カテゴリ：札幌市 不動産売却動画 / 投稿日付：2023/03/07 09:57
こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。
本日は既存不適格建築物についてお話したいと思います。
既存不適格建築物とは…
現存する建築物のうち、建築時点の法令では合法だったものの、その後に法令などの改正があり、現時点で適用される法令においては不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。
既存不適格建築物においては、
「新たな法令等が施行された時点で現存する建築物等は、不適合な部分があっても、不適合な部分について新たな法令等は適用しない」ことが定められています。
つまり用途変更や増築をせず、既存不適格建築物を利用し続けることは問題ありません。
◇既存不適格建築物になる主な要因◇
・耐震基準
…1981年6月1日以前に建築確認がおこなわれた建物は、旧耐震基準の既存不適格建築物である可能性が高いです。
・建築物の高さ
…「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」では建築物の高さは10mもしくは12m以下でなければなりません。
こうした用途地域の変更があっても、変更前から存在する建物は適用外なので、高さ制限を超えていても建て直す必要はありません。ただし、一度取り壊して建て直す際は、高さ制限が適用されます。
・建ぺい率、容積率
…建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合のことをいいます。
これらの上限は、用途地域ごとに都市計画で定められます。都市計画の変更により、建ぺい率や容積率をオーバーしてしまう建築物が出来てしまいます。
・建築物に接している道路の幅が4m未満である
…建築基準法により、住宅などの建築物の敷地は「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」と規定されていますが、古い規定では4ｍではなく2.7ｍ以上あれば適法とみなされていました。
◇既存不適格建築物を購入する際の注意点◇
・住宅ローンが利用できない可能性がある
…建築当時と現在の規制数値が大きく異なっている場合は住宅ローンが否認されるケースもある。
ただし検査済証の代わりとして、役所で台帳記載事項証明書を発行してもらったり、建築基準法の法適合調査等の裏付書類を取得したりすることで、融資をしてもらえるケースがあります。
・建て替えなど再建築の際は、現在と同じ用途や規模の建物が建たない可能性がある。
…一定規模を超える増・改築や再建築を行う場合には、不適格な状態を解消し、建築物全体が建築基準法の規定に適合するようにする必要があります。
既存不適格建築物を購入する場合はどういった点で既存不適格とみなされたのか確認しておくことに加え、住宅ローンを借りることはできるのか金融機関に問い合わせておくようにしましょう。
また、いずれ売却を考えている場合には既存不適格であることを理由に価格が下がっている場合や条件によっては上がっている（容積率オーバーなど）ことがあるので、事前に確認しておくことをおすすめします。
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