2022年03月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日は、重要事項説明書の売主の表示と占有に関する事項　から「所有者が登記名義人と同一であるが表示が異なる場合」について説明をしていきます。

まず、登記名義人とは

不動産の権利に関する登記の権利者として記載されている者を指します。

簡単に言うと「現在の名義人」です。

登記名義人は、引っ越しにより住所が変更になった場合や婚姻等により氏名が変わった場合にも変更の申請を行わなければ変更されません。

現在は、登記名義人の変更申請義務はございませんが、令和８年までに変更日から２年以内に変更登記をしなければならないという法改正が行われますので注意が必要です。

不動産売却は、原則として名義人本人が契約を行うことになっております。

これにより、売主様は所有権移転登記の時期までに売主様の責任と負担において住所変更や氏名変更をしなければなりません。

贈与や譲渡、相続により表示が異なる場合にももちろん名義変更が必要です。

名義変更は自ら行うことも可能ですが司法書士に依頼をかけるのが一般的であり、司法書士に依頼する場合、2～3万円程度が相場の金額となっております。

名義変更がされたのち、登記情報は法務局にて保管されます。

ちなみに、登記情報は一般の方もインターネットなどで簡単にご覧いただくことが可能となっております。

名義変更などについて、どのようにしたら良いかなどお困りの方はいつでもご相談お待ちしております＾＾

 

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（2022/03/29）
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札幌市西区平和　戸建住宅

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回からは動画解説ではなく、売買契約を締結する前の重要事項説明書という書類の中身について説明をしていきたいと思います。

今回は、「土地区画整理事業施行地区の場合」について説明をしていきたいと思います。

土地区画整理事業施工地区とは「土地区画整理事業」と「施行地区」という言葉に分けられます。



「土地区画整理事業」とは、道路・公園・河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業になります。

簡単に言うと、今までは土地の形が不整形地だったり、道路が狭かったり、公園が無い等の街並みをきれいに整え、住みやすい街にしようという事業になります。

公園などの公共施設が無いところは地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、公共施設に充てる他、その一部（保留地）を売却し事業資金の一部に充てたりします。

「施行地区」とは土地区画整理事業の対象となる土地の事を言います。

ちなみにちょっと似ているもので「施行区域」というのがありますが、こちらは施行地区の中でも特に都道府県や市町村といった公的施行者が事業を行う土地の事を言います。

土地区画整理事業を行うと新たに道路や公園などの公共施設などを作る場合に、現存している家には移動してもらう必要がありますが、土地を提供するだけでなく、代わりの土地を提供されます。それを「仮換地」と呼ばれる土地になります。

不動産において仮換地の売買ですが、仮換地指定処分を受けた地権者は、仮換地の使用収益権を取得すると同時に従前地の使用収益権を失いますが、従前地を売却処分する権利は失いません。





よって、従前地の売買により、仮換地の使用収益権を売却することができます。

仮換地の段階では従前地を購入した買主は、従前地の所有権とともに仮換地の使用収益権を取得し、後の換地処分によって、換地の所有権を取得することができます。

保留地ですが、換地処分した旨の広告があった日の翌日に施工者がその所有権を取得することから、それ以前は施行者は使用収益権のみ有すると考えられており、換地処分がなされるまでの保留地は厳密に言えば保留予定地になります。

施工者は換地処分以前に保留予定地を売却することができます。施工者が保留予定地に対して有する使用収益権の譲渡及び換地処分がなされ施工者が保留地の所有権を取得することを停止条件として保留地所有権の譲渡になるかと思います。

動画解説より、少し難しい内容になっているかと思いますが、土地区画整理事業の土地の売買になると重説で説明しないといけません。

今後より深い内容を説明しますので、よろしくお願いいたします。







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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

前回につづき重要事項説明書についての解説になります。

説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【借地権の場合】についてです。

借地権は、平成4年8月より改正されました。

改正前に契約された場合「旧法借地権」、改正後は「新法借地権」と分別されます。

法改正が行われた背景として、「旧借地法」は、借りている人を守る意味合いが強すぎて、地主とのトラブルが多く発生し、地主が土地を貸さなくなってしまい、借地権での取引を促進するため、改正されました。

新法では「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用借地権」などがあります。

ではそれぞれがどんなものかを解説して参ります。

・「一般定期借地権」：借地期間を50年以上としたもので、期間満了に伴い原則として借主様は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。

・「建物譲渡特約付借地権」：契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取る事を予め約束したものであり、買い取った時点で借地権は消滅します。

・「事業用借地権」：借地期間を10年以上20年以下とし、事業用に建物を建てて利用するための定期地権で、住宅には使えないものになります。

借地権のメリットとデメリットについて解説させていただきます。

メリット：借りている為、土地に対する固定資産税・都市計画税がかからなく所有権を購入するより安価、借地権付き建物として借地権の権利を売却する事もできます。

デメリット：地代が発生します。また、建物は自分のものでも、あくまで土地は地主様のものとなり、賃貸借契約上・借地借家法上で制約が発生してしまう事があります。

（例：名義変更、増築時には地主様の承諾が必要で場合によって承諾料が発生することがあります。また相場の変化により地代の値上げ・更新料の発生などが例としてあげられます。）

また、借地権の設定のある、底地（地主側からみた時、建物が建っている土地）と借地（借主側から見た時、建物が建っている土地）は金融機関で担保にできない事が多く、売りにくいことが多いです。

そこで、地主様と借主様が同時に売買を行うケースがあります。底地と借地の売買をした際は所有権移転と同時に賃借権と混同する為、賃借権は消失します。という説明がされます。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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（2022/03/27）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区北二十二条西　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 買い替え、資産整理のため
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（2022/03/26）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区西野　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 住み替え
　　　　　　　
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（2022/03/25）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区宮の沢　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 価格によっては売却を検討した
◆ご希望等 ･･･ 賃貸にした場合の賃料も知りたい
　　　　　　　
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みなさまこんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は先日に続き重要事項説明で必要な「不動産の表示」の部分から
「地目変更する場合」「土地に傾斜地（法地）がある場合」「実測面積を表示する場合」についてご説明していきます。

まず「地目変更する場合」ですが、そもそも地目とは何でしょうか？

不動産登記法により認定された「土地の用途」のことをいいます。

地目にはなんと23種類もあり、述べるとキリがないので今回は主に使われる5種類を紹介します。

① 宅地　：建物の敷地およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地

② 田　　：農耕地で用水を利用して耕作する土地

③ 畑　　：農耕地で用水を地用しないで耕作する土地。

④ 山林　：耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤ 雑種地：どの地目にもあてはまらない地

これにより例えば現在の地目が「田」となっている土地に建物を建てる場合には所有権移転登記の時期までに売主様から「宅地」に変更していただく必要があります。

次に「土地に傾斜地（法地）がある場合」ですが

傾斜地がある場合も重要事項説明の際に傾斜部分の面積や傾斜角度などの説明が必要になります。

傾斜地の場合、地震などの影響で災害が発生する可能性の高い地域である「造成宅地防災区域」や「土砂災害警戒区域」に指定されている可能性もございますので注意が必要です。

最後に「実測面積を表示する場合」についてです。

不動産取引では通常、法務局に登記されている（全部事項証明書に記載されている）「登記簿面積」を用いて契約を行います。

これとは違い、実際の測量に基づいた面積を「実測面積」と呼ばれます。

登記簿面積と現況の土地の面積が異なるとトラブルの原因ともなり得るため、トラブルを未然に防ぐためにも実測面積を行う場合がございます。

これらのように、不動産の表示には様々な例がございます。

ご不明点等がございましたらお気軽にご連絡くださいませ！

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こんにちは！
少し時間が空いてしまいましたが、エリア紹介を行います！


前回の西野7条エリアに続き、
「札幌市西区西野8条」エリアのご紹介です☆
いよいよ西野エリアも後半に差し掛かりました！



こちらも少し複雑な形をしております。

小中学校・お買い物施設・公園などが充実しており
とても暮らしやすい環境にあります♪

西野第二小学校と西野中学校は近隣に位置しているので
お子様のいらっしゃる方も安心ですね！



西野緑道の散歩道は春に華やかな桜が咲き誇ります（＊＾＾＊）
北海道もあたたかくなってきましたので、ぜひ春に堪能してみては
いかがでしょうか♪

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

今日は、重要事項説明書「土地の表示」について

ご説明していきたいと思います。よろしくお願いいたします。

不動産売買において、宅建業者が売買契約締結前に行う重要な手続きの一つに、

買主側へ対して行う「重要事項説明」があります。

その際、「土地の表示」は売買の目的物となる土地を特定するために重要な記載事項であり、売主側・買主側へ正確に伝える意味でも非常に重要な部分となります。

原則、登記簿表題部の記載の通りに記入します。

参考までに記載例をご覧ください。

・一筆の土地の一部が取引の対象である場合には
「合計欄●●●.●●㎡のうち●●.●●㎡」

のように記入しますが、この表記だけだと分かりづらいので別途図面を添付し、対象部分を色刷り等で表示、契約書にも同様の図面の添付をする必要があります。

・私道部分が分筆されていない場合や私道部分がある場合は

「上記所在には、私道部分が約●●㎡が含まれます。

　上記所在、土地のうち約●●㎡（別添地積測量図色塗部分）は私道部分なります。」

のように、記載します。

・セットバック部分がある場合（セットバックとは、【後退】を意味し、敷地や建物・道路や隣地等の境界線から後退させることを言います）

「上記所在には、建築基準法第42条第2項により、道路とみなされる部分（セットバック部分）が約●●㎡含まれます（別添地積測量図色塗部分）」
のように記載します。

・ごみ置場持ち分がある場合には
「上記土地のうち、●●㎡はごみ置場持分です。」
というように記載します。

・売買代金固定型を使用する場合には
「売買対象は上記土地のうち、一部●●㎡となります。（別添地積測量図色塗部分）
　所有権移転登記の時期までに、売主の責任と負担において分筆の上、表示変更登記
　を完了し引き渡していただきます。」

という記載になります。

このように、文章だけを見ると内容がとても難しく感じたりもしますが、

なるべく分かりやすく、正確に、買主側・売主側が理解しやすいように、記載や説明が必要になってきます。

重要事項説明の大きな目的は「トラブル回避」、「不測の損害からお客様を守る事」

ですので、お客様に理解していただけるよう、我々宅建業者も詳しく分かりやすい説明が必要になってきます。

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