2022年08月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、住宅ローンを利用して不動産を購入する際の

融資利用特約についてお話したいと思います。

「融資利用特約」とは、住宅ローン特約と呼ばれることもあり、

買主が売買代金の一部または全部に融資を利用することを条件に売買契約を締結し、予定していた融資の全部または一部が不成立となった場合、買主は契約を解除することができ、すでに授受された手付金も返還されるとする特約です。

融資利用特約では、売買対象物件の引き渡しまでの間に相当の期日(いつまでなら解除可能であるかの期限)を定めます。

申請の金額などにより期間はそれぞれですが、一ヶ月ほどとるのが一般的です。
期日までに金融機関などから承認を得られなければ、手付金を返還してもらい契約が解除となります。

融資利用特約では、融資の承認が得られない際にトラブルが発生することがあります。融資利用特約には、契約解除について申し出が必要なものと、融資の承認が得られれば自動で解除となるものがあります。

契約の際には、必ず融資利用特約の文言を確認しましょう。

最初に申し込んだ金融機関で融資が得られなかった場合は、他の金融機関に再度申請する、もしくは融資以外の資金調達をする必要があります。

この時、再審査をしている間に特約期間が経過したり、結局資金調達が出来ないというトラブルが発生する可能性もありますので、慎重に判断して行動しましょう。

融資利用特約はしっかり確認してください。融資利用特約では、期間についてもトラブルが発生することがありますので、期日の変更が出そうになった場合は、すぐに融資利用特約の期日延長の覚書を交わして、期日を変更する必要があります。

融資利用特約の目的は、「買主保護」にあり、融資利用の前提は買主が計画的に無理のない返済を続けていくことにあります。

したがって、融資が利用できれば、どの金融機関、どのような条件でもかまわないということではなく、あくまでも「買主の意向を反映した融資内容」のもとで保護することが宅建業者にとって大切です。





※融資承認取得期日とは

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みなさまこんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は違約金と違約解除についてのご説明を行います。

違約解除とは、売主、買主それぞれが物件の引き渡しの義務、代金の支払の義務を履行しないとき（約束を守ってくれないとき）に相手方が契約を解除することをいいます。

※相手方は契約違反をして「損害賠償の請求」を行い、催告しても履行されない場合に契約を解除することができます。

前回は手付解除についてのご説明を行いましたが、手付解除と違約解除の違いとしては

自己都合で解除できるか否かです。

手付解除では解除の理由は特に問いませんでした。

しかし、違約解除では相手方が契約違反をした場合にのみ解除ができるということです。

※違約をした本人には解約の解除権はございません！

違約金を支払えばいつでも解除できるわけではございません。

また、違約解除をする要件として、申し出をする側の履行の着手が必要です。

ここでいう履行の着手とは、

売主

・建物の解体をし、更地にした

・土地の実測を行った

・建物の内装工事を行った

買主

・中間金を支払った

・引き渡し期日を過ぎて繰り返し催告を行った

・建築業者に着工金を支払い、建築請負契約を行った

これらは一般的に履行の着手をみなされる例です。

また、違約金の定め方しては

・売買代金の10％～20％程度であること

・手付金相当額であること

・宅建業者自らが売主の場合、違約金、損害賠償額の予定の合計額が売買代金の2/10を超えてはいけない

等の決まりがございます。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『手付金・手付解除の定め方』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

手付金とはー

売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的の為、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭の事をいいます。

不動産の売買契約を締結する際には、買主から売主に対して『手付金』が交付されます。

法律上、手付金には『証約手付』『解約手付』『違約手付』の3つの役割があると解されています。

1） 証約手付

売買契約が締結された事を証するものとして交付される手付をいいます。

2） 解約手付

買主はその手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供する事で、売買契約を解除出来るという効果を持った手付を言います。

3） 違約手付

当事者に契約違反（債務不履行）があった場合に、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付です。

手付金が『解約手付』と認められる条件―

手付金が「解約手付」であると認められるかどうかは、売買契約の存続を左右する重要な問題です。買主の立場であれば、売買契約の締結後に気が変わったり、経済状況が変化して購入が難しくなったりすることがあるかもしれません。

その際、手付金が「解約手付」に該当すれば、手付金を放棄することで、売買契約を解除できる可能性があるのです。

トラブルを防ぐための手付解除のポイントー

手付を解除する際には、大きなお金が動くためトラブルも多くあります。

トラブルの原因として、多いのが契約解除を申し出るタイミングです。

契約解除のタイミングによって、手付金の放棄・倍返しで解除ができるか、違約金が発生するかが決まるので解除期日はとても重要になります。

トラブルを防ぐためのポイントとして、以下の2つがあります。

〇手付解除の期日は設定するのがおすすめ

〇期日を設定しない場合は『履行に着手するまで』が基本

不動産取引は大金が動く為、お困りの際はお近くの不動産業者へお問合せ下さい。





※手付金について

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「売買契約を締結する」です。

不動産売買契約において、売買契約を締結する前に重要事項説明を受けてから、「売買契約」の説明を受けていただきます。

「売買契約書」には、下記の内容が記載されます。

・契約目的とした不動産の表示⇒原則は登記内容に基づき記載されます。

・売買価格や支払い方法⇒価格は課税取引では消費税額を記載します。

・決済時期⇒代金の支払いと引き渡し時期を記載します。

・手付解錠期日、違約金の額⇒違約金は具体的金額（円・％）を記載します。

・融資利用特約⇒住宅ローンなどを使用する場合、特約期日は、融資利用額、金融機関名を記載します。

・特約事項⇒案件独自の取り決め事を記載します。

特約事項に関しては、売主様と買主様のそれぞれの希望条件の擦りあわせが重要になりますので、特に気を付けましょう。

一例として、

・物件の引渡状態（現状有姿、内装渡し、更地渡しなど）

・買い替え特約に関する買主所有物件の内容、売却期日、価格など

・任意売却で担保抹消に関する債権者の同意および協力を停止条件とする内容

・借地権付き建物の売買契約で、地主の借地見城との承諾に対する売主の責任

・借家人付建物の売買契約で、賃貸借契約の承継と保証金敷金の取り扱い

等があげられます

売買契約を締結する前に、熟読し分からない箇所は、不動産業者に聞きましょう。
それがトラブルを防げる要因になります。

本日は短いですが、終わりたいと思います。ありがとうございました。




※契約時に必要なもの

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こんにちは。
センチュリー21テンズホーム井上です。

今回はインスペクションについてお話したいと思います。




インスペクションとは、本来、「調査」「検査」「視察」「査察」等の意味をもつ英単語です。

既存住宅を売却・購入する際のインスペクションとは、「建物状況調査」、「住宅診断」とされており、建築士の資格をもつ専門の検査員が、第三者的な立場で、目視、動作確認、聞き取りなどにより「住宅の現状の検査を行うこと」をいいます。




実はインスペクションは、欧米では不動産売買の際には当たり前に行われているのですが、日本においても平成２８年の宅建業法の一部改正によって注目度が高まり始めており、改正法が施行される平成３０年４月以降は、中古住宅の売買において急速に広まってくるものと思われます。






インスペクションの主な対象部位（戸建て住宅の場合）は次のとおりです。



【構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの】
基礎、小屋組、柱、壁、梁、床、床組、土台

【雨漏り、水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの】
屋根、外壁、屋外に面したサッシ等、小屋組、天井、内壁

【設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの】
給水管、給湯管、排水管、換気ダクト




なお、検査は原則として目視や計測を中心とした「非破壊検査」であり、特別な依頼をした場合を除き、壁に穴を開けて内部を確認するような検査が実施されるわけではありません。




不動産媒介契約の際、不動産業者は売主に対し、インスペクションを実施する者の斡旋に関する書面を交付し、説明しなければなりません。



また、買主には重要事項説明の際、インスペクションを実施したか、実施した場合は結果概要を説明しなければなりません。




売買契約時には、売主、買主が建物状況について確認した事項を記載した書面を交付することも義務化になったことで、より安心な取引ができるようになりました。

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