札幌市西区の不動産売却・買取・査定,センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは、テンズホームの久保田です！

すっかり札幌も暖かくなってまいりましたね。

本日はセットバックについてのご説明となっております。

皆さまはセットバックという言葉をご存知でしょうか？

家を建てるためには幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上土地が接道していなければならないと、建築基準法で定められています。

災害が発生した際に緊急車両が走行できないと困るためです。

よって、道路の４ｍの範囲内には建築物のみでなく塀や門、壁などを作ることはできず、４ｍの空間を確保しなければなりません。

セットバック前の建物を取り扱う場合、道路中心線から水平距離2m後退した線または取り扱う物件の反対側の道路境界線から水平距離4m後退した線が道路境界線とみなされます。

この結果、道路とみなされる部分（セットバック部分）は建物の敷地として算入することはできません。（容積率や建蔽率を算出する際も敷地面積から除外されます）
なお、道路中心線は特定行政庁の指導にもとづき決定されます。

また、道路境界線が確定しておらず、現況の道路の道路境界線をもとに算出したセットバック面積を計算しているため、今後増減する場合があることにも理解が必要です。

宅建業者が重要事項説明を行う際にも、セットバック前の建物であること、又はセットバック済の建物であることの説明が必要です。

セットバックを拒否して建物を建てることはできず、駐車をすることなども禁止であるため、しっかりと理解したうえでのお取引が必要です。

 



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札幌市西区発寒　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 価格によっては売却を検討したい
◆ご希望等 ･･･ 賃貸にした場合の賃料も知りたい
　　　　　　　
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札幌市西区八軒　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 不要物件の処分
◆ご希望等 ･･･ 6か月以内に売りたい
　　　　　　　
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（2022/04/24）
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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『法令に基づく制限』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

突然ですが『法令に基づく制限の概要』について、きちんと理解していますか？

『法令に基づく制限の概要』とは何でしょうか。

その名前の通り、取引の対象となる土地や建物が都市計画法や建築基準法を始めとする各種法令による制限を受けるかを記載する箇所になります。


不動産はそれぞれ利用できる用途が公法によって定められています。これを『用途地域』といいます。その上に建てる建物も好きな様に建てて良いわけではなく、用途に合う目的の建物を定められた基準に沿って建てなくてはいけません。

こういった法令による制限を受けている土地や建物などの物件について、宅建業者は買主・借主にそれらの説明をしなくてはなりません。では、具体的に『法令による制限』とはどの様な内容のものがあるでしょうか。

具体的にはどんな法令がある？

主な法律としては、まず、都市計画法と建築基準法があります。

更に細分化すると、他にも50種類を超える土地・建物の使用を制限する法令があります。

都市計画法は簡単に言えば『街の住み分け』について規定した法律です。無計画な都市形成を防ぐことを目的に定められた法律で、一定の地域を同じ用途だけに使わせる土地として制限することで、住みやすい都市形成を図っています。

都市計画法では、全国の土地を以下の3つの地域に分けています。

〇都市計画地域・・・都市計画法の制限を受ける地域

〇準都市計画区域・・・将来の都市化の為に、一部都市計画法の制限を受ける地域

〇その他地域・・・都市計画法の制限を受けない地域

都市計画区域は更に市街区域と市街化調整区域の2つに分かれます。

〇市街化区域・・・既に市街化として形成されている区域。10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域

〇市街化調整区域・・・市街化を抑制すべき区域

市街化調整区域に関しては、原則新しい建物を建てることができません。逆に市街化区域はその区域内で土地の利用目的を定めて秩序だった都市化を図っています。これを『区域区分』と言います。

区域区分は更に、12種類に分かれており、その地域の利用目的や建物の構造は建築基準法によって定められています。

最後まで読んで頂きありがとうございます。




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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

売買契契約書及び重要事項説明書の用語解説を始めたいと思います。

今回は「違反建築（違法建築）」・「既存不適格」です。

では、「違反建築」から説明していきますね。

「違反建築（違法建築）」は、現在の法律（建築基準法や条例など）に違反して建築されている物件になります。

主に建蔽率や容積率をオーバーして建築された物件や敷地の接道義務に違反して建築する物件になります。最近では少なくなっているとは思いますが、建築後でも違反建築に該当するケースもあります。

例としては、増築・改築する時に容積率や建蔽率をオーバーしてしまった場合などが、あげられます。また、確認申請時に申請した用途と違う用途で使用している場合も違反の対象となります。

違法建築を放置しておくと、行政処分を受けることがあります。
建築基準法上の行政処分は、重いものであれば懲役3年以下または300万円以下の罰金（法人の場合は1億円以下の罰金）の刑に処される可能性があります。


増・改築で基準に適合しないことを知りながら建築申請を怠った場合は建築主・設計者・工事施工者のそれぞれが行政処分を受ける可能性があります。

最近はＤＩＹが流行っていますので、違反建築に該当しないか確認して楽しみましょう。

「既存不適格」とは、建物を建築した時は、問題なく建てられた物件ですが、その後の法改正などにより、最新の法律に適合しなくなったことをいい、その対象物件のことを「既存不適格物件」といいます。

既存不適格物件は違反物件とは違い、原則そのままの状態での存在は認められます。ただし、増・改築を行う場合は、不適格な状態を解消し建物全体を法律の規定に適合する必要があります。

既存不適格物件のよくある例としては、条例などで建蔽率・容積率などの変更により超過した場合や指導要綱の内容が変更になり、現在の規定に適合しないと判断された場合があります。

既存不適格物件は住宅ローンを使用することが難しいですが売買をすることは可能です。

近隣の市場より購入金額は安い等のメリットはあります。札幌市においても築年数の古い分譲マンションなどで既存不適格物件は存在しております。

売買などで購入するときは、くれぐれも気を付けていただければと思います。

最後まで、ご拝読いただきありがとうございます。

 




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