2022年09月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

（2022/09/02）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南一条　中古マンション

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（2022/09/01）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市手稲区前田　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 価格によっては売却を検討
◆ご希望等 ･･･ なるべく早く現金化したい
　　　　　　　
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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【相続物件売買の注意点】についてです。

相続といえばどのようなイメージを持たれるでしょうか？

大切なご家族が亡くなられて、残された家族に財産を残してくれた。残された家族はそれを使って幸せに暮らしていきました…。

対象となる親族の関係が良好であればそのようになるでしょう。
しかし、それだけではないことも多くあります。

場合によっては遺産分割調停、遺産分割審判が必要になるケースもあり、親族であるからこそ難しいこともありますので、進める場合はしっかりと協議をしていく必要があります。

進めていくうえでどのようにしたらいいのでしょうか？

まず、対象物件が相続登記済であれば所有名義人を売主として売買契約を行うことができます。

しかし、相続登記していない場合は、「戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍」により相続人を徹底的に調査し確定する必要があります。公的書類による確認が絶対条件になります。

相続人の確定ができましたら、すべての方に連絡を取る必要があります。
※相続人が亡くなっている場合は、その子供らが相続権を引き継ぐ「代襲相続」となり、行方不明の相続人がいる場合は「不在者財産管理人」の（家庭裁判所による）選任を申し立てる必要があります。（不在者財産管理人は親戚、家族に適任者がいなければ弁護士や司法書士が選任されます。

相続人が確定できた段階で、遺言書（遺言書の場合は遺留分（遺言書の内容に関わらず配偶者・子供・父母に法的に最低限相続される財産）に注意が必要となります）があればその指示に従い、遺産について話し合い遺産分割協議書を作成し、相続人全員から同意を得た段階で相続登記を行います。

※法定相続分で登記する場合は遺言書・遺産分割協議書が無くても可能です。

複数の相続人を法定相続分による共有名義人として登記する場合、売却を前提となる場合、遺産分割協議の際に相続割合とともに所有名義人を誰にするか取り決めをしておくことが大切です。

また、相続税を収めるために相続した物件を売るケースが多く聞かれます。その時は物件を売却した際に、譲渡益が発生した場合は譲渡所得税がかかる為、ご注意ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、任意売却についてお話したいと思います。

任意売却とは、【住宅ローンを滞納している状況】あるいは、【売却金額より住宅ローンの残高が多い状況】のなか、債権者(借り入れ先の金融機関)と話し合いをしたうえ、同意を得て売却することです。

通常、住宅ローンの滞納が3～6か月続くと、

債権者は少しでも住宅ローンを回収するために自宅を差し押さえて競売を実行します。

ですが、任意売却をすると競売の実行を止めることができ、引越し代を確保したり、リースバックでそのまま住み続けたりすることができるようになります。

住宅ローンを組んで購入した場合、原則として残債(残存債務。未返済の借入金のこと)を清算しなければ売却できません。
金融機関は担保としてその家に抵当権を設定しているほか、固定資産税の滞納が続いた場合は役所から差し押さえの不動産登記がなされるからです。

売却代金が残債を下回る場合は、不足分を手持ちから出さなければいけないのですが、多額の残債が現実的になかなか難しい場合もあります。

そこで、残債があるまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうのが任意売却です。

任意売却は、通常の不動産取引と同様に、なるべく多くの購入検討者に情報を届け、時間をかけてより良い条件で購入してくれる人を選定することができるので、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却できます。

もちろん、本来返済しなければいけない金額の一部しか支払わずに売却するので、銀行など債権者の承諾が必要です。売却後も残ってしまった残債は、債権者と協議して分割返済しなければいけません。

また、通常不動産売却には登記費用や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3～5％程度の諸経費がかかりますが、任意売却の場合は自宅を売却した代金から諸経費を支払うことが認められているので、お金の持ち出しが必要ありません。

任意売却は「最後の処分」ではなく、「新たな生活への節目」であり、不動産を購入した時と同じように、本人の意思(任意)により売却するということが大切です。

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