2022年03月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【前面道路の種類に違いはあるのか】についてです。

所有者Aさんからの相談事例になりますが、ご両親から不動産を相続する予定があり、その際「建物の建て替えはできる土地で前面道路は私道だよ」とお聞きしていました。

Aさんはその時道路について疑問に思い前面道路の違いについての質問がありました。

まず道路は大きく分けて、国・地方自治体が管理する【公道】と単独の個人所有または複数の個人による共同所有の【私道】に分かれ、今回は後者になります。

.

建築予定の建物が用途地域の制限など満たし前面道路が建築基準法を満たしかつ土地が2ｍ以上接道していれば建築許可は基本的に降りるため、建替えできるとお答えしたのだと思います。


しかし、前面道路が【私道】の場合注意する必要があります。

【私道】の場合、法的に建築可能であっても、建物がたてられないケースがございます。

【私道】の維持管理は、所有者（個人）で行う為、埋設されている設備（ガス管、水道管など）を修繕・交換の為の掘削などは所有者で行います。

仮に、私道の持ち分を持っていない方が、建て替えの工事を行おうとすると私道の使用の権限がない為、私道の掘削や工事車両を通行されられず工事が行えない可能性があります。
そして、工事を行う場合は私道の全所有者から掘削承諾書や通行承諾書等の許可書を取得する必要がありますのでご注意ください。




また、建て替えができない不動産は買い手がつきづらく売却ができない可能性がありますので、相続をする前に解決・対策をしておきましょう。

私道の許可書に関しては、近隣の方との関係性が大きく影響しますので、まずはご両親がご健在の内にしっかりとコミュニケーションをとり情報収集をしておきましょう。
相続後ですと、近隣との関係が希薄になり、うまく進まなくなることもありますのでご注意ください。また、承諾書を得る際に承諾料を要求されるケースもございます。

専門性の高い話をしなくていけなくなるケースが多いため、そのようなケースがある場合はお近くの不動産業者にまずご相談をしてみてください。　

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
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こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日解説する動画は、「不動産査定の種類は色々あるのですか？」です。

ここでは、「不動産鑑定」と「不動産査定」の違いを説明していきたいと思います。

不動産鑑定とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。

不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して土地や建物の有効利用を判定し、適正な地価、価格を判断します。

ちなみに、不動産鑑定士は不動産鑑定士試験に合格し、かつ実務修習のすべての過程を修了し国土交通大臣への登録をうけた国家資格となります。

業務は大きく分けて２つ。

◆公的評価

国や都道府県、市町村など土地の適正価格を公表するために行う評価業務

具体的には地価公示や地価調査、相続税、固定資産税の課税のための評価です。

◆民間評価

民間企業や個人から依頼される評価業務。

不動産売買の参考や資産評価、担保評価のための評価です。

不動産鑑定士に査定を依頼すると、より客観性の高い査定結果がわかるのが大きなメリットです。

鑑定には国の基準が使われ、自己判断で数字の手直しができないため、より正確な鑑定結果となります。

次に町の不動産に依頼する不動産査定は、不動産会社が独自に算出する「売却できそうな価格」のことです。
場所により鑑定士に依頼をかけていることもありますが、独自に算出する会社がほとんどかと思われます。

不動産会社に依頼する査定は基本無償であり、期間もそう長くはかかりません。

お住まいの地域に強い不動産会社に依頼をかけるとより根拠のある査定額を提示していただけるかと思います。

ただし不動産鑑定士のように国の基準は基本使用しないため、業者側が好きなように査定結果を操作できてしまい、会社によりバラつきが生まれることがあります。

弊社ではできる限りの近隣情報や築年数なども考慮し査定を行うため、根拠のある提示が可能です。

ぜひ、ご査定の依頼をお待ちしております。

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（2022/03/17）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区平和　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 資産整理のため
　　　　　　　
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複雑なご査定ももちろん承ります！
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（2022/03/16）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区宮の沢　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 相続
◆ご希望等 ･･･ 賃貸した場合の賃料も知りたい
　　　　　　　
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相続されたお建物の処分方法がわからないなど
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みなさまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

さて、今日のお話は「境界確定について」です。

境界を確定するためにはどうすればよいの？というお話です。
よろしくお願いいたします。

≪境界≫については、後々大きなトラブルに発展することもありますので

≪境界標≫の確認は必須になってきます。

不動産売買の際、実際に現地で境界標が見つからなかったというケースがあります。

理由は、外壁工事等の際や天災による場合、時間経過で不明などと様々なことが考えられますが、売買契約の際には通常ですと売主が買主に対しての境界の明示義務を果たすことが必要です。
境界標がなかった場合には設置する、なくなった場合には再設置することが、必要となります。

測量図がなかった場合などは特に、境界標を探すことが難しかったりもしますので、

是非我々、不動産屋へお気軽にご相談ください。
実際に現地を確認させていただきます。状況によっては、測量士と一緒に確認いたします。

大きなトラブルになるケースもありますので≪境界≫について確認したい事などございましたら、是非お気軽に「テンズホーム」へお問合せください。

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みなさま、こんにちは(^^)/

本日は、西野6条エリアに続き
「札幌市西区西野7条」エリアのご紹介です！

西野は14条まである中でやっと半分までご紹介にたどり着きました☆

西野7条は、とても広いエリアです！
そして、少し複雑な形をしております。

西野昭和公園は、夏は町内のお祭りで賑わいます！
いちはやく、元の生活に戻りお祭りを楽しみたいですね。

その他にも公園がたくさんあるのは広大な土地・北海道ならではですね！

北西側・南東側がともに緑に囲まれ、とても自然豊かな立地です♪




西野の良いところはたくさん！
魅力が伝わっているとうれしいです(*^^*)

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（2022/03/16）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区西野　戸建住宅

　　　　　　　
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弊社では売主様のご希望条件に合わせたご提案が可能です。
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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂く内容は【古い住宅は評価されないの？】です。

皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

法定耐用年数とは、税法上の建物の耐用年数のことで減価償却の期間になります。

イメージ的には、税法上で何年間で建物の価値が０になるか？という指標です。

例えば、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年なので、毎年 1/47 だけ建物の価値が減っていき、47年後には価値が０になるという評価をします。

これは、実際に47年後に価値が０になるわけではなく、決算書上で０円の価値になるというイメージです。残存耐用年数とは、法定耐用年数から築年数を引いた年数の事をいいます。

築22年の鉄筋コンクリート造であれば、残存耐用年数は25年になります。

因みに、住宅用建物の法定耐用年数です。

鉄筋コンクリート造　47年

重量鉄骨　34年

軽量鉄骨　19～27年

木造　22年

中古住宅は築年数が浅いものでなければ、なかなか売れないという状況が長く続いていましたが、近年では築年数だけにこだわらず、家本来の性能を重視しようと消費者の意識に変化がみえてきています。

中古の一戸建てを購入して入居した世帯全体において、築38年以上の物件を購入した割合は1998年の3.4％から10年後の2008年には6.8％に増加しています。

築40年の家は内装の傷みが目立つ事も多いので、リフォームした方が売れやすくなると考える人も多いかもしれません。

リフォームで設備を一新した方が売れやすい傾向はありますが、売却のためのリフォームは行わない方が良いでしょう。リフォームにお金を掛けても、掛かった費用をそのまま物件価格に上乗せをして売却できるわけではないからです。

売主によるリフォームを検討するのなら、その分売却価格を安くしましょう。

また、築40年のマンションや一戸建ての購入を検討する人は、住む前にリフォームやリノベーションを施そうと考えている人がほとんどです。築浅の物件よりも安く購入する事で、差額をリフォーム代金に回そうと考えています。

お金を掛けなくても、臭いが気になる水廻りなどを可能な限り清掃をしておくと内見の際の印象が良くなります。

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（2022/03/16）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区大通東　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 建物老朽化
◆ご希望等 ･･･ 賃貸にした場合の賃料も知りたい
　　　　　　　
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ご所有物件についてどのようにしたら良いのかわからない等
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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが、「仲介会社はどのような役割を果たすの？　仲介会社」です。

不動産を購入・売却をするときに仲介会社をお願いして仲介手数料をお支払すると思います。たまに、仲介会社を使用しないで直接個人間同士で売買する方もいますが、仲介会社にお願いして、仲介会手数料をお支払するメリットを説明していきたいと思います。

まず、一番のメリットですが、売買取引時の安全性や公平性になります。
大きな金額の取引になりますので、安全・公平に取引できるようにします。

物件を売却する上で調査が必要になります。「なにを、どこで、どのように」調べないと分からないか思います。仲介会社が代わりに調査します。

販売価格に関しては、近隣相場から算出しますが「路線価」・「公示価格」・「近隣販売価格」などどれを参考にしたらよいか分からないかと思います。

「路線価」は相続時に税金を算出する価格になり、「公示価格」は実際の価格とは乖離されます。
「近隣販売価格」は販売中の価格の為、実際に売却できた「成約価格」とは異なります。

また、売却する土地の形が整形地なのか間口は広さや、南向き・北向きなどによっても価格が変わるため、それらを総合して判断して価格を出します。

実際に売り出す場合は、最近ではインターネットで掲載することが多く、各ポータルサイトに掲載する費用の他、少しでも多くの人に見てもらうために新聞や折り込みチラシなどの紙媒体にも物件を出します。

　購入者が決まった場合の、「重要事項説明書」の書類作成や説明及び「売買契約書」の作成も代わりに行います。

「重要事項説明書」や「売買契約書」は住宅ローンを使用する場合に銀行の提出書類の一部になるところが多いので買主様が困ります。また、買主・売主双方の安全かつ公正な取引の為に、「売買契約書」の条文や特約事項を追記したりします。

「重要事項説明書」ですが、この書類を説明するには宅地建物取引士の資格が必要になります。

デメリットとしては仲介手数料がかかることぐらいです。

売却時に「物件の調査」・「広告掲載などの金額」、購入する上では「重要事項説明書・売買契約書などの書類作成」　双方の安全性や公平性を保ちトラブルが無いようにするためには、仲介会社に頼んだ方が良いか思います。

本日も、最後までご拝読いただき、ありがとうございます。

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