2022年07月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『災害から守る建物規制』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

重要事項説明に含まれている防災防止規制についてです。

地震や台風による津波、土砂崩れなど、ここ数年でも自然災害により多くの命や住宅等の財産が失われているのは記憶に新しいところです。

さまざまな自然災害から住民の命や財産を守るために、各都道府県知事は防災区域・警戒区域を定め、被害の可能性が高い地域に対して建築物の構造規制などを定めています。

お客様の建築予定地が自治体規定の防災区域・警戒区域にある場合には、かならず重要事項説明でその旨をご説明しなければなりません。

防災区域3種類

各都道府県知事が定めている防災区域・警戒区域は以下の3種類です。

〇造成宅地防災区域

造成宅地防災区域とは、地震によりがけ崩れや土砂流出などの恐れがある宅地造成工事規制区域外の造成宅地に対して指定した区域の事です。宅地造成等規制法に基づき指定されています。

〇津波災害警戒区域

津波災害警戒区域とは、津波による河川氾濫や内水氾濫などが起こった際に、住民が避難する避難場所・避難施設などの体制の必要性が高い区域の事です。津波防災地域づくりに関する法律に基づき指定されています。

〇土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害による住民への危険が想定される区域の事です。土砂災害防止法に基づき自治体が地形・地質・土地利用状況の調査を行った上で指定されています。

土砂災害警戒区域には土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の2種類があり、それぞれの区域ごとに制限が異なります。

防災指定や警戒指定による建築物の規制は、お客様自身を守る為の方策でもあります。

しっかりお客様にご納得頂けるように説明する必要があります。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「埋蔵文化財包蔵地」についてです。

「埋蔵文化財包蔵地」とは、貝塚・古墳・土器・石器などが土中に埋もれている土地の事を言います。
すでに存在が確認されている土地の事を「周知の埋蔵文化財包蔵地」といいます。

もし、購入予定の土地が「周知の埋蔵文化財包蔵地」の場合は、規模に関係なく工事着手の60日前までに教育委員会への届出が必要となり、現地調査、試掘へと進められます。
自治体によっては「周知の埋蔵文化財包蔵地」に近接する場所でも届出が必要となる場合があるので、確認が必要です。

試掘により、遺跡が存在しないこと、あるいは工事が埋蔵文化財に影響しないことが確認できれば問題ないのですが、遺跡が確認され、工事に影響があると判断された場合は、工事自体の計画を変更するか、工事着手前に本格的な「発掘調査」を行い、文化財の記録を残すことが義務づけられています。


しかも、発掘費用は、開発者（通常、土地所有者）負担になり、工期も大幅に遅れ、想定外の負担を負うことになります。

「周知の埋蔵文化財包蔵地」は各自治体のホームページで確認でき、近接する場合は必ず担当窓口で確認するのがいいかと思います。

札幌市においては北区の南北線「麻生駅」や「北34条駅」からＪＲ(新川)駅の間や中央区の西側のエリアが意外と多いので注意しないといけないですね。

札幌市近郊の石狩市や江別市でも注意をしましょう。

最近、新築の需要が増え、土地を探している方が多いので、気を付けましょう。

本日は短いですが、ご拝読いただき、ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【土壌汚染対策法指定区域】についてです。

皆様、【土壌汚染対策法指定区域】って普段あまりききませんよね？
役所内の環境課が主に担当しています。

名前からして汚染に関するものだとはわかります。特にガソリンスタンドや、危険物取扱工場（クリーニング屋など）の跡地は要注意です。

ではどんなものなのか説明していきましょう。

この法律では、国民の健康を保持することを目的に、土壌汚染の可能性の高い土地の所有者らに対して土壌汚染状況調査を義務付けています。

汚染の程度により形質変更時届出区域（土壌汚染はあるが、健康被害が生ずる危険性がないと判断された区域）と要措置区域（土壌中の特定有害物質により健康被害の危険性があると判断された区域）に分けられます。

※特定有害物質：ＶＯＣ（浮遊粒子状物質及び光化学オキシダント）、ヒ素、ホウ素、フッ素

では、作業をする場合は、どのように進めていくのか見ていきましょう。

・形質変更時要届出区域内

現状のまま使用するのであれば届出は不要です。
しかし土壌の採掘や用途の変更といった土地の形質変更を行う場合、形質変更に着手する14日前までに都道府県知事への届出が必要となります。

・要措置区域に指定された場合

都道府県知事の支持する措置（汚染の除去など）を講じる必要があり、土地の形質変更は原則禁止とされています。

※都道府県知事の指示する措置とやるべきことは、摂取経路の遮断、汚染の除去となります。

土壌汚染が発覚した場合、土壌改良工事が必要になると何百万～何千万という費用が必要なケースもあります。
購入時点で建物が無い更地の状態でも、取引をする際は、しっかり調査（売主・近隣住民、法務局での閉鎖事項証明書等）され安心な物を選ぶようにしましょう。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。テンズホーム井上です。

今回は、土地区画整理事業についてお話したいと思います。

「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業のことをいいます。



古い市街地は道路が狭く、複雑に入り組んで境界線があいまいになっているところもあります。
このような土地をきれいに整備することで、快適で住みやすい街に生まれ変わらせることができるのです。







土地区画整理事業では、道路や公園などが整備されていない区域の地権者から少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、公共用地に充てます。

提供してもらった土地（保留地）を売却し、移転や整備といった事業資金の一部に充当します。



地権者の宅地は、新たな区画に合わせて再配置（換地）されます。減歩で面積は減少しますが、地形や形状の改善によって従前の土地に見合う評価を得られます。
なお、不均衡が生じる場合は金銭（清算金）で調整されます。




・保留地（ほりゅうち）
土地区画整理事業で整備された宅地のうち、施行者が換地と定めない宅地のことです。施行者は保留地を売却して事業資金の一部に充当します。

・減歩（げんぶ）
土地区画整理事業のために地権者が土地の一部を提供することです。減歩には「公共減歩」と「保留地減歩」の2つがあります。公共減歩は公共施設の整備、保留地減歩は事業資金に充てるための減歩です。

・換地（かんち）
土地区画整理事業で公共施設などが整備された後に、従前の土地に対して新しく置き換えられた土地のことです。

・仮換地（かりかんち）
仮換地指定によって、区画整理前の土地から使用収益権が移行した土地のことです。建物の建築が可能で、通常はそのまま換地となります。





土地区画整理事業で期待できる効果としましては、整備前の権利を保全しながら事業を行うので、地域のコミュニティを維持しながら、宅地や道路をより使いやすい形に整備できます。

公園などの公共施設が確保され、インフラ施設も一体的に整備されるため、治安の向上や災害の防止・被害軽減などにつながります。




お住まいの地域で土地区画整理事業の実績や実施状況、予定を知りたい場合は地方公共団体のホームページなどで確認してみましょう。






※区画整理地について

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皆さま、こんにちは！

センチュリー21テンズホーム　小溝です。

本日は開発許可についての内容となります。

宜しくお願いいたします。

開発許可、覚えるポイントとしては3つあります。

①  開発行為は建築目的の土地区画形質変更行為

②  許可が必要な開発行為は原則1,000㎡以上

③  詳細確認は開発登録簿と土地利用計画図

開発許可制度とは、市街化区域及び、市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、宅地造成などの一定規模以上の開発行為を行う場合には知事、又は、政令指定都市の長の許可が必要となる制度となります。

開発行為については、建築物の建築や、特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更行為のこととなり、許可が必要となる開発行為は、市街化区域内では政令で原則1,000㎡以上、三大都市圏の一定の地域では500㎡以上となっています。

すべての開発行為に許可が必要ということではなく、

許可が不要となるケースもありますので確認が必要となってきます。

開発登録簿・土地利用計画図の確認ポイントは下記記載の５点になりますので

こちらも覚えておきたい部分となります。

①  開発許可番号、開発許可年月日

②  開発許可を受けたもの、工事施行者の住所と氏名

③  予定建築物

④  工事完了検査済証発行年月日

⑤  開発道路の幅員、隅切り、転回広場、生活配管経路等

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（2022/07/01）
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札幌市西区八軒　戸建住宅

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◆ご希望等 ･･･ 賃貸にした場合の賃料も知りたい
　　　　　　　
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（2022/06/30）
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札幌市中央区南十五条西　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
◆ご希望等 ･･･ 1年以内に売りたい
　　　　　　　
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（2022/06/27）
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札幌市手稲区曙　戸建住宅

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◆ご希望等 ･･･ 近所に知られたくない
　　　　　　　
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（2022/06/25）
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札幌市中央区北二条西　中古マンション

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