札幌市西区の不動産売却・買取・査定,センチュリー21テンズホーム

（2022/05/01）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市北区太平　土地

◆ご希望等 ･･･ 即売却したい
　　　　　　　　　　  近隣に知られたくない
　　　　　　　
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弊社では売主様のご希望価格に合わせ、最適なご提案を致します。
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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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（2022/05/01）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区宮の沢　土地

◆売却理由 ･･･ 所有者が高齢のため
◆ご希望等 ･･･ １年以内に売りたい
　　　　　　　
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遠方にお住まいの方もお気軽にご連絡お待ちしております。
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（2022/05/01）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市手稲区曙　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
◆ご希望等 ･･･ 条件があえばいつでも良い
　　　　　　　
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弊社ではご希望条件をなるべく細かくお伺いいたします！
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（2022/04/30）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南三条西　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 現状相場を知りたい
◆ご希望等 ･･･ １年以内に売りたい
　　　　　　　
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（2022/04/29）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区宮の森　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
◆ご希望等 ･･･ １年以内に売りたい
　　　　　　　
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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『土地区画整理法』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

【土地区画整理法】とは、土地区画整理事業に関してその施行者や施行方法、費用の負担等必要な事項を取り決める事によって、無理・無駄の無い健全な市街地の造成を図る事を目的として法律です。

なお、土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、土地の区画形質を改め、道路・公園等の新設・変更を行い、宅地利用の増進と公共施設の整備改善を図る事を目的として事業を言います。

特徴としては、

〇権利変換による土地の交換分合（換地）という手法を採用すること

〇新たに必要となる公共用地を土地所有者が平等に提供するという仕組み（減歩）によって生み出すことです。

また、事業によって宅地の評価が高まるが、その一部を事業に充てるという受益者負担の考え方が取り入れられている事も大きな特徴です。

日本においては、農地から市街地への土地利用の計画的な転換、大震災後の市街地復興、街路網の整備などの手法として多用されてきました。

土地区画整理事業の流れです。

①  計画決定：土地区画整理事業を行う事を決定した段階で、原案・おおまかな方向性が決まります。

②  事業決定：具体的に新しい区画や道路、公園の位置等を決定した段階で、土地区画整理組合施行による事業の場合は、事業決定の時期を組合の成立時期としている事が多いです。

③  仮換地指定：新しく作る区画の予定地を、工事の施工前に、仮に指定する手続きの事です。それまで所有・使用していた土地を従前地と言い、移動する先を仮換地と言います。仮換地指定が行われると、原則従前地の使用は禁止され、仮換地を使用する事となります。

④ 換地処分：上記の手順で事業・工事が進められ、工事が完了し、区画・道路・公園が整備されると、最後の換地処分という手続きに入り、この換地処分を済むと、土地区画整理事業を終了です。

土地区画整理事業が進行中の土地を売買する際には、注意して調査する必要があります。

土地区画整理事業が進むにつれて、従前地の形はなくなりますが、権利が無くなるわけではないので、従前地を売買する事は可能です。

従前地に対して仮換地が指定されるので、仮換地の状態（面積や形状等）に着目して取引を行います。

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（2022/04/28）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区西野　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 価格によっては売却を検討したい
◆ご希望等 ･･･ なるべく早く現金化したい
　　　　　　　
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弊社はご売却に関して自信がございます。
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（2022/04/27）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南一条西　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 不要物件の処分
◆ご希望等 ･･･ 条件があえばいつでも良い
　　　　　　　
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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

札幌市も桜が開花し、過ごしやすい季節になってきました。

早速ですが、本日は「建築協定区域」について説明していきたいと思います。

「建築協定区域」を説明する前に建築協定を説明していきたいと思います。

建築協定とは住宅地の環境や商店街としての利便を高度に維持増進することなどを目的として、土地所有者同士が建築物の基準（建築基準法による最低基準を超えた高度な基準）に関する一種の契約を締結するときに、公的主体（特定行政庁）がこれを認可することにより、契約に通常の契約には発生しない第三者効を付与してその安定性・永続性を保証し、住民発意による良好な環境のまちづくりを促進しようとする制度です。


その制度を区域内の事を「建築協定区域」と呼びます。



簡単に言うと建築基準法より厳しい内容や建築基準法が制限しない内容など、地域性に見合った内容を取り決める住民の合意による協定です。この協定は後から土地を買った者にも効力が及びます。

具体的な内容としては、区域内の建築物の「敷地」・「位置」・「構造」・「用途」・「形態」・「意匠」・「建築設備」に関する基準のほか、協定の目的となっている土地の区域、協定の有効期間、協定違反があった場合の措置となります。

札幌市内においては4ヶ所ほど建築協定区域があります。

・豊平区『にしおか望陽台タウンハウス』
・東区『北の住まいコミュニティ丘珠地区』
・北区『あいの里コーポラティブ』
・厚別区『ロイヤルシティ大谷地』があります。




また、札幌市近郊ですと、江別市では『王子ガーデン「アカシアの街」建築協定』・『野幌商店街建築協定』、当別町の『スウェーデンヒルズビレッジ地区建築協定』などがあり、詳細については各建築協定書をご確認ください。

札幌市や札幌市近郊においては、建築協定を結んでいるところが少ないですが、もし購入しようとしているところが建築協定区域内でお考えであれば、建築協定書をしっかりと確認された方が良いかと思います。

本日もご拝読ありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。
説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【不適合接道の場合って何？】についてです。

まず建物を建てるには、建築基準法で定められている道路に敷地が2ｍ以上接道している必要があります。その定義は条文（建築基準法42条1項1号から4号まで）にて次のように定められています。

1． 幅が4ｍ以上ある一般的な道路（国道、県道、私道など）

2． 42条1項5号にて定められている指定特定道路（幅は4ｍ未満の場合もある）

3． 幅が4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定した2項道路

1の道路の場合は、接道していれば建物が建築できます。しかし、2，3の道路については道路と認定されますが4ｍ以上ない状態では幅を確保するため敷地を後退させる必要があります。（セットバック）つまり、建築できる土地が狭くなってしまうということです。

※接道義務は緊急時の消防車や救急車が通ることができるように確保が必要な為定められております。

では、不適合接道とはどんなものなのかというと上記で説明した道路が前面に無い状態や道路に対し敷地に接道している面が2ｍ未満の状態が不適合接道となります。


不適合接道の土地は新規の住宅を建築できず、大規模なリフォームなどの改修工事も行えない為、不動産の価値は下がってしまいます。
また、土地の再利用が不可能な為、金融機関でローンを組むことができません。値段が極端に相場と離れている場合は、よく確認いたしましょう。

不適合接道の土地の有効活用方法を一部紹介いたします。

・隣接している接道義務を満たしている土地を同時購入する

細切れにされていた土地を一つに統合することで、不適合接道の土地ではなくなり再建築可となる為、不適合時よりも価格が上がります。

・都道府県に申請して認めてもらう

都道府県に申請して、再建築の許可をもらう方法です。建築確認として「法43条許可申請」を提出します。※ただし、この方法は土地・建物を担保にした住宅ローンが借りられない可能性が高く、許可が下りない可能性もあるので注意が必要です。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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