2022年02月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂くのは【未登記物件でも売却できるの？】になります。

皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産を所有の皆さま、しっかり登記しておりますか？

今回のテーマは “未登記物件でも売却が出来るのか？” という事です。

結論、売却は出来ます。

ただ、買主様にとってデメリットやリスクがあるので売却がしにくかったり、売買価格に影響が出る可能性があります。

購入したにも関わらず、所有権を第三者に主張する事が出来ません。




不動産取引では通常、売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記を行います。
ですが、建物が未登記であれば移転登記を行う事が出来ません。

仮に、二重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して買主様は所有権を主張する事が出来ません。その様な危険性のある建物を誰も購入しようとは思わないですよね。

次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。
なぜかというと、抵当権の設定が出来ないからです。

融資を利用する場合、金融機関はその土地・建物に対して抵当権を設定します。
万が一返済不能となった場合、抵当権が実行され、競売にかけられることになります。

ところが、抵当権を設定する建物に登記がされていなければ、抵当権が設定出来ません。なので、買う人はほとんどいないと考えられます。

では、買主様の名義に登記出来る様にするにはどうすれば良いか？

誰が所有者なのか、わかる様にする登記を “保存登記” といいますが、この保存登記をするにはまず、建物の “表題登記” が必要です。

表題登記とは、不動産を特定する為に、不動産登記の表題になされる登記の事です。
要は、まだ登記されていない土地や建物について、新規で行う登記の事をいいます。



建物の場合、所在・家屋番号・種類・構造等の登記を行います。
ちなみに、不動産登記法では、登記のなされていない不動産の所有権を取得した者は、取得した日から1ヶ月以内に表題登記を申請しないと10万円以下の科料となりますので注意が必要です。

次に、建物の所有者は保存登記を行います。
保存登記を行う事で、その建物の所有者を明示する事が出来ます。

いきなり買主の名義にするのは法律的にも難しい為、一度売主の名義にするのが一般的です。


それに伴い、費用負担をどうするか？
表題登記と保存登記をいつまでに行うか？
事前に取り決めが必要となります。


ちなみに、表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士へ依頼致します。
同じ登記でも、分野が違うので注意が必要です。

≪ご売却をご検討のお客様≫
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皆様こんにちは、雪かきが趣味になりつつある相原です。春が待ち遠しいですね。

さて、今回の動画解説ですが、「不動産売却に強い不動産会社とは？　売却依頼」です。

皆様は、ご所有の物件を売却する時に不動産会社に依頼すると思いますが、どのような基準で選びますか？　複数の不動産会社に査定依頼をして一番高い査定価格を出した不動産会社にしてませんか？

不動産会社によっては売却依頼を欲しいために相場より高い査定価格をつける会社もあります。そういう会社はおすすめいたしません。

なぜなら、相場より高い価格の為、売却に時間がかかり、値下げして結局、相場より安い価格で売却してしまう可能性があります。

実際に売却が得意な不動産会社の見極め方ですが、どの業界もそうですが、担当しているエリアでどのくらい売買実績があるかを聞いてみてください。

マンションなどはその物件によっていいポイント悪いポイントが違います。周辺環境の場合は担当しているエリアでの売買実績が多ければ経験があり良いポイントをおさえており得意だと思います。

また、不動産担当者の見極め方はどうでしょうか。

不動産会社の見極めと同様に難しいと思いますが、見極めるポイントをおさえて質問したらいいかと思います。

ポイント①・・・担当エリアでの継続年数を聞いてみることです。

物件周辺の環境や地域的な話が出来るかどうか、です。マンションの購入したい方は　　　　　　　　　　　　　　　　物件もそうですが、周辺の環境もとても気になるからです。

ポイント②・・・専門性の知識があるかどうかです。

土地・マンション・戸建・収益物件など様々です。
その為、売却したい不動産がどのような売却活動をすればいいのかを熟知しているかどうかによります。その判断として、資格を持っているかを確認しましょう。「宅地建物取引士」は担当者の保有率は100％ではないので、確認しておきたいポイントです。


また、　購入する場合住宅ローンを使用すると思いますが、「住宅ローンアドバイザー」や「ファイナンシャルプランナー」などを金銭面でアドバイスができる資格を保有しているか大事なポイントになってきます。

査定価格ですが、査定額を出した根拠を説明できるかどうかや物件のメリット・デメリットを説明するかどうかも大事なポイントになります。
根拠のない査定額を出してくる不動産会社は上記で説明した会社が非常に多いと思います。

不動産はいろいろな知識が必要になるため、日々勉強です。私もファイナンシャルプランナー2級に挑戦中です。これからも、不動産に関わる資格を取得していきたいと思います。

ご拝読ありがとうございました。　では、また来週。

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