです。

どちらが良いか迷われる場合、専任媒介契約をオススメします。

不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートが出来、確実に売却をしたいという方に寄り添える為、専任媒介契約が良いです。

売却成功のポイントは信頼できる不動産会社・信頼できる営業マンに出会う事です。

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