2022年05月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

（2022/05/11）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市手稲区新発寒　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 物件を相続したため
◆ご希望等 ･･･ 条件があえばいつでも良い
　　　　　　　
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札幌市西区不動産売却センター
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〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回は、「農地法の規制」についての説明になります。普段、住宅用地などの取引が多く、あまり農地を扱うことは無いのですが、農地を扱う場合は気を付けないといけません。

特に必要なのが農地法第3条・農地法第4条・農地法第5条になります。宅建の問題にも出てくる箇所になりますので、お付き合いいただければと思います。

では、説明していきますね。

農地については、勝手に売買することは出来ません。
売買するときは許可が必要になります。

誰の許可が必要かといいますと、「農業委員会」の許可が必要になります。

もし、許可を受けずに所有権を移転した場合は権利異動の契約が「無効」となり、さらに罰則として3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

例えば、農業を行うために、農地を購入、あるいは賃借する場合に農業委員会の許可が必要になります。これを農地法第3条に記載されております。

続いて、農地を転用、農地以外の物にする場合です。

例えば、自身が所有している農地上に住宅を建築するため、農地を宅地に転用する場合に農地法第4条の許可が必要になります。

ただし、採草放牧地の転用は適用外です。

農地法第4条の許可権者は上記の農地法第3条の許可権者と違い「都道府県知事（指定市町村は市町村長）」になります。

こちらも許可を受けなかった場合、原状回復命令等の行政処分を受けることがあり、さらに罰則として3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

最後に農地法第5条ですが、これは農地または採草放牧地を転用する為にこれらの土地を何らかの権利を設定し、あるいは権利を移転する場合です。

例えば、農地を購入し、宅地に変えて住宅を建築しようとする場合は農地法第5条の許可が必要になります。許可権者は農地法第4条と同じ「都道府県知事（指定市町村は市町村長）」になります。

許可を得ずに行った場合は、当該権利設定や権利移転の契約は無効とされます。
また、許可の取り消し、工事停止命令、条件変更、原状回復命令などの行政処分を受けることがあり、さらに3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

それぞれ違いがありますが、宅建問題にも出るところになります。

今回は説明というより、宅建試験の解説みたいになりました。

最後までご拝読ありがとうございました。




※関連動画

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【都市再開発法とは】についてです。

【都市開発法】
市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定まることにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって公共の福祉に寄与することを目的として制定された法律です。

つまり老朽化した建物が多い市街地を再開発することが目的となっております。購入する物件が該当する場合は、様々な制限がかかる事がございます。

今回はその中でも下記の内容についての説明をさせていただきます。

・建築の許可

市街地再開発促進区域内において、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であって、階数が2以下で、かつ、地階を有しない建築物で容易に移転し、又は除却できる建築物の建築をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

・建築行為の制限

第1種市街地再開発事業の事業計画が確定した旨の公告があった後は、その施行地区内においてその事業の施工の障害となるおそれのある土地の形質の変更や新築等の行為をしようとする者は都道府県知事の許可を受けなければなりません。

補足：第1種市街地再開発事業（権利変換方式）とは

再開発ビル（中高層の施設建築物）を建設し、再開発の区域内の土地・建物等の権利者は、再開発事業前のそれらの権利の額に対応する再開発ビルの床（権利床）及びそれに対応する土地持分を、事業者から取得します。これを権利変換といいます。


権利変換を希望しない者は事業者から権利額に相当する金銭等を受け取ることができます。権利床に加えて余分の床（保留床）を建設し、それを売却することによって事業費を調達する方法です。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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（2022/05/09）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南十四条西　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
　　　　　　　
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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は被災市街地復興特別措置法についてお話させていただきます。

被災市街地復興特別措置法は、大規模な火災や震災などの災害を受けた市街地について、緊急かつ健全な復興を図るため、平成7年に制定されました。





被災市街地復興推進地域は、次の要件に該当する市街地の区域について、市町村の都市計画で指定されます(被災市街地復興特別措置法第5条、都市計画法第10条の4、都市計画法第15条)。


①大規模な火災、震災等により相当数の建築物が滅失したこと
②公共施設の整備状況、土地利用の動向からみて不良な街区の環境が形成される恐れがあること
③緊急かつ健全な復興を図るため、土地区画整理事業、公共施設の整備事業などを実施する必要があること



地域内の土地においては、建築行為などが厳しく制限され、土地の造成・建築物の建築などには知事または市長の許可が必要となります(新築、改築、増築(応急修繕は含まない))。

尚、移転や取り壊しが容易な2階建て以下の木造や鉄骨、コンクリートブロック造りなど敷地面積300㎡未満の建物の建築は許可されます。







また、許可が得られないために土地所有者に著しい支障が生ずる場合には、市または土地開発公社などは当該土地を時価で買い取るべきものとされています。

土地を買い取った者は、当該土地が公共施設や住民などの共同の福祉または利便のために必要な施設の用に供されるよう努めなければなりません。




これらの制限の期間は、災害発生日より最長2年間となります(被災市街地復興特別措置法第7条、第8条)



被災市街地復興推進地域内にある不動産においては、被災市街地復興特別措置法について重要事項説明が必要です。

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（2022/05/08）
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《売却査定不動産》

札幌市西区琴似　戸建住宅

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（2022/05/07）
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《売却査定不動産》

札幌市西区平和　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 所有者が高齢のため
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《売却査定不動産》

札幌市手稲区手稲星置　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 資産整理のため
　　　　　　　
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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

GWは満喫できたでしょうか？

少し肌寒いGWとなりましたね。

本日は「景観法」についての解説を行ってまいります！

景観法とは、都市、農村漁村の良好な景観の形成を促進するための施策を定めた法律です。

景観法は2005年に施工された比較的新しい法律です。

前回解説した都市緑地法、そして屋外広告物法の３法を合わせて「景観緑三法」と呼ばれています。

◆景観計画区域

新築、増改築、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替え又は色彩の変更等の行為をしようとする者は、あらかじめ、行為の種類、場所、設計又は施工方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を景観行政団体の長に届出なければなりません。

なお、工事に着手する３０日前までに届出が必要です。

◆景観地区

建築物の形態意匠は、都市計画に定められた制限に適合するものでなければならず、建築物の建築等をしようとする者は、あらかじめ、その計画について市町村長の認定を受けなければなりません。認定を受けた建築物等の計画を変更する場合も同様の扱いとなります。

◆準景観地区

都市計画区域・準都市計画区域以外の区域では景観区域を定めることはできないが、条例によっては景観区域に準じた規制をすることができます。これを準計画地区といいます。

札幌市内の景観計画区域や景観地区などは札幌市のHPにて公表されておりますので、お時間があるときに見てみると面白いと思います。

また、札幌市は独自に「札幌市景観計画」を定めており、より自然を大切にしていることがわかります。

特に景観計画区域は関わることが多いかと思いますので、よく知ったうえでお取引を進めましょう。

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