2022年04月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【用途地域が二つある場合はどうなるの？建蔽率編】についてです。

まず「用途地域」とは、どんなものなのかというところです。

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域（種類）に分けられたエリア」のことです。

好き勝手に家や工場を建ててしまうと、渋滞が発生しやすい地域や日当りや騒音などの公害も生じてしまう可能性があります。それを防ぐため用途地域を決め、建てられる建物などの制限を設けることにより、効率のいい都市開発を促しております。

各用途地域に関しての解説は、次回以降のタイミングで行う予定です。今回は、土地が二つ以上の用途地域にまたがっていた場合の建蔽率への影響と土地が角地だった場合の規制の緩和に関して解説してまいります。

建蔽率とは、建物の接地している面積が敷地の面積をどれくらいの割合になっているかを表したものです。

用途地域によって割合（％）が決められており、値が小さければ小さいほど、建物の面積は小さくなりますので、イメージしている建物がたてられないことがありますので、建物を建てるときは注意しましょう。





では、異なる用途地域をまたがっている場合はどうなるのかについて解説していきます。

まずそれぞれに各用途地域の規制がかかります。

例：土地100㎡があるとします。第1種低層住居専用地域に40㎡、第2種中高層住居専用地域に60㎡、建蔽率は、第1種低層住居専用地域は40％、第2種中高層住居専用地域80％と決められていたとします。

それぞれ計算すると40㎡×40％＝16㎡、60㎡×80％＝48㎡となり、合計してこの土地では64㎡の建物が建てられる事となり、建蔽率は64％となります。

ただし、最終的に許可を出すのは建築指導課となりますので、しっかりと確認を行いましょう。

また、角地（と特定行政庁より指定を受けた）だった場合には、特定の条件を満たすことで建蔽率の緩和を受けることができます。

特定行政庁：建築主事（建築基準法上の建築確認、完了検査などの建築に関する事務を司る人で、都道府県または市町村の職員）を置く地方公共団体、およびその長を指します。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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（2022/04/16）
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札幌市西区西野　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 空き家のため

　　　　　　　
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（2022/04/15）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南二十九条西　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 金額を知りたい
　　　　　　　
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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は≪都市計画法に基づく制限の概要≫についてのお話となります。

宜しくお願い致します。

取引の対象になる不動産が、都市計画法に定められている、どの区域区分になるのか、または、都市計画施設や市街地開発事業があるのかを説明しなければなりません。

「都市計画法」の大きな目的は将来的な都市づくりの計画を立てて実現することです。具体的な計画を考えて、それを定めた法律を作ることが必となります。この法律が都市計画法です。

では、市街地開発事業とは何か？というと、

「既に市街地となっている区域」や「市街化を企図する区域」で計画的に街づくりを行っていこうという事業のことです。

「市街地開発事業施工区域」とは建築物を建築する際には原則、都道府県知事の許可が必要となります。
また、有償で譲渡しようとする場合には、都道府県知事、又は届け出の相手方として公示された者に対して譲渡予定価格等についての届け出が必要となります。

そして「市街地開発事業等予定区域」とは、土地の形質の変更を行い、建築物の建築、その他の工作物の建築を行う場合には都道府県知事の許可が必要となります。

また、有償で譲渡しようとする場合には、当該市街地開発事業の施工予定者に対して譲渡予定価格等について届け出が必要になります。

届け出の結果、施工予定者から買い取る通知があった際には、所有者と施工予定者との間で売買契約が成立したものとみなされてしまいます。

少し難しかったと思いますが、具体性をもって都市計画を進めていきましょうという内容のお話でした。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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（2022/04/15）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区宮の森　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 物件を相続したため
◆ご希望等 ･･･ 1年以内に売りたい
　　　　　　　
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みなさまこんにちは。テンズホームの久保田です！

本日の内容は、「都市計画道路がある場合」についてです。

みなさま、都市計画道路という言葉は聞いたことがありますでしょうか？

こちらは、生活利便性の向上や計画的な街づくりのために、都市計画法により将来的にその道路を拡張したり延長したりする計画が決定している道路のことをいいます。

計画道路には「計画決定」と「事業決定」の2種類ございます。

「計画決定」：着手時期は未定のもの

「事業決定」：既に着手しているもの、着手が決定しているもの

◆計画決定段階の場合

建築物を建築する場合には原則として都道府県知事の許可が必要となります。

そして、その建築物は2階以下でかつ地階を有しないもの、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造その他これらに類する構造であるときに限り許可されます。

また、都市計画に適合した建物でなければなりません。

◆事業決定段階の場合

土地計画法第65条に基づき、土地の形質の変更もしくは建築物の建築その他工作物の建設を行い、または移動の容易でない物件の設置もしくは堆積を行う場合には、都道府県知事の許可が必要となります。

また、明らかに事業に支障を及ぼす土地の形質の変更等をしようとする場合には、都道府県知事の許可が必要となります。

どちらも道路が整備された場合には騒音・振動等が生じることがありますので、買主様はあらかじめご承知おきください。

また、札幌市で現在行っている札幌圏都市計画道路事業は札幌市のHPで調べることができます。

名称、区間、期間、延長距離、計画幅員などが提示されておりますのでお手すきの際にご確認してみると参考になるかと思います。

なかなか売却などのときに道路のことを考えることはあまりないかと思いますので、知識と身に着けておくと役に立つかもしれませんね。

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（2022/04/14）
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《売却査定不動産》

札幌市西区宮の沢　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
◆ご希望等 ･･･ 時間をかけても高く売りたい
　　　　　　　
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（2022/04/14）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区平和　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
　　　　　　　
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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『開発行為』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

『開発行為』とは何でしょうか？

原則として、都市計画区域または準都市計画区域内で行う建築物の建築、特定工作物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

まずは、それぞれの行為が『開発行為』にあたるかどうかを判断し、該当する場合には、都市の健全な発展と秩序ある整備を実現する為、開発行為を規制していく必要があります。

①  原則として、都市計画区域または準都市計画区域内で行う行為であること。

適用範囲・・・市街化区域・市街化調整区域・非線引区域、準都市計画区域

非適用範囲・・・都市計画区域外且つ準都市計画区域外

②  建築物の建築又は特定工作物の建築であること

適用されるもの・・・新築・増改築・移転・第一種特定工作物（公害の心配のある一定の工作物）・第二種特定工作物（ゴルフコース・1ha以上の運動場・テニスコート・野球場・レジャー施設・動物園・墓園）

①  ②の目的で行う土地の区画形質の変更が『開発行為』に当たります。

単なる土地の区画形質の変更は開発行為に当たりません。

許可不要の開発行為

一定の面積未満であれば、計画的な土地づくりを害する危険性が少ない為、小規模な開発は特例の対象となっております。ただし、市街化調整区域は市街化を抑制したい為、特例の適用はありません。

市街化区域・・・1,000㎡未満の開発行為

市街化調整区域・・・なし

準都市計画区域、非線引区域・・・3,000㎡未満の開発行為

上記以外・・・1ha未満の開発行為

性質上の特例

やむを得ず認められるものと、都市計画の妨げにならない為認められるものがあります。

非常災害の為に必要な応急措置として行う開発行為

通常の管理行為、軽微な行為等

開発許可を申請するときはあらかじめ、開発行為に関係のある公共施設の管理者と協議し、その同意を得、且つ将来設置される公共施設の管理者との協議を経ておかなければなりません。

開発行為によって設置された公共施設は、工事完了の広告の日の翌日において、原則としてその公共施設が存する市町村の管理に属します。
また、公共移設用地は工事完了の広告の日の翌日において、その公共施設の管理者に帰属します。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

前々回から不動産の売買契約書及び重要事項説明書の用語について説明しておりますが、今回は重要事項説明書の用語から「市街地開発事業施行区域」と「市街地開発事業等予定区域」の説明をしていきたいと思います。

「市街地開発事業施行区域」ですが、「市街地開発事業」と「施工区域」で分けて説明しますね。


「市街地開発事業」とは一定のエリアを区切って、そのエリア内で公共施設の整備と宅地の開発を総合的な計画に基づいて一体的に行うものです。




都市計画法第12条に揚げられた7種類を市街地開発事業としています。

1．土地区画整理事業　2．新住宅市街地開発事業　3．工業団地造成事業　4．市街地再開発事業　5．新都市基盤整備事業　6．住宅街区整備事業　7．密集市街地整備法

　以上7種類が「市街地開発事業」になります。

事業内容としては、商業・文化・居住等の施設の誘導、ニュータウンの整備や首都圏の近郊に工業団地を造成することによる人口・産業の拡散、災害に強い建築物の整備、避難路・避難場所になる道路や公園の整備など、事業の種類によりさまざまです。




札幌市では土地区画整理事業で「札幌圏都市計画事業東雁来第２土地区画整理事業」、また、市街地再開発事業の事例では「札幌創世１.１.１区北１西１地区第一種市街地再開発事業」　「北２西３北地区優良建築物等整備事業」があげられます。

「施工区域」とは、市街地開発事業が実行される予定の区域の事になります。

「市街地開発事業予定区域」とは市街地開発事業や都市施設に関する都市計画が将来的に策定されることが予定されている区域のことをいいます。



都市計画法によりますと、第12条の２に記載があり、

1.新住宅市街地開発事業の予定区域　2．工業団地造成事業の予定区域　3．新都市基盤整備事業の予定区域　4．区域の面積が二十ヘクタール以上の一団地の住宅施設の予定区域　5．一団地の官公庁施設の予定区域　6．流通業務団地の予定区域

があげられます。　



3年以内に「市街地開発事業に関する都市計画」または「都市施設に関する都市計画」が決定されるまでの暫定的な区域になります。


なぜ、予定区域を定めるかというと都市計画を決定するまでに詳細な計画策定が必要になります。その索敵期間中に買占めや無秩序な開発をさせないための措置になります。

簡単にまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか。難しい用語ですよね。

ご拝読ありがとうございました。

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