2022年04月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

（2022/04/08）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区山の手　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 価格によっては売却を検討したい
◆ご希望等 ･･･ 土地の資産活用全般について相談したい
　　　　　　　　　　　安くても早く売却したい
　　　　　　　
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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日解説していくのは「市街化調整区域に存ずる場合の開発行為・建築行為の制限」についてです！

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域のことを指します。

居宅として使われる住宅や商業施設などの建築は原則認められません。

建物を建てたい場合、開発許可と呼ばれる行政から出される許可が必要となり、許可要件を満たさないものに対しては開発許可は下りません。

しかし例外的に一般住宅としての使用、建築が可能となる場合がございますので、本日はその中から2つの場合をご説明したいと思います。

①     都市計画の線引き以前より、一般住宅として建築されていた

市街化区域と市街化調整区域とに線引きされた日付以前から一般住宅として建築されていた場合、物件の建て替えなどを目的とする再建築等は可能となっております。

線引き前宅地で申請をするためには、申請人の条件は特にございませんが土地の条件として

・線引き前宅地であること

・前面道路の幅員が　建築基準法42条2項道路以上であること

・敷地面積が200㎡以上であること

が必要です。

②     既存宅地確認制度により建築されている

既存宅地制度（市街化調整区域における建築等の制限を緩め、一定の条件を満たせば一部の建築行為については許可を不要とする制度）により建築された建物であれば、物件の建て替え等を目的とする再建築は可能となっております。

しかしこの制度は様々な問題が顕在化し、平成13年に廃止されております。

このように、市街化調整区域でも建築ができる場合はいくつかございます。

次回も引き続き同じ表題でご説明させていただきますのでよろしくお願い致します！

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皆さまこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

本日のお話は、

「重要事項説明書の中の≪登記記録に記載された事項 （権利部乙区）について

土地に地役権または地上権の設定がある時のお話となります。

宜しくお願いいたします。

重要事項説明書の中の、「登記記録に記載された事項 」という部分のお話になるのですが記入する内容については、基本的に登記簿謄本に記載してある内容をそのまま記入する形になります。

登記簿というものは、≪当該の不動産がどのようなものなのか、どんな人が所有しているのか、また、その不動産にどのような動きがあったのかを記録したものとなります。

したがって、登記簿謄本に記載されている内容については、不動産売買契約において

確認すべき大変重要な項目となります。

土地に地役権または地上権の設定が有る場合には、

①   高圧線の保持の為の地役権設定登記

②   第三者の通行の為の地役権設定登記

③   下水道等配管敷設の為の地上権設定登記

きちんと内容を明記する必要があります。

地役権とは、一定の目的のために他人の土地を利用する権利の事であり、「他人の土地を勝手に利用する」場合が最も多いケースで地役権が設定されます。

一方、地上権とは、民法265条に規定された権利の事であり、≪他人の土地において工作物、または、竹木を所有するため、その土地を使用する権利≫という内容となります。

分かりづらい内容になっておりますが、しっかりと記載内容を確認することが、後々のトラブル防止にも繋がりますので記載してある内容に十分注意していくことが必要です。

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（2022/04/08）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区宮の森　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
　　　　　　　
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（2022/04/07）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南十七条西　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
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（2022/04/07）
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《売却査定不動産》

札幌市手稲区新発寒　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 物件を相続したため
　　　　　　　
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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『任意売却につき抵当権抹消同意』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

任意売却での、土地や建物などの不動産を売買する時には、売主としては抵当権などの担保権が設定されている場合には注意が必要です。

買主は抵当権などの担保権がついている不動産を購入することはありません。抵当権が付いているということは、将来債務者が支払いを怠れば銀行などに競売にかけられ、所有権を失う恐れがあります。その様な制限がついている不動産を買う人はいないですよね。

任意売却で担保権が設定されたままでは、取引が成立することはほぼ不可能です。

任意売却では債権者の担保権である抵当権が登記されていることがほとんどです。住宅ローンを組んでいれば、間違いなく金融機関の抵当権がついています。

※ただ、法律上は担保権が付いたままでも売買することは可能です。

担保権が設定されているのは住宅ローンなどが設定されているのが一般的です。

なので、担保権がついたままの物件を購入すると、住宅ローンの返済が滞るといつ金融機関から競売を申し立てられるかわからず、そうなると住んでいることができなくなります。

その様な危険な物件を誰も買いません。なので、売買の前には抵当権などの所有権を制限する様な担保権を抹消することが、売買契約の大前となります。

仮に現有資産で返済することができなくても、売買代金を充当したりすることで、ローンを完済できる目星をつける必要があります。

抵当権を消す方法です。

まずはすでにローンを完済している場合です。

この場合、すでに借金は全て返済しているので、不動産登記簿に載っている抵当権と言っても、実際の権利を有しているわけではありません。
任意売却においても簡単に抵当権抹消登記をすることが可能です。

次は不動産売買の時点ではローンが残っている場合は少し問題ありです。

繰り上げ返済をすることが出来れば理想ですが、それも難しい場合は売買代金を残債に充当することでローンを完済させて、抵当権抹消登記も申請出来る様に準備を整えておく必要があります。

任意売却の場合はここがポイントになります。

いずれにしても不動産会社とは、売買の話が出始めた時点で、打合せを開始していれば問題は無いかと思います。






※関連動画

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。
やっと雪解けも進みタイヤ交換をいつ行うか迷う日々です。

さて、前回に続き、重要事項説明書の内容についての説明になります。
内容が難しくなっていますが、最後までお付き合いくださいませ。
今回は「差押え等の権利設定がある場合」です。

差押えはあまり良い言葉ではないのですが、土地や建物の登記事項証明書を取得するとたまに見かけます。

差押え登記がされている場合は、住宅ローンの借り入れや税金などを滞納して、その債権者が滞納分を回収するために、債務者の財産である不動産を売却したり人に貸したりして滞納金額を回収するときにする登記になります。





差押え登記がされている物件の売買ポイントとしては、引き渡し時までに必ず差押え登記を抹消してもらわなければなりません。

では、どのように抹消するかといいますと、滞納額分を全額返済すれば、抹消できます。債権者は不動産を売ったお金で、滞納分を精算しようとします。

ただ、売主は不動産を売って滞納分を返さないで使い込んでしまうと差押えを抹消できないので、不動産売買の決済時に債権者にも同席してもらい、その場で滞納分を支払い債権者から「領収書」と「解除通知書」をもらい、それを司法書士に渡して差押えの抹消と所有権の移転登記を同時に行い完了となります。

差押え物件が売れなかった場合は、競売にかけられます。

競売とはオークションみたいな感じで、一番高い値段を入れた方が落札者となります。落札者の支払ったお金で債権者の滞納分に充当されます。誰もが参加できます。一度どんな物件があるのか閲覧してみるのもいいかと思います。

ただ、落札した物件の所有権が移転登記されても、引渡しは自分で行わなければなりません。

場合によっては、前所有者が住んでいる場合もあり、退去などの立ち退きなども落札者自身で行わなければなりません。競売物件のリスクだと思います。見極めるポイントとして事前に裁判所が公開している「現状調査報告書」を確認し、見極める必要があります。

少し、お題から外れた内容でしたが、住宅ローンなどを滞納する前に借りている金融機関や不動産会社に相談することをおすすめいたします。

最後までご拝読ありがとうございました。

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（2022/04/04）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区八軒　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 相続したため
◆ご希望等 ･･･ 多少安くても早く売りたい
　　　　　　　
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札幌市西区西野　戸建住宅

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◆ご希望等 ･･･ 賃貸にした場合の賃料も知りたい
　　　　　　　
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