札幌市西区の不動産売却・買取・査定,センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

今日は【河川法】についてのお話です。

最後までお読みいただければ幸いです。

宜しくお願いいたします。

重要事項説明書に記載する「河川法」についてのお話ですが、

対象となる売買物件が
【河川区域内、河川保全区域内、河川予定区域内、河川保全立体区域内、
　河川予定立体区域内】
に該当する際には重要事項説明でしっかりと説明しなければなりません。

河川法とは、河川について【ダム・堤防・水門】等の河川管理施設を建設して

【洪水や津波、高潮】等の災害の発生を防ぐことを目的とした法律となります。

河川区域、河川保全区域の違いですが、

【河川区域】については河川を管理するために必要な区域となっており、

◎工作物の新築・改築・除去
◎河川の河口附近の海面における河川流水の貯蔵・又は停滞させるための工作物の新築・改築・除去
◎土地の堀削・盛土・切土その他土地の形状を変更する行為
◎竹木の植栽、伐採
を行う場合は河川管理者の許可が必要となります。

【河川保全区域】については、堤防や護岸など洪水・高潮等の災害を防止する為の施設等を守る為、河川区域境界から50ｍの範囲内と指定された区域なります。

◎土地の堀削・盛土・切土その他、土地の形状を変更する行為
◎工作物の新築・改築
をする場合には、河川管理者の許可が必要となります。

【河川予定区域】についても同様、行為を行う場合には河川管理者の許可が必要となります。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『宅地造成等規制法』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

宅地造成等規制法とは、宅地造成による崖崩れや土砂の流出による災害を防止する為の規制を行う法律です。

宅地造成に関する工事について規制を行う必要がある区域や、宅地造成に伴う災害で危害を生ずる発生の恐れが大きい区域を指定します。また、上記の様な災害から人の生命や財産を保護する事を目的としています。

どんな場所を指定するか？

宅地造成に伴い、災害が生ずる恐れが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要がある場所を指定されます。
どんな場所でも指定できるわけではありません。また、都道府県知事が指定します。

では、どの様に指定がなされるのでしょうか。

・都道府県知事は関係市町村の意見を聴いて指定します。

・都道府県知事は指定の際、その区域を公示すると共に、その旨を関係市町村に通知しなければなりません。

・指定は都道府県知事が公示する事によって、その効力を生じます。

宅地造成の意義について

宅地にする為の土地の形質変更である事が必要です。つまり、宅地以外の土地から宅地や、宅地から宅地にする為のものを言います。

〇宅地以外の土地　→　宅地

〇宅地　　　　　　→　宅地

×宅地以外の土地　→　宅地以外の土地

×宅地　　　　　　→　宅地以外の土地

宅地とは、農地・採草放牧地・森林・公共施設（道路・公園・河川等）の用地以外の土地を言います。

下記いずれかの要件に該当する行為である事が必要です。

・切土・・・2ｍを超える崖を生じるもの

・盛土・・・1ｍを超える崖を生じるもの

・切土と盛土・・・盛土が1ｍ以下で、併せて2ｍを超える崖を生じるもの

・上記以外で切土または盛土の面積が500㎡を超えるもの

簡単にですが、宅地造成等規制法についての解説でした。

ご精読頂き、ありがとうございます。

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（2022/005/11）
新規売却査定依頼がありました

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札幌市中央区双子山　土地

◆売却理由 ･･･ 物件を相続したため
　　　　　　　
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（2022/05/11）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市手稲区新発寒　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 物件を相続したため
◆ご希望等 ･･･ 条件があえばいつでも良い
　　　　　　　
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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回は、「農地法の規制」についての説明になります。普段、住宅用地などの取引が多く、あまり農地を扱うことは無いのですが、農地を扱う場合は気を付けないといけません。

特に必要なのが農地法第3条・農地法第4条・農地法第5条になります。宅建の問題にも出てくる箇所になりますので、お付き合いいただければと思います。

では、説明していきますね。

農地については、勝手に売買することは出来ません。
売買するときは許可が必要になります。

誰の許可が必要かといいますと、「農業委員会」の許可が必要になります。

もし、許可を受けずに所有権を移転した場合は権利異動の契約が「無効」となり、さらに罰則として3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

例えば、農業を行うために、農地を購入、あるいは賃借する場合に農業委員会の許可が必要になります。これを農地法第3条に記載されております。

続いて、農地を転用、農地以外の物にする場合です。

例えば、自身が所有している農地上に住宅を建築するため、農地を宅地に転用する場合に農地法第4条の許可が必要になります。

ただし、採草放牧地の転用は適用外です。

農地法第4条の許可権者は上記の農地法第3条の許可権者と違い「都道府県知事（指定市町村は市町村長）」になります。

こちらも許可を受けなかった場合、原状回復命令等の行政処分を受けることがあり、さらに罰則として3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

最後に農地法第5条ですが、これは農地または採草放牧地を転用する為にこれらの土地を何らかの権利を設定し、あるいは権利を移転する場合です。

例えば、農地を購入し、宅地に変えて住宅を建築しようとする場合は農地法第5条の許可が必要になります。許可権者は農地法第4条と同じ「都道府県知事（指定市町村は市町村長）」になります。

許可を得ずに行った場合は、当該権利設定や権利移転の契約は無効とされます。
また、許可の取り消し、工事停止命令、条件変更、原状回復命令などの行政処分を受けることがあり、さらに3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

それぞれ違いがありますが、宅建問題にも出るところになります。

今回は説明というより、宅建試験の解説みたいになりました。

最後までご拝読ありがとうございました。




※関連動画

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【都市再開発法とは】についてです。

【都市開発法】
市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定まることにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって公共の福祉に寄与することを目的として制定された法律です。

つまり老朽化した建物が多い市街地を再開発することが目的となっております。購入する物件が該当する場合は、様々な制限がかかる事がございます。

今回はその中でも下記の内容についての説明をさせていただきます。

・建築の許可

市街地再開発促進区域内において、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であって、階数が2以下で、かつ、地階を有しない建築物で容易に移転し、又は除却できる建築物の建築をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

・建築行為の制限

第1種市街地再開発事業の事業計画が確定した旨の公告があった後は、その施行地区内においてその事業の施工の障害となるおそれのある土地の形質の変更や新築等の行為をしようとする者は都道府県知事の許可を受けなければなりません。

補足：第1種市街地再開発事業（権利変換方式）とは

再開発ビル（中高層の施設建築物）を建設し、再開発の区域内の土地・建物等の権利者は、再開発事業前のそれらの権利の額に対応する再開発ビルの床（権利床）及びそれに対応する土地持分を、事業者から取得します。これを権利変換といいます。


権利変換を希望しない者は事業者から権利額に相当する金銭等を受け取ることができます。権利床に加えて余分の床（保留床）を建設し、それを売却することによって事業費を調達する方法です。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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（2022/05/09）
新規売却査定依頼がありました

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札幌市中央区南十四条西　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
　　　　　　　
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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は被災市街地復興特別措置法についてお話させていただきます。

被災市街地復興特別措置法は、大規模な火災や震災などの災害を受けた市街地について、緊急かつ健全な復興を図るため、平成7年に制定されました。





被災市街地復興推進地域は、次の要件に該当する市街地の区域について、市町村の都市計画で指定されます(被災市街地復興特別措置法第5条、都市計画法第10条の4、都市計画法第15条)。


①大規模な火災、震災等により相当数の建築物が滅失したこと
②公共施設の整備状況、土地利用の動向からみて不良な街区の環境が形成される恐れがあること
③緊急かつ健全な復興を図るため、土地区画整理事業、公共施設の整備事業などを実施する必要があること



地域内の土地においては、建築行為などが厳しく制限され、土地の造成・建築物の建築などには知事または市長の許可が必要となります(新築、改築、増築(応急修繕は含まない))。

尚、移転や取り壊しが容易な2階建て以下の木造や鉄骨、コンクリートブロック造りなど敷地面積300㎡未満の建物の建築は許可されます。







また、許可が得られないために土地所有者に著しい支障が生ずる場合には、市または土地開発公社などは当該土地を時価で買い取るべきものとされています。

土地を買い取った者は、当該土地が公共施設や住民などの共同の福祉または利便のために必要な施設の用に供されるよう努めなければなりません。




これらの制限の期間は、災害発生日より最長2年間となります(被災市街地復興特別措置法第7条、第8条)



被災市街地復興推進地域内にある不動産においては、被災市街地復興特別措置法について重要事項説明が必要です。

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（2022/05/08）
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札幌市西区琴似　戸建住宅

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（2022/05/07）
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札幌市西区平和　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 所有者が高齢のため
◆ご希望等 ･･･ 多少安くても早く売りたい
　　　　　　　
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