2022年11月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは！

センチュリー　テンズホームの小溝です。

冷気が一段と深まり、冬の訪れを感じる季節となりましたが

皆さまお元気にお過ごしでしょうか。

さて、本日のお話は「住宅ローンの支払いに困ったときは？」

という内容になります。

最後までお付き合いいただけますと幸いです。宜しくお願いします。

住宅ローンを組むときは

その時点での生活状況と将来的な見通しを基準に計画をしっかりと立てますが、

予想外の出来事（失業や病気等）が起こると、収入が減り、生活状況も変わり、

住宅ローンの支払いが困難になる場合もあります。

収入が減り、生活するうえで必要な支出も減らなければ住宅ローンの返済に充てるための余裕がなくなってしまう可能性もあります。

住宅ローンの支払いが困難になった場合には、

借入先の金融機関へ相談する事、住宅ローンを借り換える、任意売却の検討など、

まずは相談することが大切です。

また、税理士や公的機関、会計士などの専門家にも相談することも良いでしょう。

住宅ローンの支払いを滞納し続けると、最終的には競売にかけられて

住む家を失うことになりますので、

放置することは決してしないようにしましょう。

また、借金を借金で増やすことなども決して良いことではありません。

返済が難しいと感じたときは、早めに、できる対策を検討することが

必要です。

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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画コラムですが「空き家所有者に対する責任が厳しくなった？　空き家問題」です。

最近、日本では空き家が増え続けており、この30年間で約2倍以上に増加しています。

原因としては、居住者の死亡や転居、実家を相続した子などが居住しない等様々です。生まれ育った家に愛着があるため売却をためらったり、将来親族の誰かが使うのではないかと考えたり、他人が住むことに対する抵抗感があって賃貸にも出さなかったりして、居住可能な住宅であるにも関わらず、結果的に空き家になってしまいます。

定期的な利用がされず、管理が不十分な状態となりがちであるため、その増加は近年大きな社会問題になっています。

そこで、対策として2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置地方」（空家法）全面施行され、自治体も対策にのりだしました。この法律は罰則が適用される可能性があります。

・倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態

・アスベストの飛散やごみによる異臭の発生など、著しく衛生上有害となるおそれがある状態

・適切な管理がされていないことで著しく景観を損なっている状態

・その他、立木の枝の越境や棲みついた動物の糞尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱している状態

上記に当てはまれば、自治体から「特定空家等」に認定されます。

認定されると自治体は所有者に適切に管理をするように助言や指導を行います。
それでも改善が見られない場合は勧告や命令を行い、所有者が命令に従わなければ、最大50万以下の過料に処される場合があります。（空家法第14条、第16条）。

また、「特定空家等」に認定されると固定資産税や都市計画税などの税金の特例措置の適用が受けられなくなり、税金の負担が大きくなります。

空家を相続したり、所有している場合は、空き家を「売る」「貸す」「使う」「解体する」などの方針を決め、最寄りの不動産会社に相談するのが良いかと思います。

「売る」「貸す」のであれば、「空き家バンクを利用する」など、「使う」のであれば「空き家をリフォームする」「空き家の管理サービス」を利用する」など目的に応じて様々な方法があります。

弊社も「貸す」「売る」等様々な相談に対応できますので、お気軽にお問合せいただければと思います。

最後までご拝読ありがとうございます。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『生産緑地問題』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

生産緑地とは、1992年に生産緑地法で定められた土地制度の一つで、都市や住宅街の中にある農地・緑地のことを指します。

コンクリートで舗装されたエリア一帯に緑地や農地があることで良好な生活環境が維持できること、衰退しつつある農林水産業の一助になることから、条件を満たす土地を生産緑地とみなし、税金などの優遇をおこなうことが決定されました。

生産緑地とみなすかどうかは申請式で、1992年の施行以来、主に税金の優遇を受ける目的で多数の申請があり、平成29年でも全国で12,972.5ヘクタールの生産緑地地区が残っています。

生産緑地として認められる条件は、以下の4項目を満たしている必要があります。

・農林漁業などの生産活動が営まれている、または公共施設の用地になっている

・面積が500㎡(森林、水路、池沼などを含む)

・生産活動の継続が可能である(日照などの条件が十分かどうか)

・所有者以外の関係権利者全員が同意している

生産緑地に指定された土地を相続・遺贈する場合、取得者の相続税納税が猶予になります。

そのため、相続税対策として生産緑地の申請を利用する方も多いです。

ただ注意してほしいのは、納税猶予は控除・減税ではなくあくまで猶予という点です。そのため、生産緑地が解除された時点で、相続税は遡って課税されるようになります。

生産緑地の2022年問題とは？問題点を分かりやすく解説します。

生産緑地という土地分類が出来たのは1972年なので、それから自然に生産緑地とみなされてきた土地もあります。
ただ、数としては1992年の生産緑地法改正によって条件が緩和されてから指定された土地のほうが多いです。

生産緑地の指定は1992年に一気におこなわれているので、2022年の営農義務完了で一斉に指定が解除されます。

これにより固定資産税の優遇なども無くなるので、市町村に対して一斉に市町村への買取申し出がおこなわれると予測されます。

これにより不動産の供給過多が起こり、全国的な地価の下落を引き起こすのではないかという懸念が起こっています。

これが2022年問題の概要です。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です。

今回は、相続時の3000万控除についての解説を行っていきます。

相続した物件の売却に関わることは今後ご経験される方もいらっしゃるかと思います。

この特例は、相続した物件を2016年4月～2023年12月31日までに売却すると譲渡所得から3000万円を控除することができるものです。

「居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

少子高齢化などに係る空き家対策の一環として導入されたものになっております。

しかし、この特例を受けるには多数の要件をクリアすることが必要です。

動画で解説をしているものをご説明いたしますと、

・昭和56年5月31日以前に建築されている旧耐震物件であること

・区分所有建物以外の建物であること

・相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

があります。

区分所有建物とは、マンション等のことをいいます。マンションの一室を相続した際にはその時点で特例の対象とはならないことになります。

要件を満たすために耐震物件としたり、更地にして売却をしたりする方法もございます。

また、この他にも相続が開始された日から3年を経過する年の12月31日までに売却をすること、親子や夫婦など血縁関係のある人以外の譲渡であること、譲渡価格が1億円以下であることなど様々な細かい要件がございます。

税金の問題は不動産会社だけでは対処しきれないことも多く、弊社も顧問税理士に協力をいただきながら対策に努めております。

相続に関することなどでお困りの際にはいつでもお気軽にご相談くださいませ。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【居住用財産の特別控除】についてです。

昨今の不動産価格の高騰により売却した際、購入した時よりも土地や建物が高く売れることが多くなってきました。利益が出たときに受けられる税金の控除に関してのご説明となります。

マイホームを売却した時に利益が発生した場合、不動産譲渡所得税が発生いたします。

その時には【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】という特別控除が受けられる可能性があります。

まずどんなものかというところですが、不動産譲渡所得税とは買った時より、売った時の方が高く売れた時に出る差額である利益に、税金がかかってきます。

そこから税金がかかる分から3000万円分引くことができる制度となります。

例（売った金額）-（買った金額）＝利益　（単位：万）　

        4000　　　-　500　＝　3500←こちらに税金がかかります。

3000万円控除の制度を利用

　　　3500　　-　　3000　　＝　500←税金がかかる対象の利益額

節税できますので、とってもいいです。

ただし、受ける為には条件があります。

・自身が住んでいる、または住まなくなってから3年目の年末までに売却した不動産

※建物がある場合は、人に貸していた場合でも、3年目の年末までは適用できます。

・解体した場合は、取り壊してから1年以内に土地の売買契約を締結し、住まなくなってから3年目までに売却を完了する必要あります。

※ただし、建物がある場合と異なり、解体してから他に賃貸（駐車場・資材置き場等）してしまった場合は、この制度を利用できません。

・共有名義の場合は、それぞれが3000万円の控除を受けられます。

・【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】には、不動産の所有期間・居住期間は関係なく受けることができます。

ただし、仮住まいなどの一時的な入居は適用外となります。

適用外となる場合

・前年または前々年に【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】、【居住用財産の買い換え特例】、【マイホーム譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例】のいずれかを受けていた場合は、受けることができません。

・親族などの特別な関係（配偶者や直系の血族）の方への譲渡の場合受けられない

また、買い替えでローンを使う場合は、3000万円控除または住宅ローン控除のどちらかしか受けられませんのでご注意ください。

※制度の利用をするためには、確定申告が必要となります。利益が控除額3000万円を超えなくても、申告をしてください。

※最終的に控除の可否に関しては、税務署への確認が必要となります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は「一般媒介と専任媒介どちらがいいの？」というお話に

なります。

最後までよろしくお願いします。

不動産を売買するにあたっては、

自分自身で新たな買い手を見つけることはなかなか難しく、

大多数の方は不動産会社に仲介を依頼するという流れが一般的と思います。

不動産会社に仲介を依頼するときに契約するのが「媒介契約」となり、

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類に

分かれています。

それぞれの特徴について（専属専任媒介については最後に説明します）簡単に説明して行きます。

●一般媒介契約

複数社への仲介依頼が可能となり、媒介契約期間も原則ありません。

もちろん自己発見取引も可能です。

３つの媒介契約の中で一番制限の少ない契約となります。

指定流通機構（レインズ）への登録義務もありませんし、活動報告義務がないため

仲介会社からの報告連絡は原則ありません。

デメリットとなる部分とすると、活動報告義務がないため、依頼した仲介会社が

どのような販売活動をしているのか分からない部分が多いこと、指定流通機構への

登録義務もないため、積極的に販売活動を行っているのか分からないという点が挙げられるかと思います。

●専任媒介契約

一般媒介契約とは逆に、一社のみへ依頼する媒介契約となります。

自己発見取引は可能です。

二週間に一度以上の報告義務が課せられる他、指定流通機構への登録義務も発生しますので、何としても売却へ向けて一生懸命活動する点がメリットとして大きいのではないかと思います。

デメリットとして挙げるとすれば、不動産会社一社としか媒介契約を結べないため、

どれだけの営業力・宣伝力があるのか、選んだ会社によって変わってしまうという点です。

一般媒介・専任媒介、

おすすめはどちらですかと問われると

３つの中では専任媒介契約かと思います。

一社に絞って媒介契約を結び、売却へ向けて積極的に営業活動を行っていくという

点で、専任媒介契約をおすすめしています。

もちろん、状況によって選ぶ媒介契約は変わってくると思いますので、

それぞれの媒介契約の特徴をつかんでおくことも大事なポイントになってきます。

※専属専任媒介契約ですが

基本的な内容は専任媒介契約とほぼ同じです。

専任媒介契約と違う部分は、自己発見取引ができない、報告義務は一週間に一度以上という点が専任媒介契約と異なります。

実務上、専属専任契約が選ばれることはそう多くある事ではありません。

何にしても、

皆さんが信頼できる会社、信頼できる営業マンと出会えることが

イチバンのポイントになりますね。

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です！

今回は、不動産を共有名義にしている場合に離婚により売却することになった際に

どうしたら良いのかをご説明していきます！！

離婚の話が決まったけど不動産が共有名義である場合には、不動産は売却することをおすすめしております。

住宅ローンが残っている、残っていないに関わらず、面倒なことになりたくない場合には売却をしてしまうのが一般的です。

不動産は、共有名義のままで売却が可能です。

※どちらかの委任状があればお一人での手続きも可能

不動産を売却し、売却金をそれぞれ２分の１ずつ分けます。

この分割割合は２分の１を決まっているわけではなく、例えば夫が３分の２、妻が３分の１　というように分けても問題はございません。

離婚をする際に住宅ローンが残っている場合には「離婚協議書」を作成しておくことが望ましいです。住宅ローンの借り換えや契約変更を行うときには銀行が離婚協議書を提出するよう指示してくることもあるためです。

これらをせずに勝手に単独名義にしたりすると、契約違反となり住宅ローンの残債を一括で求められることもあります。

不動産を売却する際にはオーバーローンといい、住宅ローンの残債が売却価格より多くなってしまう場合もございます。

まずは自分の所有物件にどのくらいの価値があるのが、不動産会社に依頼しましょう。

弊社は物件の査定を無料で行っております。

売却でお困りの際にはご連絡をお待ちしております！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『相続放棄』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

実家を相続したら、どのように活用していけばよいか分からない方もいると思います。

不動産を相続したら、たとえ使わなかったとしても、固定資産税を支払う必要があります。
将来的にも利用しないのであれば、相続放棄することは可能なのでしょうか？
相続放棄について、方法や注意点などを確認しましょう！

1. 土地や不動産は相続放棄できるか？

まず、空き家となった実家などの不動産を相続することが決まった場合でも、手続きすることで相続放棄できます
。相続放棄してしまえば、たとえ親の財産であっても、全く関係のないものとなり、固定資産税の支払いなど、相続財産を管理する義務はなくなります。

ただし民法で、相続放棄後も次の相続人が相続財産の管理を始めるまで、相続を放棄した者は財産の管理を継続しなければならないという規定があるので、この点には注意です。

2. 相続放棄は３カ月以内

相続放棄するには、相続を知ったときから3カ月以内に家庭裁判所に対して手続きをしなければなりません。
また、借金があるなどの理由で相続放棄を検討しているケースでは、限定承認という方法も考えられます。

限定承認とは、プラスの遺産の範囲内でマイナスの遺産を相続することで、相続の段階で資産が多いのか借金が多いのか分からないような場合に利用されます。
期限内に相続放棄や相続放棄の手続がなされない場合は、自動的に単純承認したものとみなされます。これはプラスの遺産もマイナスの遺産もすべてを相続する方法です。

3. 誰も相続する人がいない不動産はどうなる？

法定相続人全員が相続放棄した場合、その相続財産はどうなるのでしょうか？

仮に被相続人に多額の借金があることを理由に法定相続人全員が相続放棄した場合、お金を貸した債権者は一切お金を取り戻すことはできないのでしょうか？

実は、相続人全員が相続放棄した後、相続債権者が家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てることで、借金が返ってくる可能性があります。
相続財産管理人とは、弁護士など専門家が裁判所より選任され、被相続人の資産や負債の状況を確認します。

相続財産の中に、プラスの財産がある場合には、それを処分して相続債権者に配当を支払うといった手続きをするのです。資産が残った場合は最終的に国庫に帰属することになります。

5. 不動産の相続放棄の注意点

土地や不動産の法定相続人となった場合でも、一定の期間内であれば相続放棄できます。

相続放棄してしまえば、その相続財産はあなたとは全く関係のないものとなりますが、それによって、新たに相続人となる次順位の人に相続権が移行することになります。

無用のトラブルを招かないようにするためにも、相続放棄について必ず連絡するようにしましょう。

また、相続放棄した場合でも、次の管理者が現れるまでは管理義務がある点に注意が必要です。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

最近、寒くなり雪の便りも聞こえそうな今日この頃です。

さて、本日の動画解説は「相続登記の費用っていくらかかるの？　相続登記費用」についてです。

お亡くなりになった方の名義になっている土地や建物を相続人に名義変更する相続登記が必要になります。

相続登記するには、相続する不動産の調査が必要になります。

法務局にて相続する不動産の登記事項証明書を取得します。
土地には地番、建物には家屋番号があります。郵便などで使用する住居表示とは異なる場合が多く、複数になっていることがあるので土地・建物の権利書や毎年送られてくる固定資産納税通知書で確認が出来ます。

次は相続人の調査になり、遺言書が無い場合は法定相続人全員での手続きになるため、法定相続人を確定する為に亡くなった方（被相続人）の出生からお亡くなりになるまでの戸籍謄本を取得します。

本籍地が変わっている場合や結婚・離婚していたりすると戸籍謄本、改製原戸籍・除籍謄本などを複数の役所での取得をしなければなりません。
遠方の場合は郵送でのやり取りも可能ですが、費用と手間がかかります。相

続人の住民票・戸籍謄本・印鑑証明書も必要になります。



この他に遺産分割協議書の作成が必要になり、相続財産を相続人でどのように分割するのか決定し文章にしたものになります。
協議書には相続人全員が実印で押印する必要があります。

相続の仕方は相続人の自由になります。相続登記を申請するのに申請書を作成し、法務局へ提出し申請になります。

上記の流れが相続登記の流れになります。すべてご自分ですることも可能ですが、司法書士にお願いすることも可能です。

不動産会社には複数の司法書士と提携していることが多いので、相談してみるのもいいかと思います。


費用に関しては、戸籍謄本等の役職で取得する書類は1通で数百円程度です。相続登記の登録免許税の費用は固定資産税評価額の0.4％が掛かります。
司法書士へ依頼する場合はこの他に報酬額が必要になります。

相続人の人数、不動産の数や協議書の内容により異なります。一般的に数万～10万円程度が多いと思います。

今までは相続登記は任意の為、相続登記が大変なことや、被相続人が土地や建物を所有していることを相続人が知らず登記されていない場合が多いです。

しかし相続登記は2024年4月1日から義務化されます。
「相続の開始及び所有権を取得したと知った日から3年以内」
に相続登記をしなくてはなりません。

正当な理由なしに3年以内に登記しなかった場合、10万円以下の過料を求められる可能性があります。

相続人が多い場合や相続登記をしていなかった不動産がある場合は、司法書士にお願いするのが一番だと思います。

最後までご拝読いただきありがとうございます。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【相続税還付】についてです。

相続税の税率は、超過累進課税となっており取得する金額が多ければ多いほど高くなり、最高で55％となっております。

下記の表となります。

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

土地の評価には路線価、倍率価格を使用するがそれには実際の形状等や実勢価格は考量されていないので注意してください。

自身で申告はできますが、正しく評価できなかった場合は多く支払ってしまう可能性もあります。ですから、専門家（土地評価に強い税理士）にご相談する事をおススメ致します。

では、申告後はなにもできないのか？

申告し納税でも再度申告が可能です。

被相続人が亡くなってから5年10ヶ月以内に再評価をし、評価額を高く出してしまっていた場合には、税務署に再度申告を行えば、還付手続き請求ができます。

ただし、申告した金額が低ければ追徴課税の可能性があります。

相続に強い税理士は、ホームページで見つけるか、または不動産会社に聞いてみるのもいいと思います。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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